Çok Aileli Gayrimenkul Sektörüne Yazılımla Hizmet Verme

ABD'de apartman binaları, kat mülkiyeti, şehir evleri ve karma kullanımlı geliştirmeleri içeren çok aileli gayrimenkul, dünyadaki en büyük varlık sınıflarından biridir. Yaklaşık olarak 44 milyon konut çok aileli kabul ediliyorve ABD'deki tüm konutların %31'ini oluşturuyorlar. Tek ailelik evlerin aksine, çok aileli evler, anne ve baba ev sahiplerinin aksine, öncelikle kurumsal sahipler ve yatırımcılara aittir ve çoğu, mülklerini çalıştırmak için yazılımdan yararlanır. Spesifik olarak, çoğu çok aileli mal sahibi ve işletmecisi, herhangi bir mülkün can damarı olan kira listesini işlemek ve hesaba katmak için bir mülk yönetim sistemine (PMS) güvenir. 

Birincil işletim sistemi olarak bir PMS kullanmanın yanı sıra, çoğu kurumsal işletme sahibi ve operatör, kiracıları çekmelerine, dahil etmelerine ve görüntülemelerine ve bakım taleplerini ve tedarikçi firmaları yönetmelerine yardımcı olmak için artık PMS'lerinin üzerine herhangi bir sayıda yeni başlangıç ​​noktası çözümünü katmanlayabilir. Koordinasyon. Bununla birlikte, tüm bu yeni yazılımlara rağmen, sahipler ve operatörler hala birkaç önemli sorunla uğraşıyor:

Birincil sorun, Yardi, Appfolio, MRI ve RealPage gibi yerleşik mülk yönetim sistemlerinin modern sahiplerin ve operatörlerin ihtiyaçlarını karşılamayan eski ürünler olmasıdır. Bunun yerine, bu mevcut PMS'lerin silo verileri (ekstra saatlerce ekstraksiyon çalışması yaratır), birlikte çalışabilirlikten yoksundur ve örneğin ürünlerinin birçoğu hala DOS üzerinde çalıştığı için müşterilerin genellikle özel yazılım oluşturmasını gerektirir. 

Ancak, bu platformlar kayıt sistemleridir ve bu nedenle inanılmaz derecede yapışkandır. Ayrıca, kiralık rulo işlemenin yanı sıra nokta çözümleri bulmalarına olanak tanıyan önceki nesil startup'ları da satın aldılar. Bu da onların mevcut müşterilere kullanıma hazır çözümleri ücretsiz olarak sunmalarına olanak tanır (daha yeni, ileri teknoloji nokta çözümleri dezavantajlı hale getirir). PMS'nin dahili ürünleri, daha yeni tekliflerle karşılaştırıldığında sönük kalsa da, mülk düzeyindeki yazılım harcamaları yoğun bir şekilde incelenir ve bu da çoğu mal sahibinin ve operatörün daha ucuz ve daha uygun seçeneği seçmesine neden olur. Bu görevdeki dağıtım ve başlangıç ​​yeniliği ikilem tarihsel olarak nokta çözümlerinin değerini sınırlamıştır. 

Bununla birlikte, sektörde daha fazla yazılıma olan ihtiyacı artıran birkaç katalizör ve arka rüzgar olduğuna inanıyoruz. Bu yeni ürünler, PMS platformlarının dahili eski çözümlerini geliştiren veya net yeni iyileştirmeler olan olağanüstü yeni yetenekler sağlayabilirse, bu çekirdek sistemler kadar değerli olma potansiyeline sahiptir.

İÇİNDEKİLER

Makro düzeyde, çok aileli sektöre yapılan kurumsal yatırımın, yatırımcıların likidite aramasıyla kısa vadeli piyasa oynaklığı olsa bile önümüzdeki birkaç yıl içinde önemli ölçüde büyümeye devam edeceğine inanıyoruz. Daha fazla ofis, Covid sonrası hibrit bir çalışma modelini benimserken, geçmişte yalnızca ofis gayrimenkulüne odaklanan yatırımcılar çoklu aileye geçiyor. Son on yılda odak noktası tek ailelik kiralamaya (SFR) yatırım yapmaya yönelen kurumsal yatırımcıların çok aileli bir güvenliğe kaçışını da gördük. Daha fazla kurumsal yatırımcı ortaya çıktıkça, mülklerini daha verimli yönetmek isteyen daha fazla potansiyel yazılım alıcısı da ortaya çıkıyor.

Ek olarak, ABD işgücü piyasasının darlığı, daha önce arka ofis çalışanları tarafından yapılan göreve dayalı çalışmanın (örneğin, başvuru sahibi başına üç saatten fazla sürebilen kiracı taraması) yerini alacak ürünler oluşturmak isteyen yazılım şirketleri için bir nimettir. işgücünü terk etti. 

Mikro düzeyde, sınırlı ortaklar (LP'ler), mülklerini daha verimli bir şekilde yönetmeleri için genel ortaklara (GP'ler) giderek daha fazla baskı yapıyor; bu, mal sahipleri için yeni "kutu içinde mülk yönetimi" tipi çözümler için fırsatlar yaratır. Ek olarak, küçük ve orta ölçekli işletme (KOBİ) işletmecileri (yani, 30,000 birimin altında faaliyet gösterenler) giderek daha büyük şirketler halinde konsolide ediliyor ve bu şirketler de daha çok bölge müdürlerinin karar verdiği bayilikler gibi yönetiliyor. Ve son olarak, pazarlama fırsatları, kiracı katılımı, kolaylık kullanımı, ödeme zamanlaması vb. arasında, şirketlerin verimliliği artırmasına yardımcı olmak için şu anda her zamankinden daha fazla veri var ve bu zorlu koşullar göz önüne alındığında, firmalar mevcut portföylerindeki net işletme gelirini artırmak için bu zengin veriyi kullanmalıdır. Pazar ortamı. 

İÇİNDEKİLER

Bu makro ve mikro katalizörler göz önüne alındığında, çok aileli gayrimenkul endüstrisi için yazılım geliştirmek isteyen kurucular için çeşitli fırsat alanları görüyoruz. 

Satın alma ve geliştirme kategorisinde faaliyet gösteren girişimlerin, özel veri kaynaklarını sektörde bir takoz olarak kullanmaları gerektiğine inanıyoruz, böylece yatırımcıların ve mal sahiplerinin nereye yatırım yapacakları, ne tür mülkler satın alacakları (örn. Apartman Multifamily) konusunda daha iyi kararlar almalarına yardımcı olabilirler. vs. Dağınık Site Multifamily), ne kadar ödeme yapacakları, hangi imar emsallerinin sahada inşaat yapmalarına izin verdiği (yani, kaç birim inşa edecekleri) ve daha fazlası. Ancak, bu tür veriler genellikle metalaştırılabileceğinden, yalnızca müşteriler için yeni fırsatların ortaya çıkarılmasına güvenemezler. Önemli bir değer yaratmak için, bu kategorideki girişimlerin, bu firmaların yatırım kararlarını uçtan uca nasıl aldıklarını yöneten bir tür işletim sistemi haline gelmesi gerekecek. İyi haber şu ki, yazılım için en yüksek ödeme eğilimini bu kategoride görüyoruz.

Bugün, büyük çoklu aile sahipleri ve yatırımcılar için çoğu varlık yönetimi bölümü, varlıklarının nasıl performans gösterdiğini anlamak için nihai mülklerinin çalıştırdığı çeşitli PMS'lerden manuel olarak raporlar alıyor. Çoğu zaman, giriş seviyesindeki bir analistten bu grupların başkanlarına kadar herkes, bu raporları manuel olarak hatalar için araştırıyor ve farklı PMS'lerin satır öğelerini etiketleme şekli arasında verileri uzlaştırıyor ki bu muazzam bir insan ve beyin kaybıdır. -güç. Bu çeşitli PMS ürünlerinin üzerinde oturan bir veri kayıt sistemi oluşturma fırsatı olduğuna inanıyoruz. Bu ürünün bir yan ürünü olacak verilerin artan şeffaflığı ve birlikte çalışabilirliği göz önüne alındığında, bunun sektörde artan inovasyon için bir katalizör olacağına inanıyoruz. Bu kategorideki birincil risk, ilk günden itibaren anında bir yatırım getirisi (ROI) sağlamanın zor olabilmesi ve bu düzeyde veri toplamanın en başta gerekçelendirilmesini zorlaştırmasıdır.

Çok aileli operatörler için diğer bir kritik işlev, binalarına hizmet vermek için birlikte çalıştıkları tüm üçüncü taraf satıcıların tedarik edilmesi, satın alınması ve yönetilmesidir. Çoğu operatör için bu süreç tamamen manueldir ve sürecin çoğu e-posta ve Excel'de yaşar. Bu sürecin yazılım yoluyla dijitalleştirilmesi gerektiğine ve her iki operatörün de mümkün olan en iyi satıcıyı bulmasına ve KOBİ satıcılarının yeni iş fırsatları bulmasına yardımcı olmak için pazar yeri benzeri bir model kullanması gerektiğine inanıyoruz. Bu kategoride faaliyet gösteren girişimlerin, likidite yaratmak için hem işgücü sıkıntısı hem de inşaat yoğunluğunun olduğu pazarlar bulması gerekecek.

LP'ler pratisyen hekimleri mülk yönetimi konusunda daha fazla şeffaflık elde etmeye zorlarken, mal sahiplerinin mülk yönetimini kurum içine getirmelerine veya dışarıdan yöneticileri daha etkili bir şekilde işe almalarına yardımcı olacak yeni platformlar için bir fırsat görüyoruz. Buradaki amaçları, mülk finansmanı, kiralama faaliyeti, bakım faaliyeti ve giderleri ve daha fazlası hakkında tam görünürlüğe sahip olmaktır. Ek olarak, en büyük mülk yöneticilerinin franchise gibi yönetildiği göz önüne alındığında, bunu yapmak için gereken tüm arka ofis işlevlerini otomatikleştiren kutu içinde iş ürünleri aracılığıyla yöneticilerin kendi başlarına çalışmalarına yardımcı olma fırsatı olabilir. Bu ürünler, yöneticilerin bir pazar yeri aracılığıyla sahiplerle eşleşmesine de yardımcı olabilir.

İÇİNDEKİLER

Bu kategoriyi keşfederken, yatırım çerçevemize rehberlik eden üç ilkemiz var:

İlk olarak, orta pazar sahiplerine ve operatörlerine (30k-100k adet) hizmet veren girişimler ararız. Bunun nedeni, sektördeki KOBİ'lerin (yani, 30,000 birimin altında hizmet verenler) genellikle konsolide edilmeleri ve çoğu zaman gerçek değişimi hayata geçirecek kaynaklardan yoksun olmalarıdır. Yelpazenin diğer ucunda, daha büyük sahipler (yani 100,000'den fazla birime sahip olanlar) ya satış yapmak son derece zordur ya da halihazırda kendi özel yazılımlarını kullanmaktadırlar.

İkinci olarak, ilk günden itibaren net yatırım getirisi sağlayan ürünler üreten şirketler arıyoruz. Araç sahipleri için işletme giderlerinin çoğu, bakım, kamu hizmetleri vb. şeyler için kilitlenir; gerçekten kontrol edebilecekleri mülk düzeyindeki harcamalar için yalnızca çok küçük bir bütçeleri var. Bu nedenle, yazılım sağlayıcılarının net varlık değeri (NAV) üzerinde olumsuz bir etkiye sahip olmaması için ilk günden itibaren net bir yatırım getirisi sağlamaları gerekir. Bununla birlikte, yazılım satabilir ve alıcının bunu mülk düzeyinde değil, belki de fon düzeyinde (bu maliyetin birçok temel mülk arasında dağıldığı yerde) ilişkilendirmesini sağlayabilirseniz, bunu aşabilirsiniz.

Üçüncüsü, tutsak bir müşteri tabanı başlangıcını besleyebilecek kurucular arardık. Çok aileli gayrimenkul, herhangi bir yeni ürünün aşağıdan yukarıya benimsenmesinin zor olacağı, oldukça sıkıntılı bir sektör olmaya devam ediyor. Bu nedenle, başarıya giden bir başka yol da, ilk günden itibaren yazılım ürünlerini tüm mülk tabanlarında deneyebilen ve genişletebilen tutsak bir müşteri geliştirmek olabilir. Ancak bunu yapan şirketlerin, başkaları için bir vaka çalışması görevi görebilecek tekil, büyük bir müşteriye hizmet vermeyi söz konusu müşteri için özel yazılım geliştiren bir hizmet işletmesi olmamakla dengelemesi gerekecektir.

Özetle, büyüyen çok aileli gayrimenkul sektöründe en fazla değerin, yalnızca finansal ürünlere güvenenlere karşı yazılım ürünleriyle lider olan girişimler tarafından yaratılacağına inanıyoruz. Bu kategoride inşa ediyorsanız, sohbet etmek isteriz. 

***

Burada ifade edilen görüşler, alıntı yapılan bireysel AH Capital Management, LLC (“a16z”) personelinin görüşleridir ve a16z veya iştiraklerinin görüşleri değildir. Burada yer alan belirli bilgiler, a16z tarafından yönetilen fonların portföy şirketleri de dahil olmak üzere üçüncü taraf kaynaklardan elde edilmiştir. a16z, güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmış olsa da, bu tür bilgileri bağımsız olarak doğrulamamıştır ve bilgilerin kalıcı doğruluğu veya belirli bir duruma uygunluğu hakkında hiçbir beyanda bulunmaz. Ayrıca, bu içerik üçüncü taraf reklamlarını içerebilir; a16z, bu tür reklamları incelememiştir ve burada yer alan herhangi bir reklam içeriğini onaylamaz.

Bu içerik yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yasal, ticari, yatırım veya vergi tavsiyesi olarak kullanılmamalıdır. Bu konularda kendi danışmanlarınıza danışmalısınız. Herhangi bir menkul kıymete veya dijital varlığa yapılan atıflar yalnızca açıklama amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi veya yatırım danışmanlığı hizmetleri sağlama teklifi teşkil etmez. Ayrıca, bu içerik herhangi bir yatırımcıya veya muhtemel yatırımcılara yönelik değildir veya bu içerik tarafından kullanılması amaçlanmamıştır ve a16z tarafından yönetilen herhangi bir fona yatırım yapma kararı verilirken hiçbir koşulda bu içeriğe güvenilemez. (Bir a16z fonuna yatırım yapma teklifi, yalnızca tahsisli satış mutabakatı, abonelik sözleşmesi ve bu tür bir fonun diğer ilgili belgeleri ile yapılacaktır ve bunların tamamı okunmalıdır.) Bahsedilen, atıfta bulunulan veya atıfta bulunulan herhangi bir yatırım veya portföy şirketi veya a16z tarafından yönetilen araçlara yapılan tüm yatırımları temsil etmemektedir ve yatırımların karlı olacağına veya gelecekte yapılacak diğer yatırımların benzer özelliklere veya sonuçlara sahip olacağına dair hiçbir garanti verilemez. Andreessen Horowitz tarafından yönetilen fonlar tarafından yapılan yatırımların bir listesi (ihraççının a16z'nin kamuya açıklanmasına izin vermediği yatırımlar ve halka açık dijital varlıklara yapılan habersiz yatırımlar hariç) https://a16z.com/investments adresinde bulunabilir. /.

İçerisinde yer alan çizelgeler ve grafikler yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve herhangi bir yatırım kararı verirken bunlara güvenilmemelidir. Geçmiş performans gelecekteki sonuçların göstergesi değildir. İçerik yalnızca belirtilen tarih itibariyle konuşur. Bu materyallerde ifade edilen tüm tahminler, tahminler, tahminler, hedefler, beklentiler ve/veya görüşler önceden bildirilmeksizin değiştirilebilir ve farklı olabilir veya başkaları tarafından ifade edilen görüşlere aykırı olabilir. Ek önemli bilgiler için lütfen https://a16z.com/disclosures adresine bakın.