Innlegget Hvordan investere i leilighetsbygg by Eric McConnell dukket først på Benzinga. Besøk Benzinga for å få mer flott innhold som dette.
Det er dyrt å kjøpe bolig i USAs største byer. Faktisk kan, og det gjør ofte, å kjøpe en gjennomsnittlig nybegynnerbolig i byer som New York, LA og Boston koste oppover en million dollar.
En av effektene av høye boligpriser er at de får folk til å leie leiligheter. Dette er grunnen til at flere eiendomsinvestorer kjøper seg inn i leiligheten hver dag. Investering i leiligheter krever nøye planlegging. Benzingas guide til leilighetsinvestering hjelper deg med å finne ut mer om hvordan du gjør det.
Innhold
Hvordan investere i leilighetsbygg
Tillokkelsen ved å investere i leilighetsbygg er åpenbar. Du kjøper en bygning som genererer kontantstrøm gjennom leietakerleie, som også betaler boliglånet, mens du lener deg tilbake og ser at bygningen stiger i verdi. Det er slik det fungerer i en perfekt verden. Den virkelige verden av eierskap av leiligheter er mer komplisert. Ikke alle bygårder er en god investering, og noen bygårder taper penger.
Due Diligence
Alle har hørt ordtaket «la kjøperen passe seg». Denne følelsen gjelder spesielt når det gjelder leilighetsbygg. De koster mye penger og er ikke enkle investeringer å komme seg ut av hvis du trenger å avvikle en eiendel.
Alt dette betyr at du må gjøre mye due diligence før du kjøper en bygning. Hvis ikke, kan bygården du kjøpte for å generere passiv inntekt ende opp med å sette deg i minus hver måned.
Det er smart å ta en rekke faktorer i betraktning når du gjennomfører due diligence på en flerfamilieboliginvestering. Den første er finansiering. I motsetning til eneboliger tilbys ingen føderalt subsidierte boliglån for flerfamilieboliger. Det betyr at du ikke vil være i stand til å finansiere et bygg for 3 % ned med et 30-års fast boliglån.
Du bør budsjettere med en nedbetaling på 20 % og et 15-års boliglån. Den første delen av din due diligence er å være realistisk om hva du har råd til. Vær så konservativ som mulig med denne beregningen fordi andre utgifter vil kreves før bygningen begynner å tjene penger.
Når du har et budsjett, må du vurdere viktige underliggende grunnleggende forhold. Husk at et leilighetskompleks er som andre virksomheter; du vil vite hvor mye penger virksomheten tar inn. Studer din valgte eiendoms balanse nøye for å svare på følgende spørsmål.
- Hva er byggets nåværende belegg? De fleste bygninger vil ikke generere kontantstrøm hvis det gjennomsnittlige daglige belegget er under 96 %, og de fleste banker vil ikke finansiere bygninger med høye ledighetsgrader.
- Hva er gjennomsnittlig kostnad per kvadratmeter i forhold til husleien? Du vil at dollarbeløpet per kvadratfot skal være så høyt som mulig.
- Hva er kriminaliteten? En bygning med mange ubetalte husleie betyr at du betaler mer av bygningens utgifter enn du burde. Hva verre er, du betaler ut av egen lomme for å kaste ut ikke-betalende leietakere.
Bortsett fra balansen, må du ta en god titt på bygningen. Er utvendig inventar oppdatert? Er taket i god stand? Hva er tilstanden til rørleggerarbeid og elektriske systemer? Mange ganger selger eiere bygninger fordi de krever flere kapitalforbedringer enn eieren er villig til å gjøre. Du må finne ut hva de nødvendige forbedringene er før du kjøper.
Vurder eksterne faktorer som lokale og statlige leietakerlover som gjelder for bygningen din. For å bekjempe husleie som stiger i spiral, har mange byer og stater vedtatt husleiekontrollforordninger som begrenser den årlige husleieøkningen du kan gi til eksisterende leietakere. Hvis det eksisterer lover om leiekontroll i byen der bygningen din er, kan den potensielle leieoppsiden din være begrenset til ledige enheter.
Finn en partner eller administrasjonsfirma
Å eie og drive leilighetsbygg alene er mye hardt arbeid. Du må holde oversikt over bokføring, reparasjoner, leietakerforhold og kapitalutgifter på samme tid. Derfor er det lurt å vurdere å ha en egenkapitalpartner som kan dele arbeidsmengden.
Den gode nyheten er at nesten hver by har mange små og mellomstore forvaltningsselskaper som også er eiere og operatører av sine egne bygninger. Hvis det grunnleggende i avtalen din er riktig, kan et av disse firmaene være villig til å investere sammen med deg. Du kan også vurdere å kjøpe en mindre bygning (5 til 15 enheter) i et forretningssamarbeid med en venn eller kollega.
I begge tilfeller, hvis du ikke planlegger å håndtere den daglige driften av bygningen din, må du ansette profesjonell ledelse og ta kostnadene inn i byggebudsjettet. De fleste forvaltningsselskapene krever mellom 5 % og 8 % av den månedlige leien.
Andre måter å kjøpe leilighetsbygg på
Tidligere var den eneste måten å kjøpe leilighetsbygg på som eneeier eller som medlem av et lite partnerskap. Nå, takket være internett og løsnede offentlige forskrifter, kan du benytte deg av flere måter å investere i leilighetsbygg uten å måtte administrere dem direkte. Alternativer til praktisk eierskap og ledelse av leilighetsbygg inkluderer:
- crowdfunding: Online plattformer som CityVest, CrowdStreet og RealtyMogul er satt opp for å tillate individuelle investorer å crowdfunde leilighetskjøp. Mange plattformer tilbyr deg muligheten til å velge dine egne bygninger eller investere i et fond som drives av plattformen.
- Eiendomsfond: Du kan kjøpe en rekke velrespekterte aksjefond og børshandlede fond (ETF) basert på bygårder og andre inntektsgivende eiendomsmidler. De krever vanligvis mindre kapital enn å kjøpe en bygård gratis og oversiktlig, men du må kanskje også være en akkreditert investor for å kjøpe deg inn i dem.
- Eiendomsinvesteringsfond (REITS): Disse fondene kombinerer egne penger med investorkapital for å eie og drive næringseiendom. Fordelen med REITs er at det lar investorer få fordelene med eiendomsbesittelse uten å måtte administrere det praktisk.
Er leilighetsbygg lønnsomt?
Leilighetsbygg er som alle andre investeringer. De kan være lønnsomme, men kommer uten garanti for profitt. Den store tingen å vurdere med leilighetsbygg er at selv om de genererer inntekter, har de fortsatt utgifter. Hver bygning har forskjellige utgifter, men som en generell regel, jo større eller mer luksuriøs bygningen er, jo høyere blir utgiftene.
Det betyr at du må gjøre mye tallknusing før du foretar et kjøp. Når du har funnet ut hvor mye penger den valgte eiendommen din genererer, må du trekke fra følgende utgifter:
- Betaling av boliglån
- Eiendomsskatter
- Forsikring
- Vedlikehold
- verktøy
- Administrasjonsavgift
- Tilknyttede profesjonelle tjenester (regnskapsførere og advokater)
- Kapitalforbedringer
- Tap av ledige stillinger
Hvis du tar disse utgiftene i betraktning og trekker dem fra pengene den valgte leiligheten din har generert på årsbasis, vil du ha et grovt estimat på forventet fortjeneste. Hvis det høres ut som mye arbeid for deg, bør det. Det er derfor så mange leilighetsinvestorer foretrekker REIT-er og crowdfundede investeringer fremfor eneeie.
Ulemper ved å eie leilighetsbygg
Å tjene månedlig inntekt fra en lønnsom bygård er en drøm for enhver eiendomsinvestor. Du bør imidlertid vurdere de alvorlige potensielle ulempene ved å eie leilighetsbygg.
For det første er det tids- og kostnadsfaktoren. Gode leilighetsbygg er ikke billig. De er vanskelige å finne, og selv om du får en, må du være en praktisk leder for at eiendommen skal tjene penger. Du må være forberedt på å se gjennom bøkene med jevne mellomrom og være proaktiv når det gjelder både rutinemessig vedlikehold og kapitalforbedringer.
For det andre er noen faktorer utenfor din kontroll. Det gamle ordtaket i eiendomsmegling "beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet" gjelder når det kommer til leilighetsbygg. Nabolaget der leilighetsbygget ditt er, vil langt på vei bestemme hva slags husleie du kan forvente å samle inn. Dessverre kan du ikke gjøre mye selv for å endre et nabolag.
Bygg i bedre nabolag vil ha høyere husleie, men også høyere kostnader. Alt fra anskaffelseskost til eiendomsskatt og forvaltningshonorar er høyere når du kjøper bygninger i kvalitetsnabolag. Du må finne en Goldilocks-eiendom som er rimelig, i et godt område og som fortsatt får god leie. Imidlertid er alle andre ute etter det samme.
For det tredje vil bygården din bare yte så godt som de du har som driver den. Hvis det er deg, må du forplikte deg til å være en effektiv leder, som potensielt er en 24/7 jobb. Husk at toaletter ikke bare sikkerhetskopierer mellom 9 og 5 på hverdager. Hvis du ikke skal administrere bygningen, må du ansette ledelse av høy kvalitet. Dårlig ledelse vil føre til mye tapte inntekter og kan sette bygningen din i minus.
Sammenlign REIT-er, ETF-er og Crowdfunding-plattformer for eiendom
Å eie en flerfamilieeiendom kan absolutt være en lønnsom investering. Det er imidlertid på ingen måte et sikkert skudd, og det krever mye arbeid å få en flermannsbolig til å fungere riktig. De fleste investorer synes det krever for mye praktisk arbeid og foretrekker å investere i REIT-er, ETF-er eller crowdfunding-apper for eiendom. Hvis det høres ut som ruten for deg, ta en titt på denne listen over Benzingas beste REITs, ETF og crowdfunding -plattformer for eiendommer.
Ofte Stilte Spørsmål
Er leilighetsbygg gode investeringer?
Leilighetsbygg kan være gode investeringer, men de er ikke garantert å tjene penger. Hvis du vil vite om en bygård er en god investering eller ikke, må du se på en rekke faktorer.
Du må vurdere hvor mye bygningen tjener i forhold til kostnadene. På årsbasis genererer en god leilighet vanligvis mellom 7 % og 10 % av den totale kostnaden. Du må imidlertid fortsatt trekke fra kostnadene for utgifter som skatter, gjeldsbetjening, forsikring, eiendomsskatt og vedlikehold fra bygningens årlige inntekter før du har en ide om hvor mye kontantstrøm den genererer. Generelt er bygg med høy kontantstrøm gode investeringer.
Erfarne investorer kan imidlertid identifisere bygninger med lav kontantstrøm og gjøre dem om til solide investeringer gjennom proaktiv forvaltning, aggressive husleieøkninger og kapitalforbedringer.
Hvor mye koster det å kjøpe en bygård?
Kostnaden for å kjøpe en bygård avhenger av flere variabler. En liste over disse variablene inkluderer:
- Sted
- Alder
- Totalt kvadratmeter
- Byggekvalitet
- Ønskelighet av byggets nabolag
- Totale inntekter generert av bygget
Jo bedre et bygg er i forhold til alle disse faktorene, jo dyrere blir det. Å kjøpe leilighetsbygg koster vanligvis betydelig mer enn å kjøpe eneboliger.
Innlegget Hvordan investere i leilighetsbygg by Eric McConnell dukket først på Benzinga. Besøk Benzinga for å få mer flott innhold som dette.
- '
- "
- 000
- 9
- Om oss
- adgang
- Logg inn
- akkreditert
- oppkjøp
- Fordel
- Alle
- Selv
- beløp
- årlig
- takknemlighet
- apps
- AREA
- Kunst
- eiendel
- Kapitalforvaltning
- Eiendeler
- tilgjengelig
- gjennomsnittlig
- Banker
- basis
- være
- Fordeler
- BEST
- Blokker
- bøker
- grensen
- boston
- budsjett
- bygge
- Bygning
- XNUMX bunk
- virksomhet
- bedrifter
- kjøpe
- Kjøpe
- hovedstad
- Kontanter
- kontantstrøm
- endring
- kostnad
- Velg
- Byer
- City
- samle
- Kom
- kommersiell
- Selskaper
- komplekse
- tilstand
- innhold
- kontroll
- Kjerne
- Kostnader
- kunne
- crowdfunding
- Gjeldende
- dag
- avtale
- Tilbud
- Gjeld
- designet
- bestemme
- forskjellig
- aktsomhet
- direkte
- Vise
- utbytte
- Dollar
- dollar
- ned
- Effektiv
- effekter
- egenkapital
- spesielt
- etablert
- eiendom
- anslag
- ETF
- Event
- alle
- alt
- forvente
- utgifter
- faktorer
- familie
- FAQ
- avgifter
- Figur
- finansiere
- Først
- flyten
- Fokus
- fokuserer
- etter
- For investorer
- Gratis
- fond
- Fundamentals
- midler
- general
- generere
- skal
- god
- Regjeringen
- flott
- garantert
- veilede
- Håndtering
- å ha
- hjelper
- Høy
- høykvalitets
- høyere
- leie
- hold
- holder
- Hjemprodukt
- bolig
- Hvordan
- Hvordan
- HTTPS
- Tanken
- identifisere
- bilde
- viktig
- inkludere
- inkludering
- Inntekt
- Øke
- individuelt
- industriell
- institusjonell
- forsikring
- interessert
- Internet
- investere
- investering
- Investeringer
- investor
- Investorer
- IT
- Jobb
- stor
- større
- største
- Lover
- advokater
- føre
- LÆRE
- LG
- Liste
- lokal
- plassering
- Lang
- ser
- Making
- fikk til
- ledelse
- leder
- marked
- medlem
- millioner
- millioner dollar
- minimum
- Mobil
- penger
- Måned
- mer
- mest
- multi-familie
- flere
- New York
- nyheter
- Merknader
- Antall
- mange
- tilby
- tilbud
- Tilbud
- på nett
- elektroniske plattformer
- åpen
- drift
- Drift
- operatører
- Muligheter
- Opportunity
- Alternativ
- rekkefølge
- Annen
- egen
- eieren
- eiere
- eierskap
- partner
- Partnerskap
- Betale
- betaling
- Ansatte
- perfekt
- ytelse
- brikke
- planlegging
- plattform
- Plattformer
- dårlig
- portefølje
- mulig
- potensiell
- privat
- Private Equity
- Produkt
- profesjonell
- Profit
- lønnsom
- eiendom
- Kjøp
- kjøp
- innkjøp
- kvalitet
- område
- spenner
- priser
- eiendomsmegling
- virkelige verden
- Registrering
- regelmessig
- forskrifter
- Leie
- krever
- påkrevd
- Krav
- inntekter
- anmeldelse
- runde
- Rute
- Kjør
- rennende
- erfarne
- sekundær
- søker
- valgt
- selger
- sentiment
- alvorlig
- tjeneste
- Tjenester
- sett
- Del
- Aksjer
- liten
- Smart
- So
- noen
- spesialisert
- Sponset
- kvadrat
- startet
- starter
- Tilstand
- Stater
- aksjer
- sterk
- strukturert
- Studer
- Systemer
- Pek
- skatt
- skatter
- leietaker
- Gjennom
- tid
- topp
- mot
- gjennomsiktig
- Stol
- typisk
- unik
- vanligvis
- verdi
- W3
- Se
- Rikdom
- Web-basert
- Hva
- Hva er
- om
- mens
- HVEM
- uten
- Arbeid
- virker
- verden