ملاحظة المحرر: يصادف اليوم إطلاق العقارات الموسعة - للشركات والتجارية - بواسطة جيسون باركر من WRAL TechWire. ابحث عن الغوص العميق في المستقبل في مجال العقارات أيام الجمعة.
+ + +
راليج - كانت أسواق العقارات في المثلث ذات قدرة تنافسية عالية لمدة عامين ، وكانت تنافسية للغاية في الجزء الأفضل من عقد من الزمان.
لدرجة أن مات فاولر ، المدير التنفيذي لـ خدمة المثلث المتعدد القوائم، TMLS ، أخبرت WRAL TechWire هذا الأسبوع أنه بناءً على البيانات التي تتبعها TMLS على أساس شهري ، سيحتاج المرء إلى النظر إلى الوراء لأكثر من سبع سنوات للعثور على بيانات من شأنها أن تشير إلى سوق متوازن وطبيعي وصحي.
ومع ذلك ، فإن سوق العقارات شديد التنافسية الذي أدى بالكثيرين إلى ذلك الاستعداد لحروب العطاءات في وقت سابق من هذا العام ، يبدو أنه تباطأ ، جزئيًا ، في يونيو ، مع شكل من أشكال التوقف المؤقت في السوق خلال الشهر ، حيث اكتشف مشترو المنازل وبائعي المنازل والوكلاء وغيرهم من المشاركين في المعاملات العقارية ما هو الارتفاع في أسعار الفائدة و استمرار التضخم المستمر قد يعني بالنسبة لمستقبل أسواق الإسكان.
على الرغم من التوقف في سوق البيع ، استمرت الإيجارات في الزيادة في يونيو حزيران.
ولكن الآن ، يمكن للعديد من مشتري المنازل إعادة الانخراط في سوق العقارات في Triangle ، لأنه قد تكون هناك فرص جيدة جدًا للمشترين للعثور على صفقات لأن السوق قد تحرك بطريقة أنه بينما لا يزال سوقًا للبائع ، هناك مؤشرات الذي - التي قد يكون لدى المشترين المزيد من الخيارات الآن قبل أسابيع قليلة.
عامل واحد: انسحاب المشترين من صفقات أكثر من أي وقت في آخر 16 شهرًا ، و البائعين ينخفضون الأسعار حوالي خمسة أضعاف ما كانت عليه قبل عام ، وفقًا لأحدث البيانات التي جمعتها شركة الوساطة العقارية الوطنية Redfin.
الغوص العميق
تحدثت WRAL TechWire مع نائب الرئيس Roger Bernholz و المستشار العام من شركة كولدويل بانكر العقارية المحلية التي تتخذ من المثلث مقراً لها هوارد بيري وواتسون (HPW) حول ما يحدث الآن مع قانون العقارات في ولاية كارولينا الشمالية وفي ظروف السوق الحالية.
تم تحرير النص أدناه بشكل طفيف من أجل الوضوح.
ورال تيك واير (TW): يشير تقرير Redfin إلى أن ما يقرب من 15 ٪ من المعاملات على الصعيد الوطني قد توقفت عن التعاقد في يونيو - ولكن في Raleigh MSA ، فعل 7 ٪ فقط. ما الذي يختلف في سوقنا المحلي عن الأسواق الأخرى وعن الاتجاهات الوطنية؟
روجر برنهولز (برنهولز): هناك عدد قليل من المجتمعات التي تم تصنيفها بدرجة عالية لعدد كبير من العوامل المهمة للناس. ما الذي يجب أن نتوقعه عند تصنيفنا باستمرار كأحد أفضل الأماكن للعيش والعمل. كلما كان الطلب أقوى (العروض المتعددة المستمرة) عند ربطه برسوم العناية الواجبة المرتفعة للغاية وغير القابلة للاسترداد التي يتم دفعها في العديد من المعاملات ، يجب أن يمنع المشترين بالتأكيد من إلغاء الصفقات. أيضًا ، لدينا مجتمع وساطة متطور ينتج عنه عدد أقل من المشترين والبائعين غير المستعدين.
ارتفعت أسعار المساكن في أبريل - ولكن هل تغير السوق منذ ذلك الحين؟
المشترين يتراجعون
TW: ومع ذلك ، فإن نسبة 7٪ المذكورة في تحليل Redfin الأخير أقل من Junes السابقة - على الرغم من أنها لا تزال أعلى نسبة شهرية منذ فبراير 2021 - ما هي ظروف السوق التي تعتبر عوامل هنا؟
برنهولز: من المحتمل أن تؤدي أسعار الفائدة المرتفعة إلى تشديد القدرة على الاقتراض لدى بعض الناس وتسبب في حدوث المزيد من الانخفاضات في القضايا المالية. وليس هناك شك في أن بعض المشترين يجدون أنهم وافقوا على شراء منزل قرروا أنه يعاني من مشاكل خطيرة لم تكن معروفة من قبل ولن يصححها البائع ويختار إنهاء العقد وفقدان رسوم العناية الواجبة. ومع ذلك ، عندما يواجه منزل مشاكل مادية يتم مشاركتها مع البائع ووسيط الإدراج ، يجب تصحيح هذه المشكلات بشكل دائم أو الكشف عنها في أي عملية بيع للمشترين الجدد. لذا ، فإن المشترين ليسوا عاجزين في هذه المواقف.
أسعار العديد من المنازل في منطقة رالي تنخفض ؛ القوائم تنمو أيضًا
دور العناية الواجبة
TW: في هذا السوق ، لماذا قد تنهار الصفقة؟
برنهولز: آمل أن تتناقص رسوم العناية الواجبة العالية والتنازلات الجادة الأخرى التي يتعين على المشترين تقديمها.
تاريخ هذه الرسوم مثير للغاية. عندما قمنا بمراجعة عقد مبيعات NC REALTORS / NC BAR في عام 2010 ، كنا نعلم أنه سيكون حساسًا للسوق. في الواقع ، يسمح النموذج صراحةً برسوم العناية الواجبة 0 دولار لأنه كان يُعتقد أن هذا سيكون الرقم في سوق المشتري الجاد ، وكان ذلك عندما تم طرح النموذج في السوق. في العديد من المعاملات لعدة سنوات ، لم يتم دفع رسوم العناية الواجبة أو تم دفع رسوم منخفضة للغاية.
نحن الآن نرى مدى حساسية السوق لهذه الرسوم. عندما تنفد قدرة العديد من المشترين على التنافس مع السعر ، فإنهم يستخدمون تلك الرسوم غير القابلة للاسترداد لجذب البائع وربما حثه على التعاقد معهم. لقد انزعج العديد من الوسطاء لرؤية المشترين يفقدون رسوم العناية الواجبة الكبيرة في الصفقات التي لا تنجح وقد دعا البعض إلى وضع حد أقصى للرسوم ، ولكن من المرجح أن يظل النموذج حساسًا للسوق ويبقي المشترين والبائعين مسؤولين عن معاملاتهم.
النموذج القياسي الحالي
وضع نموذج العقد الحالي في الاعتبار تفاوضًا أكثر توازناً إلى حد ما بشأن مسائل ما بعد العقد الناشئة عن تحقيقات المشتري في القيام بالعناية الواجبة.
برنهولز: يوجد نموذج قياسي لتوثيق الإصلاحات والتحسينات التي يوافق البائع على إجرائها بعد طلب المشتري. ومع ذلك ، فقد أوضح نموذج العقد منذ عام 2010 دائمًا أن العقار يُباع في حالته الحالية. بشكل عام ، لا يستطيع المشتري في هذه الأيام تحديد ما هو عليه حتى يتم الالتزام بشدة برسوم العناية الواجبة العالية. نحن نرى المزيد من البائعين يوافقون على فحص ما قبل التسويق الذي يتم توفيره للمشترين والذي يمكن أن يكون بالتأكيد تعديلًا جيدًا في السوق وأيضًا أن يكون عاملاً قويًا يقلل من حالات السقوط.
مثلث من بين أفضل المناطق في الولايات المتحدة لبناء منزل جديد - هل هو الوقت المناسب للشراء؟
تاريخ العناية الواجبة
TW: حسنًا ، انتظر ، ساعدنا على الفهم. ما هي مدة العناية الواجبة وما هي رسوم العناية الواجبة؟ ولماذا توجد في قانون العقود في ولاية كارولينا الشمالية؟
برنهولز: كنت رئيسًا للجنة النماذج السكنية لـ NC Realtors في 2009-10 التي صاغت النموذج المنقح منذ أكثر من عقد من الزمان بعد أكثر من عام من الدراسة والاستكشاف لما كان يجري في ولايات أخرى.
نظرنا بشكل خاص إلى أشكال تكساس وجورجيا ، على ما أعتقد ، في ذلك الوقت ، والتي كانت لها مصطلحات متشابهة. المفاهيم تشبه إلى حد كبير عقد نمط الخيار. شكل العقد في هذا الصدد أيضًا مشابه جدًا في الأسلوب لعقد المبيعات التجارية الذي استخدمه REALTORS في ولاية كارولينا الشمالية لسنوات عديدة قبل مراجعة النموذج السكني بشكل كبير في عام 2010.
(ملاحظة المحرر: تمت مراجعة عرض NC BAR و NC REALTORS القياسي للشراء ونموذج العقد مرة أخرى ، مؤخرًا ، مع دخول النموذج الجديد حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يوليو 2022.)
ارتفعت أسعار العقارات في مقاطعة ويك في مايو حتى مع انخفاض نشاط الإقراض والمنافسة
النموذج السابق ، قرار العناية الواجبة
برنهولز: حاول نموذج العقد السابق وضع معايير واسعة لجوانب معينة من حالة الإقامة وبعض الأمور الأخرى. أدى هذا بشكل روتيني إلى خلافات ، خطيرة جدًا في بعض الأحيان ، بين المشترين والبائعين حول ما إذا كانت المعايير مستوفاة أم لا. تم النظر إلى هذا على أنه حالة غير فعالة ومقلقة في العملية.
تم اتخاذ القرار بأن تكون هناك عملية يدفع فيها المشتري رسوم العناية الواجبة عن طريق التفاوض والتي كانت تهدف إلى تعويض البائع عن إخراج ممتلكاته من السوق النشطة لفترة زمنية متفاوض عليها ، وفترة العناية الواجبة ، وإعطاء المشتري الحق في إنهاء الصفقة لأي سبب أو بدون سبب واستعادة وديعة الأموال الجادة الخاصة بهم. في الواقع ، يمكن للمشتري أن يتفاوض مع البائع بشأن أي عدد من الأمور حتى يكون راضيًا قدر الإمكان. على أي حال ، فقد خلق مزيدًا من اليقين للبائع أنه بمجرد انقضاء فترة العناية الواجبة ، كان المشتري أكثر التزامًا بالصفقة لأن إيداعه المالي الجاد كان معرضًا للخطر إذا لم يكمل الشراء.
تغيير واحد آخر ...
برنهولز: كان هناك تغيير آخر تم تضمينه أيضًا وهو إجراء رسوم العناية الواجبة وإيداع الأموال الجادة لكل ما كان المشتري معرضًا للخطر في الصفقة إذا لم يتمكن أو اختار عدم إكمال الشراء. كان يعتقد أن هذه كانت العملية الأكثر كفاءة ومفهومة لمعظم الناس ومنحتهم مزيدًا من اليقين بشأن النتيجة في مجموعة من الظروف.
ثانيًا ، ألغى العقد المعدل أيضًا شرط القرض لبعض الأسباب نفسها. ستنشأ حجج كبيرة حول ما إذا كان الشراء أم لا ، وكان من المتصور أن المشتري يمكنه وسيتفاوض بشأن فترة العناية الواجبة التي من شأنها أن تسمح له بالثقة بشأن الجوانب المالية للصفقة ، وفي المقام الأول قدرته على الحصول على القرض الذي يحتاجه ، أو أن تكون قادرًا على الخروج من الصفقة بتكلفة معقولة (رسوم العناية الواجبة المعتدلة فقط). سيتم إرجاع الأموال المربحة.
كما تم الترويج لهذا بقوة لصالح البائعين. امتد شرط قرض المشتري بشكل أساسي إلى الإغلاق وسلب البائعين أي يقين حقيقي بشأن ما إذا كان المشتري قادرًا على الإغلاق.
فلماذا تنهار العقود؟
برنهولز: غالبًا ما تحدث عمليات التعطيل بالقرب من تاريخ الإغلاق.
على الرغم من أنه في سوق المشتري ، كان من المعتاد أن تمتد فترة العناية الواجبة حتى الإغلاق ، كانت الفكرة العامة هي أن فترة العناية الواجبة ستنتهي "بشكل طبيعي" (سوق أكثر توازناً) قبل أسبوعين من الإغلاق ، وتعطي حان الوقت للبائعين ليكونوا أكثر ثقة بشأن وضع منزلهم في شاحنة متحركة. لقد رأينا عدة سنوات من ذلك التي أدت إلى الوباء. ولكن بالطبع ، نحن الآن نشهد تأثير حالة السوق المعاكسة ويطالب البائعون بعقود بدون فترة العناية الواجبة ، والتي تلزم المشتري أساسًا بالصفقة دون أي حالة مالية أو حالة طارئة خاصة بالممتلكات. تم إجراء الودائع المالية غير العادية تقريبًا.
تظهر البيانات أن أسواق الإسكان في Triangle ربما تكون قد بردت في يونيو - باستثناء المستأجرين
دور ارتفاع أسعار الفائدة في أسواق الإسكان المحلية
TW: ما هو الدور ، إن وجد ، الذي يمكن أن يلعبه ارتفاع أسعار الفائدة؟
برنهولز: لم نر شروط قرض إضافية على حد علمي. سيتطلب ذلك ملحقًا مخصصًا للعقد من محامٍ ولا يحدث عمومًا في معاملات إعادة البيع. ترى مبيعات المنازل الجديدة المزيد من ذلك ويتم استخدام أشكال مختلفة من العقود ..
لا ينبغي أن يتفاجأ أي مشتري من عدم قدرته على تحمل تكاليف المنزل الذي تعاقدوا على شرائه. هذا يمكن وينبغي تحديده مسبقا. لذلك ، يتم تقييد القوة الشرائية بشكل معتدل ، وقد يتفاجأ الأشخاص الذين هم في عجلة من أمرهم وليسوا حريصين في أن يكونوا واضحين للغاية بشأن قدراتهم المالية ويكونون غير قادرين على شراء ما تعاقدوا على شرائه.
ومع ذلك ، فإن أسعار الفائدة منخفضة تاريخيًا (مثل التاريخ الحقيقي ، وليس التاريخ الحديث).
لقد أغلقت العديد من قروض الرهن العقاري على المنازل في الثمانينيات وأوائل التسعينيات من القرن الماضي بمعدلات فائدة تتراوح بين 1980٪ و 90٪. لذا ، فإن المدى الذي أفسدناه جميعًا بسبب التدهور الأخير لمعدلات الفائدة على الرهن العقاري المنخفضة بشكل لا يصدق ينعكس في بعض مستويات الطلب. ومع ذلك ، في رأيي ، لا يزال الوضع في سوقنا هو الذي يضيع من يتردد. مع استمرار أسعار الفائدة على بطاقات الائتمان عند حوالي 20٪ ، تظل أموال الرهن العقاري غير مكلفة.
تذكر…
TW: إذن ما الذي يجب أن يعرفه سكان نورث كارولينا عن العقارات الآن؟
برنهولز: من طبيعة الأسواق أن ترتفع وتنخفض. على مدار 25 عامًا ، كنت أعمل في مجال العقارات في هذا السوق ، وقد انعكس انخفاض السوق في الغالب في تباطؤ في تقدير الأسعار وأوقات أطول في السوق.
كان هناك بعض الانخفاض في القيمة في سوقنا خلال فترة الركود الاقتصادي الكبير ، لكنه كان ضئيلًا مقارنة بالأماكن التي شهدت انخفاضًا في القيمة بنسبة 50-70٪. نحن نعتقد ونأمل أن يكون هذا الوضع غير عادي للغاية فرضه على العالم مصرفيو وول ستريت غير المنظمين بشكل كافٍ.
ومع ذلك ، لا أرى مثل هذا الموقف الدراماتيكي ينشأ في سوق المثلث في المستقبل المنظور. مع كل ما رأيناه في مجالات الأعمال والرياضة والرياضات الإلكترونية والتعليم والتوظيف ومع مقدار التدفق الذي نشهده في المقيمين الجدد ، فمن الأسهل أن تظل واثقًا بشأن الاستثمار في الحلم الأمريكي لملكية المنزل هنا.
