Kako lahko tokenizacija nepremičnin obrne 'pravila' na glavo – tako da jih najprej obvladate

Minila so več kot štiri leta od prve ponudbe nepremičninskih žetonov na svetu, pri kateri je bil skoraj petinski delež letoviškega hotela St. Regis Aspen prodan vlagateljem, ki so želeli pridobiti delček prestižne posesti v Koloradu.

Prodaja deleža v hotelu s 179 sobami je zbrala 18 milijonov ameriških dolarjev in je bila takrat ocenjena kot revolucionarno novo sredstvo za odpiranje verjetno najstarejšega razreda sredstev na svetu za potencial ustvarjanja bogastva blockchaina.

V obdobju od takrat so bile nepremičnine po vsem svetu tokenizirane v razvoju, ki lahko preoblikuje nepremičninski sektor. Vendar pa pojav do zdaj še ni pridobil takšne privlačnosti, kot so upali mnogi njegovi zagovorniki. 

Tako kot v mnogih segmentih prostora digitalnih sredstev je lahko del razloga zapletenost tehnologije, ki jo veliki del širše javnosti še vedno slabo razume, čeprav je med divjo nestanovitnostjo pridobila veliko pozornosti. trga kriptovalut v zadnjih dveh letih.

Del razloga je lahko tudi v tem, da lahko tokenizacija nepremičnin različnim ljudem pomeni različne stvari, odvisno od tega, koga vprašate.

Različne poteze

"Ko govorite o tokenizaciji nepremičnin, je res odvisno od vrste strukture, o kateri govorimo," je povedal Michael Wong, partner v hongkonški pisarni večnacionalne odvetniške družbe Dechert. forkast. »Če samo uporabljate tehnologijo veriženja blokov, da nadomestite zemljiško knjigo in izdate žeton kot dokaz lastništva, potem bi to večinoma urejala ustrezna zemljiška zakonodaja.

»Toda če imate v mislih tokenizacijo s prevzemom sredstva in izdajo vrednostnega papirja, podprtega s tem sredstvom, bo to podobno kolektivni naložbeni shemi, kjer se denar vlagateljev združi na podlagi pridobitve žetonov, donosi pa temeljijo na vrnitev sredstva in bo zato najverjetneje predmet zakonodaje o vrednostnih papirjih,« je dejal Wong, pri čemer je opozoril na breme skladnosti, ki ga takšna zakonodaja prinaša, in vzporednice tokenizacije listinjenega premoženja z nepremičninskimi investicijskimi skladi (REIT), za katere običajno veljajo številne omejitve in zahteve .

Jason Chan, višji sodelavec pri Dechertu in Wongov sodelavec, je dejal: »Ne razlikuje se zelo od skladov REIT ali nepremičninskih skladov, ki že obstajajo, ne glede na tokenizacijo nepremičnin ali ne. Tokenizacija je evolucija tega z umestitvijo v verigo blokov.«

Laura Pamatian, ustanoviteljica ameriškega HeightZero Real Estate, neodvisnega svetovalnega podjetja, ki se osredotoča na blockchain in umetno inteligenco v nepremičninah, je povedala forkast da bi tokenizacija v industriji zagotovo lahko bila oblika trgovanja z vrednostnimi papirji, za katero je dejala, da ima koristi od že dobro vzpostavljenega okvira regulacije.

"Evo zakaj varnostni žetoni služijo malim vlagateljem: so skladni s Komisijo za vrednostne papirje in borzo," je dejala. »Omogočanje malim vlagateljem dostopa do naložbe v komercialne nepremičnine prek kvalificirane ponudbe SEC ni novost, novost je dodajanje možnosti likvidnosti prek tokenizacije, kar lahko še vedno storimo v skladu s trenutno uredbo. Tokenizacija omogoča tudi programiranje skladnosti v žetone, s čimer se doda še ena plast varnosti in zaupanja.«

Dostava prek DeFi 

Vendar pa je Alvin Ngo, direktor hipotekarnega zavarovanja pri kanadski ICI Capital Corporation s sedežem v Edmontonu, dejal, da niso vse ponudbe nepremičninskih žetonov nujno vrednostni papirji in da bi lahko bili tisti, ki ne spadajo v okvir pravil o vrednostnih papirjih, bolj inovativni in vlagatelji bolj neposredno nadzorujejo svoje deleže.

»Vrednostni papirji zahtevajo, da zaupate ekipi, s katero ste se odločili delati – vašemu odvetniku, vašemu posredniku – in v tem procesu, če naredijo nekaj, s čimer niste zadovoljni, proces morda ne bo tak, kot bi ga zamislil,« je rekel. "Ni tako revolucionarno kot obljuba tehnologije blockchain."

Ponudbe žetonov za decentralizirano financiranje (DeFi) je primerjal s tistimi, ki vključujejo regulirane vrednostne papirje, za katere je dejal, da kot produkt centraliziranih financ (CeFi) pomenijo, da "nekdo drug hrani vaš denar namesto vas."

»Ko prehajamo s CeFi na DeFi, model spodbuja samostojno skrbništvo nad sredstvi in ​​sredstvi, kar pomeni, da imate nadzor nad svojim denarjem [za razliko od] centralizirane tokenizacije, ki je kot REIT.«

Ngo je dejal, da bodo nepremičninski žetoni DeFi, ki jih zakonodaja o vrednostnih papirjih ne ureja – ki so bili doslej redki – vseeno potrebovali nov in namenski regulativni okvir, da bi dosegli svoj polni tržni potencial.

"Prva fundacija bi morala vsakemu posameznemu investitorju ali udeležencu v projektu zagotoviti lastništvo nepremičnine," je dejal. »Drugi del bi moral temeljiti na unovčitvi – tako da ste lahko prepričani, da je naslov, ki ga imate, dejansko mogoče unovčiti. In tretji bi moral zagotoviti, da je izvedljiv.

»Mora biti del sistema mednarodnega prava, ki se vrti okoli teh treh stebrov, da bodo ljudje lahko mirni, ga razumeli in kupili, in nanj se lahko dejansko gleda kot na novo naložbeno alternativo, v katero lahko ljudje vlagajo – ne samo kot tradicionalni vrednostni papir za nepremičnine ali REIT."

Pravilna ureditev

Nasprotno, Pamatian se ni zavzemal za tako temeljit regulativni premislek in je dejal, da sistem regulacije vrednostnih papirjev v ZDA že zadostuje za upravljanje trga tokenizacije nepremičnin.

»V zvezi z vrednostnimi papirji že obstaja zelo veljaven okvir in resnično čutim, da je tokenizacija nepremičnin; kar pomeni pisanje, sledenje, upravljanje delnic v verigi blokov, je najbolj praktična uporaba tehnologije veriženja blokov v vesolju," je dejala. "Ko gre za skladno uporabo varnostnih žetonov, tam že imamo okvir. V resnici gre le za vprašanje izobraževanja in ko bodo ljudje zares razumeli, kaj tokenizacija pomeni za naložbe v nepremičnine, bodo videli, kako koristi ne le lastniku nepremičnine, ampak tudi vlagatelju. To je win-win.

Andy Yiu, vodja korporativnih financ pri investicijskem holdingu BOA Financial Group s sedežem v Hongkongu in soustanoviteljski podpredsednik neprofitnega inštituta PropTech, je bil nekoliko agnostičen glede tega, ali se bo DeFi ali CeFi izkazal kot najboljši model za industrijo, namesto tega poudarja pomen spodbujanja razvoja ekosistema, ki ga podpira.

"Kot nova tehnologija, ki prihaja na trg, tokenizacija nepremičnin zahteva zgodnje uporabnike, ki so pripravljeni tvegati," je povedal forkast. »Prvič, potrebujemo, da ekosistem raste skupaj, zato morajo obstajati podjetniki in najemodajalci, ki so pripravljeni poskusiti kljub tveganju neuspešne prodaje ali neuspeha. 

»Številka dve, imeti moramo platforme za seznam varnostnih žetonov, ki najemodajalcem nudijo resnične rešitve, kot je uporaba boljših, cenejših verig blokov kot na primer Ethereum, in potrebujemo posrednike in nepremičninske agente, ki so spodbujeni, da pomagajo pri trženju izdelkov. ”

Yiu je dejal, da so predpisi o vrednostnih papirjih v nekaterih jurisdikcijah običajnim malim vlagateljem preprečili dostop do ponudb žetoniranih nepremičnin, kar je zaviralo razvoj trga.

"Sprememba, ki bi pripomogla k rasti tokenizacije nepremičnin, bi omogočila prodajo žetonov malim vlagateljem, kar pomeni, da bi bilo treba odpraviti omejitve, ki jih rezervirajo le za profesionalne vlagatelje," je dejal, pri čemer se je skliceval na zahteve glede neto vrednosti in dohodka, ki so bile uvedene v več jurisdikcij. 

»Da bi tokenizacija nepremičnin zaživela, bi morale vlade dovoliti srednje velikim vlagateljem, da svobodno sodelujejo, saj je tam trg,« je dejal. "Če nimate trga, nihče ne bo vlagal v vašo tehnologijo in noben izdajatelj se ji ne bo potrudil približati."

• Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
• vir: https://forkast.news/real-estate-tokenizing-rules-regulation/