Servirea industriei imobiliare multifamiliale cu software

Proprietățile imobiliare multifamiliale din SUA, care includ blocuri de apartamente, condominii, case de oraș și dezvoltări cu utilizare mixtă, este una dintre cele mai mari clase de active din lume. Aproximativ 44 de milioane de locuințe sunt considerate multifamilialeși reprezintă 31% din totalul locuințelor din SUA. Spre deosebire de casele unifamiliale, casele multifamiliale sunt deținute în principal de proprietari și investitori instituționali, spre deosebire de proprietarii de familie, iar majoritatea profită de software pentru a-și gestiona proprietățile. Mai exact, majoritatea proprietarilor și operatorilor multifamiliali se bazează pe un sistem de gestionare a proprietății (PMS) pentru a procesa și a contabiliza suma de chirie - sângele vital al oricărei proprietăți. 

În plus față de utilizarea unui PMS ca sistem de operare principal, majoritatea proprietarilor și operatorilor instituționali pot acum pune peste PMS-ul lor orice număr de noi soluții de pornire pentru a-i ajuta să atragă, să angajeze și să monitorizeze chiriașii și să gestioneze cererile de întreținere și furnizorii. coordonare. Cu toate acestea, chiar și cu tot acest software nou, proprietarii și operatorii încă se confruntă cu câteva puncte majore de durere:

Problema principală este că sistemele de gestionare a proprietăților existente, cum ar fi Yardi, Appfolio, MRI și RealPage sunt produse vechi care nu răspund nevoilor proprietarilor și operatorilor moderni. În schimb, aceste date existente ale PMS-urilor (creând ore suplimentare de muncă de extracție), nu au interoperabilitate și adesea solicită clienților să creeze software personalizat, deoarece multe dintre produsele lor încă rulează pe DOS, de exemplu. 

Cu toate acestea, aceste platforme sunt sisteme de înregistrare și, prin urmare, incredibil de lipicioase. Ei au achiziționat, de asemenea, generațiile anterioare de startup-uri, permițându-le să abordeze soluții punctuale pe lângă procesarea rolului de chirie. Acest lucru le permite, la rândul său, să ofere gratuit soluții gata de fabricație clienților existenți (punând în dezavantaj soluțiile punctuale mai noi, avansate de tehnologie). Chiar dacă produsele interne ale PMS palid în comparație cu ofertele mai noi, cheltuielile cu software-ul la nivelul proprietății sunt intens analizate, determinând majoritatea proprietarilor și operatorilor să aleagă opțiunea mai ieftină și mai convenabilă. Acest distribuție tradițională vs. inovație startup dilema a limitat valoarea soluțiilor punctuale din punct de vedere istoric. 

Acestea fiind spuse, credem că există câțiva catalizatori și vânturi din coadă care conduc nevoia de mai mult software în industrie. Dacă aceste noi produse pot oferi capabilități extraordinar de noi care îmbunătățesc soluțiile moștenite interne ale platformelor PMS sau sunt îmbunătățiri net noi, ele au potențialul de a deveni la fel de valoroase ca aceste sisteme de bază.

CUPRINS

La nivel macro, credem că investițiile instituționale în industria multifamilială vor continua să crească semnificativ în următorii câțiva ani, chiar dacă există o volatilitate a pieței pe termen scurt, cu investitorii care caută lichiditate. Pe măsură ce tot mai multe birouri adoptă un model de lucru hibrid post-Covid, investitorii care s-au concentrat istoric doar pe imobiliare de birouri se mută în multifamiliale. Am observat, de asemenea, o fugă către siguranța către multifamiliale de către investitorii instituționali a căror atenție s-a mutat pe investițiile în închirieri unifamiliale (SFR) în ultimul deceniu. Pe măsură ce apar mai mulți investitori instituționali, la fel apar și mai mulți potențiali cumpărători de software care doresc să-și gestioneze mai eficient proprietățile.

În plus, strângerea pieței muncii din SUA este un avantaj pentru companiile de software care doresc să construiască produse care să înlocuiască munca bazată pe sarcini (de exemplu, verificarea chiriașilor, care poate dura peste trei ore per solicitant) efectuată anterior de angajații din back-office care au a părăsit forța de muncă. 

La nivel micro, partenerii comanditari (LP) fac din ce în ce mai mult presiune pe partenerii generali (GP) pentru a-și gestiona mai eficient proprietățile; acest lucru creează oportunități pentru noi soluții de tip „gestionare a proprietății în cutie” pentru proprietari. În plus, operatorii întreprinderilor mici și mijlocii (IMM) (adică cei care operează sub 30,000 de unități) sunt din ce în ce mai consolidați în companii mai mari, care sunt, la rândul lor, conduse mai mult ca niște francize în care șefii regionali iau decizii. Și, în sfârșit, între clienții potențiali de marketing, implicarea chiriașilor, utilizarea facilităților, oportunitatea plăților etc., există acum mai multe date decât oricând pentru a ajuta companiile să creeze eficiență, iar firmele ar trebui să utilizeze această bogăție de date pentru a îmbunătăți venitul net operațional din portofoliile existente, având în vedere această provocare. mediu de piață. 

CUPRINS

Având în vedere acești macro și micro catalizatori, vedem mai multe zone de oportunitate pentru fondatorii care doresc să construiască software pentru industria imobiliară multifamilială. 

Credem că startup-urile care operează în categoria achiziții și dezvoltare vor trebui să folosească surse de date proprietare ca o pană în industrie, astfel încât să poată ajuta investitorii și proprietarii să ia decizii mai bune cu privire la unde să investească, ce tipuri de proprietăți să cumpere (de exemplu, apartamente multifamiliale). vs. Scattered Site Multifamily), cât să plătească, ce precedente de zonare le permit să construiască pe șantier (adică, câte unități să construiască) și multe altele. Cu toate acestea, ei nu se pot baza doar pe apariția de noi oportunități pentru clienți, deoarece acest tip de date pot fi adesea valorificate. Pentru a genera valoare semnificativă, startup-urile din această categorie vor trebui să devină un tip de sistem de operare care să gestioneze modul în care aceste firme iau decizii de investiții end-to-end. Vestea bună este că vedem cea mai mare tendință de a plăti pentru software din această categorie.

Astăzi, majoritatea diviziilor de gestionare a activelor pentru proprietarii și investitorii mari de mai multe familii extrag manual rapoarte din diferitele PMS-uri pe care le rulează proprietățile finale pentru a înțelege cum funcționează activele lor. Adesea, toată lumea, de la un analist entry-level până la șefii acestor grupuri, caută manual aceste rapoarte pentru erori și reconciliază datele între modul în care diferitele PMS-uri etichetează elementele rând, ceea ce este o risipă enormă de om și creier. -putere. Credem că există o oportunitate de a construi un sistem de înregistrare a datelor care să stea deasupra acestor diferite produse PMS. Având în vedere transparența sporită și interoperabilitatea datelor care ar fi un produs secundar al acestui produs, credem că acesta ar fi un catalizator pentru o inovație sporită în industrie. Riscul principal din această categorie este că poate fi dificil să oferiți o rentabilitate imediată a investiției (ROI) din prima zi, ceea ce face dificilă justificarea colectării acestui nivel de date în primul rând.

O altă funcție critică pentru operatorii multifamiliali este aprovizionarea, achiziționarea și gestionarea tuturor furnizorilor terți cu care lucrează pentru a-și deservi clădirile. Pentru majoritatea operatorilor, acest proces este în întregime manual, majoritatea procesului trăind în e-mail și Excel. Credem că acest proces ar trebui digitizat prin software și să utilizeze un model asemănător pieței pentru a ajuta ambii operatori să se asigure că găsesc cei mai buni furnizori posibili, iar furnizorii IMM-urilor găsesc noi oportunități de lucru. Startup-urile care operează în această categorie vor trebui să găsească piețe în care există atât lipsuri de forță de muncă, cât și densitate a clădirilor pentru a crea lichiditate.

Pe măsură ce LP-urile îi împing pe medicii generali să obțină mai multă transparență în gestionarea proprietății, vedem o oportunitate pentru noile platforme de a ajuta proprietarii fie să aducă managementul proprietății în interior, fie să angajeze mai eficient manageri externi. Scopul lor aici este de a avea vizibilitate deplină asupra finanțelor proprietății, activității de leasing, activității de întreținere și cheltuielilor și multe altele. În plus, având în vedere că cei mai mari administratori de proprietăți sunt gestionați ca francize, ar putea exista o oportunitate de a-i ajuta pe manageri să devină singuri prin produse business-in-a-box care automatizează toate funcțiile de back-office necesare pentru a face acest lucru. Aceste produse pot ajuta, de asemenea, managerii să se potrivească cu proprietarii prin intermediul unei piețe.

CUPRINS

Pe măsură ce explorăm această categorie, avem trei principii care ne ghidează cadrul de investiții:

În primul rând, am căuta startup-uri care deservesc proprietari și operatori medii (30k-100k unități). Acest lucru se datorează faptului că IMM-urile (adică cele care deservesc sub 30,000 de unități) din industrie sunt în general consolidate și adesea nu au resursele necesare pentru a pune în aplicare o schimbare reală. La celălalt capăt al spectrului, proprietarii mai mari (adică cei cu peste 100,000 de unități) fie sunt extrem de greu de vândut, fie folosesc deja propriul software personalizat.

În al doilea rând, am căuta companii care construiesc produse care oferă o rentabilitate clară a investiției din prima zi. Majoritatea cheltuielilor de operare pentru proprietari sunt blocate pentru lucruri precum întreținere, utilități etc.; au doar o sumă mică de buget pentru cheltuielile la nivel de proprietate pe care le pot controla efectiv. Astfel, furnizorii de software trebuie să ofere un ROI clar din prima zi, astfel încât să nu aibă un impact negativ asupra valorii activelor nete (NAV). Acestea fiind spuse, dacă puteți vinde software și cereți cumpărătorului să nu îl atribuie la nivel de proprietate, ci poate la nivel de fond (unde acest cost este repartizat între multe proprietăți subiacente), este posibil să puteți ocoli acest lucru.

În al treilea rând, am căuta fondatori care pot alimenta o bază de clienți captive. Imobilul multifamilial este încă o industrie destul de greoaie în care adoptarea de jos în sus a oricărui produs nou va fi dificilă. Prin urmare, o altă cale către succes ar putea fi dezvoltarea unui client captiv din prima zi, care poate testa și extinde produsele software în întreaga lor bază de proprietate. Cu toate acestea, companiile care fac acest lucru vor trebui să echilibreze deservirea unui client unic, mare, care ar putea acționa ca un studiu de caz pentru alții, cu a nu deveni o afacere de servicii care construiește software personalizat pentru clientul respectiv.

În rezumat, credem că cea mai mare valoare în industria imobiliară multifamilială în creștere va fi creată de startup-urile care conduc cu produse software, comparativ cu cele care se bazează doar pe produse financiare. Dacă construiți în această categorie, ne-ar plăcea să discutăm. 

***

Părerile exprimate aici sunt cele ale personalului individual AH Capital Management, LLC („a16z”) citat și nu sunt punctele de vedere ale a16z sau ale afiliaților săi. Anumite informații conținute aici au fost obținute din surse terțe, inclusiv de la companii de portofoliu de fonduri administrate de a16z. Deși este luat din surse considerate a fi de încredere, a16z nu a verificat în mod independent astfel de informații și nu face nicio declarație cu privire la acuratețea durabilă a informațiilor sau adecvarea lor pentru o anumită situație. În plus, acest conținut poate include reclame de la terți; a16z nu a revizuit astfel de reclame și nu aprobă niciun conținut publicitar conținut în acestea.

Acest conținut este furnizat doar în scop informativ și nu ar trebui să fie bazat pe consiliere juridică, de afaceri, de investiții sau fiscală. Ar trebui să vă consultați propriii consilieri cu privire la aceste aspecte. Referințele la orice titluri de valoare sau active digitale au doar scop ilustrativ și nu constituie o recomandare de investiții sau o ofertă de a oferi servicii de consiliere în materie de investiții. În plus, acest conținut nu este îndreptat și nici nu este destinat utilizării de către niciun investitor sau potențial investitor și nu poate fi bazat în nicio circumstanță atunci când se ia o decizie de a investi într-un fond administrat de a16z. (Ofertă de a investi într-un fond a16z va fi făcută numai prin memoriul de plasament privat, acordul de subscriere și alte documente relevante ale oricărui astfel de fond și trebuie citită în întregime.) Orice investiții sau companii de portofoliu menționate, la care se face referire sau descrise nu sunt reprezentative pentru toate investițiile în vehicule administrate de a16z și nu poate exista nicio asigurare că investițiile vor fi profitabile sau că alte investiții realizate în viitor vor avea caracteristici sau rezultate similare. O listă a investițiilor realizate de fondurile gestionate de Andreessen Horowitz (excluzând investițiile pentru care emitentul nu a oferit permisiunea ca a16z să dezvăluie public, precum și investițiile neanunțate în active digitale tranzacționate public) este disponibilă la https://a16z.com/investments /.

Diagramele și graficele furnizate în cadrul sunt doar în scop informativ și nu trebuie să se bazeze pe acestea atunci când se ia vreo decizie de investiție. Performanța trecută nu indică rezultatele viitoare. Conținutul vorbește doar de la data indicată. Orice previziuni, estimări, prognoze, obiective, perspective și/sau opinii exprimate în aceste materiale pot fi modificate fără notificare și pot diferi sau pot fi contrare opiniilor exprimate de alții. Vă rugăm să consultați https://a16z.com/disclosures pentru informații suplimentare importante.