Autor: Anna Bahney, CNN Business
Ceny domów w USA nadal rosły w lipcu. Rynek wykazywał jednak oznaki ochłodzenia, ponieważ rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych zepchnęło na margines kolejnych potencjalnych nabywców.
Ceny domów wzrosły w lipcu o 15.8% w porównaniu z rokiem poprzednim, co jest mniejszym skokiem niż wzrost o 18.1% odnotowany w czerwcu, według danych S&P CoreLogic Case-Shiller Krajowy indeks cen domów w USA. Różnica 2.3 punktu procentowego między tymi dwoma miesiącami to największe spowolnienie w historii indeksu.
W ujęciu miesięcznym ceny spadły o 0.2% od czerwca, co jest pierwszym miesięcznym spadkiem indeksu krajowego od lutego 2012 roku.
„Chociaż ceny mieszkań w USA utrzymują się znacznie powyżej poziomów sprzed roku, lipcowy raport odzwierciedla gwałtowne spowolnienie”, powiedział Craig J. Lazzara, dyrektor zarządzający S&P Dow Jones Indices.
Wszystkie 20 miast odnotowało w lipcu mniejsze podwyżki cen niż rok wcześniej.
Tampa odnotowała największe wzrosty, a ceny domów wzrosły w lipcu o 31.8% w porównaniu z rokiem poprzednim. Za nim uplasował się Miami, który wzrósł o 31.7%, i Dallas z 24.7% wzrostem.
„Ponieważ Rezerwa Federalna nadal podnosi stopy procentowe, finansowanie hipoteczne stało się droższe, co trwa do dziś” – powiedział Lazzara. „Biorąc pod uwagę perspektywy bardziej wymagającego otoczenia makroekonomicznego, ceny domów mogą nadal spadać”.
Oddzielny raport z Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa Wtorek pokazał podobną trajektorię cen mieszkań w lipcu. Indeks cen domów FHFA, który mierzy zmiany wartości domów jednorodzinnych, podał, że ceny domów wzrosły w lipcu o 13.9% rok do roku, ale spadły o 0.6% w porównaniu z poprzednim miesiącem. Według agencji jest to pierwszy miesięczny spadek cen domów od maja 2020 r.
Trójkątny boom mieszkaniowy się skończył, a aprecjacja cen spowalnia, dni do sprzedaży rosną
Wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych ochłodziło popyt
Raporty o cenach domów zwracają uwagę na chłodzący efekt rosnących oprocentowania kredytów hipotecznych.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych w lipcu było około dwukrotnie wyższe niż rok wcześniej. Po wzroście do prawie 6% w połowie czerwca obawy o recesję spowodowały, że stopy stały się bardziej zmienne.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie pośród serii agresywnych podwyżek stóp procentowych przez Rezerwę Federalną, która próbuje powstrzymać niekontrolowaną inflację.
Fed nie ustala bezpośrednio stóp, jakie kredytobiorcy płacą za kredyty hipoteczne, ale jego działania mają na nie wpływ. Oprocentowanie kredytów hipotecznych ma tendencję do śledzenia rentowności 10-letnich amerykańskich obligacji skarbowych. Gdy inwestorzy widzą lub przewidują podwyżki stóp, często sprzedają obligacje rządowe, co powoduje wzrost rentowności i wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych.
Ponieważ coraz więcej potencjalnych nabywców czuje się przytłoczonych rosnącymi stopami, aprecjacja cen domów nadal spada od szczytu w kwietniu, powiedział Steve Reich, dyrektor ds. operacyjnych w Finance of America Mortgage.
„Stopniowe spowolnienie można przypisać wyższym stopom procentowym, które ograniczyły to, na co wielu nabywców domów może sobie pozwolić, a co za tym idzie, złagodziły sprzedaż domów” – powiedział Reich.
Powiedział, że na niektórych rynkach – szczególnie tych, które odnotowały duży napływ kupujących w wyniku pracy zdalnej podczas pandemii – wzrost cen domów zaczyna słabnąć.
Chcesz kupić dom? Rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych oznacza znacznie wyższe płatności
Szczyt rynku za nami?
„Połączenie wciąż napiętych zapasów na większości rynków i kupujących, którzy próbują ustalić stałą miesięczną płatność, zanim stawki wzrosną jeszcze wyżej, zapewniło dalszy wzrost cen” – powiedział George Ratiu, starszy ekonomista i kierownik ds. badań ekonomicznych w Realtor.com. „Jednak dynamika wzrostowa straciła na sile i jasne jest, że szczyt rynkowy jest już mocno za nami”.
Dla kupujących spadek zysków cenowych utrzymuje obietnica lepszych możliwości w nadchodzących miesiącach, powiedział Ratiu.
„Udział domów z obniżkami cen osiągnął w sierpniu około 20%, ten sam poziom, który widzieliśmy w 2017 roku, kiedy rynki nieruchomości znajdowały się na znacznie bardziej zrównoważonych podstawach” – powiedział. „Ponieważ oczekuje się, że oprocentowanie kredytów hipotecznych będzie nadal rosło, a obecne ceny staną się jeszcze mniej zrównoważone dla budżetów większości kupujących, obniżki cen będą prawdopodobnie nadal rosnąć”.
Rynek nieruchomości w Raleigh słabnie w sierpniu, gdy mediana cen sprzedaży spada
Dla właścicieli domów planujących sprzedaż dzisiejszy rynek znacząco różni się od tego sprzed nawet trzech tygodni – dodał.
Przy typowej miesięcznej spłacie kredytu hipotecznego o kilkaset dolarów wyższej niż w zeszłym roku ze względu na rosnące stopy procentowe, liczba wykwalifikowanych nabywców znacznie spadła.
„Sprzedawcy, którzy dobrze rozumieją lokalne warunki rynkowe i odpowiednio ustalają ceny od samego początku, z większym prawdopodobieństwem przyciągną uwagę kupujących i zapewnią udaną transakcję” – powiedział Ratiu.
Chcesz kupić dom w Trójkącie? „Bądź gotowy do strajku” – mówi agent
