Повідомлення Як інвестувати в багатоквартирні будинки by Ерік МакКоннелл вперше з'явився на Benzinga. Візит Benzinga щоб отримати більше такого чудового контенту.
Купити будинок у найбільших містах Америки дорого. Насправді придбання середнього початкового житла в таких містах, як Нью-Йорк, Лос-Анджелес і Бостон, може коштувати, і часто коштує більше мільйона доларів.
Одним із наслідків високих цін на житло є те, що вони змушують людей орендувати квартири. Ось чому щодня все більше інвесторів у нерухомість купують квартиру у власність. Інвестиції в квартири вимагають ретельного планування. Посібник Benzinga щодо інвестицій у квартири допоможе вам дізнатися більше про те, як це зробити.
зміст
- Як інвестувати в багатоквартирні будинки
- Експертиза
- Знайдіть партнера або керуючу компанію
- Інші способи придбання багатоквартирних будинків
- Чи прибуткові багатоквартирні будинки?
- Недоліки володіння багатоквартирними будинками
- Порівняйте REIT, ETF і платформи краудфандингу нерухомості
- ЧАСТІ ЗАПИТАННЯ
Як інвестувати в багатоквартирні будинки
Привабливість інвестицій у багатоквартирні будинки очевидна. Ви купуєте будівлю, яка генерує грошовий потік через орендну плату орендарів, які також сплачують іпотеку, а ви сидите склавши руки і спостерігаєте, як ваша будівля зростає. Так це працює в ідеальному світі. Реальний світ квартирної власності складніший. Не кожен багатоквартирний будинок є гарною інвестицією, і деякі багатоквартирні будинки втрачають гроші.
Експертиза
Всі чули приказку «нехай покупець стережеться». Особливо це стосується багатоквартирних будинків. Вони коштують великих грошей і не є легкими інвестиціями, від яких можна позбутися, якщо вам потрібно ліквідувати актив.
Все це означає, що ви повинні провести багато належної перевірки, перш ніж купити будівлю. Якщо ні, квартира, яку ви купили для отримання пасивного доходу, може щомісяця приносити вам мінус.
Доцільно взяти до уваги ряд факторів, проводячи належну перевірку інвестицій у багатосімейне житло. Перший – це фінансування. На відміну від односімейних будинків, федеральна субсидована іпотека не пропонується для багатоквартирного житла. Це означає, що ви не зможете профінансувати будівництво на 3% за допомогою фіксованої іпотеки на 30 років.
Ви повинні передбачити 20% початкового внеску та 15-річну іпотеку. Перший елемент вашої належної обачності — це реалістичність оцінки того, що ви можете собі дозволити. Будьте якомога консервативніші з цим розрахунком, тому що інші кишенькові витрати знадобляться, перш ніж ваша будівля почне приносити гроші.
Коли у вас є бюджет, вам потрібно врахувати важливі основні принципи. Пам’ятайте, що житловий комплекс схожий на інші підприємства; Ви хочете знати, скільки грошей отримує бізнес. Уважно вивчіть баланс вибраної вами власності, щоб відповісти на наступні запитання.
- Яка зараз кількість людей у будівлі? Більшість будівель не генеруватимуть грошовий потік, якщо середня денна заповнюваність становить менше 96%, і більшість банків не фінансуватимуть будівлі з високим рівнем вакантності.
- Яка середня вартість квадратного фута по відношенню до орендної плати? Ви хочете, щоб сума в доларах за квадратний фут була якомога більшою.
- Який рівень правопорушень? Будівля з великою кількістю несплаченої орендної плати означає, що ви будете платити більше витрат на будівлю, ніж повинні. Що ще гірше, ви будете платити зі своєї кишені, щоб виселити орендарів-неплатників.
Окрім балансу, потрібно добре оглянути будівлю. Чи сучасне зовнішнє оздоблення? Дах у хорошому стані? У якому стані сантехніка та електрика? Часто власники продають будівлі, тому що вони потребують більшого капітального ремонту, ніж власник готовий зробити. Перш ніж купувати, вам потрібно з’ясувати, що це за необхідні вдосконалення.
Враховуйте зовнішні фактори, такі як місцеві та державні закони про орендаря, які застосовуються до вашої будівлі. Щоб боротися зі зростанням орендної плати, багато міст і штатів прийняли постанови щодо контролю за орендою, які обмежують річне підвищення орендної плати, яке ви можете надати попереднім орендарям. Якщо в місті, де знаходиться ваша будівля, існують закони про контроль орендної плати, ваші потенційні переваги орендної плати можуть бути обмежені вільними квартирами.
Знайдіть партнера або керуючу компанію
Самостійне володіння та експлуатація багатоквартирних будинків – це важка робота. Вам потрібно одночасно стежити за бухгалтерським обліком, ремонтом, відносинами з орендарями та капітальними витратами. Ось чому доцільно подумати про те, щоб мати акціонерного партнера, який зможе розділити навантаження.
Доброю новиною є те, що майже в кожному місті є багато малих і середніх керуючих компаній, які також є власниками та операторами власних будівель. Якщо основи вашої угоди правильні, одна з цих фірм може захотіти інвестувати разом з вами. Ви також можете розглянути можливість придбання меншої будівлі (від 5 до 15 одиниць) у діловому партнерстві з другом або колегою.
У будь-якому випадку, якщо ви не плануєте займатися повсякденною роботою вашої будівлі, вам потрібно буде найняти професійного менеджера та врахувати вартість у вашому бюджеті будівлі. Більшість керуючих компаній беруть від 5% до 8% місячної орендної плати.
Інші способи придбання багатоквартирних будинків
Раніше єдиним способом придбання багатоквартирних будинків був як приватний підприємець або учасник малого товариства. Тепер, завдяки Інтернету та послабленню державного регулювання, ви можете скористатися кількома способами інвестувати в багатоквартирні будинки, не керуючи ними безпосередньо. Альтернативи безпосередньому володінню та управлінню багатоквартирними будинками включають:
- Crowdfunding: Інтернет -платформи типу CityVest, CrowdStreet та RealtyMogul створені, щоб дозволити індивідуальним інвесторам здійснювати краудфінансування купівлі квартир. Багато платформ пропонують вам можливість вибрати власні будівлі або інвестувати у фонд, керований платформою.
- Фонди нерухомості: Ви можете придбати численні взаємні інвестиційні фонди, які добре поважаються біржові фонди (ETF) на базі багатоквартирних будинків та інших об’єктів нерухомості, що приносять дохід. Зазвичай вони вимагають менше капіталу, ніж купівля багатоквартирного будинку безкоштовно та зрозуміло, але вам також може знадобитися бути акредитованим інвестором, щоб придбати їх.
- Трасти інвестицій у нерухомість (REITS): Ці фонди поєднують власні гроші з капіталом інвесторів для володіння та управління комерційною нерухомістю. Перевага REITs полягає в тому, що це дозволяє інвесторам отримати переваги володіння нерухомістю, не керуючи нею безпосередньо.
Чи прибуткові багатоквартирні будинки?
Багатоквартирні будинки – це як будь-які інші інвестиції. Вони можуть бути прибутковими, але не гарантують отримання прибутку. Важливо враховувати, що багатоквартирні будинки приносять прибуток, але все одно мають витрати. Кожна будівля має різний діапазон витрат, але, як правило, чим більша або розкішніша будівля, тим вищі будуть витрати.
Це означає, що вам доведеться багато прорахувати, перш ніж зробити покупку. Коли ви визначите, скільки грошей генерує обрана вами нерухомість, вам доведеться відняти такі витрати:
- Платіж по іпотеці
- Податки на нерухомість
- Страхування
- технічне обслуговування
- Комунальні послуги
- Збори за управління
- Допоміжні професійні послуги (бухгалтери та юристи)
- Капітальні поліпшення
- Втрата вакансії
Якщо ви врахуєте ці витрати та віднімете їх від грошей, які вибрана вами квартира генерує на річній основі, ви отримаєте приблизну оцінку вашого прогнозованого прибутку. Якщо для вас це звучить як багато роботи, так і повинно бути. Ось чому так багато інвесторів квартир віддають перевагу REITs та краудфандинговим інвестиціям, а не одноосібному володінню.
Недоліки володіння багатоквартирними будинками
Отримувати щомісячний дохід від прибуткового житлового будинку – мрія кожного інвестора в нерухомість. Однак ви захочете розглянути серйозні потенційні недоліки володіння багатоквартирними будинками.
По-перше, це фактор часу та витрат. Хороші багатоквартирні будинки коштують недешево. Їх важко знайти, і навіть якщо ви отримаєте один, вам доведеться бути практичним менеджером, щоб нерухомість приносила гроші. Ви повинні бути готові переглядати книги на регулярній основі та бути проактивними щодо планового технічного обслуговування та капітального вдосконалення.
По-друге, деякі фактори поза вашим контролем. Стара приказка про нерухомість «розташування, місцезнаходження, місцезнаходження» актуальна, коли мова йде про багатоквартирні будинки. Мікрорайон, де знаходиться ваш багатоквартирний будинок, значною мірою допоможе визначити, яку орендну плату ви можете очікувати. На жаль, ви не можете багато зробити самі, щоб змінити сусідство.
Будівлі в кращих районах матимуть вищу орендну плату, але й вищу вартість. Усе, від вартості придбання до податків на нерухомість і плати за управління, стає вищим, коли ви купуєте будівлі в якісних районах. Ви повинні знайти нерухомість Золотовласки, яка доступна за ціною, у хорошому районі та все ще отримує хорошу орендну плату. Проте всі інші шукають те саме.
По-третє, ваш багатоквартирний будинок працюватиме настільки добре, наскільки добре працюють люди, яким ви керуєте. Якщо це ви, вам потрібно взяти на себе зобов’язання бути ефективним менеджером, що потенційно є роботою 24/7. Пам’ятайте, що туалети працюють не лише з 9:5 до XNUMX:XNUMX у будні дні. Якщо ви не збираєтеся управляти будівлею, вам потрібно найняти якісне керівництво. Погане управління призведе до великої втрати прибутку та може призвести до збитків вашої будівлі.
Порівняйте REIT, ETF і платформи краудфандингу нерухомості
Володіння багатосімейною нерухомістю, безсумнівно, може бути вигідною інвестицією. Однак це аж ніяк не вірний постріл, і потрібно багато працювати, щоб багатоквартирний будинок працював належним чином. Більшість інвесторів вважають, що це вимагає занадто багато практичної роботи, і вважають за краще інвестувати в REITs, ETF або додатки краудфандингу нерухомості. Якщо це звучить як маршрут для вас, погляньте на цей список найкращих Benzinga REITs, біржові індексні фонди та платформи краудфандингу нерухомості.
ЧАСТІ ЗАПИТАННЯ
Чи багатоквартирні будинки хороші інвестиції?
Багатоквартирні будинки можуть бути хорошими інвестиціями, але вони не гарантовано принесуть гроші. Якщо ви хочете знати, чи є багатоквартирний будинок хорошою інвестицією чи ні, вам потрібно звернути увагу на низку факторів.
Ви повинні враховувати, скільки заробляє будівля по відношенню до її вартості. За рік хороша квартира зазвичай генерує від 7% до 10% від загальної вартості. Однак ви все одно повинні відняти вартість витрат, таких як податки, обслуговування боргу, страхування, податки на майно та технічне обслуговування з річного доходу вашої будівлі, перш ніж мати уявлення про те, скільки грошових потоків вона генерує. Загалом, будівлі з високими грошовими потоками є хорошими інвестиціями.
Проте кмітливі інвестори можуть визначити будівлі з низьким грошовим потоком і перетворити їх на надійні інвестиції за допомогою проактивного управління, агресивного підвищення орендної плати та капітального покращення.
Скільки коштує купити багатоквартирний будинок?
Вартість покупки багатоквартирного будинку залежить від кількох змінних. Список цих змінних включає:
- Місце розташування
- вік
- Загальна площа
- Якість будівництва
- Бажаність сусідства будівлі
- Загальний дохід від будівлі
Чим краща будівля за всіма цими факторами, тим дорожчою вона буде. Купівля багатоквартирних будинків зазвичай коштує значно дорожче, ніж покупка односімейних будинків.
Повідомлення Як інвестувати в багатоквартирні будинки by Ерік МакКоннелл вперше з'явився на Benzinga. Візит Benzinga щоб отримати більше такого чудового контенту.
- '
- "
- 000
- 9
- МЕНЮ
- доступ
- рахунки
- акредитований
- придбання
- Перевага
- ВСІ
- хоча
- кількість
- щорічний
- вдячність
- додатка
- ПЛОЩА
- Art
- активи
- управління активами
- Активи
- доступний
- середній
- Банки
- основа
- буття
- Переваги
- КРАЩЕ
- Блокувати
- книги
- border
- Бостон
- бюджет
- будувати
- Створюємо
- Пакет
- бізнес
- підприємства
- купити
- Купівля
- капітал
- готівкові гроші
- грошовий потік
- зміна
- заряд
- Вибирати
- Міста
- Місто
- збирати
- Приходити
- комерційний
- Компанії
- комплекс
- стан
- зміст
- контроль
- Core
- витрати
- може
- Колективного фінансування
- Поточний
- день
- угода
- Пропозиції
- Борг
- призначений
- визначення
- різний
- старанність
- безпосередньо
- дисплей
- дивіденди
- Долар
- доларів
- вниз
- Ефективний
- ефекти
- капітал
- особливо
- встановлений
- майно
- оцінити
- біржові індексні фонди
- Event
- все
- все
- очікувати
- витрати
- фактори
- сім'я
- FAQ
- Інформація про оплату
- Рисунок
- фінансування
- Перший
- потік
- Сфокусувати
- фокусується
- після
- Для інвесторів
- Безкоштовна
- фонд
- Основи
- засоби
- Загальне
- породжувати
- буде
- добре
- Уряд
- великий
- гарантований
- керівництво
- Обробка
- має
- допомагає
- Високий
- високоякісний
- вище
- прокат
- тримати
- тримає
- Головна
- житло
- Як
- How To
- HTTPS
- ідея
- ідентифікувати
- зображення
- важливо
- включати
- включення
- Дохід
- Augmenter
- індивідуальний
- промислові
- Інституційна
- страхування
- зацікавлений
- інтернет
- інвестування
- інвестиції
- інвестиції
- інвестор
- Інвестори
- IT
- робота
- великий
- більше
- найбільших
- Законодавство
- адвокати
- вести
- УЧИТЬСЯ
- LG
- список
- місцевий
- розташування
- Довго
- шукати
- Робить
- вдалося
- управління
- менеджер
- ринок
- член
- мільйона
- мільйонів доларів
- мінімальний
- Mobile
- гроші
- місяць
- більше
- найбільш
- багатосімейний
- множинний
- Нью-Йорк
- новини
- примітки
- номер
- численний
- пропонувати
- Пропозиції
- Пропозиції
- онлайн
- онлайн платформи
- відкрити
- операційний
- операції
- Оператори
- Можливості
- Можливість
- варіант
- порядок
- Інше
- власний
- власник
- Власники
- власність
- партнер
- Партнерство
- Платити
- оплата
- Люди
- ідеальний
- продуктивність
- частина
- планування
- платформа
- Платформи
- бідні
- портфель
- це можливо
- потенціал
- приватний
- Private Equity
- Product
- професійний
- Прибуток
- прибутковий
- власність
- покупка
- Купівля
- покупка
- якість
- діапазон
- ранжування
- ставки
- нерухомість
- Реальний світ
- Реєстрація
- регулярний
- правила
- оренда
- вимагати
- вимагається
- Вимога
- revenue
- огляд
- круглий
- Маршрут
- прогін
- біг
- кмітливість
- вторинний
- пошук
- обраний
- продавати
- настрій
- серйозний
- обслуговування
- Послуги
- комплект
- Поділитись
- акції
- невеликий
- розумний
- So
- деякі
- спеціалізується
- Рекламні
- площа
- почалася
- починається
- стан
- Штати
- Акції
- сильний
- структурований
- Вивчення
- Systems
- Кран
- податок
- Taxes
- орендар
- через
- час
- топ
- до
- прозорий
- Довіряйте
- типово
- створеного
- зазвичай
- значення
- W3
- годинник
- Багатство
- Web-Based
- Що
- Що таке
- Чи
- в той час як
- ВООЗ
- без
- Work
- працює
- світ