編集者のメモ：本日、WRALTechWireのJasonParkerによる、企業および商業用の拡張不動産の発売を記念します。 金曜日に不動産への将来の深い潜水を探してください。
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ローリー – トライアングルの不動産市場はXNUMX年間非常に競争が激しく、XNUMX年の大部分は非常に競争が激しい。
の常務取締役であるマット・ファウラーは トライアングルマルチリストサービス、TMLSは今週、WRAL TechWireに、TMLSが毎月追跡するデータに基づいて、バランスの取れた、正常で健全な市場を示唆するデータを見つけるには、XNUMX年以上振り返る必要があると語った。
それでも、多くの人を 入札戦争の準備 今年の初め、一部はXNUMX月に減速したようで、住宅購入者、住宅販売者、代理店、および不動産取引に関与するその他の人々が金利の上昇を把握し、継続的なインフレは、住宅市場の将来にとって意味があるかもしれません。
販売市場の一時停止にもかかわらず、 家賃は上昇し続けた 6月中。
しかし今では、多くの住宅購入者がトライアングルの不動産市場に再び参入する可能性があります。これは、市場が売り手の市場でありながら指標が存在するように市場が動いたため、買い手が取引を見つける機会が非常に高いためです。それ 買い手は今より多くのオプションを持っているかもしれません ほんの数週間前より。
16つの要因：購入者は過去XNUMXか月のどの時点よりも多くの取引を引き出しており、 売り手は価格を下げています 全国の不動産仲介会社Redfinが収集した最新のデータによると、XNUMX年前の約XNUMX倍の頻度です。
ディープダイブ
WRAL TechWireは、副社長のRogerBernholzと話しました。 顧問弁護士 ノースカロライナ州の不動産法と現在の市況で現在何が起こっているかについて、地元のトライアングルに本拠を置く不動産会社コールドウェルバンカーハワードペリーとワトソン（HPW）の。
以下のトランスクリプトは、わかりやすくするために少し編集されています。
WRAL TechWire（TW）： Redfinのレポートによると、全国の取引の15％近くが7月に契約を失いましたが、ローリーMSAではXNUMX％しか契約を失いませんでした。 私たちのローカル市場は、他の市場や国内のトレンドと何が違うのですか？
ロジャー・ベルンホルツ（ベルンホルツ）： 人々にとって重要な多くの要因について非常に高く評価されているコミュニティはほとんどありません。 住み、働くのに最適な場所のXNUMXつとして一貫してランク付けされている場合、私たちは何を期待すべきでしょうか。 多くの取引で支払われる非常に高い、返金不可のデューデリジェンス料金に関連する場合の需要（継続的な複数のオファー）が強いほど、購入者が取引をキャンセルするのを確実に防ぐ必要があります。 また、洗練された仲介コミュニティがあり、準備の整っていない買い手と売り手が少なくなります。
バイヤーが撤退
TW：それでも、Redfinの最近の分析で引用されたその7％は、前の2021月よりも低くなっていますが、XNUMX年XNUMX月以来の最高の月間パーセンテージのままですが、ここでの要因となる市況は何ですか？
ベルンホルツ： 金利の上昇により、一部の人々の借入力が引き締められ、金融問題のいくつかのフォールスルーが説明されている可能性があります。 そして、一部の買い手が、売り手が修正せず、契約を終了してデューデリジェンス料金を失うことを選択しないという、これまで知られていなかった深刻な問題があると判断した家を購入することに同意したことに気付いていることは間違いありません。 ただし、住宅に売り手や上場ブローカーと共有される重大な問題がある場合、それらの問題は恒久的に修正するか、新しい買い手への販売で開示する必要があります。 したがって、バイヤーはこれらの状況で無力ではありません。
デューデリジェンスの役割
TW：この市場では、なぜ取引が失敗するのでしょうか？
ベルンホルツ： 高いデューデリジェンス料金や、購入者がしなければならないその他の深刻な譲歩が減少していることを願っています。
これらの料金の歴史は非常に劇的です。 2010年にNCREALTORS/ NC BARの売買契約を改訂したとき、市場に敏感であることがわかっていました。 実際、このフォームでは、真剣な購入者の市場での数であると考えられていたため、明示的に0ドルのデューデリジェンス料金が許可されており、フォームが市場に導入されたときでした。 数年間の多くの多くの取引では、デューデリジェンス料金は支払われなかったか、非常に低額でした。
私たちは今、これらの手数料が市場にどれほど敏感であるかを見ています。 多くの買い手が価格と競争する能力を使い果たしたとき、彼らはその返金不可の料金を使って売り手を引き付け、潜在的に売り手に彼らと契約するように誘導します。 多くのブローカーは、買い手が失敗した取引で多額のデューデリジェンス手数料を失うのを見て不安になり、一部のブローカーは手数料の上限を主張しましたが、フォームは市場に敏感なままであり、買い手と売り手が取引を担当し続ける可能性があります。
現在の標準形
現在の契約書は、デューデリジェンスを行う際の購入者の調査から生じる契約後の問題について、いくぶん均等にバランスの取れた交渉を想定しています。
ベルンホルツ： 買い手からの要求後に売り手が行うことに同意した修理と改善を文書化するための標準フォームがあります。 しかし、2010年以降の契約書には、物件が現在の状態で販売されていることが常に明記されています。 一般的に、最近の購入者は、高額のデューデリジェンス料金によってすでにかなりのコミットメントが行われるまで、それが何であるかを判断できません。 より多くの売り手が買い手に提供される市販前検査に同意するのを見ています。これは確かに市場での良い調整であり、フォールスルーを減らす強力な要因でもあります。
デューデリジェンスの歴史
TW：それで、待って、私たちが理解するのを手伝ってください。 デューデリジェンス期間とは何ですか？また、デューデリジェンス料金とは何ですか？ そして、なぜそれらはノースカロライナ州の契約法に存在するのですか？
ベルンホルツ： 私は2009-10年にNCRealtorsResidential Forms Committeeの委員長を務め、他の州で何が起こっているかをXNUMX年以上調査および調査した後、XNUMX年以上前に改訂されたフォームを起草しました。
特に、当時は似たような用語を持っていたテキサスとジョージアのフォームに注目しました。 概念はオプションスタイルの契約に非常に似ています。 その点での契約形態も、2010年に住宅形態が大幅に改訂される前にREALTORSがノースカロライナで長年使用してきた商業販売契約とスタイルが非常に似ています。
(編集者注：NCBARおよびNCREALTORSの購入および契約フォームの標準オファーは、最近再び改訂され、新しいフォームは1年2022月XNUMX日から有効になりました。）
以前のフォーム、デューデリジェンスの決定
ベルンホルツ： 以前の契約書は、居住地の状態の特定の側面およびその他のいくつかの事項について幅広い基準を確立しようとしました。 これにより、基準が満たされているかどうかについて、買い手と売り手の間で、時には非常に深刻な不一致が日常的に発生しました。 これは、プロセスにおける非効率的で厄介な状態と見なされていました。
交渉された期間、デューデリジェンス期間の間、彼らの資産を活発な市場から持ち去ったことに対して売り手に補償することを目的とした交渉されたデューデリジェンス料金を買い手が支払い、買い手に与えるプロセスを持つことが決定されました。理由の如何を問わず取引を終了し、本格的な預金を取り戻す権利。 実際には、買い手は可能な限り満足するために売り手といくつもの問題を交渉することができます。 いずれにせよ、デューデリジェンス期間が経過すると、購入を完了しなかった場合に真剣な預金が危険にさらされるため、買い手は取引にさらに強くコミットするという確信が売り手にもたらされました。
もうXNUMXつの変更…
ベルンホルツ： 含まれているもうXNUMXつの変更は、購入を完了できなかった場合、または購入を完了しないことを選択した場合に、購入者が取引でリスクにさらしたすべてのデューデリジェンス料金と本格的な預金を行うことでした。 これはほとんどの人にとって最も効率的で理解しやすいプロセスであり、さまざまな状況での結果についてより確実になると信じられていました。
第二に、改訂された契約はまた、同じ理由のいくつかのためにローン条件を排除しました。 購入するかどうかについて大きな議論が生じるでしょうそして、購入者は、取引の財務的側面、主に必要なローンを取得する能力、または妥当なコストで取引から抜け出すことができます（中程度のデューデリジェンス料金のみ）。 本格的なお金が返されます。
これも売り手の利益のために強く推進されました。 買い手のローン条件は基本的に、買い手が閉じることができるかどうかの本当の確実性を売り手から奪い、閉じるまでずっと広がっていました。
では、なぜ契約は崩壊するのでしょうか？
ベルンホルツ： フォールスルーは、多くの場合、締め切り日の近くに発生しました。
買い手の市場では、デューデリジェンス期間が終了まで延長されるのが一般的でしたが、一般的な考え方では、デューデリジェンス期間は「通常」（よりバランスの取れた市場）で終了する数週間前に終了し、売り手は、自分の家を移動するトラックに入れることにもっと自信を持つ時間です。 パンデミックに至るまでの数年間を見ました。 しかしもちろん、今では反対の市況の影響が見られ、売り手はデューデリジェンス期間のない契約を要求しており、本質的に、重大な財政的または財産の偶発的な状況なしに買い手を取引に拘束します。 本格的な預金はほとんど珍しいものでした。
地元の住宅市場における金利上昇の役割
TW：もしあれば、金利の上昇はどのような役割を果たすのでしょうか？
ベルンホルツ： 私の知る限り、追加のローン条件は見ていません。 これには、弁護士からの契約へのカスタム補遺が必要であり、通常、転売取引では発生しません。 新しい住宅販売はそれをもっと見て、さまざまな契約書が使われています。
購入する契約を結んだ家を買う余裕がないことに、購入者は驚かないでください。 これは事前に決定することができ、決定する必要があります。 そのため、購買力は適度に制限されており、急いでいて自分の経済的能力についてあまり明確に注意を払っていない人々は驚いて、購入契約したものを購入できない可能性があります。
ただし、金利は歴史的に（最近の歴史ではなく実際の歴史のように）低くなっています。
私は1980年代から90年代初頭にかけて、住宅ローンの多くを20％から12％の金利で締め切りました。 したがって、最近の信じられないほど低い住宅ローン金利の実行によって私たち全員が台無しにされている程度は、需要のある程度の平準化に反映されています。 しかし、私の意見では、躊躇している彼が失われるのは、依然として私たちの市場の状況です。 クレジットカードの金利はまだ約18％であり、住宅ローンのお金は依然として安価です。
覚えておいてください…
TW：では、ノースカロライナ州民は今、不動産について他に何を知っておくべきですか？
ベルンホルツ： 上下するのは市場の性質です。 私がこの市場で不動産事業に携わってきた25年間、市場の低迷は主に価格上昇の鈍化と市場での長期化に反映されてきました。
大不況の間、私たちの市場では価値がいくらか下落しましたが、50〜70％の価値の下落が見られた場所と比較するとわずかでした。 私たちは、それが不十分に規制されたウォール街の銀行家によって世界に押し付けられた非常に珍しい状況であったと信じ、願っています。
しかし、当面、トライアングル市場でこのような劇的な状況が発生することはないと思います。 ビジネス、アスレチック、eスポーツ、教育、雇用の面で私たちが目にしているすべてのことと、新しい居住者に見られる流入の量により、ここでのアメリカンドリームの住宅所有への投資に自信を持ち続けることが容易になります。
