Głębokie zanurzenie w nieruchomościach Triangle: Broker i prawnik ds. Nieruchomości wypowiadają się na temat należytej staranności i innych kwestii

Od redakcji: Dzisiaj rozpoczyna się rozbudowa nieruchomości – korporacyjnych i komercyjnych – autorstwa Jasona Parkera z WRAL TechWire. Wypatruj przyszłych głębokich nurkowań na rynku nieruchomości w piątki.

+ + +

RALEIGH – Rynki nieruchomości Trójkąta były bardzo konkurencyjne od dwóch lat i bardzo konkurencyjne przez większą część dekady.

Tak bardzo, że Matt Fowler, dyrektor wykonawczy Usługa wielokrotnych aukcji trójkątówTMLS, powiedział WRAL TechWire w tym tygodniu, że w oparciu o dane, które TMLS śledzi co miesiąc, należałoby cofnąć się o ponad siedem lat, aby znaleźć dane, które sugerowałyby zrównoważony, normalny i zdrowy rynek.

Mimo to hiperkonkurencyjny rynek nieruchomości, który doprowadził wielu do… przygotować się na wojny licytacyjne Wydaje się, że na początku tego roku zwolnił, częściowo, w czerwcu, z pewną formą przerwy na rynku w ciągu miesiąca, gdy nabywcy domów, sprzedawcy domów, agenci i inne osoby zaangażowane w transakcje na rynku nieruchomości zorientowali się, jaki wzrost stóp procentowych i utrzymująca się inflacja może oznaczać dla przyszłości rynków mieszkaniowych.

Pomimo przerwy na rynku wyprzedaży, czynsze nadal rosły w czerwcu.

Ale teraz wielu nabywców domów może ponownie zaangażować się w rynek nieruchomości Trójkąta, ponieważ kupujący mogą znaleźć okazje do znalezienia transakcji, ponieważ rynek zmienił się w taki sposób, że chociaż nadal jest to rynek sprzedającego, istnieją wskaźniki że kupujący mogą mieć teraz więcej opcji niż zaledwie kilka tygodni temu.

Jeden czynnik: kupujący wycofują się z większej liczby transakcji niż kiedykolwiek w ciągu ostatnich 16 miesięcy oraz sprzedawcy obniżają ceny około pięć razy częściej niż rok temu, według najnowszych danych zebranych przez krajową firmę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Redfin.

Głębokie nurkowanie

WRAL TechWire rozmawiał z Rogerem Bernholzem, wiceprezesem i generalny radca prawny lokalnej firmy zajmującej się nieruchomościami z siedzibą w Triangle Coldwell Banker Howard Perry and Watson (HPW) o tym, co dzieje się teraz z prawem nieruchomości w Północnej Karolinie iw obecnych warunkach rynkowych.

Poniższy zapis został lekko zredagowany dla jasności.

WRAL TechWire (TW): Raport Redfin mówi, że prawie 15% transakcji w całym kraju wypadło z kontraktu w czerwcu – ale w Raleigh MSA tylko 7%. Czym różni się nasz lokalny rynek od innych rynków i trendów krajowych?

Roger Bernholz (Bernholz): Niewiele jest społeczności, które są tak wysoko oceniane ze względu na dużą liczbę ważnych dla ludzi czynników. Czego powinniśmy się spodziewać, gdy konsekwentnie jesteśmy uznawani za jedno z najlepszych miejsc do życia i pracy. Im silniejszy popyt (wielokrotne oferty w toku) w połączeniu z wyjątkowo wysokimi, bezzwrotnymi opłatami za due diligence wnoszonymi w wielu transakcjach, z pewnością uniemożliwia kupującym anulowanie transakcji. Ponadto mamy wyrafinowaną społeczność pośredników, która przynosi mniej nieprzygotowanych kupujących i sprzedających.

Ceny domów wzrosły w kwietniu – ale czy od tego czasu rynek się zmienił?

Kupujący wycofują się

TW: Mimo to te 7% cytowane w ostatniej analizie Redfin jest niższe niż w poprzednich czerwcowych – choć pozostaje najwyższym miesięcznym odsetkiem od lutego 2021 – jakie warunki rynkowe są tutaj czynnikami?

Bernholza: Prawdopodobne jest, że wyższe stopy procentowe zacieśniają zdolność kredytową niektórych ludzi i stanowią o kilku kolejnych spadkach w kwestiach finansowych. I nie ma wątpliwości, że niektórzy kupujący stwierdzają, że zgodzili się kupić dom, który według nich ma nieznane wcześniej poważne problemy, których sprzedawca nie naprawi i zdecyduje się rozwiązać umowę i stracić opłatę za należytą staranność. Jednakże, gdy dom ma istotne problemy, którymi dzieli się ze sprzedającym i brokerem, te problemy muszą zostać trwale naprawione lub ujawnione w każdej sprzedaży nowym nabywcom. Tak więc kupujący nie są bezsilni w takich sytuacjach.

Ceny spadają w wielu domach w okolicy Raleigh; aukcje też rosną

Rola należytej staranności

TW: Dlaczego na tym rynku może dojść do porozumienia?  

Bernholza: Mam nadzieję, że maleją wysokie opłaty za należytą staranność i inne poważne ustępstwa, które kupujący muszą poczynić.

Historia tych opłat jest dość dramatyczna. Kiedy w 2010 roku dokonaliśmy przeglądu umowy sprzedaży NC REALTORS/NC BAR, wiedzieliśmy, że będzie ona wrażliwa na rynek. Rzeczywiście, formularz wyraźnie zezwala na opłatę za należytą staranność w wysokości 0 USD, ponieważ uważano, że byłaby to liczba na rynku poważnego nabywcy, a to było wtedy, gdy formularz został wprowadzony na rynek. W wielu, wielu transakcjach przez kilka lat nie uiszczono żadnych lub bardzo niskich opłat za należytą staranność.

Widzimy teraz, jak wrażliwe są te opłaty na rynku. Kiedy wielu kupujących nie jest w stanie konkurować ceną, wykorzystują tę bezzwrotną opłatę, aby przyciągnąć i potencjalnie skłonić sprzedającego do zawarcia z nimi umowy. Wielu brokerów było zaniepokojonych, widząc, że kupujący tracą duże opłaty z tytułu należytej staranności w przypadku transakcji, które się nie udają, a niektórzy opowiadali się za ograniczeniem opłat, ale forma prawdopodobnie pozostanie wrażliwa na rynek i utrzyma kupujących i sprzedających kontrolę nad ich transakcjami.

Aktualna, standardowa forma

Obecna forma umowy przewidywała nieco bardziej wyważone negocjowanie kwestii pokontraktowych wynikających z dochodzeń nabywcy w ramach dochowania należytej staranności.

Bernholza: Istnieje standardowy formularz dokumentowania napraw i ulepszeń, które sprzedawca zgadza się wprowadzić na żądanie kupującego. Jednak w formularzu umowy od 2010 roku zawsze było jasne, że nieruchomość jest sprzedawana w obecnym stanie. Ogólnie rzecz biorąc, kupujący w dzisiejszych czasach nie jest w stanie określić, co to jest, dopóki nie jest już mocno zaangażowany w wysoką opłatę za należytą staranność. Widzimy, że coraz więcej sprzedawców zgadza się na inspekcję przed wprowadzeniem do obrotu, która jest dostarczana kupującym i która z pewnością może być dobrym dostosowaniem na rynku, a także być silnym czynnikiem zmniejszającym spadki.

Trójkąt wśród najlepszych obszarów w USA pod budowę nowych domów – dobry czas na zakup?

Historia due diligence

TW: Więc poczekaj, pomóż nam zrozumieć. Jaki jest okres due diligence, a jaka jest opłata za due diligence? I dlaczego istnieją w prawie umów Północnej Karoliny?

Bernholza: Byłem przewodniczącym Komitetu ds. Formularzy Mieszkaniowych NC Realtors w latach 2009-10, który opracował poprawiony formularz ponad dziesięć lat temu po ponad roku studiów i eksploracji tego, co dzieje się w innych stanach.

Szczególnie przyjrzeliśmy się formom z Teksasu i Georgii, jak sądzę, w tamtym czasie, które miały podobne terminy. Koncepcje te są bardzo podobne do umowy typu opcja. Forma umowy pod tym względem jest również bardzo podobna w stylu do komercyjnej umowy sprzedaży, którą REALTORS stosowali w Północnej Karolinie przez wiele lat, zanim forma mieszkaniowa została gruntownie zrewidowana w 2010 roku.

(Uwaga redaktora: Formularz standardowej oferty zakupu i umowy NC BAR i NC REALTORS został ostatnio ponownie zrewidowany, a nowy formularz wszedł w życie 1 lipca 2022 r.) 

Ceny nieruchomości w Wake County wzrosły w maju, mimo że akcja kredytowa i konkurencja spadają

Poprzedni formularz, decyzja o due diligence

Bernholza: Poprzedni formularz umowy był próbą ustalenia szerokich standardów dla pewnych aspektów stanu rezydencji i kilku innych kwestii. Prowadziło to rutynowo do nieporozumień, czasami dość poważnych, między kupującymi a sprzedającymi, co do tego, czy standardy zostały spełnione, czy też nie. Uznano to za nieefektywny i kłopotliwy stan w tym procesie.

Podjęto decyzję o wprowadzeniu procesu, w którym kupujący zapłaciłby wynegocjowaną opłatę za due diligence, która miała zrekompensować sprzedającemu za wycofanie swojej nieruchomości z aktywnego rynku na wynegocjowany okres prawo do rozwiązania umowy z dowolnego powodu lub bez powodu i odzyskania zadatku. W rzeczywistości kupujący mógł negocjować ze sprzedającym dowolną ilość spraw, aby być jak najbardziej usatysfakcjonowanym. W każdym razie jednak, dawało to sprzedającemu większą pewność, że po upływie okresu należytej staranności kupujący był bardziej zaangażowany w transakcję, ponieważ jego zadatek był wówczas zagrożony, gdyby nie sfinalizował zakupu.

Jeszcze jedna zmiana…

Bernholza: Jeszcze jedna zmiana, która również została uwzględniona, polegała na tym, że opłata za należytą staranność i zadatek pieniężny stanowiły wszystko, co nabywca narażał na ryzyko w umowie, jeśli nie mógł lub nie zdecydował się nie sfinalizować zakupu. Uważano, że jest to najbardziej wydajny i zrozumiały proces dla większości ludzi i daje im większą pewność wyniku w różnych okolicznościach.

Po drugie, zmieniona umowa również wyeliminowała warunek kredytu z niektórych z tych samych powodów. Pojawiłyby się spory o to, czy dokona zakupu. I zauważono, że nabywca może i będzie negocjował okres należytej staranności, który pozwoli mu mieć pewność co do finansowych aspektów transakcji, przede wszystkim zdolności do uzyskania potrzebnej pożyczki, lub być w stanie wyjść z transakcji po rozsądnych kosztach (tylko umiarkowana opłata za należytą staranność). Zasłużone pieniądze zostaną zwrócone.

To również było mocno promowane z korzyścią dla sprzedawców. Warunki kredytu kupującego w zasadzie rozciągały się aż do zamknięcia i pozbawiły sprzedających jakiejkolwiek realnej pewności, czy kupujący będzie w stanie zamknąć.

Dlaczego więc kontrakty miałyby się rozpadać?

Bernholza: Fall-throughs często miały miejsce w pobliżu daty zamknięcia.

Chociaż na rynku kupującego typowe było, że okres należytej staranności rozciągał się aż do zamknięcia, generalnie chodziło o to, że okres należytej staranności „normalnie” (bardziej zrównoważony rynek) kończy się na kilka tygodni przed zamknięciem i daje Sprzedawcy mają czas, aby mieć większą pewność, że wstawią swój dom do przeprowadzki. Widzieliśmy kilka lat, które doprowadziły do ​​pandemii. Ale oczywiście teraz widzimy efekt odwrotnej sytuacji rynkowej, a sprzedający domagają się umów bez okresu należytej staranności, zasadniczo wiążąc kupującego z transakcją bez żadnych znaczących finansowych lub warunkowych warunków majątkowych. Wpłaty na uczciwe pieniądze były niemal nietypowe.

Dane pokazują, że rynki mieszkaniowe Triangle mogły ochłodzić się w czerwcu – z wyjątkiem najemców

Rola wzrostu stóp procentowych na lokalnych rynkach mieszkaniowych

TW: Jaką rolę, jeśli w ogóle, odegrałyby ewentualne podwyżki stóp procentowych?  

Bernholza: O ile mi wiadomo, nie widzieliśmy dodatkowych warunków pożyczki. Wymagałoby to niestandardowego aneksu do umowy od prawnika i zazwyczaj nie występuje w transakcjach odsprzedaży. Sprzedaż nowych domów widzi tego więcej i stosuje się różne formy umów..

Żaden nabywca nie powinien się dziwić, że nie stać go na zakup domu, który zakontraktował. To może i powinno być ustalone z góry. Tak więc siła nabywcza jest umiarkowanie ograniczona, a ludzie, którzy się śpieszą i nie są ostrożni, aby jasno określić swoje możliwości finansowe, mogą być zaskoczeni i nie być w stanie kupić tego, co zakontraktowali.

Jednak stopy procentowe są historycznie (jak historia rzeczywista, a nie najnowsza) niskie.

Zamknąłem wiele kredytów hipotecznych na domy w latach 1980-tych i wczesnych 90-tych przy oprocentowaniu od 20% do 12%. Tak więc stopień, w jakim wszyscy zostaliśmy zepsuci przez niedawny okres niewiarygodnie niskich stóp procentowych kredytów hipotecznych, znajduje odzwierciedlenie w pewnym wyrównaniu popytu. Moim zdaniem jednak nadal jest sytuacja na naszym rynku, że ten, kto się waha, jest zagubiony. Przy oprocentowaniu kart kredytowych wciąż około 18%, pieniądze hipoteczne pozostają niedrogie.

Pamiętać…

TW: Co jeszcze powinni wiedzieć teraz mieszkańcy Karoliny Północnej o nieruchomościach?

Bernholza: Naturą rynków jest wzrost i spadek. Od 25 lat w branży nieruchomości na tym rynku, spadki na rynku w większości znajdują odzwierciedlenie w wolniejszej aprecjacji cen i dłuższych czasach na rynku.

W okresie wielkiej recesji na naszym rynku nastąpił pewien spadek wartości, ale był on niewielki w porównaniu do miejsc, w których notowano 50-70% spadków wartości. Wierzymy i mamy nadzieję, że była to bardzo niezwykła sytuacja narzucona światu przez nieodpowiednio uregulowanych bankierów z Wall Street.

Nie widzę jednak tak dramatycznej sytuacji na rynku Triangle w dającej się przewidzieć przyszłości. Biorąc pod uwagę wszystko, co widzimy na frontach biznesowych, sportowych, e-sportowych, edukacyjnych i związanych z zatrudnieniem, a także przy napływie nowych mieszkańców, łatwiej jest zachować pewność inwestycji w amerykański sen o posiadaniu domu.