A poszt Hogyan fektess be lakóházakba by Eric McConnell jelent meg először Benzinga. Látogatás Benzinga hogy több ilyen nagyszerű tartalomhoz jusson.
Amerika legnagyobb városaiban drága lakást vásárolni. Valójában egy átlagos kezdő otthon megvásárlása olyan városokban, mint New York, Los Angeles és Boston, akár egymillió dollárba is kerülhet, és gyakran meg is történik.
A magas lakásárak egyik hatása, hogy továbbra is bérelnek lakást. Éppen ezért napról napra több ingatlanbefektető vásárol lakást. A lakásokba való befektetés alapos tervezést igényel. A Benzinga lakásbefektetési útmutatója segít többet megtudni ennek módjáról.
tartalom
- Hogyan fektess be lakóházakba
- Due Diligence
- Keressen partnert vagy menedzsment céget
- Lakóházak vásárlásának egyéb módjai
- Nyereségesek a lakóházak?
- A bérházak tulajdonlásának hátrányai
- Hasonlítsa össze a REIT-eket, az ETF-eket és az ingatlan-közösségi finanszírozási platformokat
- Gyakran ismételt kérdések
Hogyan fektess be lakóházakba
A lakóházakba való befektetés vonzereje nyilvánvaló. Vásárol egy épületet, amely a bérlői bérleti díjak révén készpénzáramlást generál, amely a jelzálogkölcsönt is fizeti, miközben hátradől, és nézi, ahogy az épület felértékelődik. Ez így működik egy tökéletes világban. A lakástulajdon valódi világa bonyolultabb. Nem minden lakóház jó befektetés, és egyes lakóházak pénzt veszítenek.
Due Diligence
Mindenki hallotta már azt a mondást, hogy „vigyázzon a vásárló”. Ez az érzés különösen igaz, ha lakóházakról van szó. Sok pénzbe kerülnek, és nem könnyű befektetések, amelyekből ki lehet szabadulni, ha eszközt kell likvidálni.
Mindez azt jelenti, hogy sok átvilágítást kell végeznie, mielőtt épületet vásárol. Ha nem, a bérház, amelyet passzív jövedelemszerzés céljából vásárolt, minden hónapban mínuszba kerülhet.
Okos, ha számos tényezőt figyelembe vesz egy többlakásos beruházás átvilágítása során. Az első a finanszírozás. A családi házakkal ellentétben nem kínálnak szövetségileg támogatott jelzálogkölcsönt többcsaládos lakásokhoz. Ez azt jelenti, hogy 3 éves lejáratú jelzáloghitellel nem fog tudni 30%-kal olcsóbban finanszírozni egy épületet.
A költségvetésben 20%-os előleget és 15 éves jelzáloghitelt kell terveznie. A kellő gondosság első része az, hogy reálisan tekintsd meg, mit engedhetsz meg magadnak. Legyen a lehető legkonzervatívabb ezzel a számítással, mert más saját zsebből származó kiadásokra lesz szükség, mielőtt az épület elkezd pénzt keresni.
Amint megvan a költségvetés, mérlegelnie kell a fontos alapvetéseket. Ne feledje, hogy egy apartmankomplexum olyan, mint a többi vállalkozás; szeretné tudni, hogy mennyi pénzt vesz fel a vállalkozás. Gondosan tanulmányozza át a kiválasztott ingatlan mérlegét, és válaszoljon a következő kérdésekre.
- Mennyi az épület jelenlegi foglaltsága? A legtöbb épület nem termel cash flow-t, ha az átlagos napi kihasználtság 96% alatt van, és a legtöbb bank nem finanszíroz magas üresedési rátával rendelkező épületeket.
- Mennyi az átlagos négyzetláb költség a bérleti díjhoz képest? Azt szeretné, ha a dollár négyzetlábra jutó összege a lehető legmagasabb legyen.
- Mekkora a bûnözési arány? A sok kifizetetlen bérleti díjjal rendelkező épület azt jelenti, hogy többet kell fizetnie az épület költségeiből, mint amennyit kellene. Ami még rosszabb, saját zsebből fizet, hogy kilakoltassa a nem fizető bérlőket.
A mérlegen kívül alaposan meg kell nézni az épületet. Naprakészek a külső felszerelések? A tető jó állapotban van? Milyen állapotban vannak a víz- és elektromos rendszerek? Sokszor a tulajdonosok azért adják el az épületeket, mert több beruházást igényelnek, mint amennyit a tulajdonos hajlandó megtenni. Vásárlás előtt meg kell találnia, hogy melyek azok a szükséges fejlesztések.
Vegye figyelembe a külső tényezőket, például az épületére vonatkozó helyi és állami bérlői törvényeket. A spirálisan emelkedő bérleti díjak leküzdése érdekében sok város és állam lakbérszabályozási rendeleteket fogadott el, amelyek korlátozzák a már meglévő bérlőknek nyújtható éves bérleti díj emelést. Ha a bérleti díj szabályozására vonatkozó törvények léteznek abban a városban, ahol az Ön épülete található, a lehetséges bérleti díjak az üres egységekre korlátozódhatnak.
Keressen partnert vagy menedzsment céget
Egyedül bérházak birtoklása és üzemeltetése nagyon kemény munka. Egyszerre kell tartania a könyvelést, a javításokat, a bérlői kapcsolatokat és a tőkekiadásokat. Éppen ezért érdemes megfontolni egy részvénytársat, aki megoszthatja a munkaterhelést.
A jó hír az, hogy szinte minden városban van sok kis- és közepes méretű alapkezelő társaság, amelyek egyben tulajdonosai és üzemeltetői is saját épületeiknek. Ha az ügylet alapjai megfelelőek, akkor az egyik ilyen cég hajlandó lehet Önnél befektetni. Megfontolhatja egy kisebb épület (5-15 egység) vásárlását is üzleti partnerségben egy barátjával vagy munkatársával.
Mindkét esetben, ha nem tervezi az épület napi működését, professzionális menedzsmentet kell felvennie, és a költségeket be kell számítania az épület költségvetésébe. A legtöbb alapkezelő társaság a havi bérleti díj 5-8%-át számítja fel.
Lakóházak vásárlásának egyéb módjai
Korábban csak egyéni vállalkozóként vagy kisvállalkozási tagként lehetett bérházakat vásárolni. Az internetnek és a kormányzati szabályozások lazításának köszönhetően most számos módon fektethet be lakóházakba anélkül, hogy közvetlenül kezelnie kellene azokat. A bérházak gyakorlati tulajdonjogának és kezelésének alternatívái a következők:
- Közösségi finanszírozás: Az olyan online platformok, mint a CityVest, CrowdStreet és a RealtyMogul azért jöttek létre, hogy lehetővé tegyék az egyéni befektetők számára a lakásvásárlások közösségi finanszírozását. Számos platform kínál lehetőséget arra, hogy saját épületeket válasszon, vagy a platform által működtetett alapba fektessen be.
- Ingatlan alapok: Számos köztiszteletben álló befektetési alapot vásárolhat és tőzsdén kereskedett alapok (ETF) lakóházak és egyéb jövedelemtermelő ingatlanvagyon alapján. Általában kevesebb tőkét igényelnek, mintha ingyenesen és világosan vásárolnának egy bérházat, de előfordulhat, hogy akkreditált befektetőnek is kell lennie ahhoz, hogy megvásárolja őket.
- Ingatlanbefektetési alapok (REITS): Ezek az alapok saját pénzüket a befektetői tőkével kombinálják kereskedelmi ingatlanok birtoklása és üzemeltetése érdekében. Az előnye a REIT az, hogy lehetővé teszi a befektetők számára, hogy anélkül részesüljenek az ingatlantulajdon előnyeiből, hogy azt kézzel kellene kezelniük.
Nyereségesek a lakóházak?
A lakóházak olyanok, mint bármely más befektetés. Lehetnek nyereségesek, de nem garantálják a nyereséget. A lakóházaknál az a nagy dolog, hogy bár bevételt termelnek, vannak kiadásaik. Minden épületnek más-más kiadási köre van, de általános szabály, hogy minél nagyobb vagy fényűzőbb az épület, annál magasabbak lesznek a kiadások.
Ez azt jelenti, hogy sokat kell törődnie a számokkal, mielőtt vásárol. Miután kitalálta, hogy a választott ingatlan mennyi pénzt termel, le kell vonnia a következő költségeket:
- Jelzálog törlesztés
- Vagyonadók
- Biztosítás
- karbantartás
- Utilities
- Kezelési díjak
- Kiegészítő szakmai szolgáltatások (könyvelők és ügyvédek)
- Tőkefejlesztések
- Üres hely elvesztése
Ha figyelembe veszi ezeket a kiadásokat, és levonja őket abból a pénzből, amelyet választott lakása évente termelt, akkor hozzávetőleges becslése lesz a tervezett nyereségről. Ha ez sok munkának tűnik számodra, akkor meg kell tennie. Ez az oka annak, hogy sok lakásbefektető inkább a REIT-eket és a közösségi finanszírozású befektetéseket részesíti előnyben az egyedüli tulajdon helyett.
A bérházak tulajdonlásának hátrányai
Minden ingatlanbefektető álma, hogy havi bevételt szerezzen egy jövedelmező bérházból. Érdemes azonban megfontolni a lakóházak birtoklásának komoly lehetséges hátrányait.
Először is ott van az idő és a költség tényező. A jó lakóházak nem olcsók. Nehéz megtalálni őket, és még ha kap is egyet, gyakorlati menedzsernek kell lennie ahhoz, hogy az ingatlan pénzt termeljen. Fel kell készülnie a könyvek rendszeres áttekintésére, és proaktívnak kell lennie mind a rutin karbantartás, mind a beruházási fejlesztések során.
Másodszor, bizonyos tényezők az Ön befolyásán kívül esnek. A régi mondás az ingatlanokkal kapcsolatban: „Hely, hely, elhelyezkedés” igaz, ha bérházakról van szó. Az a környék, ahol lakóháza található, nagyban meghatározza, milyen bérleti díjakat számíthat fel. Sajnos egyedül nem sokat tehet a környék megváltoztatásáért.
A jobb környéken lévő épületeknek magasabbak lesznek a bérleti díjak, de magasabbak a költségek is. A beszerzési költségtől az ingatlanadóig és kezelési díjig minden magasabb, ha minőségi negyedekben vásárol épületeket. Meg kell találnia egy Goldilocks ingatlant, amely megfizethető, jó helyen van, és még mindig jó bérleti díjakat kap. Azonban mindenki más is ugyanazt keresi.
Harmadszor, a lakóépülete csak olyan jól fog teljesíteni, mint az azt üzemeltető emberek. Ha Ön az, akkor el kell köteleznie magát amellett, hogy hatékony menedzser lesz, ami potenciálisan a hét minden napján, 24 órában járó munka. Ne feledje, hogy a WC-k nem csak hétköznap 7 és 9 óra között üzemelnek. Ha nem Ön fogja kezelni az épületet, akkor magas színvonalú menedzsmentet kell felvennie. A rossz gazdálkodás sok bevételkieséshez vezet, és az épület mínuszba kerülhet.
Hasonlítsa össze a REIT-eket, az ETF-eket és az ingatlan-közösségi finanszírozási platformokat
Egy többlakásos ingatlan minden bizonnyal megtérülő befektetés lehet. Ez azonban korántsem biztos megoldás, és sok munkára van szükség ahhoz, hogy egy többlakásos házat rendbe hozzunk. A legtöbb befektető úgy találja, hogy ez túl sok gyakorlati munkát igényel, és inkább REIT-ekbe, ETF-ekbe vagy ingatlan-közösségi finanszírozási alkalmazásokba fektet be. Ha ez az Ön számára megfelelő útvonal, tekintse meg a Benzinga legjobbjainak listáját REIT, ETF és a ingatlanközvetítési platformok.
Gyakran ismételt kérdések
A lakóházak jó befektetések?
A bérházak jó befektetések lehetnek, de nem garantált, hogy pénzt keresnek. Ha tudni szeretné, hogy egy bérház jó befektetés-e vagy sem, számos tényezőt kell megvizsgálnia.
Figyelembe kell venni, hogy az épület mennyit keres a költségéhez képest. Éves szinten egy jó lakás általában a teljes költségének 7-10%-át teszi ki. Azonban még mindig le kell vonnia az olyan költségeket, mint az adók, az adósságszolgálat, a biztosítás, az ingatlanadó és a karbantartás, az épület éves bevételéből, mielőtt fogalma lenne arról, mekkora pénzforgalmat generál. Általában véve a magas pénzforgalmú épületek jó befektetések.
A hozzáértő befektetők azonban azonosíthatják az alacsony pénzforgalmú épületeket, és szilárd befektetésekké alakíthatják azokat proaktív menedzsment, agresszív bérleti díj emelések és tőkejavítás révén.
Mennyibe kerül egy bérház vásárlása?
A bérház vásárlásának költsége több változótól függ. A változók listája a következőket tartalmazza:
- Települések
- Kor
- Teljes négyzetméter
- Az építés minősége
- Az épület szomszédságának kívánatossága
- Az épület teljes bevétele
Minél jobb egy épület ezekhez a tényezőkhöz képest, annál drágább lesz. A bérházak vásárlása általában lényegesen többe kerül, mint a családi házak vásárlása.
A poszt Hogyan fektess be lakóházakba by Eric McConnell jelent meg először Benzinga. Látogatás Benzinga hogy több ilyen nagyszerű tartalomhoz jusson.
- '
- "
- 000
- 9
- Rólunk
- hozzáférés
- Fiók
- meghatalmazott
- beszerzés
- Előny
- Minden termék
- Bár
- összeg
- évi
- felértékelődés
- alkalmazások
- TERÜLET
- Művészet
- vagyontárgy
- Vagyonkezelés
- Eszközök
- elérhető
- átlagos
- Banks
- alap
- hogy
- Előnyök
- BEST
- Blokk
- Könyvek
- határ
- Boston
- költségvetés
- épít
- Épület
- Csomag
- üzleti
- vállalkozások
- megvesz
- Vásárlás
- tőke
- Készpénz
- pénzforgalom
- változik
- díj
- A pop-art design, négy időzóna kijelzése egyszerre és méretének arányai azok az érvek, amelyek a NeXtime Time Zones-t kiváló választássá teszik. Válassza a
- városok
- Város
- gyűjt
- hogyan
- kereskedelmi
- Companies
- bonyolult
- feltétel
- tartalom
- ellenőrzés
- Mag
- kiadások
- tudott
- Crowdfunding / Közösségi finanszírozás
- Jelenlegi
- nap
- üzlet
- Ajánlatok
- Adósság
- tervezett
- meghatározó
- különböző
- szorgalom
- közvetlenül
- kijelző
- osztalék
- Dollár
- dollár
- le-
- Hatékony
- hatások
- részvény
- különösen
- megalapozott
- birtok
- becslés
- ETF
- esemény
- mindenki
- minden
- vár
- költségek
- tényezők
- család
- FAQ
- díjak
- Ábra
- finanszíroz
- vezetéknév
- áramlási
- Összpontosít
- koncentrál
- következő
- A befektetők számára
- Ingyenes
- alap
- alapjai
- alapok
- általános
- generál
- megy
- jó
- Kormány
- nagy
- Garantált
- útmutató
- Kezelés
- tekintettel
- segít
- Magas
- jó minőségű
- <p></p>
- bérel
- tart
- tart
- Kezdőlap
- ház
- Hogyan
- How To
- HTTPS
- ötlet
- azonosítani
- kép
- fontos
- tartalmaz
- befogadás
- Jövedelem
- Növelje
- egyéni
- ipari
- szervezeti
- biztosítás
- érdekelt
- Internet
- befektetés
- beruházás
- Beruházások
- befektető
- Befektetők
- IT
- Munka
- nagy
- nagyobb
- legnagyobb
- törvények
- ügyvédek
- vezet
- TANUL
- LG
- Lista
- helyi
- elhelyezkedés
- Hosszú
- keres
- Gyártás
- sikerült
- vezetés
- menedzser
- piacára
- tag
- millió
- millió dollár
- minimum
- Mobil
- pénz
- Hónap
- több
- a legtöbb
- többcsaládos
- többszörös
- New York
- hír
- Megjegyzések
- szám
- számos
- ajánlat
- Ajánlat
- Ajánlatok
- online
- online platformokon
- nyitva
- üzemeltetési
- Művelet
- üzemeltetők
- Lehetőségek
- Alkalom
- opció
- érdekében
- Más
- saját
- tulajdonos
- tulajdonosok
- tulajdon
- partner
- Létrehozása
- Fizet
- fizetés
- Emberek (People)
- tökéletes
- teljesítmény
- darab
- tervezés
- emelvény
- Platformok
- szegény
- portfolió
- lehetséges
- potenciális
- magán
- Magántőke
- Termékek
- szakmai
- Nyereség
- nyereséges
- ingatlan
- Vásárlás
- vásárlások
- beszerzési
- világítás
- hatótávolság
- kezdve
- Az árak
- ingatlan
- való Világ
- Bejegyzés
- szabályos
- előírások
- Bérlés
- szükség
- kötelező
- követelmények
- jövedelem
- Kritika
- körül
- Útvonal
- futás
- futás
- hozzáértés
- másodlagos
- keres
- kiválasztott
- elad
- érzés
- súlyos
- szolgáltatás
- Szolgáltatások
- készlet
- Megosztás
- Megoszt
- kicsi
- okos
- So
- néhány
- specializálódott
- Szponzorált
- négyzet
- kezdődött
- kezdődik
- Állami
- Államok
- készletek
- erős
- szerkesztett
- Tanulmány
- Systems
- Érintse
- adó
- Adók
- bérlő
- Keresztül
- idő
- felső
- felé
- átlátszó
- Bízzon
- jellemzően
- egyedi
- rendszerint
- érték
- W3
- Nézz
- Vagyon
- web-alapú
- Mit
- Mi
- vajon
- míg
- WHO
- nélkül
- Munka
- művek
- világ