O scufundare profundă în imobiliare Triangle: broker și avocat imobiliar vorbește despre due diligence, alte probleme

Nota editorului: Astăzi marchează lansarea proprietății imobiliare extinse – corporative și comerciale – de Jason Parker de la WRAL TechWire. Căutați viitoare scufundări în domeniul imobiliar vineri.

+++

RALEIGH – Piețele imobiliare ale Triunghiului au fost extrem de competitive de doi ani și foarte competitive pentru cea mai mare parte a unui deceniu.

Atât de mult încât Matt Fowler, directorul executiv al Serviciul Triangle Multiple Listing, TMLS, a declarat pentru WRAL TechWire săptămâna aceasta că, pe baza datelor pe care TMLS le urmărește lunar, ar trebui să se uite în urmă cu mai mult de șapte ani pentru a găsi date care să sugereze o piață echilibrată, normală și sănătoasă.

Totuși, piața imobiliară hiper-competitivă care i-a determinat pe mulți pregătiți-vă pentru războaiele de licitații la începutul acestui an pare să fi încetinit, parțial, în iunie, cu o anumită formă de pauză pe piață în timpul lunii, deoarece cumpărătorii de case, vânzătorii de case, agenții și alții implicați în tranzacții imobiliare și-au dat seama ce creștere a ratelor dobânzilor și continuarea inflației în curs ar putea însemna pentru viitorul piețelor imobiliare.

În ciuda pauzei pe piața de vânzare, chiriile au continuat să crească în luna iunie.

Dar acum, mulți cumpărători de locuințe se pot reangaja pe piața imobiliară a Triunghiului, deoarece ar putea exista foarte bine oportunități pentru cumpărători de a găsi oferte, deoarece piața s-a mutat în așa fel încât, deși este încă o piață a vânzătorului, există indicatori. acea cumpărătorii pot avea mai multe opțiuni acum decât acum câteva săptămâni.

Un factor: cumpărătorii renunță la mai multe oferte decât oricând în ultimele 16 luni și vânzătorii scad prețurile de aproximativ cinci ori mai des decât în ​​urmă cu un an, potrivit celor mai recente date culese de firma națională de brokeraj imobiliar Redfin.

O scufundare adâncă

WRAL TechWire a vorbit cu Roger Bernholz, vicepreședintele și consilier general a firmei locale de imobiliare Coldwell Banker, Howard Perry și Watson (HPW), cu sediul la Triangle, despre ceea ce se întâmplă acum cu legea imobiliară din Carolina de Nord și în condițiile actuale de piață.

Transcrierea de mai jos a fost ușor editată pentru claritate.

WRAL TechWire (TW): Raportul lui Redfin menționează că aproape 15% dintre tranzacțiile la nivel național au căzut din contract în iunie – dar în Raleigh MSA, doar 7% au căzut. Ce este diferit la piața noastră locală față de alte piețe și față de tendințele naționale?

Roger Bernholz (Bernholz): Există puține comunități care sunt atât de bine evaluate pentru un număr mare de factori care sunt importanți pentru oameni. La ce ar trebui să ne așteptăm când suntem clasați în mod constant drept unul dintre cele mai bune locuri pentru a trăi și a lucra. Cu cât cererea este mai puternică (oferte multiple în curs de desfășurare) atunci când este legată de taxele de due diligence extrem de mari și nerambursabile plătite în multe dintre tranzacții, cu siguranță trebuie să împiedice cumpărătorii să anuleze oferte. De asemenea, avem o comunitate de brokeraj sofisticată și care generează mai puțini cumpărători și vânzători nepregătiți.

Prețurile caselor au crescut în aprilie – dar s-a schimbat piața de atunci?

Cumpărătorii se retrag

TW: Cu toate acestea, acel 7% citat în analiza recentă a Redfin este mai mic decât luna iunie precedentă – deși rămâne cel mai mare procent lunar din februarie 2021 – care sunt condițiile de piață care sunt factorii aici?

Bernholz: Este probabil ca ratele mai ridicate ale dobânzilor să întărească puterea de împrumut a unor oameni și să conducă la încă câteva scăderi ale problemelor financiare. Și nu există nicio îndoială că unii cumpărători descoperă că au fost de acord să cumpere o casă despre care determină că are probleme grave necunoscute anterior pe care vânzătorul nu le va corecta și aleg să rezilieze contractul și să-și piardă taxa de due diligence. Cu toate acestea, atunci când o casă are probleme materiale care sunt împărtășite cu vânzătorul și cu brokerul de listare, acele probleme trebuie să fie permanent corectate sau dezvăluite în orice vânzare către noi cumpărători. Deci, cumpărătorii nu sunt neputincioși în aceste situații.

Prețurile sunt în scădere pentru multe case din zona Raleigh; listele cresc, de asemenea

Rolul due diligence

TW: Pe această piață, de ce ar putea eșua o afacere?  

Bernholz: Sper că taxele mari de due diligence și alte concesii serioase pe care cumpărătorii trebuie să le facă sunt în scădere.

Istoria acestor taxe este destul de dramatică. Când am revizuit contractul de vânzare NC REALTORS/NC BAR în 2010, știam că va fi sensibil la piață. Într-adevăr, formularul permite în mod explicit o taxă de due diligence de 0 USD, deoarece se credea că acesta ar fi numărul pe piața unui cumpărător serios și a fost atunci când formularul a fost introdus pe piață. În multe, multe tranzacții de câțiva ani, nu s-au plătit taxe de due diligence deloc sau foarte mici.

Acum vedem cât de sensibile sunt aceste taxe pe piață. Când mulți cumpărători rămân fără capacitatea de a concura cu prețul, ei folosesc acea taxă nerambursabilă pentru a atrage și, eventual, a-l determina pe vânzător să contracteze cu ei. Mulți brokeri au fost deranjați să vadă cumpărătorii pierd comisioane mari de due diligence în tranzacțiile care au eșuat, iar unii au pledat pentru limitarea comisionului, dar este probabil ca formularul să rămână sensibil la piață și să îi țină pe cumpărători și vânzători la conducerea tranzacțiilor lor.

Forma curentă, standard

Actuala formă de contract prevedea o negociere oarecum mai echilibrată a problemelor post-contract care decurg din investigațiile cumpărătorului în efectuarea diligenței.

Bernholz: Există un formular standard pentru a documenta reparațiile și îmbunătățirile pe care vânzătorul este de acord să le facă după o solicitare a cumpărătorului. Cu toate acestea, formularul de contract din 2010 a indicat întotdeauna clar că proprietatea este vândută în starea actuală. În general, cumpărătorul din zilele noastre nu este capabil să determine ce este asta până când este deja puternic angajat de taxa de due diligence ridicată. Vedem că mai mulți vânzători sunt de acord cu o inspecție pre-marketing care este oferită cumpărătorilor și care ar putea fi, cu siguranță, o ajustare bună a pieței și, de asemenea, un factor puternic de reducere a pierderilor.

Triunghi printre zonele de top din SUA pentru construcția de case noi – un moment bun pentru a cumpăra?

Istoria due diligence

TW: Așadar, stai, ajută-ne să înțelegem. Care este perioada de due diligence și care este taxa de due diligence? Și de ce există în legea contractelor din Carolina de Nord?

Bernholz: Am fost președintele Comitetului de formulare rezidențiale NC Realtors în 2009-10, care a redactat formularul revizuit în urmă cu mai bine de un deceniu, după mai mult de un an de studiu și explorare a ceea ce se întâmpla în alte state.

Ne-am uitat în special la formele Texas și Georgia, cred, la acea vreme, care aveau termeni similari. Conceptele sunt foarte asemănătoare cu un contract de stil opțional. Formularul de contract în această privință este, de asemenea, foarte asemănător ca stil cu contractul de vânzare comercială pe care agenții imobiliari l-au folosit în Carolina de Nord de mulți ani înainte ca formularul rezidențial să fie revizuit puternic în 2010.

(Nota editorului: Formularul standard de ofertă de cumpărare și contract NC BAR și NC REALTORS a fost revizuit din nou, recent, noul formular intră în vigoare de la 1 iulie 2022.) 

Prețurile imobiliare din județul Wake au crescut în mai, chiar dacă activitatea de creditare, concurența scade

Forma anterioară, decizie pentru due diligence

Bernholz: Formularul de contract anterior a încercat să stabilească standarde largi pentru anumite aspecte ale stării de reședință și alte câteva aspecte. Acest lucru a generat în mod obișnuit dezacorduri, uneori destul de grave, între cumpărători și vânzători cu privire la îndeplinirea sau nu a standardelor. Aceasta a fost văzută ca o condiție ineficientă și tulburătoare în proces.

S-a luat decizia de a avea un proces în care cumpărătorul să plătească o taxă de due diligence negociată, care a fost menită să-l despăgubească pe vânzător pentru că își scoate proprietatea de pe piața activă pentru o perioadă de timp negociată, perioada de due diligence și să ofere cumpărătorului dreptul de a rezilia tranzacția pentru orice motiv sau fără motiv și de a primi înapoi depozitul de bani serioși. În realitate, cumpărătorul ar putea negocia orice număr de chestiuni cu vânzătorul pentru a fi cât mai mulțumit posibil. În orice caz, însă, a creat mai multă certitudine pentru vânzător că, odată cu expirarea perioadei de due diligence, cumpărătorul s-a angajat mai puternic față de tranzacție, deoarece depozitul lor de plata era în pericol dacă nu finaliza achiziția.

Inca o schimbare...

Bernholz: O altă modificare care a fost inclusă a fost aceea de a face taxa de due diligence și depunerea de bani serioși a tot ceea ce cumpărătorul avea în pericol în tranzacție dacă nu putea sau alege să nu finalizeze achiziția. Se credea că acesta a fost cel mai eficient și mai ușor de înțeles proces pentru majoritatea oamenilor și le-a oferit mai multă siguranță cu privire la rezultat într-o serie de circumstanțe.

În al doilea rând, contractul revizuit a eliminat și condiția de împrumut din aceleași motive. Ar apărea mari argumente cu privire la faptul dacă cumpărarea și s-a perceput că cumpărătorul ar putea și va negocia o perioadă de due diligence care să le permită să aibă încredere în aspectele financiare ale tranzacției, în primul rând în capacitatea lor de a obține împrumutul de care au nevoie, sau să poată ieși din afacere la un cost rezonabil (numai taxă moderată de due diligence). Banii serioși ar fi returnați.

Acest lucru a fost, de asemenea, puternic promovat în beneficiul vânzătorilor. Condiția de împrumut a cumpărătorului s-a extins practic până la închidere și le-a furat vânzătorilor orice certitudine reală cu privire la faptul că cumpărătorul va putea închide.

Deci de ce s-ar destrama contractele?

Bernholz: Scăderile au avut loc adesea în apropierea datei de închidere.

Deși pe piața unui cumpărător, era tipic ca perioada de due diligence să se extindă până la închidere, ideea generală era că perioada de due diligence s-ar fi „în mod normal” (piață mai echilibrată) să se încheie cu câteva săptămâni înainte de închidere și să ofere Vânzătorii au timp să fie mai încrezători în a-și pune casa într-un camion de mutare. Am văzut câțiva ani de asta până la pandemie. Dar, desigur, acum observăm efectul condiției opuse a pieței și vânzătorii au cerut contracte fără perioadă de due diligence, în esență legând cumpărătorul de tranzacție fără nicio condiție financiară semnificativă sau condiție a proprietății. Depunerile de bani reale au fost făcute aproape neobișnuite.

Datele arată că piețele imobiliare din Triangle s-ar fi răcit în iunie – cu excepția chiriașilor

Rolul creșterii ratelor dobânzilor pe piețele imobiliare locale

TW: Ce rol ar juca, dacă este cazul, creșterea ratelor dobânzilor?  

Bernholz: Nu am văzut condiții de împrumut adăugate, din câte știu. Acest lucru ar necesita un act adițional personalizat la contract de la un avocat și, în general, nu se întâmplă în tranzacțiile de revânzare. Vânzările de locuințe noi văd mai multe și sunt folosite diferite forme de contract.

Niciun cumpărător nu ar trebui să fie surprins că nu își poate permite casa pe care a contractat să o cumpere. Acest lucru poate și ar trebui să fie determinat în prealabil. Deci, puterea de cumpărare este moderat restrânsă, iar oamenii care se grăbesc și nu au grijă să fie foarte clari cu privire la abilitățile lor financiare ar putea fi surprinși și nu pot cumpăra ceea ce au contractat să cumpere.

Cu toate acestea, ratele dobânzilor sunt scăzute din punct de vedere istoric (cum ar fi istoria reală, nu istoria recentă).

Am închis multe împrumuturi ipotecare pe case în anii 1980 și începutul anilor 90 la rate ale dobânzii de 20% până la 12%. Deci, măsura în care am fost cu toții răsfățați de recenta serie de rate incredibil de scăzute ale dobânzilor ipotecare se reflectă într-o anumită nivelare a cererii. În opinia mea, însă, este încă situația de pe piața noastră că cel care ezită este pierdut. Cu ratele dobânzilor la cardul de credit încă în jur de 18%, banii ipotecari rămân necostisitori.

Ține minte…

TW: Deci, ce altceva ar trebui să știe locuitorii din Caroline de Nord despre imobiliare chiar acum?

Bernholz: Este natura piețelor să urce și să coboare. În cei 25 de ani în care am fost în afaceri imobiliare pe această piață, o piață în scădere s-a reflectat în cea mai mare parte în aprecierea mai lentă a prețurilor și timpi mai lungi pe piață.

A existat o oarecare scădere a valorii pe piața noastră în timpul marii recesiuni, dar a fost mică în comparație cu locurile care au înregistrat scăderi de valoare de 50-70%. Credem și sperăm că a fost o situație extrem de neobișnuită impusă lumii de către bancherii de pe Wall Street reglementați inadecvat.

Cu toate acestea, nu văd o situație atât de dramatică să apară pe piața Triunghiului în viitorul apropiat. Cu tot ceea ce am văzut pe fronturile de afaceri, atletism, e-sport, educație și ocuparea forței de muncă și odată cu volumul de aflux pe care îl vedem la noii rezidenți, este mai ușor să rămânem încrezători în investiția în visul american de proprietate aici.