美国的多户住宅房地产，包括公寓楼、共管公寓、联排别墅和混合用途开发项目，是世界上最大的资产类别之一。 大约 44 万套住宅被视为多户住宅，它们占美国所有住房的 31%。 与单户住宅不同，多户住宅主要由机构所有者和投资者拥有，而不是夫妻房东，并且大多数利用软件来运营他们的财产。 具体来说，大多数多户家庭业主和经营者都依赖物业管理系统 (PMS) 来处理和核算租金——任何物业的命脉。
除了使用 PMS 作为他们的主要操作系统之外，大多数机构所有者和运营商现在可以在他们的 PMS 之上分层任意数量的新启动点解决方案，以帮助他们吸引、参与和筛选租户，并管理维护请求和供应商协调。 然而，即使有了所有这些新软件，所有者和运营商仍然要处理几个主要的痛点：
主要问题是现有的物业管理系统，如 Yardi、Appfolio、MRI 和 RealPage 是遗留产品，无法满足现代业主和运营商的需求。 相反，这些现有的 PMS 孤岛数据（造成额外的提取工作时间）缺乏互操作性，并且通常需要客户构建定制软件，例如，因为他们的许多产品仍在 DOS 上运行。
然而，这些平台是记录系统，因此具有难以置信的粘性。 他们还收购了前几代的初创公司，使他们能够在租金处理之上添加点解决方案。 这反过来又让他们可以免费为现有客户提供开箱即用的解决方案（使更新的、技术领先的点解决方案处于劣势）。 尽管 PMS 的内部产品与更新的产品相比相形见绌，但物业层面的软件费用受到严格审查，导致大多数业主和运营商选择更便宜、更方便的选择。 这个 现任分销与创业创新 从历史上看，困境限制了单点解决方案的价值。
话虽如此，我们认为有多种催化剂和顺风因素正在推动行业对更多软件的需求。 如果这些新产品能够提供非常新的功能来改进 PMS 平台的内部遗留解决方案，或者是全新的改进，它们就有可能变得与这些核心系统一样有价值。
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在宏观层面上，我们认为未来几年机构对多户住宅行业的投资将继续显着增长，即使近期市场波动且投资者寻求流动性。 随着越来越多的办公室采用混合工作模式，过去只关注办公室房地产的投资者正在转向多户型。 我们还看到机构投资者转向安全型多户住宅，他们在过去十年中将重点转移到投资单户住宅租赁 (SFR)。 随着越来越多的机构投资者出现，更多希望更有效地管理其资产的潜在软件买家也出现了。
此外，美国劳动力市场的紧张对于寻求构建产品以取代以前由后台员工完成的基于任务的工作（例如，租户筛选，每位申请人可能需要三个多小时）的软件公司来说是一个福音。离开了劳动力市场。
在微观层面上，有限合伙人 (LP) 越来越多地向普通合伙人 (GP) 施压，要求其更有效地管理其财产； 这为业主创造了新的“一体化物业管理”类型解决方案的机会。 此外，越来越多的中小型企业 (SMB) 运营商（即运营单位少于 30,000 家的运营商）被合并为更大的公司，而这些公司的运营方式更像是区域负责人做出决策的特许经营权。 最后，在营销线索、租户参与、便利设施使用、付款及时性等方面，现在存在比以往更多的数据来帮助公司提高效率，鉴于这一挑战，公司应该利用这些丰富的数据来提高现有投资组合的净营业收入市场环境。
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鉴于这些宏观和微观催化剂，对于希望为多户型房地产行业构建软件的创始人来说，我们看到了几个领域的机会。
我们认为，在收购和开发类别中运营的初创公司将需要使用专有数据源作为进入该行业的楔子，这样他们就可以帮助投资者和业主更好地决定投资地点、购买什么类型的房产（即多户公寓）与分散的多户住宅），支付多少，允许他们在现场建造的分区先例（即建造多少单元）等等。 然而，他们不能仅仅依靠为客户提供新的机会，因为这种类型的数据通常可以被商品化。 为了产生巨大的价值，此类初创公司需要成为某种类型的操作系统来管理这些公司如何做出端到端的投资决策。 好消息是，我们看到了为此类软件付费的最高倾向。
如今，大多数大型多户家庭业主和投资者的资产管理部门都手动从其最终财产运行的各种 PMS 中提取报告，以了解其资产的表现。 通常，从入门级分析师一直到这些小组的负责人，每个人都在手动搜索这些报告中的错误，并协调不同 PMS 标记行项目的方式之间的数据，这是对人力和脑力的巨大浪费-力量。 我们相信有机会建立一个位于这些不同 PMS 产品之上的数据记录系统。 鉴于作为该产品副产品的数据透明度和互操作性的提高，我们相信这将成为推动行业创新的催化剂。 此类别中的主要风险是从第一天起就提供即时投资回报 (ROI) 可能具有挑战性，因此很难证明首先收集这一级别的数据是合理的。
多户型运营商的另一个关键职能是寻找、采购和管理与他们合作的所有第三方供应商，为他们的建筑提供服务。 对于大多数操作员来说，这个过程完全是手动的，大部分过程都在电子邮件和 Excel 中。 我们认为这个过程应该通过软件数字化，并采用类似市场的模式来帮助两家运营商确保他们尽可能找到最好的供应商，并确保 SMB 供应商找到新的工作机会。 在这一类别中运营的初创公司需要找到劳动力短缺和建筑密度高的市场来创造流动性。
随着 LP 推动 GP 提高物业管理的透明度，我们看到了新平台的机会，可以帮助业主将物业管理引入内部或更有效地聘请外部管理人员。 他们的目标是全面了解财产财务、租赁活动、维护活动和费用等。 此外，鉴于最大的物业经理像特许经营一样经营，可能有机会通过一体化业务产品帮助经理们自己分拆出来，这些产品可以自动化执行此操作所需的所有后台功能。 这些产品还可以帮助管理者通过市场与所有者进行匹配。
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在探索这一类别时，我们采用了三个指导投资框架的原则：
首先，我们会寻找服务于中端市场所有者和运营商（30k-100k 单位）的初创公司。 这是因为该行业的中小企业（即，服务单位少于 30,000 的企业）通常正在被整合出去，并且往往缺乏实施真正变革的资源。 另一方面，较大的所有者（即拥有超过 100,000 个单位的所有者）要么极难销售，要么已经在使用他们自己的定制软件。
其次，我们会寻找从第一天起就提供明确投资回报率的产品的公司。 业主的大部分运营费用都被锁定在维护、公用事业等方面； 他们只有很少的预算用于他们可以实际控制的财产级支出。 因此，软件提供商需要从第一天起就提供明确的投资回报率，以免对资产净值 (NAV) 产生负面影响。 也就是说，如果您可以销售软件并且让买家不将其归因于财产级别，但也许在基金级别（该成本分摊在许多基础财产中），您就可以解决这个问题。
第三，我们会寻找能够培养专属客户群初创公司的创始人。 多户型房地产仍然是一个相当乏味的行业，自下而上地采用任何新产品都很困难。 因此，另一种成功途径可能是从第一天开始就培养一个专属客户，他们可以在整个资产基础上试用和扩展软件产品。 然而，这样做的公司将需要在服务于可以作为其他人的案例研究的单一大客户与不成为为该客户构建定制软件的服务企业之间取得平衡。
总而言之，我们认为，在不断发展的多户型房地产行业中，最大的价值将由以软件产品为主导的初创公司创造，而不是那些仅依赖金融产品的初创公司。 如果你在这个类别中构建，我们很乐意聊天。
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