Sonrası Apartmanlara Nasıl Yatırım Yapılır? by Eric McConnell İlk çıktı Benzinga. Ziyaret Benzinga Bunun gibi daha fazla harika içerik elde etmek için.
Amerika'nın en büyük şehirlerinde ev satın almak pahalıdır. Aslında, New York, LA ve Boston gibi şehirlerde ortalama bir başlangıç evi satın almak bir milyon dolardan fazlaya mal olabilir ve çoğu zaman da tutar.
Yüksek ev fiyatlarının etkilerinden biri de insanları daire kiralamaya yöneltmesidir. Bu nedenle her gün daha fazla gayrimenkul yatırımcısı daire sahibi oluyor. Dairelere yatırım yapmak dikkatli bir planlama gerektirir. Benzinga'nın apartman yatırımı rehberi, bunun nasıl yapılacağı hakkında daha fazla bilgi edinmenize yardımcı olur.
İçerik
Apartmanlara Nasıl Yatırım Yapılır?
Apartmanlara yatırım yapmanın cazibesi açıktır. Kiracı kiraları üzerinden nakit akışı sağlayan bir bina satın alıyorsunuz ve bu aynı zamanda ipoteği de ödüyor ve arkanıza yaslanıp binanızın değerinin artmasını izliyorsunuz. Mükemmel bir dünyada işler böyle yürür. Apartman sahipliğinin gerçek dünyası daha karmaşıktır. Her apartman iyi bir yatırım değildir ve bazı apartmanlar para kaybeder.
Due Diligence
Herkes “alıcı dikkat etsin” atasözünü duymuştur. Bu duygu özellikle apartmanlar söz konusu olduğunda geçerlidir. Çok paraya mal olurlar ve bir varlığı tasfiye etmeniz gerektiğinde kendinizi kurtarmak için kolay yatırımlar değildirler.
Tüm bunlar, bir bina satın almadan önce çok sayıda durum tespiti yapmanız gerektiği anlamına gelir. Aksi takdirde, pasif gelir elde etmek için satın aldığınız apartman sizi her ay kırmızıya çevirebilir.
Çok aileli bir konut yatırımı için gerekli özeni gösterirken bir dizi faktörü dikkate almak akıllıca olacaktır. Bunlardan ilki finansmandır. Tek aileli evlerin aksine, çok aileli konutlar için federal sübvansiyonlu ipotek sunulmaz. Bu, 3 yıllık sabit ipotekle bir binayı %30 peşinatla finanse edemeyeceğiniz anlamına gelir.
%20 peşinat ve 15 yıllık ipotek için bütçe ayırmanız gerekir. Durum tespitinizin ilk parçası, karşılayabileceğiniz şeyler konusunda gerçekçi olmaktır. Bu hesaplamada olabildiğince tutucu olun çünkü binanız para kazanmaya başlamadan önce diğer cepten harcamalar gerekecektir.
Bir bütçeniz olduğunda, temeldeki önemli temelleri göz önünde bulundurmanız gerekir. Bir apartman kompleksinin diğer işletmeler gibi olduğunu unutmayın; işin ne kadar para aldığını bilmek istiyorsunuz. Aşağıdaki soruları yanıtlamak için seçtiğiniz mülkün bilançosunu dikkatlice inceleyin.
- Binanın şu anki doluluk oranı nedir? Günlük ortalama doluluk oranı %96'nın altındaysa çoğu bina nakit akışı yaratmayacaktır ve çoğu banka yüksek boşluk oranlarına sahip binaları finanse etmeyecektir.
- Kiraya göre metrekare başına ortalama maliyet nedir? Metrekare başına dolar miktarının mümkün olduğunca yüksek olmasını istiyorsunuz.
- Suç oranı nedir? Çok sayıda ödenmemiş kirası olan bir bina, bina masraflarının fazlasını ödemeniz gerekenden daha fazla ödeyeceğiniz anlamına gelir. Daha da kötüsü, ödeme yapmayan kiracıları tahliye etmek için cebinizden ödeyeceksiniz.
Bilanço dışında binaya da iyi bakmak gerekiyor. Dış armatürler güncel mi? Çatı iyi durumda mı? Sıhhi tesisat ve elektrik sistemlerinin durumu nedir? Çoğu zaman, mal sahipleri binaları satarlar çünkü mal sahibinin yapmaya istekli olduğundan daha fazla sermaye iyileştirmesi gerektirirler. Satın almadan önce bu gerekli iyileştirmelerin neler olduğunu bulmanız gerekir.
Binanız için geçerli olan yerel ve eyalet kiracı yasaları gibi dış faktörleri göz önünde bulundurun. Artan kiralarla mücadele etmek için birçok şehir ve eyalet, önceden var olan kiracılara verebileceğiniz yıllık kira artışını sınırlayan kira kontrol düzenlemelerini benimsemiştir. Binanızın bulunduğu şehirde kira kontrol yasaları varsa, potansiyel kiralama potansiyeliniz boş birimlerle sınırlı olabilir.
Bir Ortak veya Yönetim Firması Bulun
Kendi başınıza apartmanlara sahip olmak ve işletmek çok zor bir iştir. Defter tutma, onarım, kiracı ilişkileri ve sermaye giderlerini aynı anda takip etmeniz gerekiyor. Bu nedenle, iş yükünü paylaşabilecek bir öz sermaye ortağına sahip olmayı düşünmek iyi bir fikirdir.
İyi haber şu ki, hemen hemen her şehirde, aynı zamanda kendi binalarının sahibi ve işletmecisi olan çok sayıda küçük ve orta ölçekli yönetim şirketi var. Anlaşmanızın temelleri doğruysa, bu firmalardan biri sizinle yatırım yapmaya istekli olabilir. Bir arkadaşınız veya iş ortağınızla iş ortaklığı yaparak daha küçük bir bina (5 ila 15 birim) satın almayı da düşünebilirsiniz.
Her iki durumda da, binanızın günlük operasyonlarını yürütmeyi planlamıyorsanız, profesyonel yönetim kiralamanız ve maliyeti bina bütçenize dahil etmeniz gerekecektir. Çoğu yönetim şirketi, aylık kiranın %5 ila %8'i arasında ücret alır.
Apartman Satın Almanın Diğer Yolları
Geçmişte apartman satın almanın tek yolu, şahıs veya küçük bir ortaklığın üyesi olmaktı. Artık internet ve hükümet düzenlemelerinin gevşetilmesi sayesinde, apartman binalarını doğrudan yönetmek zorunda kalmadan yatırım yapmanın çeşitli yollarından yararlanabilirsiniz. Apartman binalarının uygulamalı mülkiyeti ve yönetimine alternatifler şunları içerir:
- crowdfunding: gibi çevrimiçi platformlar Şehir Yeleği, KalabalıkSokak ve Realtymogul bireysel yatırımcıların daire alımlarını kitle fonlaması yapmasına izin vermek için kurulmuştur. Birçok platform size kendi binalarınızı seçme veya platform tarafından yönetilen bir fona yatırım yapma seçeneği sunar.
- Gayrimenkul fonları: Çok sayıda saygın yatırım fonu satın alabilir ve borsada işlem gören fonlar (ETF'ler) apartman binaları ve diğer gelir getirici gayrimenkul varlıklarına dayalıdır. Genellikle ücretsiz ve temiz bir apartman satın almaktan daha az sermaye gerektirirler, ancak bunları satın almak için akredite bir yatırımcı olmanız da gerekebilir.
- Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO): Bu fonlar, ticari gayrimenkul sahibi olmak ve işletmek için kendi paralarını yatırımcı sermayesi ile birleştirir. avantajı GYO'lar yatırımcıların mülk sahibi olmanın avantajlarından, onu uygulamalı olarak yönetmek zorunda kalmadan elde etmelerini sağlamasıdır.
Apartman Binaları Kârlı mı?
Apartman binaları diğer yatırımlar gibidir. Kârlı olabilirler, ancak kâr garantisi olmadan gelirler. Apartman binalarıyla ilgili dikkate alınması gereken en önemli şey, gelir elde etmelerine rağmen yine de giderlerinin olmasıdır. Her binanın farklı bir gider aralığı vardır, ancak genel bir kural olarak, bina ne kadar büyük veya lüks olursa, masraflar o kadar yüksek olur.
Bu, bir satın alma işlemi yapmadan önce çok sayıda numara çalışması yapmanız gerektiği anlamına gelir. Seçtiğiniz mülkün ne kadar para kazandırdığını hesapladıktan sonra, aşağıdaki masrafları çıkarmanız gerekecek:
- İpotek ödemesi
- Emlak vergileri
- Sigorta
- Bakım
- kamu hizmetleri
- Yönetim ücreti
- Yardımcı profesyonel hizmetler (muhasebeciler ve avukatlar)
- Sermaye iyileştirmeleri
- boşluk kaybı
Bu masrafları hesaba katarsanız ve seçtiğiniz dairenin yıllık olarak elde ettiği paradan bunları çıkarırsanız, tahmini kârınız için kabaca bir tahmine sahip olursunuz. Size çok iş gibi geliyorsa, öyle olmalıdır. Bu nedenle birçok apartman yatırımcısı, tek mülkiyete GYO'ları ve kitle fonlamalı yatırımları tercih ediyor.
Apartman Sahibinin Dezavantajları
Kârlı bir apartmandan aylık gelir elde etmek her gayrimenkul yatırımcısının hayalidir. Ancak, apartmanlara sahip olmanın ciddi potansiyel dezavantajlarını düşünmek isteyeceksiniz.
İlk olarak, zaman ve gider faktörü var. İyi apartmanlar ucuz değildir. Bulmak zordur ve bir tane alsanız bile, mülkün para kazanmasını sağlamak için uygulamalı bir yönetici olmanız gerekir. Defterleri düzenli olarak gözden geçirmeye ve hem rutin bakım hem de sermaye iyileştirmeleri konusunda proaktif olmaya hazır olmalısınız.
İkincisi, bazı faktörler kontrolünüz dışındadır. Gayrimenkuldeki eski atasözü “konum, konum, konum” apartmanlar söz konusu olduğunda geçerlidir. Apartmanınızın bulunduğu mahalle, ne tür kiralar toplamayı bekleyebileceğinizi belirlemede uzun bir yol kat edecektir. Ne yazık ki, bir mahalleyi değiştirmek için kendi başınıza pek bir şey yapamazsınız.
Daha iyi mahallelerdeki binaların kiraları daha yüksek olacak, ancak aynı zamanda daha yüksek maliyetler de olacak. Kaliteli mahallelerde bina satın aldığınızda, satın alma maliyetinden emlak vergilerine ve yönetim ücretlerine kadar her şey daha yüksektir. Uygun fiyatlı, iyi bir bölgede ve yine de iyi kira alan bir Goldilocks mülkü bulmalısınız. Ancak, herkes aynı şeyi arıyor.
Üçüncüsü, apartmanınız yalnızca onu işlettiğiniz insanlar kadar iyi performans gösterecektir. Bu sizseniz, potansiyel olarak 24/7 bir iş olan etkili bir yönetici olmaya kendinizi adamanız gerekir. Unutmayın, tuvaletler sadece hafta içi sabah 9 ile akşam 5 arasında yedeklenmez. Binayı yönetmeyecekseniz, yüksek kaliteli yönetim kiralamanız gerekir. Kötü yönetim, çok fazla gelir kaybına yol açacak ve binanızı kırmızıya çevirebilir.
GYO'ları, ETF'leri ve Gayrimenkul Kitle Fonlaması Platformlarını Karşılaştırın
Çok aileli bir mülke sahip olmak kesinlikle karlı bir yatırım olabilir. Ancak, bu hiçbir şekilde kesin bir sonuç değildir ve çok aileli bir konutun doğru şekilde işletilmesi için çok çalışmak gerekir. Çoğu yatırımcı, çok fazla uygulamalı çalışma gerektirdiğini ve GYO'lara, ETF'lere veya emlak kitle fonlaması uygulamalarına yatırım yapmayı tercih ettiğini düşünüyor. Bu size rota gibi geliyorsa, Benzinga'nın en iyileri listesine bir göz atın. GYO'lar, ETF’ler ve emlak kitle fonlaması platformları.
Sıkça Sorulan Sorular
Apartman binaları iyi bir yatırım mıdır?
Apartman binaları iyi yatırımlar olabilir, ancak para kazanmaları garanti edilmez. Bir apartmanın iyi bir yatırım olup olmadığını bilmek istiyorsanız, birkaç faktöre bakmanız gerekir.
Binanın maliyetine göre ne kadar kazandığını düşünmelisiniz. Yıllık bazda, iyi bir daire genellikle toplam maliyetinin %7 ila %10'unu oluşturur. Ancak yine de, binanızın ne kadar nakit akışı sağladığına dair bir fikriniz olmadan önce, vergiler, borç servisi, sigorta, emlak vergileri ve bakım gibi giderlerin maliyetini binanızın yıllık gelirinden çıkarmalısınız. Genelde nakit akışı yüksek binalar iyi yatırımlardır.
Ancak, bilgili yatırımcılar, nakit akışı düşük binaları tespit edebilir ve proaktif yönetim, agresif kira artışları ve sermaye iyileştirmeleri yoluyla bunları sağlam yatırımlara dönüştürebilir.
Bir apartman binası satın almanın maliyeti nedir?
Bir apartman satın almanın maliyeti birkaç değişkene bağlıdır. Bu değişkenlerin bir listesi şunları içerir:
- Lokasyon
- Yaş
- Toplam kare görüntüleri
- İnşaat kalitesi
- Binanın mahallesinin arzu edilirliği
- Binanın ürettiği toplam gelir
Bir bina tüm bu faktörlere göre ne kadar iyiyse, o kadar pahalı olacaktır. Apartman binaları satın almak genellikle tek ailelik evler satın almaktan önemli ölçüde daha maliyetlidir.
Sonrası Apartmanlara Nasıl Yatırım Yapılır? by Eric McConnell İlk çıktı Benzinga. Ziyaret Benzinga Bunun gibi daha fazla harika içerik elde etmek için.
- '
- "
- 000
- 9
- Hakkımızda
- erişim
- Hesap
- resmen tanınmış
- edinme
- avantaj
- Türkiye
- Rağmen
- miktar
- yıllık
- takdir
- uygulamalar
- ALAN
- Sanat
- varlık
- varlık yönetimi
- Varlıklar
- mevcut
- ortalama
- Bankalar
- temel
- olmak
- faydaları
- İYİ
- Engellemek
- Kitaplar
- sınır
- boston
- bütçe
- inşa etmek
- bina
- demet
- iş
- işletmeler
- satın almak
- Satın alma
- Başkent
- Nakit
- nakit akımı
- değişiklik
- ücret
- Klinik
- Şehirler
- Şehir
- toplamak
- nasıl
- ticari
- Şirketler
- karmaşık
- koşul
- içerik
- kontrol
- çekirdek
- maliyetler
- olabilir
- Crowdfunding
- akım
- gün
- anlaşma
- Fırsatlar
- Borç
- tasarlanmış
- belirlenmesi
- farklı
- çalışkanlık
- direkt olarak
- ekran
- temettü
- Dolar
- dolar
- aşağı
- Etkili
- etkileri
- öz kaynak
- özellikle
- kurulmuş
- arazi
- tahmin
- ETF’ler
- Etkinlikler
- herkes
- her şey
- beklemek
- giderler
- faktörler
- aile
- SSS
- Fiyatlandırma(Yakında)
- şekil
- maliye
- Ad
- akış
- odak
- odaklanır
- takip etme
- Yatırımcılar için
- Ücretsiz
- fon
- Temelleri
- para
- genel
- oluşturmak
- gidiş
- Tercih Etmenizin
- Hükümet
- harika
- garanti
- rehberlik
- kullanma
- sahip olan
- yardımcı olur
- Yüksek
- Yüksek kaliteli
- daha yüksek
- kiralama
- ambar
- tutar
- Ana Sayfa
- konut
- Ne kadar
- Nasıl Yapılır
- HTTPS
- Fikir
- belirlemek
- görüntü
- önemli
- dahil
- içerme
- Gelir
- Artırmak
- bireysel
- Sanayi
- Kurumsal
- sigorta
- ilgili
- Internet
- yatırım
- yatırım
- Yatırımlar
- yatırımcı
- Yatırımcılar
- IT
- İş
- büyük
- büyük
- büyük
- Yasalar
- Avukatlar
- öncülük etmek
- ÖĞRENİN
- LG
- Liste
- yerel
- yer
- Uzun
- bakıyor
- Yapımı
- yönetilen
- yönetim
- müdür
- pazar
- üye
- milyon
- milyon dolar
- asgari
- Telefon
- para
- Ay
- Daha
- çoğu
- çoklu aile
- çoklu
- New York
- haber
- notlar
- numara
- sayısız
- teklif
- teklifleri
- Teklifler
- Online
- Online platformlar
- açık
- işletme
- Operasyon
- operatörler
- Fırsatlar
- Fırsat
- seçenek
- sipariş
- Diğer
- kendi
- sahip
- sahipleri
- mülkiyet
- Partner
- İş Ortaklığı
- ödeme
- İnsanlar
- MÜKEMMEL OLAN YERİ BULUN
- performans
- parça
- planlama
- platform
- Platformlar
- yoksul
- portföy
- mümkün
- potansiyel
- özel
- Özel Sermaye
- PLATFORM
- profesyonel
- Kâr
- kârlı
- özellik
- satın alma
- alımları
- Satın alma
- kalite
- menzil
- değişen
- oranlar
- gayrimenkul
- Gerçek dünya
- kayıtlar
- düzenli
- yönetmelik
- Kira
- gerektirir
- gereklidir
- Yer Alan Kurallar
- gelir
- yorum
- yuvarlak
- Rota
- koşmak
- koşu
- anlayış
- ikincil
- arayan
- seçilmiş
- satmak
- duygu
- ciddi
- hizmet
- Hizmetler
- set
- paylaş
- Paylar
- küçük
- akıllı
- So
- biraz
- uzmanlaşmış
- Sponsor
- kare
- başladı
- başlar
- Eyalet
- Devletler
- Stocks
- güçlü
- yapılandırılmış
- Ders çalışma
- Sistemler
- Musluk
- vergi
- Vergiler
- kiracı
- İçinden
- zaman
- üst
- karşı
- şeffaf
- Güven
- tipik
- benzersiz
- genellikle
- değer
- W3
- İzle
- servet
- Web tabanlı
- Ne
- Nedir
- olup olmadığını
- süre
- DSÖ
- olmadan
- İş
- çalışır
- Dünya