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在美国最大的城市买房很贵。事实上,在纽约、洛杉矶和波士顿等城市购买一套普通的入门房可能而且经常花费超过一百万美元。
高房价的影响之一是人们继续租房。这就是为什么每天都有越来越多的房地产投资者购买公寓。投资公寓需要仔细规划。 Benzinga 的公寓投资指南可帮助您了解更多有关如何投资的信息。
如何投资公寓楼
投资公寓楼的吸引力是显而易见的。您购买一栋通过租户租金产生现金流的建筑物,同时还支付抵押贷款,而您则坐下来看着您的建筑物升值。这就是完美世界的运作方式。公寓所有权的现实世界更为复杂。并不是每栋公寓楼都是好的投资,有些公寓楼会赔钱。
尽职调查
每个人都听说过“买家要小心”这句格言。当涉及到公寓楼时,这种情绪尤其如此。它们需要花费大量资金,而且如果您需要清算资产,也不是容易摆脱的投资。
所有这些意味着您在购买建筑物之前必须进行大量的尽职调查。如果不这样做,你购买的用于产生被动收入的公寓楼最终可能会让你每个月都出现亏损。
在对多户住房投资进行尽职调查时,明智的做法是考虑多种因素。第一个是融资。与单户住宅不同,多户住宅不提供联邦补贴的抵押贷款。这意味着您无法通过 3 年期固定抵押贷款以 30% 的首付来融资购买建筑物。
您应该为 20% 的首付和 15 年期抵押贷款做好预算。尽职调查的第一步是现实地了解您的负担能力。此计算应尽可能保守,因为在您的建筑开始赚钱之前还需要其他自付费用。
一旦有了预算,您就需要考虑重要的基本原理。请记住,公寓楼就像其他企业一样;您想知道该企业赚了多少钱。仔细研究您所选财产的资产负债表,回答以下问题。
- 该建筑目前的入住率是多少?如果日均入住率低于 96%,大多数建筑就不会产生现金流,而且大多数银行也不会为空置率高的建筑提供融资。
- 每平方英尺的平均成本与租金相比是多少?您希望每平方英尺的美元金额尽可能高。
- 拖欠率是多少?一栋有大量未付租金的建筑物意味着您将支付比应有的更多的建筑物费用。更糟糕的是,您需要自掏腰包驱逐不付费的租户。
除了资产负债表之外,您还需要仔细查看建筑物。外部设施是否是最新的?屋顶状况良好吗?管道和电力系统的状况如何?很多时候,业主出售建筑物是因为他们需要的资本改进超出了业主的意愿。在购买之前,您需要找出需要改进的地方。
考虑外部因素,例如适用于您的建筑物的当地和州租户法。为了应对不断上涨的租金,许多城市和州都采取了租金管制条例,限制了向现有租户提供的年度租金涨幅。如果您的建筑所在城市存在租金管制法,您的潜在租金上涨可能仅限于空置单位。
寻找合作伙伴或管理公司
独自拥有和经营公寓楼是一项艰巨的工作。您需要同时掌控簿记、维修、租户关系和资本支出。这就是为什么考虑拥有一个可以分担工作量的股权合伙人是个好主意。
好消息是,几乎每个城市都有许多中小型管理公司,他们也是自己建筑物的所有者和经营者。如果您交易的基本面是正确的,其中一家公司可能愿意与您一起投资。您也可以考虑与朋友或同事建立商业伙伴关系,购买一栋较小的建筑物(5 至 15 套)。
在任何一种情况下,如果您不打算处理建筑物的日常运营,您将需要聘请专业管理人员并将成本纳入您的建筑物预算。大多数管理公司收取月租金的 5% 至 8% 之间。
购买公寓楼的其他方式
过去,购买公寓楼的唯一途径是作为独资业主或小型合伙企业的成员。现在,由于互联网和政府法规的放松,您可以通过多种方式投资公寓楼,而无需直接管理它们。公寓楼的实际所有权和管理的替代方案包括:
- 众筹: 在线平台如 城市背心, CrowdStreet 和 房地产大亨 的设立是为了允许个人投资者通过众筹购买公寓。许多平台为您提供选择自己的建筑物或投资于平台运营的基金的选择。
- 房地产基金: 您可以购买众多备受推崇的共同基金 交易所交易基金(ETF) 以公寓楼和其他创收房地产资产为基础。它们通常比免费和透明地购买公寓楼需要更少的资金,但您可能还需要成为合格的投资者才能购买它们。
- 房地产投资信托基金(REITS): 这些基金将自有资金与投资者资本结合起来,拥有并经营商业房地产。优点 房地产投资信托基金 是它允许投资者获得财产所有权的好处,而无需亲自管理。
公寓楼盈利吗?
公寓楼与任何其他投资一样。它们可以盈利,但不能保证盈利。公寓楼需要考虑的重要一点是,尽管它们产生收入,但它们仍然有支出。每座建筑物的费用范围不同,但一般来说,建筑物越大或越豪华,费用就越高。
这意味着您在购买之前必须进行大量的数字运算。一旦您计算出您选择的房产能产生多少钱,您就必须减去以下费用:
- 按揭付款
- 财产税
- 保险
- 维护
- 实用工具
- 管理费
- 辅助专业服务(会计师和律师)
- 资本改善
- 空缺
如果您将这些费用考虑在内,并从您选择的公寓每年产生的收入中减去它们,您就会对预计利润有一个粗略的估计。如果这对您来说听起来像是一项繁重的工作,那么确实如此。这就是为什么如此多的公寓投资者更喜欢房地产投资信托基金和众筹投资而不是单独所有权。
拥有公寓楼的缺点
从有利可图的公寓楼中获得每月收入是每个房地产投资者的梦想。然而,您需要考虑拥有公寓楼的严重潜在缺点。
首先,有时间和费用因素。好的公寓楼并不便宜。它们很难找到,即使你找到了,你也需要成为一名亲力亲为的经理才能让房产持续赚钱。您必须准备好定期查看书籍,并积极主动地进行日常维护和资本改进。
其次,有些因素是你无法控制的。房地产界的一句古老格言“地段、地段、地段”对于公寓楼来说同样适用。您的公寓楼所在的社区将在很大程度上决定您可以收取的租金类型。不幸的是,你自己无法做太多事情来改变社区。
更好社区的建筑租金更高,但成本也更高。当您在优质社区购买建筑物时,从购置成本到财产税和管理费的一切都会更高。您必须找到一处价格实惠、地段优越且租金优惠的“金发姑娘”房产。然而,其他人都在寻找同样的东西。
第三,你的公寓楼的性能取决于你的管理人员。如果是您,您需要致力于成为一名高效的经理,这可能是一项 24/7 的工作。请记住,厕所不仅仅在工作日的上午 9 点到下午 5 点之间出现堵塞。如果您不打算管理大楼,则需要聘请高素质的管理人员。管理不善将导致大量收入损失,并可能使您的建筑出现亏损。
比较 REIT、ETF 和房地产众筹平台
拥有多户住宅无疑是一项有利可图的投资。然而,这绝不是万无一失的,要让多户住宅正常运行需要做很多工作。大多数投资者发现它需要太多的实践工作,因此更愿意投资 REIT、ETF 或房地产众筹应用程序。如果这听起来像您的路线,请查看 Benzinga 的最佳路线列表 房地产投资信托基金, ETF 和 房地产众筹平台.
常见问题
公寓楼是好的投资吗?
公寓楼可能是不错的投资,但并不能保证赚钱。如果您想知道公寓楼是否是一项好的投资,您需要考虑许多因素。
您必须考虑建筑物的盈利与其成本之间的关系。按年计算,一套好的公寓通常产生其总成本的 7% 至 10%。然而,您仍然必须从建筑物的年收入中减去税收、偿债、保险、财产税和维护等费用,然后才能了解建筑物产生多少现金流。一般来说,现金流量高的建筑物是很好的投资。
然而,精明的投资者可以识别现金流量低的建筑物,并通过积极的管理、积极的租金上涨和资本改善将其转变为可靠的投资。
购买一栋公寓楼要花多少钱?
购买公寓楼的成本取决于几个变量。这些变量的列表包括:
- 地理位置
- 年龄
- 总面积
- 施工质量
- 建筑物周边地区的吸引力
- 建筑物产生的总收入
建筑物在所有这些因素方面越好,它的价格就会越高。购买公寓楼的成本通常比购买单户住宅高得多。
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