כיצד אסימוני נדל"ן יכולים להפוך את ה'כללים' על ראשם - על ידי שליטה בהם תחילה

עברו יותר מארבע שנים מאז הנפקת אסימוני הנדל"ן הראשונה בעולם, שבה נמכרה נתח של כמעט חמישית ממלון הנופש St. Regis Aspen למשקיעים המעוניינים לרכוש חלק מהנכס היוקרתי בקולורדו.

מכירת המניות במלון בן 179 החדרים גייסה 18 מיליון דולר וזכתה בזמנו כאמצעי חדש ומהפכני לפתיחת מחלקת הנכסים הוותיקה ביותר בעולם לפוטנציאל יצירת העושר של בלוקצ'יין.

בתקופה שחלפה מאז, נכסים ברחבי העולם טופלו בפיתוח שיש לו פוטנציאל לעצב מחדש את תחום הנדל"ן. עם זאת, התופעה לא זכתה לסוג של אחיזה שרבים מתומכיה קיוו שעד עכשיו. 

כפי שקורה בחלקים רבים של תחום הנכסים הדיגיטליים, חלק מהסיבה עשויה להיות המורכבות של הטכנולוגיה, שחלק גדול ממנה עדיין לא מובן על ידי חלקים גדולים מהציבור הרחב, למרות שהיא זכתה לתשומת לב רבה על רקע התנודתיות הפרועה של שוק מטבעות הקריפטו בשנתיים האחרונות.

חלק מהסיבה עשויה להיות גם שאסימון נדל"ן יכול להיות אומר דברים שונים לאנשים שונים, תלוי את מי שואלים.

משיכות שונות

"כשאתה מדבר על אסימון נדל"ן, זה באמת תלוי על איזה סוג של מבנה אנחנו מדברים", אמר מייקל וונג, שותף במשרד הונג קונג של חברת עורכי הדין הרב לאומית דכרט. פורסט. "אם אתה רק משתמש בטכנולוגיית בלוקצ'יין כדי להחליף רישום מקרקעין ולהנפיק אסימון כראיה לבעלות, אז זה יהיה מוסדר בעיקר על פי חוקי המקרקעין הרלוונטיים.

"אבל אם אתה מתכוון לטוקניזציה על ידי לקיחת נכס והנפקת נייר ערך מגובה בנכס זה, זה יהיה דומה לתוכנית השקעה קולקטיבית שבה כספי המשקיעים מאוחדים מכוח רכישת האסימונים והתשואות מבוססות על החזרת הנכס, ולכן ככל הנראה תהיה כפופה לדיני ניירות ערך", אמר וונג, וציין את נטל הציות שחוק כזה טומן בחובו ואת ההקבלות של אסימון נכסים מאובטחים עם נאמנויות השקעות נדל"ן (REIT), אשר בדרך כלל כפופות להגבלות ודרישות רבות. .

ג'ייסון צ'אן, שותף בכיר בדצ'רט ועמית של וונג, אמר: "זה לא שונה מאוד מ-REIT או קרנות נדל"ן, שכבר קיימות בין אם יש אסימון של נדל"ן ובין אם אין. טוקניזציה היא התפתחות של זה על ידי הכנסתו לבלוקצ'יין."

לורה פמטיאן, מייסדת HeightZero Real Estate שבסיסה בארה"ב, חברת ייעוץ עצמאית המתמקדת בבלוקצ'יין ובינה מלאכותית בנדל"ן, אמרה פורסט שטוקניזציה בתעשייה בהחלט יכולה להיות סוג של מסחר בניירות ערך, שלדבריה נהנה ממסגרת רגולציה מבוססת כבר.

"זו הסיבה שאסימוני אבטחה משרתים משקיעים קמעונאיים: הם תואמים לרשות ניירות ערך", אמרה. "לתת למשקיעים קמעונאיים גישה להשקעה בנדל"ן מסחרי באמצעות הנפקה מוסמכת של SEC אינה חדשה, מה שחדש הוא הוספת אפשרות של נזילות באמצעות טוקניזציה, אנחנו עדיין יכולים לעשות זאת בהתאם לרגולציה הנוכחית. טוקניזציה מאפשרת גם לתכנת תאימות לתוך האסימונים, ומוסיפה שכבה נוספת של אבטחה ואמון."

אספקה ​​דרך DeFi 

עם זאת, אלווין נגו, מנהל חיתום משכנתאות בחברת אדמונטון, קנדה ICI Capital Corporation, אמר כי לא כל הנפקות אסימוני נדל"ן הן בהכרח ניירות ערך, וכי אלו שלא נכנסו לתחום כללי ניירות הערך יכולות להיות חדשניות יותר ולתת משקיעים שליטה ישירה יותר על אחזקותיהם.

"ניירות ערך דורשים ממך לתת אמון בצוות שבחרת לעבוד איתו - עורך הדין שלך, המתווך שלך - ובתהליך זה, אם הם יעשו משהו שאתה לא מרוצה ממנו, ייתכן שהתהליך לא יהיה כפי שהיית עושה. דמיינו," הוא אמר. "זה לא מהפכני כמו ההבטחה של טכנולוגיית הבלוקצ'יין."

הוא העמיד הצעות אסימונים של פיננסים מבוזר (DeFi) עם אלו הכוללות ניירות ערך מוסדרים, שלדבריו כתוצר של מימון ריכוזי (CeFi) פירושו "מישהו אחר ישמור על הכסף שלך במקום אותך".

"כשאנחנו מתקדמים מ-CeFi ל-DeFi, המודל מעודד משמורת עצמית על כספים ונכסים, כלומר אתה שולט בכסף שלך [בניגוד] לטוקניזציה ריכוזית, שהיא כמו REIT."

Ngo אמרה כי אסימוני נדל"ן של DeFi שאינם כפופים לדיני ניירות ערך - שהיו נדירים עד כה - ידרשו בכל זאת מסגרת רגולטורית חדשה וייעודית כדי למצות את מלוא פוטנציאל השוק שלהם.

"הקרן הראשונה צריכה להבטיח בעלות על פיסת נדל"ן לכל משקיע או משתתף בודד בפרויקט", אמר. "היצירה השנייה צריכה להיות בנויה סביב ניתנות הפדיון - כך שאתה יכול להיות בטוח שהכותרת שאתה מחזיק באמת יכול להיממש. והשלישי צריך להבטיח שהוא בר הפעלה.

"זה צריך להוות חלק ממערכת חוק בינלאומית הסובבת סביב שלושת עמודי התווך האלה כדי שאנשים יוכלו להיות שקט נפשי, להבין את זה ולרכוש את זה, ולמעשה ניתן לראות בו כאלטרנטיבה חדשה להשקעה עבור אנשים להשקיע בה - לא רק כמו נייר ערך מסורתי של נדל"ן או ריט."

הרגולציה הנכונה

Pamatian, לעומת זאת, לא טענה לחשיבה מחודשת רגולטורית מעמיקה, ואמרה שמערכת הרגולציה של ניירות ערך בארה"ב כבר מספיקה כדי לשלוט בשוק האסימון של הנדל"ן.

"כבר יש מסגרת מאוד תקפה סביב ניירות ערך, ואני באמת מרגיש את הנדל"ן המסמל הזה; כלומר, כתיבה, מעקב, ניהול המניות בבלוקצ'יין, הוא היישום המעשי ביותר של טכנולוגיית הבלוקצ'יין במרחב" היא אמרה "כשזה מגיע לניצול אסימוני אבטחה בהתאמה, כבר יש לנו מסגרת שם. זה באמת רק עניין של חינוך, וברגע שאנשים באמת יבינו מה המשמעות של טוקניזציה עבור השקעות נדל"ן, הם יראו איך זה מועיל לא רק לבעל הנדל"ן, אלא גם למשקיע. זה win-win.

אנדי יו, ראש מימון תאגידי בחברת החזקות ההשקעות BOA Financial Group שבמרכזה הונג קונג וסגן נשיא משותף של מכון PropTech ללא מטרות רווח, היה קצת אגנוסט בשאלה האם DeFi או CeFi יתגלו כמודל הטוב ביותר עבור התעשייה, במקום זאת, מדגישים את החשיבות של טיפוח הפיתוח של מערכת אקולוגית שתתמוך בה.

"כטכנולוגיה חדשה שמגיעה לשוק, אסימון נדל"ן דורש מאמצים מוקדמים שמוכנים לקחת סיכונים", אמר פורסט. "מספר אחד, אנחנו צריכים שהמערכת האקולוגית תצמח ביחד, אז צריכים להיות יזמים ובעלי בתים שמוכנים לנסות למרות הסיכון שלא יצליחו למכור או לא להמריא. 

"מספר שתיים, אנחנו צריכים שיהיו לנו פלטפורמות לרישום אסימוני אבטחה שיספקו פתרונות אמיתיים לבעלי בתים, כמו שימוש בבלוקצ'יין טוב יותר וזול יותר מאשר, למשל, Ethereum, ואנחנו צריכים מתווכים וסוכני נדל"ן שתמריץ לסייע בשיווק המוצרים. ”

Yiu אמר כי תקנות ניירות ערך בתחומי שיפוט מסוימים הרחיקו משקיעים קמעונאיים רגילים מהצעת נכסים סמלית, ובכך מעכבת את התפתחות השוק.

"שינוי שיסייע לצמיחת אסימון נדל"ן יהיה מתן אפשרות למכירת אסימונים למשקיעים קמעונאיים, כלומר יש להסיר מגבלות השומרות אותן רק למשקיעים מקצועיים", אמר בהתייחס לדרישות השווי הנקי וההכנסה שהוטלו ב מספר תחומי שיפוט. 

"כדי שהאסימון של נדל"ן ימריא, ממשלות צריכות לאפשר למשקיעים בינוניים להשתתף בחופשיות, כי זה המקום שבו נמצא השוק", אמר. "אם אין לך שוק, אף אחד לא ישקיע בטכנולוגיה שלך ואף מנפיק לא יטרח לגשת אליה".

• הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
• מקור: https://forkast.news/real-estate-tokenizing-rules-regulation/