Melayani Industri Real Estat Multikeluarga dengan Perangkat Lunak

Real estate multi-keluarga di AS, yang meliputi gedung apartemen, kondominium, townhouse, dan pengembangan serba guna, adalah salah satu kelas aset terbesar di dunia. Sekitar 44 juta tempat tinggal dianggap multi-keluarga, dan jumlahnya mencapai 31% dari semua perumahan AS. Tidak seperti rumah keluarga tunggal, rumah multi-keluarga terutama dimiliki oleh pemilik institusional dan investor, berbeda dengan tuan tanah ibu-dan-pop, dan sebagian besar memanfaatkan perangkat lunak untuk menjalankan properti mereka. Secara khusus, sebagian besar pemilik dan operator multi-keluarga mengandalkan sistem manajemen properti (PMS) untuk memproses dan memperhitungkan daftar sewa — sumber kehidupan properti apa pun. 

Selain menggunakan PMS sebagai sistem operasi utama mereka, sebagian besar pemilik dan operator institusi sekarang dapat melapisi sejumlah solusi titik startup baru di atas PMS mereka untuk membantu mereka menarik, melibatkan, dan menyaring penyewa, dan untuk mengelola permintaan pemeliharaan dan vendor koordinasi. Namun, bahkan dengan semua perangkat lunak baru ini, pemilik dan operator masih menghadapi beberapa kendala utama:

Masalah utamanya adalah sistem manajemen properti lama seperti Yardi, Appfolio, MRI, dan RealPage adalah produk lama yang tidak memenuhi kebutuhan pemilik dan operator modern. Alih-alih, data silo PMS yang ada ini (menciptakan jam ekstra untuk pekerjaan ekstraksi), kurang interoperabilitas, dan seringkali mengharuskan pelanggan untuk membuat perangkat lunak khusus karena banyak dari produk mereka masih berjalan di DOS, misalnya. 

Namun, platform ini adalah sistem pencatatan, dan karenanya sangat lengket. Mereka juga telah mengakuisisi startup generasi sebelumnya, yang memungkinkan mereka menerapkan solusi titik di atas pemrosesan rent roll. Hal ini pada gilirannya memungkinkan mereka menawarkan solusi out-of-the-box kepada pelanggan yang sudah ada secara gratis (menempatkan solusi titik maju teknologi yang lebih baru pada posisi yang kurang menguntungkan). Meskipun produk internal PMS tidak ada apa-apanya dibandingkan dengan penawaran yang lebih baru, biaya perangkat lunak di tingkat properti sangat diteliti, menyebabkan sebagian besar pemilik dan operator memilih opsi yang lebih murah dan nyaman. Ini distribusi incumbent vs. inovasi startup dilema telah membatasi nilai solusi titik secara historis. 

Meskipun demikian, kami yakin ada beberapa katalisator dan penarik yang mendorong kebutuhan akan lebih banyak perangkat lunak di industri ini. Jika produk-produk baru ini dapat memberikan kemampuan baru yang luar biasa yang meningkatkan solusi warisan internal platform PMS atau merupakan peningkatan baru-bersih, mereka memiliki potensi untuk menjadi sama berharganya dengan sistem inti ini.

DAFTAR ISI

Pada tingkat makro, kami yakin investasi institusional ke dalam industri multikeluarga akan terus tumbuh secara signifikan selama beberapa tahun ke depan, bahkan jika ada volatilitas pasar jangka pendek dengan investor mencari likuiditas. Karena semakin banyak kantor yang menganut model kerja hybrid pasca-Covid, investor yang secara historis hanya berfokus pada real estat kantor pindah ke multi-keluarga. Kami juga telah melihat penerbangan ke tempat yang aman menuju multi-keluarga oleh investor institusional yang fokusnya telah beralih ke investasi di persewaan keluarga tunggal (SFR) selama dekade terakhir. Semakin banyak investor institusi muncul, semakin banyak calon pembeli perangkat lunak yang ingin mengelola properti mereka dengan lebih efisien.

Selain itu, ketatnya pasar tenaga kerja AS merupakan anugerah bagi perusahaan perangkat lunak yang ingin membuat produk untuk menggantikan pekerjaan berbasis tugas (misalnya, penyaringan penyewa, yang dapat memakan waktu lebih dari tiga jam per pelamar) yang sebelumnya dilakukan oleh karyawan back-office yang memiliki meninggalkan angkatan kerja. 

Pada tingkat mikro, mitra terbatas (LP) semakin menekan mitra umum (GP) untuk mengelola properti mereka secara lebih efisien; ini menciptakan peluang untuk jenis solusi "manajemen-properti-in-a-box" baru bagi pemilik. Selain itu, operator usaha kecil dan menengah (UKM) (yaitu, yang beroperasi di bawah 30,000 unit) semakin dikonsolidasikan menjadi perusahaan yang lebih besar, yang pada gilirannya dijalankan lebih seperti waralaba di mana kepala daerah membuat keputusan. Dan terakhir, antara pimpinan pemasaran, keterlibatan penyewa, penggunaan kemudahan, ketepatan waktu pembayaran, dll., sekarang ada lebih banyak data dari sebelumnya untuk membantu perusahaan mendorong efisiensi, dan perusahaan harus menggunakan kekayaan data ini untuk meningkatkan pendapatan operasional bersih dalam portofolio yang ada mengingat tantangan ini lingkungan pasar. 

DAFTAR ISI

Dengan adanya katalis makro dan mikro ini, kami melihat beberapa area peluang bagi para pendiri yang ingin membuat perangkat lunak untuk industri real estat multikeluarga. 

Kami yakin startup yang beroperasi dalam kategori akuisisi dan pengembangan perlu menggunakan sumber data hak milik sebagai ganjalan ke dalam industri, sehingga mereka dapat membantu investor dan pemilik membuat keputusan yang lebih baik tentang tempat berinvestasi, jenis properti apa yang akan dibeli (yaitu, Apartment Multifamily vs. Multifamily Situs Tersebar), berapa banyak yang harus dibayar, preseden zonasi apa yang memungkinkan mereka untuk membangun di lokasi (yaitu, berapa banyak unit yang akan dibangun), dan banyak lagi. Namun, mereka tidak dapat hanya mengandalkan munculnya peluang baru bagi pelanggan, karena jenis data ini seringkali dapat dikomodifikasi. Untuk menghasilkan nilai yang signifikan, startup dalam kategori ini perlu menjadi semacam sistem operasi yang mengatur bagaimana perusahaan ini membuat keputusan investasi dari ujung ke ujung. Kabar baiknya adalah kami melihat kecenderungan tertinggi untuk membayar perangkat lunak dalam kategori ini.

Saat ini, sebagian besar divisi manajemen aset untuk pemilik multi-keluarga besar dan investor secara manual menarik laporan dari berbagai PMS yang dijalankan oleh properti akhir mereka untuk memahami kinerja aset mereka. Seringkali, setiap orang dari analis tingkat pemula hingga kepala kelompok ini, secara manual mencari laporan ini untuk kesalahan dan merekonsiliasi data antara bagaimana item baris label PMS yang berbeda, yang merupakan pemborosan manusia dan otak yang luar biasa. -kekuasaan. Kami yakin ada peluang untuk membangun sistem pencatatan data yang berada di atas berbagai produk PMS ini. Mengingat peningkatan transparansi dan interoperabilitas data yang akan menjadi produk sampingan dari produk ini, kami yakin ini akan menjadi katalis untuk peningkatan inovasi di industri ini. Risiko utama dalam kategori ini adalah sulitnya memberikan laba atas investasi (ROI) langsung sejak hari pertama, sehingga sulit untuk membenarkan pengumpulan tingkat data ini sejak awal.

Fungsi penting lainnya untuk operator multi-keluarga adalah mencari sumber, pengadaan, dan mengelola semua vendor pihak ketiga yang bekerja sama dengan mereka untuk melayani bangunan mereka. Untuk sebagian besar operator, proses ini sepenuhnya manual, dengan sebagian besar proses tinggal di email dan Excel. Kami yakin proses ini harus didigitalkan melalui perangkat lunak dan menerapkan model seperti pasar untuk membantu kedua operator memastikan mereka menemukan vendor terbaik, dan vendor UKM menemukan peluang kerja baru. Startup yang beroperasi dalam kategori ini perlu menemukan pasar di mana terdapat kekurangan tenaga kerja dan kepadatan bangunan untuk menciptakan likuiditas.

Saat piringan hitam mendorong dokter untuk lebih transparan dalam manajemen properti, kami melihat peluang untuk platform baru untuk membantu pemilik membawa manajemen properti sendiri atau mempekerjakan manajer luar secara lebih efektif. Tujuan mereka di sini adalah untuk memiliki visibilitas penuh ke dalam keuangan properti, aktivitas leasing, aktivitas dan pengeluaran pemeliharaan, dan banyak lagi. Selain itu, mengingat manajer properti terbesar dijalankan seperti waralaba, mungkin ada kesempatan untuk membantu manajer berputar sendiri melalui produk bisnis-in-a-box yang mengotomatiskan semua fungsi back-office yang diperlukan untuk melakukannya. Produk-produk ini juga dapat membantu manajer mencocokkan dengan pemilik melalui pasar.

DAFTAR ISI

Saat kami menjelajahi kategori ini, kami memiliki tiga prinsip yang memandu kerangka investasi kami:

Pertama, kami akan mencari startup yang melayani pemilik & operator pasar menengah (30k-100k unit). Hal ini karena UKM (yakni yang melayani di bawah 30,000 unit) di industri umumnya sedang dikonsolidasikan dan seringkali kekurangan sumber daya untuk melakukan perubahan nyata. Di ujung lain dari spektrum, pemilik yang lebih besar (yaitu, mereka yang memiliki lebih dari 100,000 unit) sangat sulit untuk dijual atau sudah menggunakan perangkat lunak kustom mereka sendiri.

Kedua, kami akan mencari perusahaan yang membuat produk yang menghasilkan ROI yang jelas sejak hari pertama. Sebagian besar biaya operasional pemilik dikunci untuk hal-hal seperti pemeliharaan, utilitas, dll.; mereka hanya memiliki sedikit anggaran untuk pengeluaran tingkat properti yang benar-benar dapat mereka kendalikan. Oleh karena itu, penyedia perangkat lunak perlu memberikan ROI yang jelas sejak hari pertama agar tidak berdampak negatif pada nilai aset bersih (NAB). Yang mengatakan, jika Anda dapat menjual perangkat lunak dan meminta pembeli untuk tidak mengaitkannya di tingkat properti, tetapi mungkin di tingkat dana (di mana biaya tersebut tersebar di antara banyak properti yang mendasarinya), Anda mungkin dapat menyiasatinya.

Ketiga, kami akan mencari pendiri yang dapat memelihara startup basis pelanggan yang menawan. Real estat multi-keluarga masih merupakan industri yang cukup kolot di mana penerapan produk baru dari bawah ke atas akan sulit dilakukan. Oleh karena itu, jalan lain menuju sukses bisa dengan mengembangkan pelanggan yang tertahan sejak hari pertama, yang dapat mencoba dan mengembangkan produk perangkat lunak di seluruh basis properti mereka. Namun, perusahaan yang melakukan ini perlu menyeimbangkan melayani satu pelanggan besar yang dapat bertindak sebagai studi kasus untuk orang lain, dengan tidak menjadi bisnis layanan yang membangun perangkat lunak khusus untuk pelanggan tersebut.

Singkatnya, kami percaya bahwa nilai terbesar dalam industri real estat multikeluarga yang berkembang akan diciptakan oleh perusahaan rintisan yang memimpin dengan produk perangkat lunak, dibandingkan perusahaan yang hanya mengandalkan produk keuangan. Jika Anda sedang membangun dalam kategori ini, kami akan senang mengobrol. 

***

Pandangan yang diungkapkan di sini adalah pandangan individu AH Capital Management, LLC (“a16z”) yang dikutip dan bukan pandangan a16z atau afiliasinya. Informasi tertentu yang terkandung di sini telah diperoleh dari sumber pihak ketiga, termasuk dari perusahaan portofolio dana yang dikelola oleh a16z. Meskipun diambil dari sumber yang dipercaya dapat dipercaya, a16z belum memverifikasi informasi tersebut secara independen dan tidak membuat pernyataan tentang keakuratan informasi yang bertahan lama atau kesesuaiannya untuk situasi tertentu. Selain itu, konten ini mungkin termasuk iklan pihak ketiga; a16z belum meninjau iklan tersebut dan tidak mendukung konten iklan apa pun yang terkandung di dalamnya.

Konten ini disediakan untuk tujuan informasi saja, dan tidak boleh diandalkan sebagai nasihat hukum, bisnis, investasi, atau pajak. Anda harus berkonsultasi dengan penasihat Anda sendiri mengenai hal-hal itu. Referensi ke sekuritas atau aset digital apa pun hanya untuk tujuan ilustrasi, dan bukan merupakan rekomendasi investasi atau penawaran untuk menyediakan layanan konsultasi investasi. Selanjutnya, konten ini tidak ditujukan atau dimaksudkan untuk digunakan oleh investor atau calon investor mana pun, dan dalam keadaan apa pun tidak dapat diandalkan saat membuat keputusan untuk berinvestasi dalam dana yang dikelola oleh a16z. (Penawaran untuk berinvestasi dalam dana a16z hanya akan dilakukan dengan memorandum penempatan pribadi, perjanjian berlangganan, dan dokumentasi lain yang relevan dari dana tersebut dan harus dibaca secara keseluruhan.) Setiap investasi atau perusahaan portofolio yang disebutkan, dirujuk, atau dijelaskan tidak mewakili semua investasi dalam kendaraan yang dikelola oleh a16z, dan tidak ada jaminan bahwa investasi tersebut akan menguntungkan atau bahwa investasi lain yang dilakukan di masa depan akan memiliki karakteristik atau hasil yang serupa. Daftar investasi yang dilakukan oleh dana yang dikelola oleh Andreessen Horowitz (tidak termasuk investasi yang penerbitnya tidak memberikan izin kepada a16z untuk mengungkapkan secara publik serta investasi yang tidak diumumkan dalam aset digital yang diperdagangkan secara publik) tersedia di https://a16z.com/investments /.

Bagan dan grafik yang disediakan di dalamnya hanya untuk tujuan informasi dan tidak boleh diandalkan saat membuat keputusan investasi apa pun. Kinerja masa lalu tidak menunjukkan hasil di masa depan. Konten berbicara hanya pada tanggal yang ditunjukkan. Setiap proyeksi, perkiraan, prakiraan, target, prospek, dan/atau pendapat yang diungkapkan dalam materi ini dapat berubah tanpa pemberitahuan dan mungkin berbeda atau bertentangan dengan pendapat yang diungkapkan oleh orang lain. Silakan lihat https://a16z.com/disclosures untuk informasi penting tambahan.