Post Jak inwestować w budynki mieszkalne by Erica McConnella pojawiła się najpierw na Benzinga. Wizyta Benzinga aby uzyskać więcej takich świetnych treści.
Kupno domu w największych miastach Ameryki jest drogie. W rzeczywistości zakup przeciętnego domu na start w miastach takich jak Nowy Jork, Los Angeles i Boston może kosztować i często kosztuje ponad milion dolarów.
Jednym ze skutków wysokich cen domów jest to, że ludzie nadal wynajmują mieszkania. Dlatego też każdego dnia coraz więcej inwestorów na rynku nieruchomości kupuje mieszkania na własność. Inwestowanie w mieszkania wymaga starannego planowania. Przewodnik Benzingi dotyczący inwestowania w mieszkania pomoże Ci dowiedzieć się więcej o tym, jak to zrobić.
Spis treści
- Jak inwestować w budynki mieszkalne
- Due Diligence
- Znajdź partnera lub firmę zarządzającą
- Inne sposoby zakupu budynków mieszkalnych
- Czy apartamenty są opłacalne?
- Wady posiadania budynków mieszkalnych
- Porównaj REIT, ETF i platformy finansowania społecznościowego na rynku nieruchomości
- Często Zadawane Pytania
Jak inwestować w budynki mieszkalne
Urok inwestowania w budynki mieszkalne jest oczywisty. Kupujesz budynek, który generuje przepływy pieniężne z czynszów najemców, które również spłacają kredyt hipoteczny, a Ty siedzisz i obserwujesz, jak Twój budynek zyskuje na wartości. Tak to działa w idealnym świecie. Prawdziwy świat własności mieszkania jest bardziej skomplikowany. Nie każdy apartamentowiec jest dobrą inwestycją, a niektóre apartamentowce przynoszą straty.
Due Diligence
Każdy słyszał powiedzenie „niech kupujący się strzeże”. To uczucie jest szczególnie prawdziwe, jeśli chodzi o budynki mieszkalne. Kosztują dużo pieniędzy i nie są łatwymi inwestycjami, z których można się wydostać, jeśli zajdzie potrzeba upłynnienia aktywów.
Wszystko to oznacza, że przed zakupem budynku należy przeprowadzić wiele analiz due diligence. Jeśli nie, apartamentowiec, który kupiłeś w celu generowania dochodu pasywnego, może co miesiąc stawiać Cię na minusie.
Dokonując due diligence inwestycji w budownictwo wielorodzinne, mądrze jest wziąć pod uwagę wiele czynników. Pierwszym z nich jest finansowanie. W przeciwieństwie do domów jednorodzinnych, w przypadku budownictwa wielorodzinnego nie są oferowane żadne kredyty hipoteczne z dotacją federalną. Oznacza to, że nie będziesz w stanie sfinansować budynku za 3% zniżki za pomocą 30-letniego stałego kredytu hipotecznego.
Powinieneś zaplanować budżet na 20% zaliczki i 15-letni kredyt hipoteczny. Pierwszym elementem należytej staranności jest realistyczne podejście do tego, na co Cię stać. Dokonując tych obliczeń, zachowaj jak najbardziej konserwatywny charakter, ponieważ zanim Twój budynek zacznie przynosić zyski, konieczne będą inne wydatki bieżące.
Kiedy już ustalisz budżet, musisz wziąć pod uwagę ważne podstawowe czynniki. Pamiętaj, że kompleks apartamentowy jest jak inne firmy; chcesz wiedzieć, ile pieniędzy zarabia firma. Przestudiuj uważnie bilans wybranej nieruchomości, aby odpowiedzieć na następujące pytania.
- Jakie jest obecnie obłożenie budynku? Większość budynków nie będzie generować przepływów pieniężnych, jeśli średnie dzienne obłożenie będzie niższe niż 96%, a większość banków nie będzie finansować budynków o wysokim wskaźniku pustostanów.
- Jaki jest średni koszt metra kwadratowego w relacji do czynszu? Chcesz, aby kwota w dolarach za metr kwadratowy była jak najwyższa.
- Jaki jest wskaźnik przestępczości? Budynek z dużą liczbą niezapłaconych czynszów oznacza, że będziesz płacić więcej wydatków związanych z budynkiem, niż powinieneś. Co gorsza, za eksmisję niepłacących lokatorów zapłacisz z własnej kieszeni.
Oprócz bilansu trzeba dobrze przyjrzeć się budynkowi. Czy wyposażenie zewnętrzne jest aktualne? Czy dach jest w dobrym stanie? Jaki jest stan instalacji wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej? Często właściciele sprzedają budynki, ponieważ wymagają one większych ulepszeń kapitałowych, niż właściciel jest skłonny dokonać. Przed zakupem musisz dowiedzieć się, jakie są potrzebne ulepszenia.
Weź pod uwagę czynniki zewnętrzne, takie jak lokalne i stanowe przepisy dotyczące najemców, które mają zastosowanie do Twojego budynku. Aby przeciwdziałać spiralnemu wzrostowi czynszów, wiele miast i stanów przyjęło rozporządzenia w sprawie kontroli czynszów, które ograniczają roczną podwyżkę czynszu, jaką możesz przyznać dotychczasowym najemcom. Jeśli w mieście, w którym znajduje się Twój budynek, obowiązują przepisy dotyczące kontroli czynszów, potencjalna korzyść z wynajmu może ograniczać się do wolnych lokali.
Znajdź partnera lub firmę zarządzającą
Samodzielne posiadanie i zarządzanie apartamentowcami to mnóstwo ciężkiej pracy. Musisz jednocześnie kontrolować księgowość, naprawy, relacje z najemcami i wydatki inwestycyjne. Dlatego dobrym pomysłem jest rozważenie posiadania partnera kapitałowego, który może dzielić się pracą.
Dobra wiadomość jest taka, że prawie w każdym mieście działa wiele małych i średnich firm zarządzających, które są także właścicielami i operatorami własnych budynków. Jeśli podstawy Twojej transakcji są prawidłowe, jedna z tych firm może chcieć z Tobą zainwestować. Możesz także rozważyć zakup mniejszego budynku (od 5 do 15 mieszkań) w ramach partnerstwa biznesowego ze znajomym lub współpracownikiem.
W obu przypadkach, jeśli nie planujesz zajmować się codzienną obsługą budynku, będziesz musiał zatrudnić profesjonalnego kierownictwo i uwzględnić koszty w budżecie budynku. Większość firm zarządzających pobiera od 5% do 8% miesięcznego czynszu.
Inne sposoby zakupu budynków mieszkalnych
W przeszłości budynki mieszkalne można było kupić wyłącznie będąc jednoosobowym właścicielem lub członkiem małej spółki osobowej. Teraz, dzięki internetowi i rozluźnieniu przepisów rządowych, możesz skorzystać z kilku sposobów inwestowania w apartamentowce bez konieczności bezpośredniego zarządzania nimi. Alternatywy dla bezpośredniego posiadania i zarządzania budynkami mieszkalnymi obejmują:
- Crowdfunding: Platformy internetowe, takie jak Kamizelka miejska, Ulica Tłumu i RealtyMogul , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, , zostały utworzone, aby umożliwić inwestorom indywidualnym finansowanie zakupów mieszkań w ramach crowdfundingu. Wiele platform oferuje możliwość wyboru własnych budynków lub inwestycji w fundusz prowadzony przez platformę.
- Fundusze nieruchomości: Możesz kupić wiele szanowanych funduszy inwestycyjnych i fundusze notowane na giełdzie (ETF) w oparciu o budynki mieszkalne i inne aktywa generujące dochód w postaci nieruchomości. Zwykle wymagają mniej kapitału niż darmowy i przejrzysty zakup budynku mieszkalnego, ale aby je kupić, może być również konieczne posiadanie akredytowanego inwestora.
- Fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości (REITS): Fundusze te łączą własne środki z kapitałem inwestorów, aby posiadać i zarządzać nieruchomościami komercyjnymi. Zaletą REIT polega na tym, że pozwala inwestorom czerpać korzyści z własności nieruchomości bez konieczności bezpośredniego zarządzania nią.
Czy apartamenty są opłacalne?
Apartamenty są inwestycją jak każda inna. Mogą przynosić zyski, ale nie dają gwarancji zysku. Najważniejszą rzeczą do rozważenia w przypadku budynków mieszkalnych jest to, że chociaż generują przychody, nadal wiążą się z wydatkami. Każdy budynek ma inny zakres wydatków, ale z reguły im większy lub bardziej luksusowy jest budynek, tym wyższe będą wydatki.
Oznacza to, że przed dokonaniem zakupu musisz dokładnie przeanalizować liczby. Kiedy już obliczysz, ile pieniędzy generuje wybrana nieruchomość, będziesz musiał odjąć następujące wydatki:
- Spłata kredytu hipotecznego
- Podatki od nieruchomości
- Ubezpieczenia
- Konserwacja
- Użytkowe
- Koszty utrzymania
- Pomocnicze usługi zawodowe (księgowi i prawnicy)
- Ulepszenia kapitału
- Utrata wakatu
Jeśli weźmiesz pod uwagę te wydatki i odejmiesz je od pieniędzy, które Twoje wybrane mieszkanie generuje w ujęciu rocznym, będziesz miał przybliżony szacunek przewidywanego zysku. Jeśli wydaje Ci się to dużo pracy, powinno. Dlatego tak wielu inwestorów zajmujących się mieszkaniami woli REIT i inwestycje finansowane przez społeczność od wyłącznej własności.
Wady posiadania budynków mieszkalnych
Zarabianie miesięcznych dochodów z dochodowego apartamentowca to marzenie każdego inwestora na rynku nieruchomości. Należy jednak wziąć pod uwagę poważne potencjalne wady posiadania budynków mieszkalnych.
Po pierwsze, jest czynnik czasu i kosztów. Dobre apartamentowce nie są tanie. Trudno je znaleźć, a nawet jeśli je znajdziesz, będziesz musiał być praktycznym menadżerem, aby nieruchomość zarabiała. Musisz być przygotowany na regularne przeglądanie ksiąg i aktywnie działać zarówno w przypadku rutynowej konserwacji, jak i ulepszeń kapitałowych.
Po drugie, na niektóre czynniki nie masz wpływu. Stare powiedzenie dotyczące nieruchomości „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” sprawdza się w przypadku budynków mieszkalnych. Okolica, w której znajduje się Twój apartamentowiec, będzie miała duży wpływ na określenie, jakiego rodzaju czynszów możesz się spodziewać. Niestety, sam niewiele możesz zrobić, aby zmienić okolicę.
Budynki w lepszych dzielnicach będą miały wyższe czynsze, ale także wyższe koszty. Wszystko, od kosztów nabycia po podatki od nieruchomości i opłaty za zarządzanie, jest wyższe w przypadku zakupu budynków w dobrych dzielnicach. Musisz znaleźć nieruchomość Goldilocks, która jest niedroga, w dobrej okolicy i nadal zapewnia dobry czynsz. Jednak wszyscy inni szukają tego samego.
Po trzecie, Twój apartamentowiec będzie działał tak dobrze, jak ludzie, którzy nim zarządzają. Jeśli to ty, musisz zobowiązać się do bycia skutecznym menedżerem, co potencjalnie wymaga pracy 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu. Pamiętaj, że toalety są zamykane nie tylko w godzinach od 9:5 do XNUMX:XNUMX w dni powszednie. Jeśli nie zamierzasz zarządzać budynkiem, musisz zatrudnić wysokiej jakości kierownictwo. Złe zarządzanie doprowadzi do dużej utraty dochodów i może postawić Twój budynek na minusie.
Porównaj REIT, ETF i platformy finansowania społecznościowego na rynku nieruchomości
Posiadanie nieruchomości wielorodzinnej z pewnością może być opłacalną inwestycją. Nie jest to jednak wcale pewny strzał, a doprowadzenie do prawidłowego funkcjonowania budownictwa wielorodzinnego wymaga sporo pracy. Większość inwestorów uważa, że wymaga to zbyt wiele pracy praktycznej i woli inwestować w REIT, ETFy lub aplikacje do finansowania społecznościowego nieruchomości. Jeśli to brzmi dla Ciebie jak trasa, spójrz na listę najlepszych samochodów Benzingi REIT, ETF i platformy finansowania społecznościowego nieruchomości.
Często Zadawane Pytania
Czy apartamentowce to dobra inwestycja?
Budynki mieszkalne mogą być dobrą inwestycją, ale nie gwarantują zysków. Jeśli chcesz wiedzieć, czy apartamentowiec jest dobrą inwestycją, czy nie, musisz wziąć pod uwagę wiele czynników.
Należy wziąć pod uwagę, ile zarabia budynek w stosunku do jego kosztów. W skali roku dobre mieszkanie generuje zwykle od 7% do 10% jego całkowitego kosztu. Jednak nadal musisz odjąć koszty wydatków, takich jak podatki, obsługa zadłużenia, ubezpieczenie, podatki od nieruchomości i konserwacja, od rocznych przychodów budynku, zanim będziesz miał pojęcie, ile generuje przepływów pieniężnych. Ogólnie rzecz biorąc, budynki o wysokich przepływach pieniężnych są dobrymi inwestycjami.
Jednakże doświadczeni inwestorzy mogą zidentyfikować budynki o niskim przepływie środków pieniężnych i przekształcić je w solidną inwestycję poprzez proaktywne zarządzanie, agresywne podwyżki czynszów i ulepszenia kapitału.
Ile kosztuje zakup apartamentowca?
Koszt zakupu apartamentowca zależy od kilku zmiennych. Lista tych zmiennych obejmuje:
- Lokalizacja
- Wiek
- Całkowita powierzchnia kwadratowa
- Jakość konstrukcji
- Celowość sąsiedztwa budynku
- Całkowity przychód wygenerowany przez budynek
Im lepszy budynek pod względem wszystkich tych czynników, tym będzie droższy. Kupno apartamentowców kosztuje zwykle znacznie więcej niż zakup domów jednorodzinnych.
Post Jak inwestować w budynki mieszkalne by Erica McConnella pojawiła się najpierw na Benzinga. Wizyta Benzinga aby uzyskać więcej takich świetnych treści.
- '
- "
- 000
- 9
- O nas
- dostęp
- Konto
- akredytowane
- nabycie
- Korzyść
- Wszystkie kategorie
- Chociaż
- ilość
- roczny
- uznanie
- mobilne i webowe
- POWIERZCHNIA
- Sztuka
- kapitał
- zarządzanie aktywami
- Aktywa
- dostępny
- średni
- Banki
- podstawa
- jest
- Korzyści
- BEST
- Blokować
- Książki
- granica
- boston
- budżet
- budować
- Budowanie
- Zapakować
- biznes
- biznes
- kupować
- Zakup
- kapitał
- Gotówka
- Przepływy pieniężne
- zmiana
- opłata
- Dodaj
- Miasta
- Miasto
- zbierać
- jak
- handlowy
- Firmy
- kompleks
- warunek
- zawartość
- kontrola
- rdzeń
- Koszty:
- mógłby
- Crowdfunding
- Aktualny
- dzień
- sprawa
- Promocje
- Dług
- zaprojektowany
- określaniu
- różne
- pracowitość
- bezpośrednio
- Wyświetlacz
- dywidendy
- Dolar
- dolarów
- na dół
- Efektywne
- ruchomości
- sprawiedliwość
- szczególnie
- ustanowiony
- majątek
- oszacowanie
- ETF
- wydarzenie
- wszyscy
- wszystko
- oczekiwać
- wydatki
- Czynniki
- członków Twojej rodziny
- FAQ
- Opłaty
- Postać
- finansować
- i terminów, a
- pływ
- Skupiać
- koncentruje
- następujący
- Dla inwestorów
- Darmowy
- fundusz
- Podstawy
- fundusze
- Ogólne
- Generować
- będzie
- dobry
- Rząd
- wspaniały
- gwarantowane
- poprowadzi
- Prowadzenie
- mający
- pomaga
- Wysoki
- wysokiej jakości
- wyższy
- zatrudnić
- przytrzymaj
- posiada
- Strona główna
- obudowa
- W jaki sposób
- How To
- HTTPS
- pomysł
- zidentyfikować
- obraz
- ważny
- zawierać
- włączenie
- Dochód
- Zwiększać
- indywidualny
- przemysłowy
- instytucjonalny
- ubezpieczenie
- zainteresowany
- Internet
- inwestowanie
- inwestycja
- Inwestycje
- inwestor
- Inwestorzy
- IT
- Praca
- duży
- większe
- największym
- Laws
- Prawnicy
- prowadzić
- UCZYĆ SIĘ
- LG
- Lista
- miejscowy
- lokalizacja
- długo
- poszukuje
- Dokonywanie
- zarządzane
- i konserwacjami
- kierownik
- rynek
- członek
- milion
- milion dolarów
- minimum
- Aplikacje mobilne
- pieniądze
- Miesiąc
- jeszcze
- większość
- wielorodzinny
- wielokrotność
- I Love New York
- aktualności
- Uwagi
- numer
- liczny
- oferta
- Oferty
- Oferty
- Online
- platformy online
- koncepcja
- operacyjny
- operacje
- operatorzy
- Szanse
- Okazja
- Option
- zamówienie
- Inne
- własny
- właściciel
- właściciele
- własność
- partnerem
- Współpraca
- Zapłacić
- płatność
- Ludzie
- doskonały
- jest gwarancją najlepszej jakości, które mogą dostarczyć Ci Twoje monitory,
- kawałek
- planowanie
- Platforma
- Platformy
- biedny
- teczka
- możliwy
- potencjał
- prywatny
- Private Equity
- Produkt
- profesjonalny
- Zysk
- rentowny
- własność
- zakup
- zakupy
- nabywczy
- jakość
- zasięg
- nośny
- ceny
- nieruchomość
- Prawdziwy świat
- Rejestracja
- regularny
- regulamin
- Wynajem
- wymagać
- wymagany
- wymagania
- dochód
- przeglądu
- okrągły
- Trasa
- run
- bieganie
- rozumieć
- wtórny
- poszukuje
- wybrany
- sprzedać
- sentyment
- poważny
- usługa
- Usługi
- zestaw
- Share
- Akcje
- mały
- mądry
- So
- kilka
- specjalizuje się
- Łącza
- Kwadratowa
- rozpoczęty
- rozpocznie
- Stan
- Zjednoczone
- Akcje
- silny
- zbudowany
- Badanie
- systemy
- Stuknij
- podatek
- Podatki
- najemca
- Przez
- czas
- Top
- w kierunku
- przezroczysty
- Zaufaj
- zazwyczaj
- wyjątkowy
- zazwyczaj
- wartość
- W3
- Oglądaj
- Bogactwo
- Web-based
- Co
- Co to jest
- czy
- Podczas
- KIM
- bez
- Praca
- działa
- świat