ہوم لون کے فیصلوں میں صارفین کی بہتر رہنمائی کرنے کی مثالیں (تھامس پنٹیلون)

گھر خریدنے یا اس کی تزئین و آرائش کا فیصلہ، زیادہ تر لوگوں کے لیے ہوتا ہے۔ ان کی زندگی کا سب سے اہم مالیاتی فیصلہ. نہ صرف ملوث رقم دیگر مالیاتی فیصلوں سے 10 سے 100 گنا زیادہ ہے، بلکہ فیصلہ کرنے کے بہت سے عوامل بھی ہیں۔
آج کل زیادہ تر بینکنگ کلائنٹس صرف برفانی تودے کے سرے کے بارے میں شعوری فیصلہ کرتے ہیں۔

خوردہ صارفین سے پوچھے جانے والے اہم فیصلوں کے بارے میں، وہ بینک کے انتخاب (قرض کی قیمت / شرح سود کا تعین)، قرض لینے کی رقم اور قرض کی مدت کی نشاندہی کریں گے۔ تاہم غور کرنے کے لیے اور بھی بہت سے پہلو ہیں۔
ایک درست اور باخبر مالی فیصلہ کرنا۔

آئیے ان تمام عناصر پر ایک نظر ڈالتے ہیں جو اس فیصلے کے عمل میں کردار ادا کر سکتے ہیں اور کرنا چاہیے۔

"ہوم پروجیکٹ" کی تعریف

سب سے پہلے "ہوم پروجیکٹ" اچھی طرح سے بیان کیا جانا چاہئے. ہوسکتا ہے کہ آپ نے ابھی تک یہ فیصلہ نہیں کیا ہو کہ آپ کا ہوم پروجیکٹ کیسا نظر آئے گا، اس لیے ان پہلوؤں پر فیصلہ کرنا ضروری ہے جیسے:

• کیا میں جا رہا ہوں؟ میرا گھر خریدیں یا کرایہ پر لیں۔? اس فیصلے کا مطلب کرایہ کی رقم بمقابلہ اسی طرح کے گھر کے لیے رہن کی رقم کے بارے میں اچھی معلومات ہے، کہ آنے والے سالوں میں آپ کے گھر کی قیمت کیسے بڑھے گی (ممکنہ طور پر متوقع افراط زر کو مدنظر رکھتے ہوئے)،
  آپ اپنے گھر میں کتنے سال رہنے کی توقع رکھتے ہیں، ٹیکس کے کیا اثرات ہیں، وغیرہ۔
• جس گھر کی قسم کیا آپ تلاش میں ہیں؟ ایک نیا گھر خود بنانا، پراجیکٹ ڈویلپر سے نیا گھر/اپارٹمنٹ/سٹوڈیو خریدنا، موجودہ گھر/اپارٹمنٹ/سٹوڈیو خریدنا جو منتقل ہونے کے لیے تیار ہو یا موجودہ گھر/اپارٹمنٹ خریدنا جو
  وسیع تزئین و آرائش کی ضرورت ہے؟ یا کیا آپ مزید مخصوص ہاؤسنگ تلاش کر رہے ہیں، جیسے کو-ہاؤسنگ پروجیکٹ یا ہاؤس بوٹ؟ کون سا مقام؟ کونسی قیمت کی حد؟ ایک علیحدہ گھر یا چھت والا مکان؟ زمین کی کونسی سطح یا رہنے کی جگہ؟ سونے کے کمروں کی تعداد،
  باتھ روم؟ ….
• آپ کیسے کریں گے گھر کا استعمال کریں? کیا آپ کے پاس پہلے سے ہی ایک گھر ہے یا یہ آپ کا پہلا گھر خریدنا ہے؟ کیا آپ خود اس میں رہنے کے لیے گھر خرید رہے ہیں اور/یا آپ اسے کرائے پر دیں گے (مکمل طور پر یا جزوی طور پر)؟ کیا آپ اکیلے گھر پر قبضہ کریں گے یا اپنے ساتھی کے ساتھ، کے ساتھ
  آپ کے بچے، خاندان کے دیگر افراد اور/یا دوستوں کے ساتھ؟

فنانسنگ کے اختیارات کی وضاحت کرنا

ایک بار گھر کے منصوبے کی وضاحت ہو جانے کے بعد، اگلا مرحلہ ہے۔ وضاحت کریں کہ اس کی مالی اعانت کیسے کی جائے گی۔? یہاں ہمیں ایسے پہلوؤں پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔

• کا تعین رقم جو آپ کو قرض لینے کی ضرورت ہے۔. یہ ظاہر ہے کہ گھر کی قیمت اور آپ کے دستیاب اثاثوں پر منحصر ہوگا۔ زمین کی قیمت جیسے عناصر کو مدنظر رکھتے ہوئے گھر کی کل قیمت بھی ایک پیچیدہ حساب ہوگی
  اور/یا گھر، تزئین و آرائش کے اخراجات، معمار کے اخراجات، ٹیکس (مثلاً VAT یا رجسٹریشن کے اخراجات)، نوٹری کے اخراجات، رہن کے اخراجات، وغیرہ۔
  نئے گھر سے منسلک اضافی قلیل مدتی اخراجات پر غور کرنا بھی ضروری ہے (لائیو موونگ لاگت، نیا فرنیچر، سجاوٹ​)، آپ کی خطرے کی بھوک (کیا آپ کچھ ریزرو بچت کو بفر کے طور پر رکھنا چاہتے ہیں یا اپنے تمام اثاثے گھر میں رکھنا چاہتے ہیں؟ )، کم از کم رقم
  بینک خود گھر میں ڈالنے کو کہتا ہے (مثلاً رجسٹریشن کے اخراجات، نوٹری کے اخراجات) اور زیادہ ذاتی شراکت کا اثر قرض کی شرح سود پر پڑ سکتا ہے۔
• کیا آپ کے ذریعے گھر کی مالی اعانت کرنا چاہتے ہیں۔ روایتی مالیاتی نظام یا متبادل شکلیں تلاش کریں۔? مثال کے طور پر آپ P2P قرض دینے والے بازاروں، DeFi قرض دینے یا گھر حاصل کرنے کے متبادل طریقوں پر بھی غور کر سکتے ہیں، جیسے کہ سالانہ، کرایہ پر لینا/لیز پر دینا
  بعد کی تاریخ میں اسے خریدنے کا اختیار، ہاؤسنگ پروجیکٹ کا شیئر ہولڈر بننا، جس کے نتیجے میں پروجیکٹ کو کرایہ ادا کرنا اور پروجیکٹ سے منافع وصول کرنا وغیرہ۔
• مختلف بینکوں کا موازنہ کریں۔. یہاں قرض کے سمیلیٹر (جیسے Spaargids.be یا TopCompare.be بیلجیئم میں) مدد کر سکتے ہیں، لیکن زیادہ تر وقت وہ صرف مارکیٹ ریٹ دیتے ہیں (یعنی کوئی بات چیت کی شرح نہیں)، اس بات کی کوئی گارنٹی نہیں دیتے کہ آپ واقعی نقلی قرض حاصل کر لیں گے۔
  اور صرف معیاری قرضوں کو شامل کریں (یعنی کوئی خاص شرائط نہیں ہیں اور عام طور پر تمام ویلیو ایڈڈ سروسز کا تھوڑا سا موازنہ - مزید دیکھیں)، اس لیے ایک اچھے موازنہ کے لیے شاید آپ کی طرف سے کافی محنت درکار ہوگی۔
• قرض کی قسم. جب گھر کے لیے رقم ادھار دینے کے بارے میں سوچتے ہیں، تو زیادہ تر لوگ خود بخود ایک نئے رہن کے بارے میں سوچتے ہیں۔ زیادہ تر معاملات میں یہ سب سے سستا قرض ہے (دونوں شرح سود اور ٹیکس کے نقطہ نظر سے)، لیکن ہمیشہ نہیں۔ خاص طور پر پہلے سے ہی لوگوں کے لیے
  کچھ اثاثے رکھنے، قرضوں کی دوسری اقسام پر غور کرنا دلچسپ ہو سکتا ہے۔ مثال کے طور پر موجودہ رہن پر دوبارہ ڈرائنگ کرنا، (جزوی طور پر) کنزیومر کریڈٹ کا استعمال کرتے ہوئے (کئی حکومتیں صارفین کے کریڈٹ کو سبسڈی دیتی ہیں اس مقصد کے ساتھ کہ آپ کے ماحولیاتی کردار کو بہتر بنایا جا سکے۔
  گھر)، ایک لومبارڈ کریڈٹ (آپ کے موجودہ مالیاتی اثاثوں کو ضامن کے طور پر استعمال کرنا – دیکھیں Capilever's Lombard² پروڈکٹ)، وغیرہ۔
  اس کے علاوہ آپ کو یہ چیک کرنے کی ضرورت ہے کہ آیا آپ کو مخصوص قلیل مدتی کیش فلو کے فرق کے لیے عارضی فنانسنگ کی ضرورت ہے۔ عام مثالیں برج لون (آپ کے نئے گھر خریدنے اور آپ کے پرانے گھر کو بیچنے کے درمیان کیش فلو کے فرق کو ختم کرنے کے لیے قرض)، اوور ڈرافٹ وغیرہ ہو سکتے ہیں۔
  لینے کے لیے قرض کا بہت زیادہ انحصار آپ کی موجودہ مالی صورتحال اور ہر قرض پر ٹیکس کے اثرات پر ہوگا۔
• ایک بار جب اس سب کی وضاحت ہو جائے تو، آپ اس کے ساتھ کھیلنا شروع کر سکتے ہیں۔ مدت. یہ ایک خیال حاصل کرنے کی اجازت دیتا ہے ماہانہ ادائیگی کی رقم. ظاہر ہے کہ قرض جتنا لمبا ہوگا، آپ اتنا ہی زیادہ سود ادا کریں گے، لیکن آپ کی واپسی کی رقم بھی اتنی ہی کم ہوگی،
  لہذا یہ سود کی ادائیگیوں کو بہتر بنانے اور ضرورت سے زیادہ ادائیگی نہ کرنے کے درمیان صحیح توازن تلاش کرنے کا معاملہ ہے، تاکہ آپ کا قرض آپ کی زندگی کو مکمل طور پر کنٹرول نہ کرے۔ قرض کی مدت کی وضاحت میں آپ کی عمر بھی اہم ہے۔ زیادہ تر لوگ (اور
  اکثر بینک) ان کے قرض کو ان کی ریٹائرمنٹ کی عمر سے پہلے ختم کرنے پر اصرار کرے گا۔
  قابل قبول ماہانہ معاوضہ کی رقم کی درست وضاحت کرنے کے لیے، آنے والے اور جانے والے کیش فلو کا بجٹ بنانا ضروری ہے۔ یہاں آپ کو (نئے) گھر سے منسلک اضافی بار بار آنے والے اخراجات پر بھی غور کرنے کی ضرورت ہے، جیسے آگ/چوری انشورنس، بقایا
  بیلنس انشورنس، کیڈسٹرل انکم ٹیکس، (زیادہ) یوٹیلیٹی اخراجات (پانی، بجلی، گیس)، دیکھ بھال کے اخراجات (مثلاً بوائلر، باغ کی صفائی) وغیرہ۔
• جب مندرجہ بالا پہلوؤں کی وضاحت کی جائے گی تو زیادہ تر لوگ فیصلہ کریں گے، لیکن ظاہر ہے۔ سود، معاوضہ اور ادائیگی کی اسکیم بھی انتہائی اہم ہو جائے گا. قرض کی قسم، ملک اور بینک کے لحاظ سے مختلف اسکیمیں موجود ہیں۔ کے لیے معاوضے
  ہم سادہ (برابر) ماہانہ اقساط، بیلون لون، بلٹ لون، ماہانہ اقساط جو وقت کے ساتھ بڑھتے ہیں (مثلاً متوقع مہنگائی کی شرح کے ساتھ)، ماہانہ اقساط جو وقت کے ساتھ ساتھ ہر قسط کے ساتھ کم ہوتی ہیں کے درمیان فرق کر سکتے ہیں۔
  سرمائے کی ایک مقررہ رقم واپس کرتا ہے (اور جیسے جیسے مفادات کم ہوتے ہیں کل ادائیگی کی رقم کم ہوتی ہے)۔
  کے لئے سود کی شرح کے حالات، ہم ایک مقررہ شرح سود اور تمام قسم کی لچکدار شرح سود کی شناخت کر سکتے ہیں، جیسے ہر سال، ہر 3 سال بعد، وغیرہ پر نظر ثانی کی جا سکتی ہے اور مختلف منزلوں اور ٹوپیوں کے ساتھ جو دونوں فریقین کو مستقبل میں ہونے والی تبدیلیوں سے تحفظ فراہم کر سکتے ہیں۔
  مرکزی بینک کی شرح سود
  کے لئے ادائیگی (فنڈز وصول کرنا) چند آپشنز بھی موجود ہیں۔ عام طور پر آپ کو تمام ادھار فنڈز ایک ساتھ مل جائیں گے، لیکن ایسی تعمیرات بھی ہیں جہاں ادھار لیے گئے فنڈز حصوں میں وصول کیے جائیں گے (مثلاً ہر بار عمارت/تزئین و آرائش سے منسلک انوائس
  گھر کا بینک کو پہنچایا جاتا ہے)۔
• اگلا مرحلہ کی تعریف ہے۔ ضمانتیں اور ضمانتیں قرض سے منسلک. یہاں پہلا سوال یہ بتانا ہے کہ قرض لینے والے کون ہیں (کیا آپ اکیلے قرض لے رہے ہیں، بطور جوڑے وغیرہ) اور کس تقسیم میں (اگر قابل اطلاق ہو)۔ قرض لینے والوں کے علاوہ
  خود، یہ ہو سکتا ہے کہ دوسرے افراد (مثلاً والدین) بھی قرض کی ضمانت دے رہے ہوں۔
  اکثر بینک ایک دستاویز پر دستخط کرنے کو نافذ کرتے ہیں جس کی مدد سے وہ جمع شدہ تنخواہوں سے براہ راست بقایا قرض کی رقم ضبط کر سکتے ہیں۔ یہ بھی ایک وجہ ہے کہ بہت سے بینک آپ سے درخواست کرتے ہیں کہ آپ اپنے پاس کرنٹ اکاؤنٹ رکھیں جہاں آپ کی تنخواہ ادا کی جاتی ہے۔
  ضمانتوں کی قسم عام طور پر قرض کی قسم پر منحصر ہوتی ہے۔ معیاری رہن کی صورت میں، گھر خود ضامن ہوگا، لیکن دیگر ضامن بھی موجود ہوسکتے ہیں، جیسے کہ سیکیورٹیز، لائف انشورنس یا دوسرے گھر پر رہن۔ اضافی طور پر
  اس پر بات کی جا سکتی ہے کہ قرض کی پوری رقم کے لیے رہن نہ لیا جائے، بلکہ ایک فیصد۔ اس سے بینک کے لیے خطرہ بڑھ جاتا ہے، لیکن قرض لینے والے کے لیے یہ دلچسپ ہو سکتا ہے، کیونکہ قانونی رجسٹریشن کے اخراجات اکثر رہن کی رقم کا ایک فیصد ہوتے ہیں۔ کچھ صورتو میں،
  تاہم بینک درخواست کرے گا کہ "بے نقاب" بقیہ فیصد کے لیے ایک مینڈیٹ پر دستخط کیے جائیں، جو کہ واپسی کے مسائل کی صورت میں، بینک کو بقیہ فیصد پر خود بخود رہن لینے کی اجازت دیتا ہے۔

فنانسنگ کے اوپر ویلیو ایڈڈ سروسز

اگر قرض کی تفصیلات پوری طرح واضح ہو جائیں تو سب پر بات کرنا ضروری ہے۔ فنانسنگ کے اوپر ویلیو ایڈڈ خدمات. اکثر یہ قرض کے ساتھ جوڑے جاتے ہیں، یعنی اگر آپ ان مصنوعات کو ایک ہی بینک میں لیتے ہیں تو آپ کو بہتر شرح سود حاصل ہوتی ہے۔
یہ مختلف بینکوں میں قرضوں کا موازنہ اور بھی پیچیدہ بنا دیتا ہے، کیونکہ ان ویلیو ایڈڈ سروسز کی مختلف بینکوں میں ایک جیسی قیمت اور معیار کی سطح نہیں ہوتی ہے۔

ایسی ویلیو ایڈڈ سروسز کی مثالیں ہیں:

• کھولنے کی ضرورت a موجودہ اکاؤنٹ بینک میں جہاں مثال کے طور پر آپ کی تنخواہ ادا کی جاتی ہے۔ ظاہر ہے کہ ایسا کرنٹ اکاؤنٹ کچھ اخراجات اور سود کی شرح (کچھ ڈیبٹ اور کریڈٹ کے لیے) اور ممکنہ طور پر مخصوص خدمات کے ساتھ آتا ہے، جیسے
  اکاؤنٹ پر ہونے والے لین دین پر ڈیبٹ/کریڈٹ کارڈ، مخصوص اکاؤنٹ انشورنس اور/یا انعامات (جیسے کیش بیکس)
• آگ/چوری انشورنس: جہاں تک کسی بھی نان لائف انشورنس کا تعلق ہے تو یہ ضروری ہے کہ پریمیم کی رقم، بیمہ شدہ کل قیمت کا موازنہ کیا جائے (اور اگر آپ اپنے گھر کو بہتر بناتے ہیں یا اپنے گھر کو بہتر انداز میں سجاتے ہیں تو یہ کس طرح تیار ہوتی ہے یا اسے ڈھالنے کی ضرورت ہوتی ہے)، کون سے خطرات ہیں
  احاطہ کرتا ہے (جیسے آگ، چوری، سیلاب، توڑ پھوڑ)، دعوی کے عمل کو کس طرح منظم کیا جاتا ہے، اگر آپ کو اضافی قدر کی خدمات ملتی ہیں جیسے آپ کے گھر سے متعلق قانونی معاملات کے لیے قانونی مدد وغیرہ۔
• بقایا بیلنس انشورنس: بیمہ شدہ شخص کی موت کی صورت میں یہ بقایا رقم کی ادائیگی کرتا ہے۔ نیز اس بیمہ کے لیے مختلف آپشنز موجود ہیں، جیسے 100% کی واپسی یا بقایا رقم کا کم فیصد، وہی یا مختلف
  ہر قرض لینے والے کے لیے انشورنس، معذوری، بیماری اور/یا ملازمت کے غیر رضاکارانہ نقصان کے خلاف اضافی بیمہ، ہر ماہ، ہر سال بیمہ کی رقم ادا کرنے کا امکان یا شروع میں پوری ادائیگی۔
• کے حل وراثت کا انتظام کریں. یہ وراثت کے زیادہ پیچیدہ حالات (جیسے ملاوٹ شدہ خاندانوں یا کسی ایک فرد کے لیے بغیر براہ راست وراثت کے) کی صورت میں دلچسپ ہو سکتا ہے، بلکہ سب سے طویل عرصے تک زندہ رہنے والے ساتھی کو یقینی بنانے کے لیے بھی۔
  گھر میں) کافی حد تک محفوظ ہے۔

کیا-اگر منظرنامے

ایک بار جب یہ تمام معلومات اکٹھی ہو جاتی ہیں، تو مختلف کی نقل کرنا ضروری ہے۔ کیا-اگر منظرنامےیہ دیکھنے کے لیے کہ ماہانہ ادائیگی کی رقم، ٹیکسز اور قرض کی استطاعت پر کیا اثر پڑتا ہے۔

نقل کرنے کے لیے عام منظرنامے یہ ہیں:

• وفات قرض لینے والوں میں سے ایک (یا زیادہ)
• سنگین بیماری قرض لینے والوں میں سے ایک (یا زیادہ) میں سے (عام طور پر آمدنی میں کمی اور اخراجات میں اضافہ)
• ملازمت سے محروم ہونا قرض لینے والوں میں سے ایک (یا زیادہ)
• طلاق گھر بیچنے یا قرض لینے والوں میں سے ایک دوسرے قرض لینے والے کو ادائیگی کرنے کی ضرورت ہے (اور صرف قرض کی ادائیگی جاری رکھنا)
• ابتدائی فروخت گھر کا (مثال کے طور پر 5 سال کے اندر، 10 سال کے اندر)
• قرض کو دوبارہ فنانس کرنے کی خواہش، یعنی شرح سود میں کافی کمی ہونے کی صورت میں یا اگر آپ ماہانہ ادائیگی کی رقم میں اضافہ/کم کرنا چاہتے ہیں۔ یہاں اہم بات یہ ہے کہ ری فنانسنگ سے منسلک جرمانے کو صلاحیت کے ساتھ متوازن کیا جائے۔
  ری فنانسنگ سے حاصل ہونے والا فائدہ
• جلد ادائیگی کی خواہش، یعنی قرض لینے والوں کی بقایا رقم کو جزوی یا مکمل طور پر جلد ادا کرنے کی خواہش
• مرکزی بینک کی شرح سود کا ارتقاء (اضافہ/کمی) اور یہ آپ کی ماہانہ ادائیگی کی رقم کو کیسے متاثر کرتا ہے۔
• افراط زر کی شرح کا ارتقاء قرض کی مدت کے دوران اور یہ رعایتی ماہانہ ادائیگی کی رقم پر کیسے اثر انداز ہوتا ہے۔
• A دیوالیہ پن، ٹیک اوور/ انضمام یا قرض لینے والے بینک کا کاروبار بند کرنے کا فیصلہ. اس وقت میرے قرض کی شرائط کا کیا ہوگا؟
• ...

مزید رہنمائی کی جا سکتی ہے۔

جیسا کہ آپ دیکھ سکتے ہیں کہ غور کرنے کے لیے درجنوں پہلو ہیں، جن کے لیے بینک شاذ و نادر ہی اپنے صارفین کی مدد کے لیے ضروری آلات فراہم کرتے ہیں۔ زیادہ تر خوردہ صارفین کے لیے ہوم لون کی اہمیت کو دیکھتے ہوئے، ہم محسوس کرتے ہیں کہ مزید پیش کش کے لیے بہتری کی گنجائش باقی ہے۔
مندرجہ بالا مالیاتی فیصلہ سازی کے عمل میں صارفین کے لیے رہنمائی۔

(متحرک) سوالنامے، وزرڈز، ریئل ٹائم سمولیشنز (مختلف What-If منظرناموں کی تقلید کرنے کی اجازت دیتے ہوئے) اور سوال و جواب کے ذریعے، ایک بینک اس عمل میں اور بھی زیادہ قابل اعتماد پارٹنر بن سکتا ہے، جس کے نتیجے میں دوسرے بینکوں کے لیے ایک مضبوط مسابقتی فائدہ ہوگا۔
اگر آپ جانتے ہیں کہ رہن ایک بہت ہی چپچپا پروڈکٹ ہے – اگر اچھی طرح سے کیا جائے تو گاہک 20-30 سال تک بینک کا پابند رہے گا – دوسری مصنوعات کو کراس سیل کرنے کے بہت سے اختیارات کے ساتھ، ہم یقینی طور پر بینکوں کو مشورہ دیں گے کہ وہ اس میں مزید سرمایہ کاری کریں۔ رہنمائی