त्रिभुज अचल संपत्ति में एक गहरा गोता: ब्रोकर और रियल एस्टेट वकील उचित परिश्रम, अन्य मुद्दों पर बोलते हैं

संपादक का नोट: आज डब्ल्यूआरएएल टेकवायर के जेसन पार्कर द्वारा विस्तारित रियल एस्टेट - कॉर्पोरेट और वाणिज्यिक - का शुभारंभ है। शुक्रवार को अचल संपत्ति में भविष्य के गहरे गोता लगाने की तलाश करें।

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रैले - ट्राएंगल के रियल एस्टेट बाजार दो वर्षों से अत्यधिक प्रतिस्पर्धी रहे हैं, और एक दशक के बेहतर हिस्से के लिए बहुत प्रतिस्पर्धी रहे हैं।

इतना ही कि मैट फाउलर, के कार्यकारी निदेशक त्रिभुज एकाधिक लिस्टिंग सेवाटीएमएलएस ने इस सप्ताह डब्ल्यूआरएएल टेकवायर को बताया कि टीएमएलएस मासिक आधार पर जो डेटा ट्रैक करता है, उसके आधार पर डेटा खोजने के लिए सात साल से अधिक समय पीछे देखना होगा जो एक संतुलित, सामान्य और स्वस्थ बाजार का सुझाव देगा।

फिर भी, हाइपर-प्रतिस्पर्धी रियल एस्टेट बाजार जिसने कई लोगों को प्रेरित किया बोली युद्धों के लिए तैयार करें इस साल की शुरुआत में, जून में, कुछ हद तक, महीने के दौरान बाजार में कुछ प्रकार के ठहराव के साथ, घर खरीदारों, घर विक्रेताओं, एजेंटों और अचल संपत्ति लेनदेन में शामिल अन्य लोगों ने पता लगाया कि ब्याज दरों में वृद्धि क्या है और निरंतर चल रही मुद्रास्फीति का मतलब आवास बाजारों के भविष्य के लिए हो सकता है।

बिक्री के बाजार में ठहराव के बावजूद, किराया बढ़ता रहा जून में.

लेकिन अब, कई घर खरीदार त्रिभुज के अचल संपत्ति बाजार में फिर से शामिल हो सकते हैं, क्योंकि खरीदारों के लिए सौदों को खोजने के लिए बहुत अच्छी तरह से अवसर हो सकते हैं क्योंकि बाजार इस तरह से आगे बढ़ गया है कि हालांकि यह अभी भी एक विक्रेता का बाजार है, वहां संकेतक हैं वह खरीदारों के पास अब और विकल्प हो सकते हैं कुछ हफ़्ते पहले की तुलना में।

एक कारक: खरीदार पिछले 16 महीनों में किसी भी समय की तुलना में अधिक सौदों से हाथ खींच रहे हैं, और विक्रेता कीमतें गिरा रहे हैं राष्ट्रीय रियल एस्टेट ब्रोकरेज फर्म रेडफिन द्वारा एकत्र किए गए नवीनतम आंकड़ों के अनुसार, एक साल पहले की तुलना में लगभग पांच गुना।

एक गहरा गोता

WRAL TechWire ने वाइस प्रेसिडेंट, रोजर बर्नहोल्ज़ से बात की और सामान्य वकील स्थानीय ट्राएंगल-आधारित रियल एस्टेट फर्म कोल्डवेल बैंकर हॉवर्ड पेरी और वाटसन (HPW) के बारे में कि उत्तरी कैरोलिना रियल एस्टेट कानून के साथ और वर्तमान बाजार स्थितियों में अभी क्या हो रहा है।

नीचे दिए गए प्रतिलेख को स्पष्टता के लिए हल्के ढंग से संपादित किया गया है।

WRAL टेकवायर (TW): रेडफिन की रिपोर्ट में देश भर में लगभग 15% लेनदेन जून में अनुबंध से बाहर हो गए - लेकिन रैले एमएसए में, केवल 7% ने किया। अन्य बाजारों और राष्ट्रीय प्रवृत्तियों की तुलना में हमारे स्थानीय बाजार के बारे में क्या अलग है?

रोजर बर्नहोल्ज़ (बर्नहोल्ज़): ऐसे कुछ समुदाय हैं जिन्हें लोगों के लिए महत्वपूर्ण कारकों की एक बड़ी संख्या के लिए इतना उच्च दर्जा दिया जा रहा है। हमें क्या उम्मीद करनी चाहिए जब लगातार रहने और काम करने के लिए सर्वोत्तम स्थानों में से एक के रूप में रैंक किया जाता है। कई लेन-देन में भुगतान की जा रही अत्यधिक उच्च, गैर-वापसी योग्य देय परिश्रम शुल्क से जुड़ी मांग (चल रहे कई ऑफ़र) को निश्चित रूप से खरीदारों को सौदों को रद्द करने से रोकना चाहिए। इसके अलावा, हमारे पास एक परिष्कृत ब्रोकरेज समुदाय है और इससे कम तैयार खरीदार और विक्रेता मिलते हैं।

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खरीदार पीछे हट रहे हैं

TW: फिर भी, Redfin के हालिया विश्लेषण में उद्धृत 7% पिछले जून की तुलना में कम है - हालांकि फरवरी 2021 के बाद से उच्चतम मासिक प्रतिशत बना हुआ है - बाजार की स्थितियां क्या हैं जो यहां कारक हैं?

बर्नहोल्ज़: यह संभावना है कि उच्च ब्याज दरें कुछ लोगों की उधार लेने की शक्ति को मजबूत कर रही हैं और वित्तीय मुद्दों पर कुछ और गिरावट के लिए जिम्मेदार हैं। और कोई सवाल ही नहीं है कि कुछ खरीदार पा रहे हैं कि वे एक घर खरीदने के लिए सहमत हो गए हैं जो उन्होंने निर्धारित किया है कि पहले से अज्ञात गंभीर समस्याएं हैं जो विक्रेता सही नहीं करेगा और अनुबंध को समाप्त करने और अपना उचित परिश्रम शुल्क खोने का चुनाव करेगा। हालांकि, जब किसी घर में भौतिक समस्याएं होती हैं जो विक्रेता और लिस्टिंग ब्रोकर के साथ साझा की जाती हैं, तो उन समस्याओं को स्थायी रूप से ठीक किया जाना चाहिए या नए खरीदारों को किसी भी बिक्री में खुलासा किया जाना चाहिए। इसलिए, खरीदार इन स्थितियों में शक्तिहीन नहीं हैं।

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उचित परिश्रम की भूमिका

TW: इस बाजार में, सौदा क्यों गिर सकता है?  

बर्नहोल्ज़: मुझे आशा है कि उच्च देय परिश्रम शुल्क और अन्य गंभीर रियायतें जो खरीदारों को देनी पड़ रही हैं, कम हो रही हैं।

उन फीस का इतिहास काफी नाटकीय है। जब हमने 2010 में NC REALTORS/NC BAR बिक्री अनुबंध को संशोधित किया, तो हमें पता था कि यह बाजार के प्रति संवेदनशील होगा। दरअसल, फॉर्म स्पष्ट रूप से $0 देय परिश्रम शुल्क की अनुमति देता है क्योंकि यह माना जाता था कि यह एक गंभीर खरीदार के बाजार में संख्या होगी, और यह तब था जब फॉर्म को बाजार में पेश किया गया था। कई में, कुछ वर्षों के लिए कई लेन-देन, कोई या बहुत कम देय परिश्रम शुल्क का भुगतान नहीं किया गया था।

अब हम देख रहे हैं कि ये शुल्क बाजार के प्रति कितने संवेदनशील हैं। जब कई खरीदार कीमत के साथ प्रतिस्पर्धा करने की क्षमता से बाहर हो जाते हैं, तो वे विक्रेता को उनके साथ अनुबंध करने के लिए आकर्षित करने और संभावित रूप से प्रेरित करने के लिए उस गैर-वापसी योग्य शुल्क का उपयोग करते हैं। कई दलाल यह देखकर परेशान हो गए हैं कि खरीदार सौदों में बड़ी देय परिश्रम शुल्क खो देते हैं और कुछ ने शुल्क को कैप करने की वकालत की है, लेकिन यह फॉर्म बाजार के प्रति संवेदनशील रहने और खरीदारों और विक्रेताओं को उनके लेनदेन के प्रभारी रखने की संभावना है।

वर्तमान, मानक रूप

वर्तमान अनुबंध प्रपत्र में खरीदार की जांच से उत्पन्न होने वाले अनुबंध के बाद के मुद्दों के बारे में कुछ अधिक समान रूप से संतुलित बातचीत पर विचार किया गया था।

बर्नहोल्ज़: दस्तावेज़ की मरम्मत और सुधार के लिए एक मानक रूप है जिसे विक्रेता खरीदार के अनुरोध के बाद करने के लिए सहमत होता है। हालांकि, 2010 से अनुबंध फॉर्म ने हमेशा स्पष्ट किया है कि संपत्ति अपनी मौजूदा स्थिति में बेची जा रही है। आम तौर पर, खरीदार इन दिनों यह निर्धारित करने में सक्षम नहीं है कि वह क्या है जब तक कि वे पहले से ही उच्च देय परिश्रम शुल्क द्वारा भारी रूप से प्रतिबद्ध नहीं होते हैं। हम देख रहे हैं कि अधिक विक्रेता पूर्व-विपणन निरीक्षण के लिए सहमत होते हैं जो खरीदारों को प्रदान किया जाता है और यह निश्चित रूप से बाजार में एक अच्छा समायोजन भी हो सकता है और गिरावट को कम करने वाला एक मजबूत कारक भी हो सकता है।

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उचित परिश्रम का इतिहास

TW: तो, रुकिए, समझने में हमारी मदद कीजिए। ड्यू डिलिजेंस अवधि क्या है, और ड्यू डिलिजेंस शुल्क क्या है? और वे उत्तरी कैरोलिना अनुबंध कानून में क्यों मौजूद हैं?

बर्नहोल्ज़: मैं 2009-10 में एनसी रीयलटर्स रेजिडेंशियल फॉर्म कमेटी का अध्यक्ष था, जिसने एक साल से अधिक समय के अध्ययन और अन्य राज्यों में क्या हो रहा था, की खोज के बाद एक दशक से भी अधिक समय पहले संशोधित फॉर्म का मसौदा तैयार किया था।

हमने विशेष रूप से टेक्सास और जॉर्जिया के रूपों को देखा, मेरा मानना ​​​​है कि उस समय, जिनके समान शब्द थे। अवधारणाएं एक विकल्प शैली अनुबंध के समान हैं। उस संबंध में अनुबंध प्रपत्र वाणिज्यिक बिक्री अनुबंध की शैली में भी बहुत समान है, जो कि 2010 में आवासीय प्रपत्र को भारी रूप से संशोधित किए जाने से पहले कई वर्षों तक REALTORS ने उत्तरी कैरोलिना में उपयोग किया था।

(संपादक का नोट: एनसी बार और एनसी रीयलटर्स स्टैंडर्ड ऑफर टू परचेज एंड कॉन्ट्रैक्ट फॉर्म को फिर से संशोधित किया गया था, हाल ही में, नया फॉर्म 1 जुलाई, 2022 से प्रभावी हो रहा है।) 

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पिछला फॉर्म, उचित परिश्रम के लिए निर्णय

बर्नहोल्ज़: पिछले अनुबंध प्रपत्र में निवास की स्थिति के कुछ पहलुओं और कुछ अन्य मामलों के लिए व्यापक मानक स्थापित करने का प्रयास किया गया था। यह नियमित रूप से असहमति पैदा करता है, कभी-कभी काफी गंभीर, खरीदारों और विक्रेताओं के बीच इस बात पर कि क्या मानकों को पूरा किया गया था या नहीं। इसे प्रक्रिया में एक अक्षम और परेशान करने वाली स्थिति के रूप में देखा गया था।

निर्णय एक ऐसी प्रक्रिया के लिए किया गया था जिसमें खरीदार एक बातचीत के कारण परिश्रम शुल्क का भुगतान करेगा जिसका उद्देश्य विक्रेता को अपनी संपत्ति को सक्रिय बाजार से बातचीत की अवधि के लिए, उचित परिश्रम अवधि के लिए क्षतिपूर्ति करना था, और खरीदार को देना था किसी भी कारण से या बिना किसी कारण के सौदे को समाप्त करने और अपनी बयाना राशि वापस पाने का अधिकार। वास्तव में, खरीदार जितना संभव हो सके संतुष्ट होने के लिए विक्रेता के साथ कई मामलों पर बातचीत कर सकता है। हालांकि किसी भी घटना में, यह विक्रेता के लिए और अधिक निश्चितता पैदा करता है कि एक बार उचित परिश्रम की अवधि समाप्त हो जाने के बाद, खरीदार सौदे के लिए अधिक दृढ़ता से प्रतिबद्ध था क्योंकि उनकी बयाना राशि तब जोखिम में थी यदि उन्होंने खरीदारी पूरी नहीं की।

एक और बदलाव…

बर्नहोल्ज़: एक और बदलाव जो शामिल किया गया था, वह था उचित परिश्रम शुल्क और बयाना राशि जमा करना जो खरीदार को सौदे में जोखिम में था अगर वे खरीद को पूरा नहीं कर सके या नहीं चुना। यह माना जाता था कि अधिकांश लोगों के लिए यह सबसे कुशल और समझने योग्य प्रक्रिया थी और उन्हें कई परिस्थितियों में परिणाम के बारे में अधिक निश्चितता प्रदान की।

दूसरे, संशोधित अनुबंध ने भी कुछ उन्हीं कारणों से ऋण की शर्त को समाप्त कर दिया। इस पर बड़े तर्क उठेंगे कि क्या खरीद और, यह माना जाता था कि खरीदार एक उचित परिश्रम अवधि के लिए बातचीत कर सकता है और होगा जो उन्हें सौदे के वित्तीय पहलुओं के बारे में आश्वस्त होने की अनुमति देगा, मुख्य रूप से उन्हें आवश्यक ऋण प्राप्त करने की उनकी क्षमता, या उचित कीमत पर सौदे से बाहर निकलने में सक्षम हो (केवल मध्यम देय परिश्रम शुल्क)। अर्नेस्ट मनी लौटा दी जाएगी।

यह भी विक्रेताओं के लाभ के लिए दृढ़ता से प्रचारित किया गया था। खरीदार की ऋण की स्थिति मूल रूप से किसी भी वास्तविक निश्चितता के विक्रेताओं को बंद करने और लूटने के लिए सभी तरह से विस्तारित होती है कि खरीदार बंद करने में सक्षम होगा या नहीं।

तो अनुबंध क्यों टूटेंगे?

बर्नहोल्ज़: फॉल-थ्रू अक्सर समापन तिथि के पास होता था।

हालांकि एक खरीदार के बाजार में, यह विशिष्ट था कि उचित परिश्रम अवधि बंद होने तक सभी तरह से विस्तारित थी, सामान्य विचार यह था कि उचित परिश्रम अवधि "सामान्य रूप से" (अधिक संतुलित बाजार) बंद होने से कुछ हफ्ते पहले समाप्त हो जाएगी, और दे देगी विक्रेताओं को अपने घर को एक चलती ट्रक में डालने के बारे में अधिक आश्वस्त होने का समय है। हमने इसके कई वर्षों को महामारी की ओर ले जाते देखा। लेकिन निश्चित रूप से, अब हम विपरीत बाजार की स्थिति का प्रभाव देख रहे हैं और विक्रेता बिना किसी परिश्रम अवधि के अनुबंधों की मांग कर रहे हैं, अनिवार्य रूप से खरीदार को किसी भी महत्वपूर्ण वित्तीय या संपत्ति आकस्मिकताओं की स्थिति के बिना सौदे के लिए बाध्य कर रहे हैं। बयाना राशि जमा लगभग असामान्य कर दी गई थी।

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स्थानीय आवास बाजारों पर बढ़ती ब्याज दरों की भूमिका

TW: बढ़ती ब्याज दरों की क्या भूमिका हो सकती है, यदि कोई हो?  

बर्नहोल्ज़: हमने अपनी जानकारी में अतिरिक्त ऋण शर्तों को नहीं देखा है। इसके लिए एक वकील से अनुबंध में एक कस्टम परिशिष्ट की आवश्यकता होगी और आमतौर पर पुनर्विक्रय लेनदेन में नहीं होता है। नए घर की बिक्री उसमें और अधिक देखने को मिलती है और विभिन्न अनुबंध रूपों का उपयोग किया जाता है।

किसी भी खरीदार को आश्चर्य नहीं होना चाहिए कि वे जिस घर को खरीदने के लिए अनुबंधित हैं, वह वहन नहीं कर सकते। यह पहले से निर्धारित किया जा सकता है और होना चाहिए। इसलिए, क्रय शक्ति को मध्यम रूप से प्रतिबंधित किया जा रहा है और जो लोग जल्दी में हैं और अपनी वित्तीय क्षमताओं के बारे में बहुत स्पष्ट होने के लिए सावधान नहीं हैं, वे आश्चर्यचकित हो सकते हैं और वे जो खरीदने के लिए अनुबंधित हैं उसे खरीदने में असमर्थ हो सकते हैं।

हालांकि, ब्याज दरें ऐतिहासिक रूप से कम हैं (जैसे वास्तविक इतिहास, हाल का इतिहास नहीं)।

मैंने 1980 और 90 के दशक की शुरुआत में 20% से 12% ब्याज दरों पर घरों पर कई बंधक ऋण बंद कर दिए। इसलिए, हाल ही में अविश्वसनीय रूप से कम बंधक ब्याज दरों के चलने से हम सभी किस हद तक खराब हो गए हैं, यह मांग के कुछ स्तर में परिलक्षित हो रहा है। मेरी राय में, हालांकि, हमारे बाजार में अभी भी यह स्थिति है कि जो झिझकता है वह खो जाता है। क्रेडिट कार्ड की ब्याज दरें अभी भी लगभग 18% के साथ, बंधक धन सस्ती बनी हुई है।

ध्यान रखें…

TW: तो उत्तर कैरोलिनियों को अभी अचल संपत्ति के बारे में और क्या पता होना चाहिए?

बर्नहोल्ज़: ऊपर और नीचे जाना बाजारों की प्रकृति है। 25 वर्षों से मैं इस बाजार में अचल संपत्ति के कारोबार में हूं, एक डाउन मार्केट ज्यादातर धीमी कीमत की सराहना और बाजार में लंबे समय तक परिलक्षित हुआ है।

महान मंदी के दौरान हमारे बाजार में मूल्य में कुछ गिरावट आई थी, लेकिन यह उन स्थानों की तुलना में छोटा था जहां मूल्य में 50-70% की गिरावट देखी गई थी। हम मानते हैं और आशा करते हैं कि वॉल स्ट्रीट बैंकरों को अपर्याप्त रूप से विनियमित करने द्वारा दुनिया पर एक अत्यधिक असामान्य स्थिति थोपी गई थी।

हालाँकि, मुझे निकट भविष्य में त्रिभुज बाजार में ऐसी नाटकीय स्थिति उत्पन्न होती नहीं दिख रही है। व्यापार, एथलेटिक, ई-स्पोर्ट्स, शैक्षिक और रोजगार के मोर्चों पर हम जो कुछ देख रहे हैं और नए निवासियों में हम जो आमद देख रहे हैं, उसके साथ अमेरिकन ड्रीम ऑफ होम ओनरशिप में निवेश के बारे में आश्वस्त रहना आसान है।