Đi sâu vào bất động sản Tam giác: Người môi giới và luật sư bất động sản lên tiếng về vấn đề thẩm định, các vấn đề khác

Ghi chú của người biên tập: Hôm nay đánh dấu sự ra mắt của bất động sản mở rộng - doanh nghiệp và thương mại - bởi Jason Parker của WRAL TechWire. Tìm kiếm những chuyến đi sâu trong tương lai vào lĩnh vực bất động sản vào các ngày thứ Sáu.

+ + +

QUYỀN BÁN - Các thị trường bất động sản của Tam giác đã cạnh tranh cao trong hai năm và rất cạnh tranh trong hơn một thập kỷ.

Nhiều đến mức Matt Fowler, giám đốc điều hành của Dịch vụ đa danh sách Triangle, TMLS, nói với WRAL TechWire trong tuần này rằng dựa trên dữ liệu mà TMLS theo dõi hàng tháng, người ta sẽ cần nhìn lại hơn bảy năm để tìm ra dữ liệu cho thấy một thị trường cân bằng, bình thường và lành mạnh.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản siêu cạnh tranh đã khiến nhiều người chuẩn bị cho cuộc chiến đấu thầu đầu năm nay dường như đã chậm lại, một phần, vào tháng XNUMX, với một số hình thức tạm dừng trên thị trường trong tháng khi người mua nhà, người bán nhà, đại lý và những người khác tham gia vào các giao dịch bất động sản tìm ra đâu là sự gia tăng lãi suất và lạm phát tiếp diễn có thể có ý nghĩa đối với tương lai của thị trường nhà ở.

Mặc dù thị trường bán hàng tạm dừng, giá thuê tiếp tục tăng trong tháng Sáu.

Nhưng hiện tại, nhiều người mua nhà có thể tham gia lại vào thị trường bất động sản của Tam giác, bởi vì rất có thể có cơ hội cho người mua tìm kiếm các giao dịch khi thị trường đã diễn biến theo cách mà mặc dù nó vẫn là thị trường của người bán, nhưng có những chỉ số cái đó người mua có thể có nhiều lựa chọn hơn bây giờ hơn chỉ một vài tuần trước.

Một yếu tố: người mua rút ra khỏi nhiều giao dịch hơn bất kỳ lúc nào trong 16 tháng qua và người bán đang giảm giá Theo dữ liệu mới nhất do công ty môi giới bất động sản quốc gia Redfin thu thập được khoảng năm lần so với một năm trước.

Lặn sâu

WRAL TechWire đã nói chuyện với Roger Bernholz, phó chủ tịch và Tổng Cố Vấn của công ty bất động sản Coldwell Banker Howard Perry và Watson (HPW) có trụ sở tại địa phương về những gì đang xảy ra ngay bây giờ với luật bất động sản Bắc Carolina và trong điều kiện thị trường hiện tại.

Bảng điểm dưới đây đã được chỉnh sửa nhẹ cho rõ ràng.

WRAL TechWire (TW): Báo cáo của Redfin trích dẫn gần 15% giao dịch trên toàn quốc không còn hợp đồng trong tháng 7 - nhưng trong Raleigh MSA, chỉ có XNUMX%. Có gì khác biệt về thị trường địa phương của chúng tôi so với các thị trường khác và so với xu hướng quốc gia?

Roger Bernholz (Bernholz): Có rất ít cộng đồng được đánh giá cao như vậy về một số lượng lớn các yếu tố quan trọng đối với con người. Chúng ta nên mong đợi điều gì khi liên tục được xếp hạng là một trong những nơi tốt nhất để sống và làm việc. Nhu cầu càng mạnh (nhiều ưu đãi liên tục) khi được liên kết với phí thẩm định rất cao, không hoàn lại được trả trong nhiều giao dịch, chắc chắn phải ngăn người mua hủy giao dịch. Ngoài ra, chúng tôi có một cộng đồng môi giới tinh vi và điều đó mang lại ít người mua và người bán không chuẩn bị sẵn sàng hơn.

Giá nhà tăng nóng vào tháng XNUMX - nhưng thị trường đã thay đổi kể từ đó?

Người mua ủng hộ

TW: Tuy nhiên, 7% được trích dẫn trong phân tích gần đây của Redfin thấp hơn các Junes trước đó - mặc dù vẫn là tỷ lệ phần trăm hàng tháng cao nhất kể từ tháng 2021 năm XNUMX - điều kiện thị trường là yếu tố nào ở đây?

Bernholz: Nhiều khả năng là lãi suất cao hơn đang thắt chặt khả năng đi vay của một số người và gây ra thêm một số thất bại về các vấn đề tài chính. Và không có gì phải bàn cãi khi một số người mua nhận thấy rằng họ đã đồng ý mua một căn nhà mà trước đó họ xác định có vấn đề nghiêm trọng chưa biết trước đó mà người bán sẽ không sửa chữa và quyết định chấm dứt hợp đồng và mất phí thẩm định. Tuy nhiên, khi một ngôi nhà có vấn đề vật chất được chia sẻ với người bán và người môi giới niêm yết, những vấn đề đó phải được khắc phục vĩnh viễn hoặc tiết lộ trong bất kỳ giao dịch mua bán nào cho người mua mới. Vì vậy, người mua không bất lực trong những tình huống này.

Nhiều căn nhà ở khu vực Raleigh đang giảm giá; danh sách cũng đang phát triển

Vai trò của thẩm định

TW: Trong thị trường này, tại sao một thỏa thuận có thể xảy ra?  

Bernholz: Tôi hy vọng phí thẩm định cao và các nhượng bộ nghiêm trọng khác mà người mua phải thực hiện sẽ giảm xuống.

Lịch sử của những khoản phí đó là khá ấn tượng. Khi chúng tôi sửa đổi hợp đồng mua bán NC REALTORS / NC BAR vào năm 2010, chúng tôi biết rằng hợp đồng này sẽ rất nhạy cảm với thị trường. Thật vậy, biểu mẫu cho phép rõ ràng phí thẩm định là 0 đô la vì người ta tin rằng đó sẽ là con số trong thị trường của người mua nghiêm túc và đó là khi biểu mẫu được giới thiệu ra thị trường. Trong nhiều, nhiều giao dịch trong một số năm, không có hoặc rất thấp phí thẩm định được thanh toán.

Bây giờ chúng tôi đang xem mức độ nhạy cảm của thị trường với những khoản phí đó. Khi nhiều người mua hết khả năng cạnh tranh về giá, họ sử dụng khoản phí không hoàn lại đó để thu hút và có khả năng khiến người bán ký hợp đồng với họ. Nhiều nhà môi giới đã rất băn khoăn khi thấy người mua mất khoản phí thẩm định lớn trong các giao dịch rơi vào tình trạng thất bại và một số đã ủng hộ việc giới hạn phí, nhưng hình thức này có thể vẫn nhạy cảm với thị trường và giữ cho người mua và người bán chịu trách nhiệm về giao dịch của họ.

Hiện tại, hình thức tiêu chuẩn

Mẫu hợp đồng hiện tại dự tính một cuộc đàm phán cân bằng hơn về các vấn đề sau hợp đồng phát sinh từ quá trình điều tra của người mua trong quá trình thẩm định của họ.

Bernholz: Có một biểu mẫu tiêu chuẩn để ghi lại các sửa chữa và cải tiến mà người bán đồng ý thực hiện sau khi người mua yêu cầu. Tuy nhiên, mẫu hợp đồng từ năm 2010 luôn ghi rõ rằng tài sản đang được bán trong tình trạng hiện tại. Nói chung, những ngày này, người mua không thể xác định đó là gì cho đến khi họ đã cam kết rất nhiều bởi phí thẩm định cao. Chúng tôi đang thấy nhiều người bán đồng ý với việc kiểm tra trước khi tiếp thị được cung cấp cho người mua và đó chắc chắn cũng có thể là một sự điều chỉnh tốt trên thị trường và cũng là một yếu tố mạnh mẽ làm giảm tỷ lệ mua hàng.

Tam giác trong số các khu vực hàng đầu ở Hoa Kỳ để xây nhà mới - thời điểm tốt để mua?

Lịch sử thẩm định

TW: Vậy, chờ đã, hãy giúp chúng tôi hiểu. Thời hạn thẩm định là gì, và phí thẩm định là bao nhiêu? Và tại sao chúng tồn tại trong luật hợp đồng Bắc Carolina?

Bernholz: Tôi là chủ tịch của Ủy ban Hình thức Khu dân cư NC Realtors trong năm 2009-10 đã soạn thảo mẫu đơn sửa đổi cách đây hơn một thập kỷ sau hơn một năm nghiên cứu và thăm dò những gì đang diễn ra ở các tiểu bang khác.

Chúng tôi đặc biệt xem xét các hình thức Texas và Georgia, tôi tin rằng, vào thời điểm đó, có các điều khoản tương tự. Các khái niệm này rất giống với một hợp đồng quyền chọn. Mẫu hợp đồng về mặt đó cũng rất giống với phong cách của hợp đồng mua bán thương mại mà NGƯỜI THỰC TẾ đã sử dụng ở Bắc Carolina trong nhiều năm trước khi mẫu nhà ở được sửa đổi nhiều vào năm 2010.

(Ghi chú của người biên tập: Mẫu đề nghị mua hàng và hợp đồng tiêu chuẩn NC BAR và NC REALTORS đã được sửa đổi một lần nữa, gần đây, với biểu mẫu mới có hiệu lực kể từ ngày 1 tháng 2022 năm XNUMX.) 

Giá bất động sản tại Quận Wake tăng trong tháng XNUMX ngay cả khi hoạt động cho vay, cạnh tranh giảm

Biểu mẫu trước, quyết định thẩm định

Bernholz: Mẫu hợp đồng trước đó đã cố gắng thiết lập các tiêu chuẩn rộng rãi cho các khía cạnh nhất định của điều kiện nơi ở và một số vấn đề khác. Điều này thường xuyên dẫn đến những bất đồng, đôi khi khá nghiêm trọng, giữa người mua và người bán về việc liệu các tiêu chuẩn có được đáp ứng hay không. Đây được coi là một điều kiện không hiệu quả và gây rắc rối trong quá trình này.

Quyết định được đưa ra để có một quy trình trong đó người mua sẽ trả một khoản phí thẩm định đã thương lượng nhằm đền bù cho người bán vì đã đưa tài sản của họ ra khỏi thị trường đang hoạt động trong một khoảng thời gian đã thương lượng, thời hạn thẩm định và trả cho người mua quyền chấm dứt giao dịch vì bất kỳ lý do nào hoặc không có lý do và nhận lại khoản tiền đặt cọc nghiêm túc của họ. Trên thực tế, người mua có thể thương lượng bất kỳ số vấn đề nào với người bán để hài lòng nhất có thể. Tuy nhiên, trong bất kỳ trường hợp nào, điều đó tạo ra sự chắc chắn hơn cho người bán rằng sau khi thời hạn thẩm định đã trôi qua, người mua sẽ cam kết mạnh mẽ hơn với giao dịch bởi vì khoản tiền đặt cọc nghiêm túc của họ sau đó sẽ gặp rủi ro nếu họ không hoàn thành giao dịch mua.

Một thay đổi nữa…

Bernholz: Một thay đổi nữa cũng được đưa vào đó là tính phí thẩm định và nghiêm túc đặt cọc tiền tất cả những gì người mua có thể gặp rủi ro trong giao dịch nếu họ không thể hoặc quyết định không hoàn tất giao dịch mua. Người ta tin rằng đây là quy trình hiệu quả và dễ hiểu nhất đối với hầu hết mọi người và giúp họ chắc chắn hơn về kết quả trong nhiều trường hợp.

Thứ hai, hợp đồng sửa đổi cũng loại bỏ điều kiện cho vay vì một số lý do tương tự. Những tranh luận lớn sẽ nảy sinh về việc liệu việc mua Và, người mua nhận thấy rằng người mua có thể và sẽ thương lượng về một khoảng thời gian thẩm định để cho phép họ tự tin về các khía cạnh tài chính của thỏa thuận, chủ yếu là khả năng của họ để có được khoản vay mà họ cần, hoặc có thể thoát khỏi giao dịch với chi phí hợp lý (chỉ phí thẩm định vừa phải). Tiền kiếm được sẽ được trả lại.

Điều này cũng được thúc đẩy mạnh mẽ vì lợi ích của người bán. Điều kiện cho vay của người mua về cơ bản đã mở rộng tất cả các cách để đóng và cướp đi bất kỳ sự chắc chắn thực sự nào của người bán về việc liệu người mua có thể đóng được hay không.

Vậy tại sao các hợp đồng lại đổ vỡ?

Bernholz: Giảm giá thường xảy ra gần ngày kết thúc.

Mặc dù trong thị trường của người mua, thông thường thời hạn thẩm định kéo dài đến hết thời gian kết thúc, ý tưởng chung là thời hạn thẩm định sẽ "thông thường" (thị trường cân bằng hơn) kết thúc vài tuần trước khi đóng cửa, và Người bán đã đến lúc tự tin hơn về việc đưa ngôi nhà của mình vào một chiếc xe tải di chuyển. Chúng tôi đã chứng kiến ​​vài năm dẫn đến đại dịch. Nhưng tất nhiên, bây giờ chúng ta đang thấy ảnh hưởng của điều kiện thị trường ngược lại và người bán đã yêu cầu hợp đồng không có thời hạn thẩm định, về cơ bản ràng buộc người mua với thỏa thuận mà không có bất kỳ điều kiện tài chính hoặc điều kiện đáng kể nào về tài sản dự phòng. Các khoản tiền gửi kiếm được hầu như không bình thường.

Dữ liệu cho thấy thị trường nhà ở của Triangle có thể đã hạ nhiệt vào tháng XNUMX - ngoại trừ những người cho thuê

Vai trò của việc tăng lãi suất đối với thị trường nhà ở địa phương

TW: Nếu có, lãi suất tăng có thể đóng vai trò gì?  

Bernholz: Theo hiểu biết của tôi, chúng tôi chưa thấy các điều kiện cho vay được bổ sung. Điều này sẽ yêu cầu một phụ lục tùy chỉnh cho hợp đồng từ một luật sư và thường không xảy ra trong các giao dịch bán lại. Mua bán nhà mới xem thêm và các mẫu hợp đồng khác nhau được sử dụng ..

Không người mua nào nên ngạc nhiên rằng họ không đủ tiền mua căn nhà mà họ đã ký hợp đồng mua. Điều này có thể và cần được xác định trước. Vì vậy, sức mua đang bị hạn chế ở mức độ vừa phải và những người vội vàng và không cẩn thận tìm hiểu rõ ràng về khả năng tài chính của mình có thể bị bất ngờ và không thể mua được những gì họ đã ký hợp đồng mua.

Tuy nhiên, lãi suất về mặt lịch sử (giống như lịch sử thực, không phải lịch sử gần đây) thấp.

Tôi đã đóng nhiều khoản vay thế chấp mua nhà vào những năm 1980 và đầu những năm 90 với lãi suất 20% đến 12%. Vì vậy, mức độ mà tất cả chúng ta đều bị ảnh hưởng bởi việc áp dụng lãi suất thế chấp thấp đến mức khó tin gần đây đang được phản ánh trong một số mức độ nhu cầu. Tuy nhiên, theo ý kiến ​​của tôi, vẫn còn tình hình thị trường của chúng ta mà người nào do dự sẽ bị thiệt. Với lãi suất thẻ tín dụng vẫn khoảng 18%, tiền thế chấp vẫn không đắt.

Ghi nhớ…

TW: Vậy người dân Bắc Carolini nên biết gì về bất động sản ngay bây giờ?

Bernholz: Nó là bản chất của thị trường để đi lên và đi xuống. Trong 25 năm tôi đã kinh doanh bất động sản tại thị trường này, thị trường đi xuống chủ yếu được phản ánh bằng việc tăng giá chậm hơn và thời gian trên thị trường dài hơn.

Có một số sự sụt giảm giá trị trên thị trường của chúng tôi trong thời kỳ đại suy thoái, nhưng nó là nhỏ so với những nơi đã chứng kiến ​​sự sụt giảm 50-70% về giá trị. Chúng tôi tin tưởng và hy vọng rằng đó là một tình huống rất bất thường xảy ra trên thế giới bởi các chủ ngân hàng Phố Wall được quản lý không đầy đủ.

Tuy nhiên, tôi không thấy tình hình gay gắt như vậy sẽ phát sinh trên thị trường Tam giác trong tương lai gần. Với tất cả những gì chúng tôi đã thấy trên các mặt trận kinh doanh, thể thao, thể thao điện tử, giáo dục và việc làm và với lượng dòng vốn mà chúng tôi đang thấy ở những cư dân mới, việc đầu tư vào Giấc mơ Mỹ sở hữu nhà tại đây sẽ trở nên dễ dàng hơn.