Penyelaman mendalam ke dalam real estat Segitiga: Pialang dan pengacara real estat berbicara tentang uji tuntas, masalah lain

Catatan editor: Hari ini menandai peluncuran perluasan real estat – korporat dan komersial – oleh Jason Parker dari WRAL TechWire. Carilah penyelaman mendalam di masa depan ke real estat pada hari Jumat.

+ + +

RALEIG – Pasar real estat The Triangle telah sangat kompetitif selama dua tahun, dan sangat kompetitif selama lebih dari satu dekade.

Sedemikian rupa sehingga Matt Fowler, direktur eksekutif dari Layanan Daftar Berganda Segitiga, TMLS, mengatakan kepada WRAL TechWire minggu ini bahwa berdasarkan data yang dilacak TMLS setiap bulan, seseorang perlu melihat ke belakang lebih dari tujuh tahun untuk menemukan data yang akan menyarankan pasar yang seimbang, normal, dan sehat.

Namun, pasar real estat yang sangat kompetitif yang menyebabkan banyak orang bersiap untuk perang penawaran awal tahun ini tampaknya telah melambat, sebagian, pada bulan Juni, dengan beberapa bentuk jeda di pasar selama bulan itu karena pembeli rumah, penjual rumah, agen, dan lainnya yang terlibat dalam transaksi real estat mengetahui kenaikan suku bunga dan inflasi berkelanjutan yang berkelanjutan mungkin berarti bagi masa depan pasar perumahan.

Meskipun ada jeda di pasar untuk dijual, sewa terus meningkat pada bulan Juni.

Tapi sekarang, banyak pembeli rumah mungkin kembali terlibat di pasar real estat Triangle, karena kemungkinan besar ada peluang bagi pembeli untuk menemukan kesepakatan karena pasar telah bergerak sedemikian rupa sehingga saat masih menjadi pasar penjual, ada indikator itu pembeli mungkin memiliki lebih banyak pilihan sekarang daripada beberapa minggu yang lalu.

Salah satu faktornya: pembeli menarik lebih banyak transaksi daripada kapan pun dalam 16 bulan terakhir, dan penjual menurunkan harga sekitar lima kali lebih sering daripada tahun lalu, menurut data terbaru yang dikumpulkan oleh perusahaan pialang real estat nasional Redfin.

Penyelaman yang dalam

WRAL TechWire berbicara dengan Roger Bernholz, wakil presiden dan penasihat umum dari firma real estat lokal berbasis Segitiga Coldwell Banker Howard Perry dan Watson (HPW) tentang apa yang terjadi saat ini dengan hukum real estat Carolina Utara dan dalam kondisi pasar saat ini.

Transkrip di bawah ini telah diedit ringan untuk kejelasan.

WRAL TechWire (TW): Laporan Redfin menyebutkan hampir 15% dari transaksi secara nasional jatuh dari kontrak pada bulan Juni – tetapi di Raleigh MSA, hanya 7% yang melakukannya. Apa perbedaan pasar lokal kita dengan pasar lain dan tren nasional?

Roger Bernholz (Bernholz): Ada beberapa komunitas yang dinilai sangat tinggi karena sejumlah besar faktor yang penting bagi orang-orang. Apa yang harus kita harapkan ketika secara konsisten diperingkatkan sebagai salah satu tempat terbaik untuk tinggal dan bekerja. Semakin kuat permintaan (banyak penawaran yang sedang berlangsung) ketika dikaitkan dengan biaya uji tuntas yang sangat tinggi dan tidak dapat dikembalikan yang dibayarkan dalam banyak transaksi, tentu harus mencegah pembeli membatalkan kesepakatan. Selain itu, kami memiliki komunitas pialang yang canggih dan menghasilkan lebih sedikit pembeli dan penjual yang tidak siap.

Harga rumah mulai panas di bulan April – tetapi apakah pasar telah berubah sejak itu?

Pembeli mundur

TW: Namun, 7% yang dikutip dalam analisis Redfin baru-baru ini lebih rendah dari Juni sebelumnya – meskipun tetap merupakan persentase bulanan tertinggi sejak Februari 2021 – apa kondisi pasar yang menjadi faktor di sini?

Bernholz: Ada kemungkinan bahwa suku bunga yang lebih tinggi memperketat kekuatan pinjaman beberapa orang dan menyebabkan beberapa penurunan lagi dalam masalah keuangan. Dan tidak diragukan lagi bahwa beberapa pembeli menemukan bahwa mereka telah setuju untuk membeli rumah yang mereka tentukan sebelumnya memiliki masalah serius yang sebelumnya tidak diketahui bahwa penjual tidak akan memperbaiki dan memilih untuk mengakhiri kontrak dan kehilangan biaya uji tuntas mereka. Namun, ketika sebuah rumah memiliki masalah material yang dibagi dengan penjual dan pialang daftar, masalah tersebut harus diperbaiki atau diungkapkan secara permanen dalam setiap penjualan kepada pembeli baru. Jadi, pembeli tidak berdaya dalam situasi ini.

Harga turun untuk banyak rumah di daerah Raleigh; listingan juga bertambah

Peran due diligence

TW: Di pasar ini, mengapa kesepakatan bisa gagal?  

Bernholz: Saya berharap biaya uji tuntas yang tinggi dan konsesi serius lainnya yang harus dibuat oleh pembeli berkurang.

Sejarah biaya tersebut cukup dramatis. Ketika kami merevisi kontrak penjualan NC REALTORS/NC BAR pada tahun 2010, kami tahu bahwa kontrak tersebut akan sensitif terhadap pasar. Memang, formulir tersebut secara eksplisit mengizinkan biaya uji tuntas $0 karena diyakini bahwa itu akan menjadi nomor di pasar pembeli yang serius, dan saat itulah formulir itu diperkenalkan ke pasar. Dalam banyak, banyak transaksi selama beberapa tahun, tidak ada atau sangat rendah biaya uji tuntas yang dibayarkan.

Kami sekarang melihat betapa sensitifnya pasar terhadap biaya tersebut. Ketika banyak pembeli kehabisan kemampuan untuk bersaing dengan harga, mereka menggunakan biaya yang tidak dapat dikembalikan itu untuk menarik dan berpotensi mendorong penjual untuk membuat kontrak dengan mereka. Banyak pialang terganggu melihat pembeli kehilangan biaya uji tuntas yang besar dalam kesepakatan yang gagal dan beberapa telah menganjurkan untuk membatasi biaya, tetapi bentuknya cenderung tetap sensitif terhadap pasar dan membuat pembeli dan penjual bertanggung jawab atas transaksi mereka.

Bentuk standar saat ini

Bentuk kontrak saat ini mempertimbangkan negosiasi yang agak seimbang tentang masalah pasca-kontrak yang timbul dari penyelidikan pembeli dalam melakukan uji tuntas mereka.

Bernholz: Ada formulir standar untuk mendokumentasikan perbaikan dan peningkatan yang disetujui penjual setelah ada permintaan dari pembeli. Namun, formulir kontrak sejak 2010 selalu menjelaskan bahwa properti yang dijual dalam kondisi saat ini. Umumnya, pembeli hari ini tidak dapat menentukan apa itu sampai mereka sudah sangat berkomitmen dengan biaya uji tuntas yang tinggi. Kami melihat lebih banyak penjual setuju untuk pemeriksaan pra-pemasaran yang diberikan kepada pembeli dan itu juga bisa menjadi penyesuaian yang baik di pasar dan juga menjadi faktor kuat yang mengurangi kegagalan.

Segitiga di antara area teratas di AS untuk konstruksi rumah baru – waktu yang tepat untuk membeli?

Sejarah uji tuntas

TW: Jadi, tunggu, bantu kami mengerti. Berapa periode uji tuntas, dan berapa biaya uji tuntas? Dan mengapa mereka ada dalam hukum kontrak Carolina Utara?

Bernholz: Saya adalah ketua NC Realtors Residential Forms Committee pada 2009-10 yang menyusun formulir yang direvisi lebih dari satu dekade lalu setelah lebih dari satu tahun mempelajari dan mengeksplorasi apa yang terjadi di negara bagian lain.

Kami secara khusus melihat bentuk Texas dan Georgia, saya percaya, pada waktu itu, yang memiliki istilah serupa. Konsepnya sangat mirip dengan kontrak gaya opsi. Bentuk kontrak dalam hal itu juga sangat mirip dengan gaya kontrak penjualan komersial yang telah digunakan REALTORS di North Carolina selama bertahun-tahun sebelum bentuk perumahan direvisi secara besar-besaran pada tahun 2010.

(Catatan Editor: NC BAR dan NC REALTORS Standard Offer to Purchase and Contract Form direvisi lagi, baru-baru ini, dengan formulir baru mulai berlaku pada 1 Juli 2022.) 

Harga real estat Wake County naik di bulan Mei bahkan saat aktivitas pinjaman, persaingan menurun

Formulir sebelumnya, keputusan untuk uji tuntas

Bernholz: Bentuk kontrak sebelumnya berusaha untuk menetapkan standar yang luas untuk aspek-aspek tertentu dari kondisi tempat tinggal dan beberapa hal lainnya. Ini secara rutin menghasilkan ketidaksepakatan, kadang-kadang cukup serius, antara pembeli dan penjual mengenai apakah standar dipenuhi atau tidak. Hal ini dipandang sebagai kondisi yang tidak efisien dan meresahkan dalam prosesnya.

Keputusan dibuat untuk memiliki proses di mana pembeli akan membayar biaya uji tuntas yang dinegosiasikan yang dimaksudkan untuk memberi kompensasi kepada penjual karena mengambil properti mereka dari pasar aktif untuk jangka waktu yang dinegosiasikan, periode uji tuntas, dan memberikan pembeli hak untuk mengakhiri kesepakatan dengan alasan apa pun atau tanpa alasan apa pun dan mendapatkan kembali setoran uang mereka yang sungguh-sungguh. Pada kenyataannya, pembeli dapat menegosiasikan sejumlah hal dengan penjual agar sepuas mungkin. Bagaimanapun, itu menciptakan kepastian lebih bagi penjual bahwa begitu periode uji tuntas telah berlalu, pembeli lebih berkomitmen pada kesepakatan karena setoran uang mereka yang sungguh-sungguh berisiko jika mereka tidak menyelesaikan pembelian.

Satu lagi perubahan…

Bernholz: Satu perubahan lagi yang juga disertakan adalah membuat biaya uji tuntas dan menyetorkan uang yang sungguh-sungguh kepada semua pembeli yang berisiko dalam kesepakatan jika mereka tidak dapat atau memilih untuk tidak menyelesaikan pembelian. Diyakini bahwa ini adalah proses yang paling efisien dan dapat dimengerti bagi kebanyakan orang dan memberi mereka kepastian lebih tentang hasil dalam berbagai keadaan.

Kedua, kontrak yang direvisi juga menghilangkan kondisi pinjaman karena beberapa alasan yang sama. Argumen besar akan muncul mengenai apakah membeli Dan, dianggap bahwa pembeli dapat dan akan menegosiasikan periode uji tuntas yang akan memungkinkan mereka untuk yakin tentang aspek keuangan dari kesepakatan, terutama kemampuan mereka untuk mendapatkan pinjaman yang mereka butuhkan, atau dapat keluar dari kesepakatan dengan biaya yang wajar (hanya biaya uji tuntas yang moderat). Uang yang sungguh-sungguh akan dikembalikan.

Ini juga sangat dipromosikan untuk kepentingan penjual. Kondisi pinjaman pembeli pada dasarnya diperpanjang sampai ke penutupan dan merampas kepastian nyata dari penjual apakah pembeli akan dapat menutup.

Jadi mengapa kontrak bisa berantakan?

Bernholz: Fall-through sering terjadi di dekat tanggal penutupan.

Meskipun di pasar pembeli, biasanya periode uji tuntas diperpanjang hingga penutupan, gagasan umumnya adalah bahwa periode uji tuntas akan "biasanya" (pasar yang lebih seimbang) berakhir beberapa minggu sebelum penutupan, dan memberikan Penjual waktu untuk lebih percaya diri menempatkan rumah mereka ke dalam truk bergerak. Kami melihat beberapa tahun yang mengarah ke pandemi. Tapi tentu saja, sekarang kita melihat efek dari kondisi pasar yang berlawanan dan penjual telah menuntut kontrak tanpa periode uji tuntas, yang pada dasarnya mengikat pembeli pada kesepakatan tanpa keuangan atau kondisi kontinjensi properti yang signifikan. Setoran uang yang sungguh-sungguh dilakukan hampir tidak biasa.

Data menunjukkan pasar perumahan Triangle mungkin telah mendingin pada bulan Juni – kecuali untuk penyewa

Peran kenaikan suku bunga di pasar perumahan lokal

TW: Peran apa, jika ada, yang mungkin dimainkan oleh kenaikan suku bunga?  

Bernholz: Kami belum melihat kondisi pinjaman tambahan untuk pengetahuan saya. Ini akan memerlukan adendum khusus untuk kontrak dari seorang pengacara dan umumnya tidak terjadi dalam transaksi penjualan kembali. Penjualan rumah baru melihat lebih banyak dari itu dan berbagai bentuk kontrak digunakan..

Tidak ada pembeli yang terkejut bahwa mereka tidak mampu membeli rumah yang telah mereka kontrak untuk beli. Ini dapat dan harus ditentukan sebelumnya. Jadi, daya beli sedang dibatasi dan orang-orang yang terburu-buru dan tidak berhati-hati untuk menjelaskan dengan jelas tentang kemampuan keuangan mereka mungkin akan terkejut dan tidak dapat membeli apa yang mereka kontrak untuk dibeli.

Namun, suku bunga secara historis (seperti sejarah nyata, bukan sejarah baru-baru ini) rendah.

Saya menutup banyak pinjaman hipotek untuk rumah di tahun 1980-an dan awal 90-an dengan tingkat bunga 20% hingga 12%. Jadi, sejauh mana kita semua telah dimanjakan oleh laju suku bunga hipotek yang luar biasa rendah baru-baru ini tercermin dalam beberapa leveling permintaan. Menurut pendapat saya, bagaimanapun, masih situasi di pasar kita bahwa dia yang ragu-ragu hilang. Dengan suku bunga kartu kredit masih sekitar 18%, uang KPR tetap murah.

Mengingat…

TW: Jadi apa lagi yang harus diketahui warga Carolina Utara tentang real estat saat ini?

Bernholz: Ini adalah sifat pasar untuk naik dan turun. Selama 25 tahun saya berkecimpung dalam bisnis real estat di pasar ini, pasar yang turun sebagian besar tercermin dalam apresiasi harga yang lebih lambat dan waktu yang lebih lama di pasar.

Ada beberapa penurunan nilai di pasar kami selama resesi besar, tetapi itu kecil dibandingkan dengan tempat-tempat yang mengalami penurunan nilai 50-70%. Kami percaya dan berharap bahwa itu adalah situasi yang sangat tidak biasa yang ditimpakan ke dunia oleh para bankir Wall Street yang tidak diatur secara memadai.

Namun, saya tidak melihat situasi dramatis yang muncul di pasar Segitiga di masa mendatang. Dengan semua yang telah kita lihat di bidang bisnis, atletik, e-olahraga, pendidikan dan lapangan kerja dan dengan jumlah arus masuk yang kita lihat pada penghuni baru, lebih mudah untuk tetap yakin tentang investasi dalam kepemilikan rumah American Dream di sini.