Eksempler på hvordan man bedre kan veilede kunder i beslutninger om boliglån (Thomas Pintelon)

Beslutningen om å kjøpe eller pusse opp bolig, er for de fleste den viktigste økonomiske avgjørelsen i livet deres. Ikke bare er de involverte beløpene 10 til 100 ganger høyere enn de fleste andre økonomiske beslutninger, det er også mange beslutningsfaktorer å vurdere.
I dag tar de fleste bankkunder kun en bevisst beslutning om toppen av isfjellet.

Når du spør privatkunder om de viktigste beslutningene de skal ta, vil de angi valget av bank (bestemme prisen / rentesatsen på lånet), beløpet som skal lånes og lånets varighet. Det er imidlertid mye flere aspekter å vurdere
ta en riktig og informert økonomisk beslutning.

La oss ta en titt på alle elementene som kan og bør spille en rolle i denne beslutningsprosessen.

Definere "hjemmeprosjektet"

Først av alt "hjemmeprosjekt" bør være godt definert. Kanskje du ennå ikke har bestemt deg for hvordan hjemmeprosjektet ditt skal se ut, så det er viktig å bestemme seg for aspekter som:

• skal jeg kjøpe eller leie hjemmet mitt? Denne avgjørelsen innebærer god kunnskap om leiebeløpet kontra pantebeløpet for en lignende bolig, hvordan verdien av boligen din vil utvikle seg i de kommende årene (potensielt tatt i betraktning forventet inflasjon),
  hvor mange år forventer du å bo i boligen din, hva er skattemessige konsekvenser osv.
• Hvilken type bolig ser du etter? Bygge nytt hus selv, kjøpe nytt hus/leilighet/studio av en prosjektutvikler, kjøpe en eksisterende bolig/leilighet/studio som er klar til å flytte inn eller kjøpe en eksisterende bolig/leilighet som
  krever omfattende renovering? Eller ser du etter mer en spesifikk bolig, som et boligprosjekt eller en husbåt? Hvilken plassering? Hvilken prisklasse? En enebolig eller et rekkehus? Hvilken overflate av terreng eller oppholdsrom? Antall soverom,
  bad? …​ Mange av disse beslutningene har ikke bare en prispåvirkning, men har også skatte- og kontantstrømimplikasjoner (f.eks. et hus som skal renoveres gjør det mulig å spre utgiftene over tid).
• Hvordan vil du bruke hjemmet? Eier du allerede en bolig, eller er det din første bolig du kjøper? Kjøper du boligen for å bo i den selv og/eller skal du leie den ut (helt eller delvis)? Vil du okkupere hjemmet alene eller sammen med partneren din, med
  barna dine, med andre familiemedlemmer og/eller med venner?

Definere finansieringsalternativer

Når hjemmeprosjektet er definert, er neste trinn å definere hvordan det skal finansieres? Her må vi vurdere aspekter som

• Bestem beløpet du trenger å låne. Dette vil selvsagt avhenge av prisen på boligen og eiendelene du har tilgjengelig. Den totale prisen på boligen vil også være en komplisert beregning, som tar hensyn til elementer som prisen på terrenget
  og/eller hus, oppussingskostnader, kostnader til arkitekt, avgifter (f.eks. moms eller tinglysingskostnader), notariuskostnader, boliglånskostnader, etc.
  Det er også viktig å vurdere ekstra kortsiktige kostnader knyttet til det nye hjemmet (flyttekostnader, nye møbler, innredning), risikoviljen din (vil du beholde noen reservesparing som en buffer eller legge alle eiendelene dine i hjemmet ), minimumsbeløpet
  banken ber om å få sette inn boligen selv (f.eks. registreringskostnader, notariuskostnader) og innvirkningen et høyere personlig bidrag kan ha på renten på et lån.
• Ønsker du å finansiere boligen via tradisjonelt finanssystem eller utforske alternative former? f.eks. du kan også vurdere P2P Lending-markedsplasser, DeFi-utlån eller alternative måter å skaffe bolig på, f.eks. livrente, leie/lease boligen med
  muligheten til å kjøpe det på et senere tidspunkt, bli aksjonær i boligprosjektet, noe som resulterer i å betale husleie til prosjektet og motta utbytte fra prosjektet mv.
• Sammenlign forskjellige banker. Her kan lånesimulatorer (som Spaargids.be eller TopCompare.be i Belgia) hjelpe, men mesteparten av tiden gir de bare markedsrenten (dvs. ingen forhandlet rente), gir ingen garanti for at du faktisk vil få det simulerte lånet
  og inkluderer kun standardlånene (dvs. ingen spesielle betingelser og vanligvis liten sammenligning av alle verdiøkende tjenester – se videre), så en god sammenligning vil sannsynligvis kreve mye innsats fra din side.
• Type lån. Når de tenker på å låne penger til et hus, tenker de fleste automatisk på et nytt boliglån. I de fleste tilfeller er dette det billigste lånet (både fra et rente- og skatteperspektiv), men ikke alltid. Spesielt for folk allerede
  har noen eiendeler, kan andre typer lån være interessante å vurdere. For eksempel å trekke på nytt på et eksisterende boliglån, (delvis) bruke en forbrukerkreditt (mange regjeringer subsidierer forbrukskreditter med sikte på å forbedre den økologiske karakteren til din
  hjem), en Lombard-kreditt (ved å bruke dine eksisterende finansielle eiendeler som sikkerhet – se Capilevers Lombard²-produkt), etc.
  I tillegg må du sjekke om du trenger midlertidig finansiering for å gape over spesifikke kortsiktige kontantstrømmer. Typiske eksempler kan være et brolån (et lån for å bygge bro over kontantstrømgapet mellom å kjøpe din nye og selge din gamle bolig), kassekreditt osv.
  lånet å ta vil i stor grad avhenge av din nåværende økonomiske situasjon og skattemessige konsekvenser hvert lån vil ha.
• Når alt dette er definert, kan du begynne å spille med varighet. Dette gjør det mulig å få en ide om månedlig refusjonsbeløp. Jo lenger lånet er, jo mer renter vil du betale, men også jo lavere tilbakebetalingsbeløp,
  så det er et spørsmål om å finne den rette balansen mellom å optimalisere rentebetalinger og ikke ha for store tilbakebetalinger, slik at lånet ditt ikke helt styrer livet ditt. Din alder er også viktig for å definere varigheten på lånet. De fleste (og
  ofte også banken) vil insistere på å få terminert lånet før pensjonsalderen.
  For å kunne definere det akseptable månedlige refusjonsbeløpet riktig, er det viktig å lage et budsjett for innkommende og utgående kontantstrømmer. Her må du også vurdere de ekstra gjentakende kostnadene knyttet til den (nye) boligen, som brann-/tyveriforsikring, utestående
  balanseforsikring, matrikkelskatt, (høyere) forsyningskostnader (vann, elektrisitet, gass), vedlikeholdskostnader (f.eks. rengjøring av kjele, hage), etc.
• Når de ovennevnte aspektene er definert, vil de fleste ta en avgjørelse, men selvsagt rente-, refusjons- og utbetalingsordningen vil også være ekstremt viktig. Avhengig av type lån, land og bank finnes det ulike ordninger. Til refusjoner
  vi kan skille mellom enkle (like) månedlige avdrag, et ballonglån, et skuddlån, månedlige avdrag som øker over tid (f.eks. med en fast forventet inflasjonsrate), månedlige avdrag som avtar over tid som hvert avdrag
  tilbakebetaler et fast beløp av kapital (og etter hvert som rentene synker, reduseres det totale refusjonsbeløpet).
  For det rentebetingelser, kan vi identifisere en fast rente og alle typer fleksible renter, som kan revideres hvert år, hvert 3. år osv. og med forskjellige etasjer og tak som kan beskytte begge parter mot fremtidige endringer i
  sentralbankens renter.
  For det utbetaling (motta midlene) finnes det også noen få alternativer. Vanligvis vil du få alle lånte midler på en gang, men det er også konstruksjoner der de lånte midlene mottas i deler (f.eks. hver gang faktura knyttet til bygg/renovering)
  av boligen leveres til banken).
• Det neste trinnet er definisjonen av sikkerheter og garantier knyttet til lånet. Det første spørsmålet her er å definere hvem låntakerne er (låner du alene, som et par osv.) og i hvilken divisjon (hvis aktuelt). Bortsett fra låntakerne
  selv, kan det være at andre personer (f.eks. foreldre) også garanterer for lånet.
  Ofte vil bankene tvinge å signere et dokument som lar dem beslaglegge direkte utestående lånebeløp fra innskuddslønn. Dette er også en grunn til at mange banker ber deg om å ha en brukskonto hos dem hvor lønnen din blir utbetalt.
  Type sikkerheter avhenger vanligvis av typen lån. Ved standard boliglån vil boligen være selve sikkerheten, men andre sikkerheter kan også eksistere, som verdipapirer, livsforsikringer eller pant i en annen bolig. I tillegg
  det kan diskuteres å ikke ta boliglån for hele lånebeløpet, men en prosentandel. Dette øker risikoen for banken, men kan være interessant for låntakeren, da tinglysningskostnadene ofte utgjør en prosentandel av pantebeløpet. I noen tilfeller,
  Banken vil imidlertid be om å signere et fullmakt for den "avdekkede" gjenværende prosentandelen, noe som gjør at banken automatisk kan ta et boliglån på den gjenværende prosentandelen i tilfelle tilbakebetalingsproblemer.

Verdiskapende tjenester på toppen av finansieringen

Hvis detaljene i lånet er fullstendig avklart, er det viktig å diskutere alle verdiøkende tjenester på toppen av finansieringen. Ofte er disse koblet til lånet, noe som betyr at du får en bedre rente hvis du tar disse produktene i samme bank.
Dette gjør det enda mer komplisert å sammenligne lån i ulike banker, da disse verdiøkende tjenestene ikke har samme pris og kvalitetsnivå i ulike banker.

Eksempler på slike verdiøkende tjenester er:

• Behovet for å åpne en nåværende konto i banken hvor for eksempel lønnen din utbetales. En slik brukskonto kommer selvsagt med visse kostnader og renter (for noen debet- og kredittkort) og potensielt også spesifikke tjenester, som
  et debet-/kredittkort, spesifikke kontoforsikringer og/eller belønninger (som cash-back) på transaksjoner som skjer på kontoen
• Brann/tyveriforsikring: Som for enhver skadeforsikring er det viktig å sammenligne premiebeløpene, den totale forsikringsverdien (og hvordan den utvikler seg eller må tilpasses hvis du forbedrer hjemmet ditt eller dekorerer hjemmet ditt bedre), hvilke risikoer er
  dekket (som brann, tyveri, flom, hærverk), hvordan skadeprosessen er organisert, hvis du får merverditjenester som juridisk bistand for juridiske spørsmål knyttet til hjemmet ditt, etc.
• Utestående saldoforsikring: dette tilbakebetaler den utestående saldoen i tilfelle den forsikrede dør. Også for denne forsikringen finnes det forskjellige alternativer, som tilbakebetaling av 100 % eller en lavere prosentandel av det utestående beløpet, samme eller forskjellige
  forsikring for hver låntaker, tilleggsforsikring mot uførhet, sykdom og/eller ufrivillig tap av jobb, mulighet for å betale forsikringsbeløpet per måned, per år eller betale i sin helhet ved begynnelsen.
• Løsninger til forvalte arven. Dette kan være interessant i tilfelle mer komplekse arvesituasjoner (som blandede familier eller for en enkelt person uten direkte arvinger), men også for å sikre lengstlevende partner (også levende
  i hjemmet) er tilstrekkelig beskyttet.

Hva-hvis-scenarier

Når all denne informasjonen er samlet, er det viktig å simulere forskjellig Hva-hvis-scenarier, for å se hva innvirkningen er på månedlig refusjonsbeløp, skatter og rimeligheten av lånet.

Typiske scenarier å simulere er:

• Sykdom av en (eller flere) av låntakerne
• Serious sykdom av en (eller flere) av låntakerne (som vanligvis resulterer i reduserte inntekter og en økning i kostnader)
• Tap av jobb av en (eller flere) av låntakerne
• Skilsmisse krever salg av boligen eller at en av låntakerne betaler ut den andre låntakeren (og fortsetter nedbetalingen av lån alene)
• Tidlig salg av hjemmet (f.eks. innen 5 år, innen 10 år)
• Ønske om å refinansiere lånet, dvs. i tilfelle rentene har falt betydelig eller i tilfelle du ønsker å øke/redusere det månedlige refusjonsbeløpet. Viktig her er å balansere straffene knyttet til refinansieringen med potensialet
  fordel oppnådd fra refinansieringen
• Ønske om tidlig tilbakebetaling, dvs. låntakers ønske om å tidlig tilbakebetale den utestående saldoen delvis eller i sin helhet
• Evolusjoner (økning/reduksjon) av sentralbankens rente og hvordan dette påvirker det månedlige refusjonsbeløpet ditt
• Utviklingen i inflasjonsratene over lånets varighet og hvordan dette påvirker det rabatterte månedlige refusjonsbeløpet
• A konkurs, overtakelse/fusjon eller beslutning om å stoppe virksomheten til den låntakende banken. Hva skjer med betingelsene for lånet mitt i det øyeblikket?
• ...

Mer veiledning kan gis

Som du kan se er det dusinvis av aspekter å vurdere, som bankene sjelden gir nødvendig verktøy for å hjelpe kundene sine. Gitt viktigheten av et boliglån for de fleste privatkunder, føler vi at det fortsatt er rom for forbedringer for å tilby mer
veiledning til kunder i ovennevnte økonomiske beslutningsprosess.

Via (dynamiske) spørreskjemaer, veivisere, sanntidssimuleringer (som gjør det mulig å simulere forskjellige hva-hvis-scenarier) og spørsmål og svar, kan en bank bli enda mer en pålitelig partner i denne prosessen, noe som vil resultere i et sterkt konkurransefortrinn overfor andre banker.
Hvis du vet at et boliglån er et veldig klissete produkt – hvis det gjøres godt vil kunden være bundet til banken i 20-30 år – med mange muligheter for å kryssselge andre produkter, vil vi definitivt anbefale bankene å investere mer i dette veiledning.