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O velho ditado de que “há mais de uma maneira de esfolar um gato” é especialmente verdadeiro quando se trata de investimentos imobiliários. Embora a maioria das pessoas entenda que investir em imóveis é uma boa ideia, o alto custo de aquisição significa que é necessário muito capital para fechar negócios. Uma maneira de superar esse obstáculo é reunir fundos de investidores por meio de uma parceria limitada imobiliária (RELP).
Os RELPs oferecem aos investidores uma maneira econômica de comprar imóveis, sem a necessidade de comprar ou administrar propriedades inteiras. Se você está pensando em investir em imóveis, mas não tem certeza de como fazê-lo, continue lendo para saber mais sobre como funcionam os RELPs e se eles são adequados para você.
Como funcionam as parcerias imobiliárias limitadas?
Os RELPs funcionam muito como uma parceria comercial tradicional. Você obtém um grupo de investidores com ideias semelhantes que contribuem com dinheiro e formam uma sociedade de responsabilidade limitada que existe com o propósito de fazer investimentos imobiliários. Cada um dos sócios recebe participação nos imóveis adquiridos pela RELP a uma taxa proporcional ao tamanho do seu investimento.
Assim, por exemplo, se houvesse cinco investidores que investissem $ 200,000 para comprar $ 1,000,000 em imóveis, cada um deles teria uma participação acionária de 20% na propriedade. Porém, antes de a RELP efetivamente adquirir um imóvel, ela deve ter um contrato de parceria para definir sua estrutura e procedimentos operacionais.
Como os RELPs são estruturados?
Os acordos RELP podem ser estruturados de diversas maneiras, dependendo dos objetivos de investimento dos parceiros. Cada acordo RELP estabelecerá modos de operação padrão que incluem:
- Nomes dos investidores
- Quantidade de capital prometido por cada investidor
- Plano de distribuição de rendimentos de investimento ou capital
- Data de operação da parceria
- Quantidade de capital próprio para cada sócio
Juntamente com a configuração básica da RELP, o acordo de parceria também precisa de nomear os sócios gerais da RELP e os seus sócios limitados. Os sócios limitados possuem ações acionárias, mas não participam na gestão do investimento ou na tomada de decisões sobre o fundo.
Os sócios gerais serão responsáveis por garantir que o investimento seja administrado corretamente, incluindo manutenção, renovações, gestão direta do ativo ou supervisão direta da gestão.
Eles assinam os cheques e são os maiores responsáveis por garantir que o RELP seja lucrativo. Os sócios comanditários de um RELP depositam muita fé no sócio comanditado. É por isso que o sócio geral de uma RELP deve ser alguém com vasta experiência na gestão de ativos imobiliários.
Em que os RELPs investem?
A maioria dos RELPs concentra-se em imóveis comerciais porque ativos imobiliários comerciais subvalorizados podem gerar enormes lucros sob uma gestão inteligente e proativa. Exemplos dos tipos de propriedades comerciais alvo dos RELPs incluem:
- Residencial multifamiliar
- Industrial
- Desenvolvimentos de uso misto
- Instalações de armazenamento
- Parques de escritórios
- Centros médicos
O alto custo de compra e aluguel de casas unifamiliares em algumas das maiores cidades da América fez com que os RELPs comprassem várias casas unifamiliares, em vez de se concentrarem apenas nas tradicionais oportunidades imobiliárias comerciais.
Como os lucros são distribuídos?
Os lucros dos RELPs são distribuídos da forma determinada no acordo operacional. Se o RELP for investido em propriedades de rendimento, como edifícios de apartamentos ou imóveis comerciais, as distribuições são geralmente feitas mensalmente ou trimestralmente. É claro que as distribuições são feitas depois que despesas como impostos sobre a propriedade, serviço da dívida, manutenção e seguros são retiradas da receita bruta.
Nos casos em que a RELP adquiriu um imóvel com o objectivo de o reabilitar e de o vender no final de um período definido, os lucros são normalmente pagos após a venda do bem. As distribuições RELP são feitas a investidores individuais com base no tamanho de sua participação acionária na parceria.
Como os RELPs são tributados?
As RELPs são entidades de repasse, ou seja, toda a receita gerada pela RELP é distribuída aos parceiros, o que deixa a RELP sem lucros a serem tributados. No entanto, cada parceiro individual do RELP pagará impostos sobre os rendimentos de repasse que receber do RELP.
Os sócios também têm responsabilidade limitada pelas perdas ou despesas da RELP com base na sua participação no capital. Se uma parceria de cinco pessoas gastasse US$ 100,000 em despesas em um ano, cada parceiro teria o direito de amortizar US$ 20,000 em suas distribuições. É por isso que uma das funções mais importantes que um sócio geral da RELP desempenha é garantir que a parceria preencha o Formulário 1065 do IRS todos os anos.
O formulário 1065 é um formulário fiscal que informa ao IRS quanto dinheiro o RELP distribuiu a cada parceiro. Além disso, os parceiros receberão um formulário K-1 do RELP que detalha suas distribuições individuais e parcelas de despesas. Os acionistas da RELP também têm direito a uma amortização proporcional, juntamente com a redução de impostos de 20% na receita de repasse que se tornou lei sob a Lei de Reduções de Impostos e Empregos de 2017.
Benefícios de investir em um RELP
Os RELPs oferecem vários benefícios significativos aos investidores imobiliários. Eles oferecem aos investidores oportunidades de distribuição que lhes permitem comprar mais propriedades em grupo do que poderiam individualmente e oferecem aos investidores imobiliários a oportunidade de gerar renda passiva para si próprios.
A natureza das RELP que são constituídas como entidades de repasse permite que os parceiros individuais beneficiem de uma série de incentivos fiscais, mais notavelmente a amortização de 20% do rendimento de repasse. Por último, e talvez o mais importante, o retorno final para os investidores de um ativo RELP de valor agregado que é vendido em um mercado aquecido pode ser enorme.
Riscos potenciais de investir em um RELP
Embora os RELPs ofereçam aos investidores um lucro potencial significativo, eles apresentam riscos e desvantagens. RELPs são parcerias privadas, o que significa que o seu investimento provavelmente permanecerá ilíquido durante a vigência da parceria. A maioria dos acordos RELP exigem que a parceria dure vários anos, e a natureza privada das parcerias RELP significa que não existe um mercado secundário onde você possa liquidar suas ações.
Um RELP é tão bom quanto o(s) sócio(s) geral(is) que o administra(m). Como sócio comanditário, você é basicamente um passageiro em um carro dirigido pelos sócios comanditários. Eles são responsáveis pelas decisões de gestão e pela execução do plano de negócios da RELP. Se o seu RELP for mal administrado pelos seus sócios gerais, é improvável que você veja um retorno do seu investimento. Conduzir a devida diligência antes de investir é fundamental.
Finalmente, há um elemento de tempo que está além do seu controle. Embora os investimentos imobiliários normalmente tenham um bom desempenho no longo prazo, é importante o momento do seu investimento RELP e como ele se encaixa no que o mercado está fazendo. Se o período de investimento do seu RELP terminar em um ciclo de baixa ou as taxas de juros subirem quando o RELP precisar de um empréstimo, você poderá estar em apuros.
Como Investir em RELPs
Os investidores têm uma variedade de opções para colocar o seu dinheiro em RELPs. Teoricamente, você e um grupo de amigos poderiam formar seu próprio RELP e começar a fazer seus próprios investimentos. No entanto, isso requer uma quantidade incrível de trabalho braçal, pesquisa e, o mais importante, experiência. Se você e seus possíveis parceiros não são investidores imobiliários experientes, formar seu próprio RELP provavelmente representa mais responsabilidade e problemas do que vale a pena.
Uma forma muito mais prática de investir em RELPs é através de plataformas de investimento online. Você encontrará uma série de oportunidades RELP interessantes nesta lista das melhores plataformas de investimento imobiliário online da Benzinga.
Investir em RELPs vs. Fundos de Investimento Imobiliário (REITs)
Embora tanto os RELP como os REIT ofereçam aos investidores a oportunidade de investir em imóveis com responsabilidade limitada e obter rendimentos passivos, eles apresentam algumas diferenças significativas. Os RELPs não são negociados publicamente e vêm com buy-ins elevados que normalmente limitam a participação a investidores credenciados. Por outro lado, vários REITs permitem que investidores não credenciados comprem por menos de US$ 500 por ação.
Os REITs são criados para adquirir ativos e obter receitas quase perpetuamente. A maioria dos REITs efetua os seus maiores pagamentos através de distribuições mensais ou trimestrais. Os RELPs são geralmente criados para agregar valor a um ativo subvalorizado e depois liquidá-lo, o que significa que o grande pagamento dos RELPs normalmente ocorre no final da parceria, quando o ativo é vendido.
Ao contrário dos REITs, os RELPs não são públicos, o que significa que as ações não podem ser vendidas em bolsas públicas, tornando as ações do RELP quase completamente ilíquidas para os sócios gerais e limitados. As diferenças distintas entre RELPs e REITs e seus objetivos de investimento desempenharão um grande papel na determinação de qual é o certo para você. O bom é que ambos oferecem aos investidores maneiras diferentes de aumentar a riqueza por meio do setor imobiliário.
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