Chien de garde invité à détecter toute collusion, tromperie dans les algorithmes de fixation des loyers

Un sénateur américain a exhorté la FTC à examiner les algorithmes utilisés pour calculer le loyer optimal des propriétés, craignant que le logiciel ne permette aux propriétaires de s'entendre illégalement dans les villes en pénurie de logements.

Le sénateur Sherrod Brown (D-OH), qui préside le comité des banques, du logement et des affaires urbaines au Sénat, a écrit une lettre [PDF] à la présidente de la FTC, Lina Khan, cette semaine, lui demandant de "revoir l'utilisation actuelle des logiciels d'optimisation des prix utilisés par les propriétaires pour fixer les loyers".

Les note vient après cinq locataires lancé un procès contre RealPage, fabricant de logiciels de tarification des loyers, et neuf géants de l'immobilier, affirmant que l'outil YieldStar de RealPage a aidé les propriétaires à former un « cartel » de fixation des loyers. On prétend que les propriétaires ont travaillé avec RealPage pour s'entendre et gonfler artificiellement le loyer des gens.

Une enquête menée par ProPublica a indiqué que YieldStar calcule le loyer des appartements en fonction de facteurs tels que l'emplacement, la demande environnante et le prix des maisons voisines louées. L'algorithme propose alors un montant optimal recommandé à facturer aux locataires : pas trop pour que le marché ne le supporte pas et que les gens aillent chez d'autres propriétaires, et pas trop bas pour que les propriétaires perdent du profit. On prétend, cependant, que YieldStar a été utilisé pour s'assurer qu'aucun propriétaire n'en sape un autre dans une ville ou une ville, maintenant ainsi le loyer pour les gens à un niveau élevé.

Les dix principales sociétés de gestion de propriétés multifamiliales utilisent le logiciel de RealPage, selon à un dossier de la Securities Exchange Commission de la société. 

Le sénateur Brown a attiré l'attention sur une autre facette du procès : que RealPage aurait aidé les propriétaires, grâce à un flux d'informations, à maintenir un nombre optimal de propriétés vacantes à tout moment afin d'éviter une offre excédentaire et de faire grimper la demande et donc les prix. Ce ne serait pas très juste, a dit le sénateur.

"Pour les immeubles unifamiliaux et multifamiliaux, la demande de logements locatifs dépasse de loin l'offre", lit-on dans la lettre de Brown.

"Les taux d'inoccupation des locations n'étaient que de 5.6% à la fin de 2021, le taux d'inoccupation le plus bas depuis 1984. Pourtant, même dans ce marché locatif serré, il y a des rapports selon lesquels l'algorithme de RealPage encourage les propriétaires à garder les maisons vacantes ou à expulser les locataires afin de maximiser les profits… Le fait de garder intentionnellement des logements vacants, alors qu'il y a si peu de logements disponibles, diminue le pouvoir de négociation du consommateur et exacerbe la pénurie de logements.

Brown a déclaré que près de 35% des Américains louaient leur maison, totalisant environ 44 millions de propriétés. Il a appelé la FTC à enquêter sur l'impact des algorithmes de tarification de location automatisés tels que YieldStar de RealPage sur le marché, invoquant des préoccupations concernant la collusion et la question de savoir si la collecte de données de location privées viole les lois antitrust.

« La mission de la FTC de protéger les consommateurs et de maintenir la concurrence sur nos marchés n'a jamais été aussi cruciale. Et cette mission est devenue de plus en plus complexe à mesure que les progrès technologiques modifient le fonctionnement de secteurs entiers… Les locataires devraient avoir le pouvoir de négocier un logement à un prix équitable, sans collusion illicite ni techniques de tarification trompeuses », a-t-il ajouté.

Un porte-parole de RealPage a déclaré Le registre: "RealPage est toujours disposé à dialoguer avec nos parties prenantes politiques pour s'assurer qu'ils disposent des faits et du contexte approprié concernant RealPage." Nous avons demandé à la FTC de commenter. ®