Editörün notu: Bugün, WRAL TechWire'dan Jason Parker tarafından kurumsal ve ticari olarak genişletilmiş gayrimenkulün lansmanını yapıyor. Cuma günleri gayrimenkulün gelecekteki derin dalışlarına bakın.
+ + +
RALİYE – Üçgen'in emlak piyasaları iki yıldır oldukça rekabetçi ve on yılın daha iyi bir bölümünde çok rekabetçi.
O kadar ki, şirketin genel müdürü Matt Fowler Üçgen Çoklu Listeleme HizmetiTMLS, bu hafta WRAL TechWire'a, TMLS'nin aylık olarak takip ettiği verilere dayanarak, dengeli, normal ve sağlıklı bir pazar önerecek verileri bulmak için yedi yıldan fazla geriye bakmak gerektiğini söyledi.
Yine de, birçok kişinin teklif savaşlarına hazırlanmak Bu yılın başlarında, ev alıcıları, ev satıcıları, acenteler ve emlak işlemleriyle uğraşan diğer kişiler faiz oranlarındaki artışın ve devam eden enflasyon konut piyasalarının geleceği için anlam ifade edebilir.
Satış piyasasındaki duraklamaya rağmen, kiralar artmaya devam etti Haziran ayında.
Ancak şimdi, birçok ev alıcısı Üçgen'in emlak piyasasına yeniden girebilir, çünkü piyasa öyle bir şekilde hareket ettiğinden alıcılar için fırsatlar bulmak için çok iyi fırsatlar olabilir. o alıcılar şimdi daha fazla seçeneğe sahip olabilir sadece birkaç hafta öncesine göre.
Bir faktör: alıcılar son 16 ayda hiç olmadığı kadar çok anlaşmadan çekiliyor ve satıcılar fiyatları düşürüyor Ulusal emlak komisyoncusu Redfin tarafından toplanan en son verilere göre, bir yıl öncesine göre yaklaşık beş kat daha sık.
Derin bir dalış
WRAL TechWire, başkan yardımcısı Roger Bernholz ile konuştu ve genel müşavir Triangle merkezli yerel emlak firması Coldwell Banker Howard Perry ve Watson'dan (HPW) şu anda Kuzey Carolina emlak kanununda ve mevcut piyasa koşullarında neler olduğu hakkında.
Aşağıdaki transkript, netlik için hafifçe düzenlenmiştir.
WRAL TechWire (TW): Redfin'in raporu, ülke çapındaki işlemlerin yaklaşık %15'inin Haziran ayında sözleşme dışı kaldığını belirtiyor – ancak Raleigh MSA'da sadece %7'si düştü. Yerel pazarımızın diğer pazarlardan ve ulusal trendlerden farkı nedir?
Roger Bernholz (Bernholz): İnsanlar için önemli olan çok sayıda faktör için bu kadar yüksek puan alan az sayıda topluluk vardır. Sürekli olarak yaşamak ve çalışmak için en iyi yerlerden biri olarak sıralandığında ne beklemeliyiz? Birçok işlemde ödenmekte olan son derece yüksek, iade edilmeyen durum tespiti ücretleriyle bağlantılı olduğunda talep (devam eden çoklu teklifler) ne kadar güçlüyse, alıcıların anlaşmaları iptal etmesini kesinlikle engellemelidir. Ayrıca, daha az hazırlıksız alıcı ve satıcı sağlayan gelişmiş bir aracılık topluluğumuz var.
Nisan ayında ev fiyatları yükseldi – ancak o zamandan beri pazar değişti mi?
Alıcılar geri adım atıyor
TW: Yine de, Redfin'in son analizinde belirtilen %7'nin önceki Haziranlardan daha düşük olması – yine de Şubat 2021'den bu yana en yüksek aylık yüzde olmaya devam ediyor – burada etken olan piyasa koşulları nelerdir?
Bernholz: Yüksek faiz oranlarının bazı kişilerin borçlanma gücünü daraltması ve finansal konularda birkaç düşüşe neden olması muhtemeldir. Ve bazı alıcıların, satıcının düzeltemeyeceği daha önce bilinmeyen ciddi sorunları olduğunu belirledikleri bir evi satın almayı kabul ettiklerini ve sözleşmeyi feshetmeyi ve durum tespit ücretini kaybetmeyi tercih ettiklerine şüphe yok. Bununla birlikte, bir evin satıcı ve listeleme komisyoncusu ile paylaşılan maddi sorunları olduğunda, bu sorunlar kalıcı olarak düzeltilmeli veya yeni alıcılara yapılacak herhangi bir satışta açıklanmalıdır. Dolayısıyla, alıcılar bu durumlarda güçsüz değildir.
Raleigh bölgesindeki birçok evin fiyatları düşüyor; listeler de artıyor
Durum tespitinin rolü
TW: Bu piyasada bir anlaşma neden başarısız olabilir?
Bernholz: Umarım alıcıların vermek zorunda olduğu yüksek durum tespiti ücretleri ve diğer ciddi tavizler azalmaktadır.
Bu ücretlerin tarihi oldukça dramatik. 2010 yılında NC REALTORS/NC BAR satış sözleşmesini revize ettiğimizde, bunun piyasaya duyarlı olacağını biliyorduk. Gerçekten de, form açıkça 0 dolarlık bir durum tespiti ücretine izin veriyor çünkü bunun ciddi bir alıcı pazarındaki sayı olacağına inanılıyordu ve bu, formun piyasaya sürüldüğü zamandı. Birkaç yıl boyunca birçok işlemde, durum tespiti ücreti ödenmedi veya çok düşük bir ücret ödendi.
Şimdi bu ücretlerin ne kadar piyasaya duyarlı olduğunu görüyoruz. Birçok alıcının fiyatla rekabet etme yeteneği kalmadığında, bu iade edilmeyen ücreti satıcıyı cezbetmek ve potansiyel olarak onlarla sözleşme yapmaya ikna etmek için kullanırlar. Birçok komisyoncu, başarısız olan anlaşmalarda alıcıların büyük durum tespiti ücretlerini kaybettiğini görmekten rahatsız oldu ve bazıları ücretin sınırlandırılmasını savundu, ancak formun piyasaya duyarlı kalması ve alıcıları ve satıcıları işlemlerinden sorumlu tutması muhtemel.
Mevcut, standart form
Mevcut sözleşme formu, alıcının gerekli özeni gösterirken yaptığı araştırmalardan kaynaklanan sözleşme sonrası sorunların biraz daha dengeli bir şekilde müzakere edilmesini öngörüyordu.
Bernholz: Alıcının talebi üzerine satıcının yapmayı kabul ettiği onarımları ve iyileştirmeleri belgelemek için standart bir form vardır. Ancak, 2010'dan bu yana sözleşme formu, mülkün mevcut haliyle satıldığını her zaman açıkça ortaya koydu. Genel olarak, bu günlerde alıcı, yüksek durum tespiti ücretiyle zaten ağır bir şekilde taahhüt edilene kadar bunun ne olduğunu belirleyemez. Daha fazla satıcının, alıcılara sağlanan ve kesinlikle piyasada iyi bir düzenleme olabilecek ve aynı zamanda düşüşleri azaltan güçlü bir faktör olabilecek bir pazarlama öncesi incelemeyi kabul ettiğini görüyoruz.
ABD'de yeni ev inşaatı için en iyi alanlar arasında üçgen – satın almak için iyi bir zaman mı?
Durum tespiti tarihi
TW: Bekle, anlamamıza yardım et. Durum tespiti süresi nedir ve durum tespiti ücreti nedir? Ve neden Kuzey Carolina sözleşme kanununda varlar?
Bernholz: 2009-10'da, diğer eyaletlerde neler olup bittiğine dair bir yıldan fazla bir çalışma ve araştırmadan sonra gözden geçirilmiş formu on yıldan uzun bir süre önce hazırlayan NC Emlakçılar Konut Formları Komitesi'nin başkanıydım.
Özellikle o zamanlar benzer terimleri olan Texas ve Georgia formlarına baktık. Kavramlar, bir opsiyon stili sözleşmesine çok benzer. Bu bağlamdaki sözleşme formu, REALTORS'un Kuzey Carolina'da uzun yıllar boyunca konut formunun 2010 yılında yoğun bir şekilde revize edilmesinden önce kullandığı ticari satış sözleşmesine çok benzer.
(Editörün Notu: NC BAR ve NC REALTORS Standart Satın Alma Teklifi ve Sözleşme Formu, yeni form 1 Temmuz 2022'den itibaren yürürlüğe girecek şekilde yakın zamanda yeniden revize edilmiştir.)
Wake County emlak fiyatları, kredi verme faaliyeti, rekabet azalmasına rağmen Mayıs ayında yükseldi
Önceki form, durum tespiti kararı
Bernholz: Önceki sözleşme formu, ikamet durumunun belirli yönleri ve diğer birkaç konu için geniş standartlar oluşturmaya çalışmıştı. Bu, alıcılar ve satıcılar arasında standartların karşılanıp karşılanmadığı konusunda rutin olarak bazen oldukça ciddi anlaşmazlıklara yol açtı. Bu süreçte verimsiz ve rahatsız edici bir durum olarak görülüyordu.
Alıcının, satıcının mallarını müzakere edilen bir süre, durum tespiti süresi boyunca aktif piyasadan çekmesini tazmin etmesi ve alıcıya herhangi bir nedenle veya sebepsiz olarak anlaşmayı feshetme ve ciddi para depozitolarını geri alma hakkı. Gerçekte, alıcı, mümkün olduğu kadar memnun olmak için satıcıyla herhangi bir sayıda konuyu müzakere edebilir. Her halükarda, durum tespiti süresi sona erdiğinde, alıcının anlaşmaya daha güçlü bir şekilde bağlı olduğu satıcı için daha fazla kesinlik yarattı, çünkü satın alma işlemini tamamlamazlarsa ciddi para yatırmaları risk altındaydı.
Bir değişiklik daha…
Bernholz: Dahil edilen bir başka değişiklik de, durum tespit ücretini ödemek ve alıcının satın alma işlemini tamamlayamamaları veya tamamlamamayı seçmeleri durumunda risk altında olan her şeyi ciddi bir şekilde yatırmasıydı. Bunun çoğu insan için en verimli ve anlaşılır süreç olduğuna ve çeşitli koşullarda sonuç hakkında onlara daha fazla kesinlik verdiğine inanılıyordu.
İkinci olarak, revize edilen sözleşme de aynı nedenlerle kredi koşulunu ortadan kaldırmıştır. Satın alma konusunda büyük tartışmalar ortaya çıkacaktı ve alıcının, öncelikle ihtiyaç duydukları krediyi elde etme yetenekleri olmak üzere, anlaşmanın finansal yönleri konusunda emin olmalarını sağlayacak bir durum tespiti dönemi müzakere edebileceği ve yapacağı algılandı veya makul bir maliyetle anlaşmadan çıkabilme (yalnızca orta düzeyde durum tespiti ücreti). Ciddi para iade edilecekti.
Bu aynı zamanda satıcıların yararına güçlü bir şekilde teşvik edildi. Alıcının kredi koşulu temelde kapanmaya kadar uzandı ve satıcıları alıcının kapatabilecek olup olmayacağına dair gerçek kesinlikten yoksun bıraktı.
Peki sözleşmeler neden dağılsın?
Bernholz: Düşüşler genellikle kapanış tarihine yakın gerçekleşti.
Bir alıcı pazarında, durum tespiti süresinin kapanışa kadar uzaması tipik bir durum olsa da, genel fikir, durum tespiti süresinin “normalde” (daha dengeli piyasa) kapanıştan birkaç hafta önce sona ereceği ve Satıcıların, evlerini hareket halindeki bir kamyona koyma konusunda daha emin olma zamanı geldi. Bunun pandemiye kadar giden birkaç yılını gördük. Ama tabii ki, şimdi tam tersi piyasa koşulunun etkisini görüyoruz ve satıcılar, herhangi bir gerekli özen süresi olmadan sözleşmeler talep ediyor, esasen alıcıyı herhangi bir önemli mali veya mülk ihtimali olmaksızın anlaşmaya bağlıyor. Ciddi para mevduatları neredeyse olağandışı yapıldı.
Yerel konut piyasalarında artan faiz oranlarının rolü
TW: Varsa, yükselen faiz oranlarının rolü ne olabilir?
Bernholz: Bildiğim kadarıyla ek kredi koşulları görmedik. Bu, bir avukattan sözleşmeye özel bir ek gerektirir ve genellikle yeniden satış işlemlerinde gerçekleşmez. Yeni ev satışları bundan daha fazlasını görmekte ve farklı sözleşme formları kullanılmaktadır..
Hiçbir alıcı, satın almak için anlaştıkları evi karşılayamadıklarına şaşırmamalıdır. Bu önceden belirlenebilir ve belirlenmelidir. Dolayısıyla alım gücü orta derecede daralmakta ve acelesi olan ve finansal yetenekleri konusunda çok net olmaya dikkat etmeyen insanlar şaşırabilir ve satın almak için anlaştıkları şeyi satın alamazlar.
Ancak, faiz oranları tarihsel olarak (yakın tarih değil, gerçek tarih gibi) düşüktür.
1980'lerde ve 90'ların başında evlere birçok ipotek kredisini %20 ila %12 faiz oranlarıyla kapattım. Dolayısıyla, son zamanlardaki inanılmaz derecede düşük ipotek faiz oranlarının hepimizi ne kadar şımarttığı, bir miktar talep seviyelendirmesine yansıyor. Ancak benim düşünceme göre, pazarımızdaki durum hala tereddüt edenin kaybettiğidir. Kredi kartı faiz oranları hala %18 civarındayken, ipotek parası ucuz olmaya devam ediyor.
Aklında tut…
TW: Peki Kuzey Karolinalılar şu anda gayrimenkul hakkında başka ne bilmeli?
Bernholz: Yukarı ve aşağı gitmek piyasaların doğasıdır. Bu pazarda gayrimenkul işinde bulunduğum 25 yıldır, aşağı bir pazar çoğunlukla daha yavaş fiyat takdirine ve piyasada daha uzun sürelere yansıdı.
Büyük durgunluk sırasında pazarımızda bir miktar değer düşüşü oldu, ancak %50-70 oranında değer düşüşü yaşayan yerlere kıyasla küçüktü. Bunun, yetersiz regüle edilmiş Wall Street bankacıları tarafından dünyaya dayatılan son derece olağandışı bir durum olduğuna inanıyor ve umuyoruz.
Ancak yakın gelecekte Üçgen piyasasında böyle dramatik bir durumun ortaya çıkacağını görmüyorum. İş, atletizm, e-spor, eğitim ve istihdam cephelerinde gördüğümüz her şey ve yeni sakinlerde gördüğümüz giriş miktarı ile, burada Amerikan Rüyası'na yatırım konusunda kendinden emin olmak daha kolay ev sahipliği.
