Registros imobiliários tokenizados como garantia

Um projeto imobiliário de Nolan Reynolds International (NRI), que tem mais de 130 anos de história desenvolvendo e gerenciando propriedades imobiliárias comerciais, entrou com pedido na Securities and Exchanges Commission (SEC) para registrar ações tokenizadas.

O projeto inclui o Thesis Hotel em Miami, um hotel de 245 quartos com 8,000 pés quadrados de espaços para reuniões e três restaurantes próprios: Mamey, Mamey on Third e Orno.

Ele também inclui 204 unidades de aluguel de apartamentos residenciais, aproximadamente 30,000 pés quadrados de espaço de varejo adicional e uma garagem de 636 vagas.

No arquivamento, eles dizem que iniciaram uma oferta de até US$ 85,000,000 de unidades de parceria limitada (as “Unidades OP”) em julho de 2021. Isso foi limitado a compradores que atendiam à definição de investidores credenciados.

“Cada Unidade OP é conversível em uma ação ordinária da Empresa, que, sujeito à Empresa estabelecer com sucesso a infraestrutura necessária, pode ser representada como títulos digitais (ações de registro distribuído) que são designados como NRI Real Estate Security Tokens (o “Tokens de Segurança”)”, eles dizer.

Ao descrever o token de segurança, eles dizem que ele é dividido em três camadas distintas.

“A primeira camada é um protocolo e infraestrutura de rede blockchain pública, como Avalanche, Ethereum ou outras blockchains públicas de camada um, sobre a qual a forma intercambiável de token de títulos digitais é desenvolvida.

O Token de Segurança digital de camada um está programaticamente vinculado ao XDEX, uma plataforma blockchain de contabilidade distribuída de segunda camada corporativa de acesso restrito privado operada pelo Agente de Transferência que funciona como um sistema independente de registro e rede de auditoria projetado para aumentar a precisão, função e conformidade de a rede pública de camada um.”

Inicialmente, eles disseram que usariam uma bolsa como Securitize Markets, tZERO ou INX, mas, em vez de negociar, estão listadas na Templum Markets, o que facilita a colocação de listagens alternativas de private equity.

Esta parece ser mais uma troca tradicional, com a LedgerLab LLC atuando como agente de transferência de títulos para ações ordinárias representadas por Security Tokens. Eles dizem:

“Assim como os atuais processos de liquidação pós-negociação do mercado de capitais, quando o Security Token é emitido e posteriormente negociado em mercados secundários, a corretora e/ou plataforma de câmbio notifica o agente de transferência de uma liquidação pendente para registro.

O LedgerLab registra a transferência dos compartilhamentos tokenizados usando a tecnologia de plataforma de software 10XTS, XDEX, que é separada e distinta de outras plataformas corporativas e outra blockchain pública ou tecnologia similar.”

Isso torna esse token muito mais complicado e restrito do que estamos acostumados. Você não pode simplesmente listá-lo no Uniswap, por exemplo, ou apenas transferi-lo como quiser.

Em vez disso, você precisa passar por terceiros, neste caso LedgerLab, com todos os problemas que podem trazer, pois você precisa confiar no terceiro e está exposto a riscos de contraparte.

Essas restrições fundamentais e o que podemos chamar de tentativas de paperização do blockchain, onde os sistemas projetados no século passado para comércio baseado em papel são aplicados ao comércio digital nativo, é uma das principais razões pelas quais os projetos de token se recusam a se registrar na SEC.

Porque, como podemos ver neste projeto, tudo o que torna o token um token é retirado no processo.

O token não pode ser gratuito no blockchain, ele precisa ser encadeado em uma segunda camada onde há controles rígidos e onde a parte pública, global, sem permissão e qualquer pessoa pode acessar é removida.

Deixando você com um compartilhamento de papel no final, nesse caso, qual é exatamente o objetivo do token?

Este projeto ainda é notável por ser um dos primeiros a tentar tokenizar em conformidade com os requisitos da SEC, mas o resultado final é que isso não é mais um token.

Isso porque a SEC tem inúmeros requisitos que em um sistema de papel fazem todo o sentido.

Para evitar a falsificação de ações, por exemplo, costumava acontecer que você recebesse um certificado em papel com seu nome, e o emissor tivesse seu nome no registro de ações, então quando você for resgatar a ação, ele verifica o registro e está tudo bem ou não.

Para transferir essa ação, você precisa voltar ao emissor e informar a ele, um processo assumido pelos corretores à medida que isso aumenta.

Portanto, a lei agora diz que você precisa de um registro de ações e existem inúmeras exigências para esse processo de transferência por vários motivos, inclusive para evitar falsificações.

A blockchain substitui tudo isso. A própria blockchain é o registro. A própria blockchain impede a falsificação. A própria blockchain garante que as transferências sejam válidas e de 'compartilhamentos' válidos.

Aplicar as leis e requisitos antigos ao blockchain, portanto, cria um conflito fundamental que é irreconciliável porque essas leis são feitas para uma tecnologia completamente diferente: papel.

Essa tentativa de se encaixar nessa caixa acabou de se traduzir no blockchain se tornando uma tecnologia do século 19, o que obviamente não é.

Do ponto de vista do investimento, no entanto, este projeto parece ser lucrativo com uma receita total de US$ 8.4 milhões no segundo trimestre de 2 e despesas de US$ 2022 milhões no mesmo trimestre.

Tampouco é o primeiro projeto a tentar cumprir os requisitos da SEC. Todos eles caíram de lado no que diz respeito ao aspecto do token, porque sem atualizar os requisitos para levar em conta as propriedades únicas do blockchain, cumpri-los é apenas apagar os blockchains.

Isso é conhecido desde pelo menos 2018, quando representantes da indústria disseram à SEC que não podem caber na caixa, mas a SEC continuou insistindo, e ainda insiste, que o blockchain precisa caber na caixa de papel.

Alguns vêem isso como uma tentativa de proteger os bancos e outros operadores históricos da concorrência e da disrupção, colocando barreiras e requisitos que não podem ser atendidos.

No entanto, a indústria em geral ignorou a SEC, ou está lutando contra eles nos tribunais, porque cumprir seria matar o blockchain, matar a inovação e voltar ao século passado, o que torna a decisão da indústria bastante fácil, especialmente porque A SEC não está disposta a abordar de forma alguma qualquer uma das preocupações.