מאת אנה באני, CNN Business
מחירי הבתים בארה"ב המשיכו לעלות ביולי. אבל השוק הראה סימני התקררות כאשר עליית שיעורי המשכנתאות דחקה יותר קונים פוטנציאליים לשוליים.
מחירי הדירות עלו ביולי ב-15.8% לעומת השנה הקודמת, זינוק קטן יותר מהצמיחה של 18.1% שנראתה בחודש יוני, לפי S&P CoreLogic Case-Shiller מדד מחירי הדירות הלאומי בארה"ב. ההפרש של 2.3 נקודות האחוז בין החודשיים הללו הוא ההאטה הגדולה ביותר בתולדות המדד.
על בסיס חודשי, המחירים ירדו ב-0.2% מיוני, הירידה הראשונה מחודש לחודש של המדד הלאומי מאז פברואר 2012.
"למרות שמחירי הדיור בארה"ב נותרו משמעותית מעל הרמות שלפני השנה, הדו"ח של יולי משקף האטה חזקה", אמר קרייג ג'יי לזרה, מנכ"ל S&P Dow Jones Indices.
כל 20 הערים דיווחו על עליות מחירים נמוכות יותר ביולי בהשוואה לשנה הקודמת.
טמפה רשמה את העליות הגדולות ביותר, כאשר מחירי הדירות עלו ביולי ב-31.8% לעומת השנה הקודמת. אחריה הגיעו מיאמי, שעלתה ב-31.7%, ודאלאס, עם עלייה של 24.7%.
"ככל שהפדרל ריזרב ממשיך להעלות את הריבית כלפי מעלה, מימון המשכנתאות התייקר, תהליך שנמשך עד היום", אמר לזרה. "בהתחשב בסיכויים לסביבה מאקרו-כלכלית מאתגרת יותר, מחירי הדירות עשויים בהחלט להמשיך ולהאט".
נפרד לדווח מהסוכנות הפדרלית למימון דיור הראה ביום שלישי מסלול דומה במחירי הדירות ביולי. מדד מחירי הבתים של FHFA, המודד שינויים בערכי הבתים צמודי קרקע, דיווח כי מחירי הדירות עלו ביולי ב-13.9% משנה לשנה, אך ירדו ב-0.6% מהחודש הקודם. זוהי הירידה החודשית הראשונה במחירי הדירות מאז מאי 2020, אמרה הסוכנות.
תנופת הדיור במשולש הסתיימה כאשר ייסוף המחירים מואט, ימים למכירה עולים
ריבית גבוהה יותר של משכנתא ציננה את הביקוש
דוחות מחירי הדירות מדגישים את האפקט המצנן של עליית ריבית המשכנתא.
שיעורי המשכנתא ביולי היו כפולים ממה שהיו בשנה הקודמת. לאחר טיפוס לכמעט 6% באמצע יוני, חששות המיתון הפכו את הריבית לתנודתית יותר.
הריבית על המשכנתא עלתה על רקע סדרה של העלאות ריבית אגרסיביות של הפדרל ריזרב כשהוא מנסה לאלף את האינפלציה הבורחת.
הפד אינו קובע את התעריפים שמשלמים הלווים על משכנתאות ישירות, אך פעולותיו משפיעות עליהם. שיעורי המשכנתא נוטים לעקוב אחר התשואה על אג"ח ארה"ב ל-10 שנים. כפי שמשקיעים רואים או צופים העלאות ריבית, הם מוכרים לרוב אג"ח ממשלתיות, מה שגורם לתשואות גבוהות יותר ולעלייה בריבית על המשכנתא.
עם יותר קונים פוטנציאליים שחשים נדחקים מהעלייה בתעריפים, ייסוף מחירי הדירות המשיך להאט מאז השיא שלו באפריל, אמר סטיב רייך, סמנכ"ל התפעול ב-Finance of America Mortgage.
"ניתן לייחס את ההאטה ההדרגתית לשיעורי ריבית גבוהים יותר, מה שפגע במה שרוכשי דירות רבים יכולים להרשות לעצמם, ובתורם ריככו את מכירות הדירות", אמר רייך.
בשווקים מסוימים - במיוחד אלו שראו זרם גבוה של קונים כתוצאה מעבודה מרחוק במהלך המגיפה - הצמיחה במחירי הדירות מתחילה להתמתן, אמר.
מחפשים לקנות בית? ריבית המשכנתא הגויה פירושה תשלומים גבוהים בהרבה
שיא השוק מאחורינו?
"השילוב של מלאי עדיין צפוף ברוב השווקים וקונים שמנסים לנעול תשלום חודשי קבוע לפני שהמחירים עלו עוד יותר הבטיח שהמחירים ממשיכים להתקדם", אמר ג'ורג' ראטיו, כלכלן בכיר ומנהל המחקר הכלכלי של Realtor.com. "עם זאת, המומנטום כלפי מעלה איבד קיטור וברור ששיא השוק נמצא כעת מאחורינו".
עבור קונים, הורדת הילוך בעליות המחיר מחזיקה את הבטחה להזדמנויות טובות יותר בחודשים הבאים, אמר ראטיו.
"נתח הבתים עם הורדת מחירים הגיע לכ-20% באוגוסט, אותה רמה שראינו ב-2017 כששווקי הנדל"ן היו על בסיס הרבה יותר מאוזן", אמר. "כיוון ששיעורי המשכנתאות צפויים להמשיך לעלות, והמחירים הנוכחיים הופכים אפילו פחות ברי קיימא עבור תקציבי רוב הרוכשים, קיצוץ המחירים צפוי להמשיך להתרחב".
שוק הנדל"ן של ראלי מתרכך באוגוסט כאשר מחיר המכירה החציוני יורד
עבור בעלי בתים שמתכננים למכור, השוק של היום שונה משמעותית מזה שלפני שלושה שבועות אפילו, הוסיף.
עם התשלום החודשי הטיפוסי של המשכנתא הגבוה בכמה מאות דולרים ממה שהיה בשנה שעברה עקב עליית שיעורי הריבית, מספר הקונים המוסמכים הצטמצם בהרבה.
"למוכרים שיש להם הבנה מוצקה של תנאי השוק המקומיים והמחיר בהתאם מההתחלה, יש סיכוי גבוה יותר למשוך את תשומת הלב של הקונים ולהבטיח עסקה מוצלחת", אמר Ratiu.
