Een diepe duik in onroerend goed in Triangle: makelaar en vastgoedadvocaat spreekt zich uit over due diligence en andere kwesties

Noot van de redactie: vandaag markeert de lancering van uitgebreid onroerend goed - zakelijk en commercieel - door Jason Parker van WRAL TechWire. Kijk voor toekomstige diepe duiken in onroerend goed op vrijdag.

+ + +

RALEIGH – De vastgoedmarkten van de Triangle zijn al twee jaar zeer competitief en gedurende het grootste deel van een decennium zeer competitief.

Zozeer zelfs dat Matt Fowler, de uitvoerend directeur van de Driehoek Meerdere Listing Service, TMLS, vertelde WRAL TechWire deze week dat op basis van de gegevens die TMLS maandelijks bijhoudt, men meer dan zeven jaar terug zou moeten kijken om gegevens te vinden die een evenwichtige, normale en gezonde markt suggereren.

Toch is de hyperconcurrerende vastgoedmarkt die velen ertoe bracht om bereid je voor op biedingsoorlogen eerder dit jaar lijkt te zijn vertraagd, gedeeltelijk in juni, met een of andere vorm van pauze op de markt gedurende de maand toen huizenkopers, huizenverkopers, makelaars en anderen die betrokken waren bij onroerendgoedtransacties erachter kwamen wat een stijging van de rentetarieven en aanhoudende aanhoudende inflatie zou kunnen betekenen voor de toekomst van de huizenmarkten.

Ondanks de pauze op de koopmarkt, huren bleven stijgen in juni.

Maar nu kunnen veel huizenkopers opnieuw deelnemen aan de onroerendgoedmarkt van de Triangle, omdat er heel goed mogelijkheden zijn voor kopers om deals te vinden, aangezien de markt zich zodanig heeft ontwikkeld dat, hoewel het nog steeds een verkopersmarkt is, er indicatoren zijn Dat kopers hebben nu misschien meer opties dan een paar weken geleden.

Eén factor: kopers hebben zich in de afgelopen 16 maanden uit meer deals teruggetrokken dan ooit tevoren, en verkopers laten de prijzen zakken ongeveer vijf keer zo vaak als een jaar geleden, volgens de laatste gegevens die zijn verzameld door de nationale vastgoedmakelaar Redfin.

Een diepe duik

WRAL TechWire sprak met Roger Bernholz, de vice-president en general counsel van het lokale in Triangle gevestigde onroerendgoedbedrijf Coldwell Banker Howard Perry en Watson (HPW) over wat er op dit moment gebeurt met de onroerendgoedwetgeving in North Carolina en in de huidige marktomstandigheden.

Het onderstaande transcript is voor de duidelijkheid licht bewerkt.

WRAL TechWire (TW): Het rapport van Redfin vermeldt dat bijna 15% van de transacties in het hele land in juni buiten het contract viel, maar in Raleigh MSA deed slechts 7% dat. Wat is er anders aan onze lokale markt dan aan andere markten en aan de landelijke trends?

Roger Bernholz (Bernholz): Er zijn maar weinig gemeenschappen die zo hoog worden gewaardeerd voor een groot aantal factoren die belangrijk zijn voor mensen. Wat moeten we verwachten als we consequent worden gerangschikt als een van de beste plekken om te wonen en te werken. Hoe sterker de vraag (lopende meerdere aanbiedingen), gekoppeld aan de extreem hoge, niet-terugbetaalbare due diligence-vergoedingen die bij veel van de transacties worden betaald, moet kopers er zeker van weerhouden deals te annuleren. We hebben ook een geavanceerde makelaarsgemeenschap en dat levert minder onvoorbereide kopers en verkopers op.

De huizenprijzen liepen in april hoog op, maar is de markt sindsdien veranderd?

Kopers trekken zich terug

TW: Toch is die 7% die in de recente analyse van Redfin wordt genoemd, lager dan de vorige juni - hoewel het nog steeds het hoogste maandelijkse percentage sinds februari 2021 is - wat zijn de marktomstandigheden die hier een rol spelen?

Bernholz: Het is waarschijnlijk dat hogere rentetarieven de leenkracht van sommige mensen verkrappen en verantwoordelijk zijn voor nog een paar tegenvallers in financiële kwesties. En het lijdt geen twijfel dat sommige kopers ontdekken dat ze ermee hebben ingestemd een huis te kopen waarvan ze vaststellen dat er voorheen onbekende ernstige problemen zijn die de verkoper niet zal oplossen en ervoor kiezen om het contract te beëindigen en hun due diligence-vergoeding te verliezen. Wanneer een huis echter materiële problemen heeft die worden gedeeld met de verkoper en de makelaar, moeten deze problemen permanent worden gecorrigeerd of openbaar worden gemaakt bij elke verkoop aan nieuwe kopers. In deze situaties staan ​​de kopers dus niet machteloos.

De prijzen dalen voor veel huizen in het gebied van Raleigh; lijsten groeien ook

De rol van due diligence

TW: Waarom zou in deze markt een deal mislukken?  

Bernholz: Ik hoop dat de hoge due diligence-vergoedingen en andere serieuze concessies die kopers moeten doen, afnemen.

De geschiedenis van die vergoedingen is behoorlijk dramatisch. Toen we in 2010 het verkoopcontract van NC REALTORS/NC BAR herzien, wisten we dat het marktgevoelig zou zijn. Inderdaad, het formulier staat expliciet een due diligence-vergoeding van $ 0 toe, omdat werd aangenomen dat dit het nummer zou zijn in de markt van een serieuze koper, en het was toen het formulier op de markt werd geïntroduceerd. Bij vele, vele transacties werden gedurende enkele jaren geen of zeer lage due diligence-vergoedingen betaald.

We zien nu hoe marktgevoelig die vergoedingen zijn. Wanneer veel kopers niet meer in staat zijn om met de prijs te concurreren, gebruiken ze die niet-restitueerbare vergoeding om de verkoper aan te trekken en mogelijk ertoe aan te zetten een contract met hen aan te gaan. Veel makelaars zijn verontrust omdat ze zien dat kopers hoge due diligence-vergoedingen verliezen in de deals die niet doorgaan en sommigen hebben gepleit voor een limiet voor de vergoeding, maar de vorm blijft waarschijnlijk marktgevoelig en houdt de kopers en verkopers de leiding over hun transacties.

Huidige, standaardvorm

De huidige contractvorm voorzag in een wat evenwichtiger onderhandeling over post-contractkwesties die voortkwamen uit de onderzoeken van de koper bij het doen van hun due diligence.

Bernholz: Er is een standaardformulier om reparaties en verbeteringen te documenteren die de verkoper op verzoek van de koper wil maken. In de contractvorm sinds 2010 is echter altijd duidelijk gemaakt dat de woning in de huidige staat wordt verkocht. Over het algemeen is de koper tegenwoordig niet in staat om te bepalen wat dat is, totdat hij al zwaar gecommitteerd is door de hoge due diligence-vergoeding. We zien dat meer verkopers akkoord gaan met een pre-marketinginspectie die aan kopers wordt aangeboden en dat kan ook zeker een goede aanpassing in de markt zijn en ook een sterke factor zijn om fall-throughs te verminderen.

Driehoek tussen topgebieden in de VS voor nieuwbouw van woningen - een goed moment om te kopen?

Geschiedenis van due diligence

TW: Dus wacht, help ons het te begrijpen. Wat is de due diligence-periode en wat is de due diligence-vergoeding? En waarom bestaan ​​ze in het contractenrecht van North Carolina?

Bernholz: Ik was voorzitter van de NC Realtors Residential Forms Committee in 2009-10 die het herziene formulier meer dan tien jaar geleden opstelde na meer dan een jaar studie en verkenning van wat er in andere staten gaande was.

We hebben met name gekeken naar de formulieren van Texas en Georgia, geloof ik, in die tijd, die vergelijkbare termen hadden. De concepten lijken erg op een contract in optiestijl. De contractvorm lijkt in dat opzicht ook erg op het commerciële verkoopcontract dat REALTORS jarenlang in North Carolina hebben gebruikt voordat de woonvorm in 2010 zwaar werd herzien.

(Noot van de redacteur: het NC BAR en NC REALTORS standaardaanbiedings- en contractformulier is onlangs opnieuw herzien, waarbij het nieuwe formulier per 1 juli 2022 van kracht is geworden.) 

Vastgoedprijzen in Wake County stijgen in mei, zelfs als kredietverlening en concurrentie afnemen

Vorig formulier, besluit voor due diligence

Bernholz: In de vorige contractvorm is getracht brede normen vast te stellen voor bepaalde aspecten van de staat van de woning en enkele andere zaken. Dit leverde routinematig meningsverschillen op, soms behoorlijk ernstig, tussen kopers en verkopers over het al dan niet voldoen aan de normen. Dit werd gezien als een inefficiënte en verontrustende toestand in het proces.

Er werd besloten om een ​​proces te hebben waarbij de koper een onderhandelde due diligence-vergoeding zou betalen die bedoeld was om de verkoper te compenseren voor het verwijderen van zijn eigendom van de actieve markt gedurende een onderhandelde periode, de due diligence-periode, en de koper het recht om de deal om welke reden dan ook te beëindigen en hun oprechte aanbetaling terug te krijgen. In werkelijkheid zou de koper over allerlei zaken met de verkoper kunnen onderhandelen om zo tevreden mogelijk te zijn. Het schiep in ieder geval meer zekerheid voor de verkoper dat de koper na het verstrijken van de due diligence-periode sterker aan de deal was toegewijd omdat zijn serieuze geldstorting dan in gevaar kwam als hij de aankoop niet zou voltooien.

Nog een verandering…

Bernholz: Een andere verandering die ook werd opgenomen, was om de due diligence-vergoeding en het serieuze geld alles te laten storten wat de koper in gevaar had in de deal als ze de aankoop niet konden of wilden voltooien. Men geloofde dat dit voor de meeste mensen het meest efficiënte en begrijpelijke proces was en hen meer zekerheid gaf over de uitkomst in verschillende omstandigheden.

Ten tweede elimineerde het herziene contract ook de leningsvoorwaarde om een ​​aantal van dezelfde redenen. Er zouden grote discussies ontstaan ​​over de vraag of de koop wel of niet. En er werd aangenomen dat de koper zou kunnen en willen onderhandelen over een due diligence-periode die hen in staat zou stellen om vertrouwen te hebben in de financiële aspecten van de deal, in de eerste plaats hun vermogen om de lening te krijgen die ze nodig hebben, of in staat zijn om tegen een redelijke prijs uit de deal te komen (alleen gematigde due diligence-kosten). Het verdiende geld zou worden teruggegeven.

Dit werd ook sterk gepromoot in het voordeel van verkopers. De leningvoorwaarde van de koper strekte zich in wezen uit tot sluiting en beroofde verkopers van enige echte zekerheid of de koper zou kunnen sluiten.

Dus waarom zouden contracten uit elkaar vallen?

Bernholz: Fall-throughs kwamen vaak voor in de buurt van de sluitingsdatum.

Hoewel het in een kopersmarkt typisch was dat de due diligence-periode zich uitstrekte tot aan de sluiting, was het algemene idee dat de due diligence-periode “normaal” (meer evenwichtige markt) een paar weken voor de sluiting zou eindigen, en de Verkopers hebben tijd om meer vertrouwen te hebben in het plaatsen van hun huis in een rijdende vrachtwagen. We hebben dat een aantal jaren gezien in de aanloop naar de pandemie. Maar nu zien we natuurlijk het effect van de tegenovergestelde marktconditie en verkopers hebben contracten geëist zonder due diligence-periode, waardoor de koper in wezen aan de deal wordt gebonden zonder enige significante financiële of toestand van de onvoorziene omstandigheden van het onroerend goed. Echte geldstortingen waren bijna ongebruikelijk.

Uit gegevens blijkt dat de huizenmarkten van Triangle in juni mogelijk zijn afgekoeld - behalve voor huurders

De rol van stijgende rentetarieven op lokale huizenmarkten

TW: Welke rol zou eventueel een stijgende rente kunnen spelen?  

Bernholz: We hebben voor zover ik weet geen toegevoegde leningsvoorwaarden gezien. Dit zou een aangepast addendum bij het contract van een advocaat vereisen en komt over het algemeen niet voor bij wederverkooptransacties. Nieuwbouwverkopen zien daar meer van en er worden andere contractvormen gebruikt..

Geen enkele koper zou verbaasd moeten zijn dat ze het huis dat ze hebben gecontracteerd niet kunnen betalen. Dit kan en moet vooraf worden bepaald. De koopkracht wordt dus matig beperkt en mensen die haast hebben en niet voorzichtig zijn om heel duidelijk te zijn over hun financiële mogelijkheden, kunnen verrast worden en niet in staat zijn om te kopen wat ze hebben afgesproken om te kopen.

De rentetarieven zijn echter historisch (zoals de echte geschiedenis, niet de recente geschiedenis) laag.

Ik heb in de jaren '1980 en begin jaren '90 veel hypotheken op huizen afgesloten tegen 20% tot 12% rente. Dus de mate waarin we allemaal zijn verwend door de recente reeks van ongelooflijk lage hypotheekrentes, wordt weerspiegeld in een zekere nivellering van de vraag. Naar mijn mening is het echter nog steeds de situatie in onze markt dat hij die aarzelt verloren is. Met creditcardrentes die nog steeds rond de 18% liggen, blijft hypotheekgeld goedkoop.

Onthoud…

TW: Dus wat moeten de Noord-Caroliniërs op dit moment nog meer weten over onroerend goed?

Bernholz: Het is de aard van markten om op en neer te gaan. Gedurende de 25 jaar dat ik in de onroerendgoedsector in deze markt zit, wordt een neerwaartse markt meestal weerspiegeld in een langzamere prijsstijging en langere markttijden.

Er was enige waardedaling in onze markt tijdens de grote recessie, maar het was klein in vergelijking met de plaatsen waar 50-70% in waarde daalde. Wij geloven en hopen dat dit een hoogst ongebruikelijke situatie was die de wereld werd opgedrongen door onvoldoende gereguleerde Wall Street bankiers.

Ik zie echter niet zo'n dramatische situatie ontstaan ​​in de Triangle-markt in de nabije toekomst. Met alles wat we hebben gezien op het gebied van zaken, sport, e-sport, onderwijs en werkgelegenheid en met de hoeveelheid instroom die we zien bij nieuwe bewoners, is het gemakkelijker om vertrouwen te houden in investeringen in de American Dream van eigenwoningbezit hier.