RALEIGH – Het omdraaien van huizen gebeurt nog steeds in de Driehoek en in de hele staat, ook al zijn de hypotheekrentes verdubbeld ten opzichte van eerder dit jaar.
Bijna 4,500 huizen in North Carolina werden in het derde kwartaal van 12 omgedraaid – of doorverkocht binnen twaalf maanden na aankoop –, zo blijkt uit een nieuwe analyse van vastgoedgegevens door ATTOM.
Dat is minder dan ongeveer 6,000 huizenomkeringen in het eerste kwartaal van 2022, het hoogste aantal ooit geregistreerd in North Carolina voor omgedraaide huizen, volgens de methodologie in het rapport.
En hoewel woningtransacties in het derde kwartaal van 9.2 nog steeds 2022% van alle vastgoedverkooptransacties in North Carolina voor hun rekening namen, daalden de brutowinsten naarmate de marges in de hele staat kleiner werden, zo concludeerde de analyse.
De nieuwe gegevens schrikken Alyssa Upchurch en haar man, die bekend staan als The Cash Offer Couple, niet af.
“We zijn er al een tijdje mee bezig. We wisten dat er een marktverschuiving op komst was”, zegt ze. “Wat vroeger €80,000 winst was, €40,000 winst, is nu €20,000 of €40,000 winst.”
Hot Housing: Investeerders en 'flippers' kopen recordaantal Triangle-woningen
Wat gebeurt er in de Driehoek
Die gegevens omvatten zowel de grootstedelijke statistische gebieden Raleigh als Durham.
In de Raleigh MSA waren er 557 flip-transacties, een stijging van 2.4% vergeleken met het derde kwartaal van 2021, maar een daling van 7.9% ten opzichte van het voorgaande kwartaal en bijna half zoveel als de 941 flip-transacties die plaatsvonden in het derde kwartaal van XNUMX. eerste kwartaal van 2022.
En die transacties in het Raleigh-gebied leverden beleggers een gemiddelde brutomarge op van 13%, een daling ten opzichte van het brutorendement van 17.5% dat beleggers in het derde kwartaal van 2021 genoten.
Maar flipping bleef winstgevend voor veel investeerders in de regio Raleigh, met een brutowinst van $43,000 op de mediaan, volgens de dataset.
“Dit is een klassiek goed-/slechtnieuwsrapport voor fix-and-flip-investeerders”, zegt Rick Sharga, executive vice-president van market intelligence bij ATTOM, in een verklaring. “Hoewel de flipping-activiteit in het derde kwartaal tot de hoogste ooit behoorde, daalden de brutowinsten en winstmarges aanzienlijk, wat de algemene prijszwakte op de huidige huizenmarkt weerspiegelt.”
De in Cary gevestigde makelaar Maya Galleta zegt dat minder flippers kopers een boost geven.
“Als je erover nadenkt, concurreren ze nu niet alleen niet met de algemene koperspopulatie, maar ook niet met al die investeerders”, zei hij.
Huurprijzen in Raleigh stijgen het snelst in de top 50 van Amerikaanse steden, zegt het rapport
Denk als een investeerder
Toch betekent het feit dat de winstmarges afnemen niet dat de koopactiviteit van beleggers tot nul zal dalen. Dat geldt vooral voor de Driehoek, en voor het bredere aandeel van de particuliere beleggerssector huur vragen in de regio blijven sneller stijgen dan het inflatiecijfer.
“We hebben gezien dat beleggers zich dit jaar samen met de rest van de markt hebben teruggetrokken”, zegt Taylor Marr, plaatsvervangend hoofdeconoom bij Redfin, in een interview met WRAL TechWire. “De hele markt is beïnvloed door de tarieven.”
Terwijl de Driehoek zag dat beleggers ruwweg kochten één op de vier woningenSindsdien hebben ze zich teruggetrokken, zei Marr.
“Investeerders trokken zich eerder en sneller terug dan andere kopers”, merkte hij op. “Hun aandeel in de totale markt is ook afgenomen.”
Volgens de meest recente gegevens van Redfin zegt Marr dat investeerders nog steeds “ongeveer 1 op de 5 huizen in Raleigh en 1 op de 6 huizen in Durham kopen.”
De winstmarges voor huizen in het statistische gebied Durham-Chapel Hill zijn ook gedaald. Volgens de dataset zijn ze zelfs drie keer zo sterk gedaald als de winstmarges in de regio Raleigh.
Terwijl een jaar geleden het bruto investeringsrendement voor omgedraaide eigendommen in de Durham-Chapel Hill MSA 28.4% bedroeg, was dat in het derde kwartaal van 2022 gedaald tot 12.5%.
De winst op de gemiddelde winst in de regio bleek $38,250 te bedragen. Een jaar geleden was dat $69,000.
Flip of flop? Voor vastgoedinvesteerders in NC is locatie van belang
Eerst eruit, eerst terug naar binnen
Maar de huizenmarkten zouden zich snel kunnen aanpassen, en investeerders die de markt verlieten vóór de kopers van een eerste woning zouden ook sneller naar de markt kunnen terugkeren dan de kopers van een primaire woning, aldus Marr.
“Over het algemeen wordt verwacht dat beleggers zich zullen terugtrekken naarmate het risico aanhoudt”, aldus Marr, eraan toevoegend dat zodra dit matigt, beleggers zich sneller kunnen herstellen dan andere kopers. Eén factor zou een afname kunnen zijn van de beschikbaarheid en de kosten van het lenen van geld om eigendommen te verwerven en/of te renoveren nieuwste gegevens van Freddie Mac laat opnieuw een bescheiden daling zien van de typische hypotheekrentetarieven in de afgelopen week.
En nu zijn er veel meer gegevens over de huizenmarkt beschikbaar om te analyseren, en er zijn enkele beleggers die zich eerder dit jaar terugtrokken en die mogelijk nog steeds geld hebben om in te zetten zodra de gegevens erop wijzen dat er kansen zijn voor een herstel van de huizenmarkten, aldus Marr.
Het Cash Offer Couple is nog steeds actief, ook al behoren sprookjesachtige winsten tot het verleden.
“Ik heb niet het gevoel dat alles wat je in de omgeving van Raleigh kunt kopen een slechte koop is als je er een goede deal voor kunt krijgen”, zei Upchurch.
Zij en haar man behouden een aantal van de huizen die ze hebben gekocht en verhuren deze in plaats daarvan.
Beleggers kopen 1 op de 4 huizen in Raleigh, 1 op de 5 in Durham
+ + +
WRAL TechWire-verslaggever Jason Parker, die ook een erkende makelaar in North Carolina is, werkt samen met journalisten van WRAL.com om marktgegevens bij te houden en te presenteren en te rapporteren over hoe mensen de veranderende vastgoedmarkten in de regio ervaren. Deze speciale rapporten zullen de categorietag “Driehoek onroerend goed"Of"Driehoek onroerend goed markt.
+ + +
WRAL-verslaggever Matt Talhelm heeft bijgedragen aan dit rapport.
