De post Hoe te investeren in flatgebouwen by Eric McConnel verscheen eerst op Benzinga. Bezoeken Benzinga om meer van dit soort geweldige inhoud te krijgen.
Een huis kopen in de grootste steden van Amerika is duur. In feite kan het kopen van een gemiddeld startershuis in steden als New York, LA en Boston vaak meer dan een miljoen dollar kosten.
Een van de effecten van hoge huizenprijzen is dat mensen daardoor appartementen blijven huren. Dit is de reden waarom elke dag meer vastgoedbeleggers appartementen kopen. Investeren in appartementen vereist een zorgvuldige planning. Benzinga's gids voor beleggen in appartementen helpt u meer te weten te komen over hoe u dit kunt doen.
Inhoud
- Hoe te investeren in flatgebouwen
- Due Diligence
- Zoek een partner of managementfirma
- Andere manieren om appartementsgebouwen te kopen
- Zijn appartementsgebouwen winstgevend?
- Nadelen van het bezitten van appartementsgebouwen
- Vergelijk REIT's, ETF's en crowdfundingplatforms voor onroerend goed
- Veelgestelde Vragen / FAQ
Hoe te investeren in flatgebouwen
De aantrekkingskracht van beleggen in appartementsgebouwen ligt voor de hand. U koopt een gebouw dat cashflow genereert via de huurprijzen van huurders, waarmee ook de hypotheek wordt betaald, terwijl u achterover leunt en ziet hoe uw gebouw in waarde stijgt. Zo werkt het in een perfecte wereld. De echte wereld van het appartementsbezit is ingewikkelder. Niet elk appartementengebouw is een goede investering, en sommige appartementsgebouwen verliezen geld.
Due Diligence
Iedereen kent het gezegde โlaat de koper oppassenโ. Dit sentiment geldt vooral als het gaat om appartementsgebouwen. Ze kosten veel geld en zijn geen gemakkelijke investeringen om uit te halen als u een actief moet liquideren.
Dit alles betekent dat u veel due diligence moet doen voordat u een gebouw koopt. Als dat niet het geval is, kan het appartementengebouw dat u hebt gekocht om passief inkomen te genereren, u elke maand in de rode cijfers zetten.
Het is slim om met een aantal factoren rekening te houden bij het uitvoeren van uw due diligence voor een investering in meergezinswoningen. De eerste is de financiering. In tegenstelling tot eengezinswoningen worden er geen federaal gesubsidieerde hypotheken aangeboden voor meergezinswoningen. Dat betekent dat u een gebouw niet voor 3% kunt financieren met een hypotheek met een looptijd van 30 jaar.
U moet rekening houden met een aanbetaling van 20% en een hypotheek met een looptijd van 15 jaar. Het eerste deel van uw due diligence is realistisch zijn over wat u zich kunt veroorloven. Wees zo conservatief mogelijk met deze berekening, omdat er andere eigen uitgaven nodig zullen zijn voordat uw gebouw geld gaat verdienen.
Als u eenmaal een budget heeft, moet u rekening houden met belangrijke onderliggende fundamenten. Bedenk dat een appartementencomplex net als andere bedrijven is; u wilt weten hoeveel geld het bedrijf binnenkrijgt. Bestudeer de balans van het door u gekozen onroerend goed zorgvuldig om de volgende vragen te beantwoorden.
- Wat is de huidige bezetting van het gebouw? De meeste gebouwen zullen geen cashflow genereren als de gemiddelde dagelijkse bezetting minder dan 96% bedraagt, en de meeste banken zullen geen gebouwen met een hoge leegstand financieren.
- Wat zijn de gemiddelde kosten per vierkante meter in verhouding tot de huurprijs? U wilt dat het dollarbedrag per vierkante voet zo hoog mogelijk is.
- Wat is het verzuimpercentage? Een gebouw met veel onbetaalde huurprijzen betekent dat u meer kosten voor het gebouw betaalt dan zou moeten. Wat nog erger is, u betaalt uit eigen zak om niet-betalende huurders uit te zetten.
Naast de balans moet je ook goed naar het gebouw kijken. Zijn de buitenvoorzieningen up-to-date? Is het dak in goede staat? Wat is de staat van de riolering en elektrische installaties? Vaak verkopen eigenaren gebouwen omdat er meer kapitaalverbeteringen nodig zijn dan de eigenaar bereid is te doen. Voordat u iets koopt, moet u weten wat de noodzakelijke verbeteringen zijn.
Houd rekening met externe factoren, zoals de lokale en nationale huurderswetten die op uw gebouw van toepassing zijn. Om de stijgende huurprijzen tegen te gaan, hebben veel steden en staten huurcontroleverordeningen aangenomen die de jaarlijkse huurverhoging beperken die u aan reeds bestaande huurders kunt geven. Als er huurcontrolewetten bestaan โโin de stad waar uw gebouw zich bevindt, kan uw potentiรซle huurvoordeel beperkt zijn tot leegstaande eenheden.
Zoek een partner of managementfirma
Het zelf bezitten en exploiteren van appartementsgebouwen is veel en hard werken. U moet tegelijkertijd de boekhouding, reparaties, huurdersrelaties en kapitaaluitgaven bijhouden. Daarom is het een goed idee om te overwegen een partner te hebben die de werklast kan delen.
Het goede nieuws is dat bijna elke stad veel kleine tot middelgrote beheermaatschappijen heeft die ook eigenaar en exploitant zijn van hun eigen gebouwen. Als de basisprincipes van uw deal kloppen, is een van deze bedrijven mogelijk bereid om met u te investeren. U kunt ook overwegen om een โโkleiner gebouw (5 tot 15 eenheden) te kopen in een zakelijk partnerschap met een vriend of collega.
Hoe dan ook, als u niet van plan bent de dagelijkse activiteiten van uw gebouw uit te voeren, moet u professioneel management inhuren en de kosten in uw bouwbudget opnemen. De meeste beheermaatschappijen rekenen tussen de 5% en 8% van de maandhuur.
Andere manieren om appartementsgebouwen te kopen
Vroeger kon je alleen appartementsgebouwen kopen als eenmanszaak of als lid van een kleine maatschap. Dankzij het internet en de versoepeling van de overheidsregels kunt u nu op verschillende manieren in appartementsgebouwen investeren zonder dat u ze rechtstreeks hoeft te beheren. Alternatieven voor hands-on eigendom en beheer van appartementsgebouwen zijn onder meer:
- Crowdfunding: Online platforms zoals Stadsvest, MenigteStraat en VastgoedMogul zijn opgezet om individuele beleggers de mogelijkheid te bieden de aankopen van appartementen via crowdfunding te financieren. Veel platforms bieden u de mogelijkheid om uw eigen gebouwen te kiezen of te investeren in een fonds dat door het platform wordt beheerd.
- Vastgoedfondsen: U kunt tal van gerespecteerde beleggingsfondsen kopen exchange traded funds (ETF's) gebaseerd op appartementsgebouwen en andere inkomensgenererende onroerende goederen. Ze vereisen meestal minder kapitaal dan het gratis en duidelijk kopen van een appartementencomplex, maar het kan ook zijn dat u een geaccrediteerde belegger moet zijn om erin te kunnen kopen.
- Vastgoedbeleggingstrusts (REIT's): Deze fondsen combineren hun eigen geld met investeerderskapitaal om commercieel onroerend goed te bezitten en te exploiteren. Het voordeel van Reitsma is dat het investeerders in staat stelt de voordelen van vastgoedbezit te benutten zonder dat ze het zelf hoeven te beheren.
Zijn appartementsgebouwen winstgevend?
Appartementsgebouwen zijn net als elke andere investering. Ze kunnen winstgevend zijn, maar bieden geen garantie op winst. Het belangrijkste waarmee u rekening moet houden bij appartementsgebouwen is dat ze, hoewel ze inkomsten genereren, nog steeds kosten met zich meebrengen. Elk gebouw heeft een ander scala aan uitgaven, maar als algemene regel geldt dat hoe groter of luxer het gebouw is, hoe hoger de uitgaven zullen zijn.
Dat betekent dat u veel rekenwerk moet doen voordat u een aankoop doet. Zodra u weet hoeveel geld het door u gekozen onroerend goed oplevert, moet u de volgende uitgaven aftrekken:
- Hypotheek betaling
- Eigendom belasting
- Verzekering
- Onderhoud
- Nutsbedrijven
- Beheervergoedingen
- Aanvullende professionele diensten (accountants en advocaten)
- Kapitaalverbeteringen
- Leegstandsverlies
Als u met deze uitgaven rekening houdt en deze aftrekt van het geld dat het door uw gekozen appartement op jaarbasis heeft gegenereerd, krijgt u een ruwe schatting van uw verwachte winst. Als het voor u als veel werk klinkt, zou dat ook moeten gebeuren. Dat is de reden waarom zoveel appartementbeleggers de voorkeur geven aan REIT's en via crowdfunding gefinancierde investeringen boven enig eigendom.
Nadelen van het bezitten van appartementsgebouwen
Maandelijks inkomen verdienen uit een winstgevend appartementencomplex is een droom voor elke vastgoedinvesteerder. U moet echter rekening houden met de ernstige potentiรซle nadelen van het bezitten van appartementsgebouwen.
Ten eerste is er de factor tijd en kosten. Goede appartementsgebouwen zijn niet goedkoop. Ze zijn moeilijk te vinden, en zelfs als u er een krijgt, moet u een praktische manager zijn om ervoor te zorgen dat het onroerend goed geld blijft verdienen. U moet bereid zijn om regelmatig de boeken door te nemen en proactief te zijn met betrekking tot zowel routineonderhoud als kapitaalverbeteringen.
Ten tweede heeft u over sommige factoren geen controle. Het oude gezegde in de vastgoedsector โlocatie, locatie, locatieโ geldt als het gaat om appartementsgebouwen. De buurt waar uw appartementencomplex zich bevindt, zal een grote bijdrage leveren aan het bepalen van de huurprijzen die u kunt verwachten. Helaas kun je zelf niet veel doen om een โโbuurt te veranderen.
Gebouwen in betere wijken zullen hogere huren hebben, maar ook hogere kosten. Alles, van de aanschafkosten tot de onroerendgoedbelasting en de beheerskosten, is hoger als u gebouwen in kwaliteitswijken koopt. Je moet een Goudlokje-eigendom vinden dat betaalbaar is, in een goede omgeving en toch een goede huur krijgt. Maar iedereen is op zoek naar hetzelfde.
Ten derde zal uw appartementengebouw slechts zo goed presteren als de mensen die u laat runnen. Als jij dat bent, moet je jezelf inzetten om een โโeffectieve manager te zijn, wat potentieel een 24/7 baan is. Vergeet niet dat toiletten niet alleen op weekdagen tussen 9 en 5 uur open zijn. Als u het gebouw niet gaat beheren, moet u hoogwaardig management inhuren. Slecht beheer leidt tot veel omzetverlies en kan uw gebouw in de rode cijfers zetten.
Vergelijk REIT's, ETF's en crowdfundingplatforms voor onroerend goed
Het bezitten van een meergezinswoning kan zeker een winstgevende investering zijn. Het is echter geenszins een zeker schot, en er is veel werk voor nodig om een โโmeergezinswoning goed te laten functioneren. De meeste beleggers vinden dat het te veel praktijkwerk vergt en beleggen het liefst in REIT's, ETF's of crowdfunding-apps voor onroerend goed. Als dat klinkt als de route voor jou, kijk dan eens naar deze lijst met de beste van Benzinga Reitsma, ETF's en crowdfundingplatforms voor onroerend goed.
Veelgestelde Vragen / FAQ
Zijn appartementsgebouwen goede investeringen?
Appartementsgebouwen kunnen goede investeringen zijn, maar het is niet gegarandeerd dat ze geld opleveren. Als je wilt weten of een appartementengebouw een goede investering is of niet, moet je naar een aantal factoren kijken.
Je moet bedenken hoeveel het gebouw opbrengt in verhouding tot de kosten. Op jaarbasis genereert een goed appartement doorgaans tussen de 7% en 10% van de totale kosten. U moet echter nog steeds de kosten van uitgaven zoals belastingen, schuldendienst, verzekeringen, onroerendgoedbelasting en onderhoud aftrekken van de jaarlijkse inkomsten van uw gebouw voordat u een idee heeft hoeveel cashflow het genereert. Over het algemeen zijn gebouwen met hoge kasstromen goede investeringen.
Slimme beleggers kunnen echter gebouwen met een lage cashflow identificeren en deze omzetten in solide investeringen door middel van proactief beheer, agressieve huurverhogingen en kapitaalverbeteringen.
Hoeveel kost het om een โโappartementencomplex te kopen?
De kosten voor het kopen van een appartementencomplex zijn afhankelijk van verschillende variabelen. Een lijst met die variabelen omvat:
- Locatie
- Leeftijd
- Totaal aantal vierkante meters
- Kwaliteit van constructie
- Wenselijkheid van de buurt van het gebouw
- Totale inkomsten gegenereerd door het gebouw
Hoe beter een gebouw is in relatie tot al deze factoren, hoe duurder het zal zijn. Het kopen van appartementsgebouwen kost doorgaans aanzienlijk meer dan het kopen van eengezinswoningen.
De post Hoe te investeren in flatgebouwen by Eric McConnel verscheen eerst op Benzinga. Bezoeken Benzinga om meer van dit soort geweldige inhoud te krijgen.
- '
- "
- 000
- 9
- Over
- toegang
- Account
- geaccrediteerd
- acquisitie
- Voordeel
- Alles
- Hoewel
- bedragen
- jaar-
- waardering
- apps
- GEBIED
- Kunst
- aanwinst
- vermogensbeheer
- Activa
- Beschikbaar
- gemiddelde
- Banken
- basis
- wezen
- betekent
- BEST
- Blok
- Boeken
- grens
- Boston
- begroting
- bouw
- Gebouw
- Bundel
- bedrijfsdeskundigen
- ondernemingen
- kopen
- Buying
- hoofdstad
- Contant geld
- cash flow
- verandering
- lading
- Kies
- Steden
- Plaats
- verzamelen
- hoe
- commercieel
- Bedrijven
- complex
- voorwaarde
- content
- onder controle te houden
- Kern
- Kosten
- kon
- Crowdfunding
- Actueel
- dag
- transactie
- Deals
- Schuld
- ontworpen
- bepalen
- anders
- ijver
- direct
- Display
- dividenden
- Dollar
- dollar
- beneden
- effectief
- duurt
- billijkheid
- vooral
- gevestigd
- vastgoed
- schatting
- ETF's
- Event
- iedereen
- alles
- verwachten
- kosten
- factoren
- familie
- FAQ
- vergoedingen
- Figuur
- financiรซn
- Voornaam*
- stroom
- Focus
- richt
- volgend
- voor Investeerders
- Gratis
- fonds
- Fundamentals
- fondsen
- Algemeen
- voortbrengen
- gaan
- goed
- Overheid
- groot
- gegarandeerde
- gids
- Behandeling
- met
- helpt
- Hoge
- hoogwaardige
- hoger
- huren
- houden
- houdt
- Home
- behuizing
- Hoe
- How To
- HTTPS
- idee
- identificeren
- beeld
- belangrijk
- omvatten
- inclusie
- Inkomen
- Laat uw omzet
- individueel
- industrieel
- institutionele
- verzekering
- geรฏnteresseerd
- Internet
- investeren
- investering
- Investeringen
- investeerder
- Investeerders
- IT
- Jobomschrijving:
- Groot
- groter
- grootste
- Wetten
- Advocaten
- leiden
- LEARN
- LG
- Lijst
- lokaal
- plaats
- lang
- op zoek
- maken
- beheerd
- management
- manager
- Markt
- lid
- miljoen
- miljoen dollar
- minimum
- Mobile
- geld
- Maand
- meer
- meest
- multi-familie
- meervoudig
- New York
- nieuws
- Opmerkingen
- aantal
- vele
- bieden
- aanbod
- Aanbod
- online.
- online platforms
- open
- werkzaam
- Operations
- exploitanten
- Kansen
- kansen
- Keuze
- bestellen
- Overige
- het te bezitten.
- eigenaar
- eigenaren
- ownership
- partner
- Samenwerking
- Betaal
- betaling
- Mensen
- prestatie
- stuk
- planning
- platform
- platforms
- arm
- portfolio
- mogelijk
- potentieel
- privaat
- private Equity
- Product
- professioneel
- Profit
- winstgevend
- eigendom
- inkomsten
- aankopen
- de aankoop van
- kwaliteit
- reeks
- variรซrend
- Tarieven
- vastgoed
- echte wereld
- Registratie
- regelmatig
- reglement
- Verhuur
- vereisen
- nodig
- Voorwaarden
- inkomsten
- beoordelen
- ronde
- weg
- lopen
- lopend
- savvy
- secundair
- op zoek naar
- gekozen
- verkopen
- sentiment
- ernstig
- service
- Diensten
- reeks
- Delen
- Aandelen
- Klein
- slim
- So
- sommige
- specialiseert
- Gesponsorde
- vierkant
- gestart
- starts
- Land
- Staten
- Aandelen
- sterke
- gestructureerde
- Studie
- Systems
- Tik
- belasting
- Belastingen
- huurder
- Door
- niet de tijd of
- top
- in de richting van
- transparant
- Trust
- typisch
- unieke
- doorgaans
- waarde
- W3
- Bekijk de introductievideo
- Rijkdom
- Web-based
- Wat
- Wat is
- of
- en
- WIE
- zonder
- Mijn werk
- Bedrijven
- wereld