Atendendo ao setor imobiliário multifamiliar com software

Os imóveis multifamiliares nos EUA, que incluem prédios de apartamentos, condomínios, sobrados e empreendimentos de uso misto, são uma das maiores classes de ativos do mundo. Aproximadamente 44 milhões de residências são consideradas multifamiliares, e eles respondem por 31% de todas as habitações dos EUA. Ao contrário das residências unifamiliares, as residências multifamiliares são propriedade principalmente de proprietários e investidores institucionais, em oposição aos proprietários familiares, e a maioria aproveita o software para administrar suas propriedades. Especificamente, a maioria dos proprietários e operadores multifamiliares conta com um sistema de gerenciamento de propriedade (PMS) para processar e contabilizar a lista de aluguel - a força vital de qualquer propriedade. 

Além de usar um PMS como seu sistema operacional principal, a maioria dos proprietários e operadores institucionais agora pode adicionar qualquer número de novas soluções de ponto inicial em cima de seu PMS para ajudá-los a atrair, envolver e selecionar locatários e gerenciar solicitações de manutenção e fornecedores coordenação. No entanto, mesmo com todo esse novo software, proprietários e operadores ainda estão lidando com vários pontos problemáticos:

A questão principal é que os sistemas de gerenciamento de propriedade existentes, como Yardi, Appfolio, MRI e RealPage, são produtos legados que não atendem às necessidades dos proprietários e operadores modernos. Em vez disso, esses dados de silo de PMSs existentes (criando horas extras de trabalho de extração), carecem de interoperabilidade e geralmente exigem que os clientes criem software personalizado porque muitos de seus produtos ainda rodam em DOS, por exemplo. 

No entanto, essas plataformas são sistemas de registro e, portanto, incrivelmente aderentes. Eles também adquiriram gerações anteriores de startups, permitindo-lhes abordar soluções pontuais além do processamento de rolos de aluguel. Isso, por sua vez, permite que eles ofereçam soluções prontas para uso gratuitamente aos clientes existentes (colocando em desvantagem as soluções pontuais mais recentes e avançadas em tecnologia). Embora os produtos internos do PMS sejam insignificantes em comparação com as ofertas mais recentes, as despesas de software no nível da propriedade são intensamente examinadas, fazendo com que a maioria dos proprietários e operadores escolha a opção mais barata e mais conveniente. este distribuição incumbente vs. inovação de startup O dilema limitou historicamente o valor das soluções pontuais. 

Dito isto, acreditamos que existem vários catalisadores e ventos favoráveis ​​que estão impulsionando a necessidade de mais software no setor. Se esses novos produtos puderem fornecer recursos extraordinariamente novos que melhorem as soluções legadas internas das plataformas PMS ou sejam novas melhorias líquidas, eles têm o potencial de se tornar tão valiosos quanto esses sistemas principais.

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Em um nível macro, acreditamos que o investimento institucional no setor multifamiliar continuará a crescer significativamente nos próximos anos, mesmo que haja volatilidade no mercado de curto prazo com investidores em busca de liquidez. À medida que mais escritórios adotam um modelo de trabalho híbrido pós-Covid, os investidores que historicamente se concentravam apenas em imóveis comerciais estão se mudando para multifamiliares. Também vimos uma fuga para a segurança em multifamiliares por parte de investidores institucionais cujo foco mudou para investir em aluguéis unifamiliares (SFR) na última década. À medida que surgem mais investidores institucionais, também surgem mais compradores de software em potencial que desejam gerenciar suas propriedades com mais eficiência.

Além disso, o aperto do mercado de trabalho dos EUA é um benefício para as empresas de software que procuram construir produtos para substituir o trabalho baseado em tarefas (por exemplo, triagem de inquilinos, que pode levar mais de três horas por candidato) anteriormente feito por funcionários de back-office que têm deixou a força de trabalho. 

Em um nível micro, os sócios limitados (LPs) estão pressionando cada vez mais os sócios gerais (GPs) para administrar suas propriedades com mais eficiência; isso cria oportunidades para novas soluções do tipo “gerenciamento de propriedade em uma caixa” para os proprietários. Além disso, as operadoras de pequenas e médias empresas (SMB) (ou seja, aquelas que operam com menos de 30,000 unidades) estão cada vez mais consolidadas em empresas maiores, que por sua vez estão sendo administradas mais como franquias onde os chefes regionais tomam decisões. E, finalmente, entre leads de marketing, engajamento de inquilinos, uso de amenidades, pontualidade de pagamento, etc., existem mais dados do que nunca para ajudar as empresas a aumentar a eficiência, e as empresas devem usar essa riqueza de dados para melhorar a receita operacional líquida nos portfólios existentes, devido a esse desafio. ambiente de mercado. 

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Dados esses catalisadores macro e micro, vemos várias áreas de oportunidade para fundadores que procuram criar software para o setor imobiliário multifamiliar. 

Acreditamos que as startups que operam na categoria de aquisição e desenvolvimento precisarão usar fontes de dados proprietárias como uma cunha no setor, para que possam ajudar investidores e proprietários a tomar melhores decisões sobre onde investir, que tipos de propriedades comprar (ou seja, apartamentos multifamiliares vs. Multifamília de terreno disperso), quanto pagar, quais precedentes de zoneamento permitem que eles construam no local (ou seja, quantas unidades construir) e muito mais. No entanto, eles não podem contar apenas com a descoberta de novas oportunidades para os clientes, pois esse tipo de dados pode ser comoditizado. Para gerar valor significativo, as startups dessa categoria precisarão se tornar algum tipo de sistema operacional que gerencie como essas empresas tomam decisões de investimento de ponta a ponta. A boa notícia é que vemos a maior propensão a pagar por software nesta categoria.

Hoje, a maioria das divisões de gestão de ativos para grandes proprietários multifamiliares e investidores extrai manualmente relatórios dos vários PMSs em que suas propriedades finais operam para entender o desempenho de seus ativos. Freqüentemente, todos, desde um analista iniciante até os chefes desses grupos, estão procurando manualmente nesses relatórios por erros e reconciliando os dados entre como os diferentes PMSs rotulam os itens de linha, o que é um tremendo desperdício de mão de obra e cérebro -potência. Acreditamos que existe uma oportunidade de construir um sistema de registro de dados que se baseie nesses vários produtos de PMS. Dada a maior transparência e interoperabilidade dos dados que seriam um subproduto desse produto, acreditamos que isso seria um catalisador para o aumento da inovação no setor. O principal risco nessa categoria é que pode ser desafiador fornecer um retorno sobre o investimento (ROI) imediato desde o primeiro dia, tornando difícil justificar a coleta desse nível de dados em primeiro lugar.

Outra função crítica para operadoras multifamiliares é terceirizar, adquirir e gerenciar todos os fornecedores terceirizados com os quais trabalham para atender seus edifícios. Para a maioria dos operadores, esse processo é totalmente manual, com a maior parte do processo residindo em e-mail e Excel. Acreditamos que esse processo deve ser digitalizado por meio de software e empregar um modelo de mercado para ajudar as duas operadoras a garantir que estão encontrando os melhores fornecedores possíveis, e os fornecedores de pequenas e médias empresas a encontrar novas oportunidades de trabalho. As startups que operam nesta categoria precisarão encontrar mercados onde haja escassez de mão de obra e densidade de construção para criar liquidez.

À medida que os LPs pressionam os GPs a obter mais transparência no gerenciamento de propriedades, vemos uma oportunidade para novas plataformas ajudarem os proprietários a trazer o gerenciamento de propriedades internamente ou a contratar gerentes externos com mais eficiência. Seu objetivo aqui é ter visibilidade total das finanças da propriedade, atividade de locação, atividade e despesas de manutenção e muito mais. Além disso, como os maiores gerentes de propriedade são administrados como franquias, pode haver uma oportunidade de ajudar os gerentes a se desenvolverem por conta própria por meio de produtos de negócios prontos que automatizam todas as funções de back-office necessárias para isso. Esses produtos também podem ajudar os gerentes a se relacionarem com os proprietários por meio de um mercado.

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À medida que exploramos esta categoria, temos três princípios que orientam nossa estrutura de investimento:

Primeiro, procuraríamos startups que atendessem proprietários e operadores de mercado intermediário (30 a 100 unidades). Isso ocorre porque as SMBs (ou seja, aquelas que atendem a menos de 30,000 unidades) no setor geralmente estão sendo consolidadas e muitas vezes carecem de recursos para implementar mudanças reais. No outro extremo do espectro, os proprietários maiores (ou seja, aqueles com mais de 100,000 unidades) são extremamente difíceis de vender ou já estão usando seu próprio software personalizado.

Em segundo lugar, procuraríamos empresas que construíssem produtos que entregassem ROI claro desde o primeiro dia. A maioria das despesas operacionais dos proprietários está bloqueada para itens como manutenção, serviços públicos, etc.; eles têm apenas uma pequena quantia de orçamento para despesas em nível de propriedade que podem realmente controlar. Assim, os fornecedores de software precisam fornecer um ROI claro desde o primeiro dia, para que não tenham um impacto negativo no valor líquido do ativo (NAV). Dito isso, se você puder vender software e fazer com que o comprador não o atribua no nível da propriedade, mas talvez no nível do fundo (onde esse custo é distribuído entre muitas propriedades subjacentes), você poderá contornar isso.

Em terceiro lugar, procuraríamos fundadores que pudessem nutrir uma startup cativa de base de clientes. O setor imobiliário multifamiliar ainda é um setor bastante enfadonho, no qual a adoção de baixo para cima de qualquer novo produto será difícil. Portanto, outro caminho para o sucesso poderia ser desenvolver um cliente cativo desde o primeiro dia, que pode testar e expandir os produtos de software em toda a sua base de propriedade. As empresas que fizerem isso, no entanto, precisarão equilibrar o atendimento a um cliente único e grande que poderia servir de estudo de caso para outros, sem se tornar uma empresa de serviços que desenvolve software personalizado para esse cliente.

Em resumo, acreditamos que o maior valor no crescente setor imobiliário multifamiliar será criado por startups que lideram com produtos de software, em comparação com aquelas que dependem apenas de produtos financeiros. Se você está construindo nesta categoria, adoraríamos conversar. 

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