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Der Kauf eines Hauses in den größten Städten Amerikas ist teuer. Tatsächlich kann der Kauf eines durchschnittlichen Einsteigerhauses in Städten wie New York, LA und Boston mehr als eine Million Dollar kosten und kostet dies auch oft.
Eine der Auswirkungen hoher Immobilienpreise besteht darin, dass sie dazu führen, dass Menschen weiterhin Wohnungen mieten. Deshalb kaufen sich täglich mehr Immobilieninvestoren in Eigentumswohnungen ein. Investitionen in Wohnungen erfordern eine sorgfältige Planung. Der Benzinga-Leitfaden für Wohnungsinvestitionen hilft Ihnen dabei, mehr darüber zu erfahren, wie Sie dabei vorgehen.
Inhalte
- Wie man in Mehrfamilienhäuser investiert
- Sorgfaltsmaßnahmen
- Finden Sie einen Partner oder eine Verwaltungsfirma
- Andere Möglichkeiten, Mehrfamilienhäuser zu kaufen
- Sind Mehrfamilienhäuser rentabel?
- Nachteile des Besitzes von Mehrfamilienhäusern
- Vergleichen Sie REITs, ETFs und Immobilien-Crowdfunding-Plattformen
- Häufig gestellte Fragen
Wie man in Mehrfamilienhäuser investiert
Der Reiz einer Investition in Mehrfamilienhäuser liegt auf der Hand. Sie kaufen ein Gebäude, das durch die Mieten der Mieter, die auch die Hypothek begleichen, einen Cashflow generiert, während Sie sich zurücklehnen und zusehen, wie der Wert Ihres Gebäudes steigt. So funktioniert es in einer perfekten Welt. Die reale Welt des Wohnungseigentums ist komplizierter. Nicht jedes Mehrfamilienhaus ist eine gute Investition, und manche Mehrfamilienhäuser verlieren Geld.
Sorgfaltsmaßnahmen
Jeder hat das Sprichwort „Lass den Käufer auf der Hut sein“ gehört. Dieses Gefühl gilt insbesondere, wenn es um Mehrfamilienhäuser geht. Sie kosten viel Geld und sind keine einfachen Investitionen, aus denen man sich lösen kann, wenn man einen Vermögenswert liquidieren muss.
All dies bedeutet, dass Sie vor dem Kauf eines Gebäudes eine umfangreiche Due-Diligence-Prüfung durchführen müssen. Wenn nicht, könnte das Mehrfamilienhaus, das Sie gekauft haben, um ein passives Einkommen zu generieren, jeden Monat rote Zahlen schreiben.
Es ist sinnvoll, bei der Due-Diligence-Prüfung einer Investition in ein Mehrfamilienhaus eine Reihe von Faktoren zu berücksichtigen. Der erste ist die Finanzierung. Im Gegensatz zu Einfamilienhäusern werden für Mehrfamilienhäuser keine staatlich geförderten Hypotheken angeboten. Das bedeutet, dass Sie mit einer 3-jährigen Festhypothek kein Gebäude mit einer Anzahlung von 30 % finanzieren können.
Sie sollten eine Anzahlung von 20 % und eine Hypothek mit einer Laufzeit von 15 Jahren einplanen. Der erste Teil Ihrer Due-Diligence-Prüfung besteht darin, realistisch einzuschätzen, was Sie sich leisten können. Gehen Sie bei dieser Berechnung so konservativ wie möglich vor, da noch weitere Eigenkosten anfallen, bevor sich Ihr Gebäude rentiert.
Sobald Sie über ein Budget verfügen, müssen Sie wichtige zugrunde liegende Grundlagen berücksichtigen. Denken Sie daran, dass ein Apartmentkomplex wie andere Unternehmen ist; Sie möchten wissen, wie viel Geld das Unternehmen einnimmt. Studieren Sie die Bilanz Ihrer ausgewählten Immobilie sorgfältig, um die folgenden Fragen zu beantworten.
- Wie hoch ist die aktuelle Belegung des Gebäudes? Die meisten Gebäude generieren keinen Cashflow, wenn die durchschnittliche tägliche Auslastung unter 96 % liegt, und die meisten Banken finanzieren keine Gebäude mit hohen Leerstandsraten.
- Wie hoch sind die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter im Verhältnis zur Miete? Sie möchten, dass der Dollarbetrag pro Quadratfuß so hoch wie möglich ist.
- Wie hoch ist die Ausfallquote? Ein Gebäude mit vielen unbezahlten Mieten bedeutet, dass Sie einen höheren Teil der Gebäudekosten tragen, als Sie sollten. Was noch schlimmer ist: Sie zahlen aus eigener Tasche, um nicht zahlende Mieter zu vertreiben.
Neben der Bilanz ist auch ein genauer Blick auf das Gebäude notwendig. Sind die Außenanlagen auf dem neuesten Stand? Ist das Dach in gutem Zustand? Wie ist der Zustand der Sanitär- und Elektroanlagen? Oftmals verkaufen Eigentümer Gebäude, weil sie mehr Kapitalverbesserungen benötigen, als der Eigentümer bereit ist zu leisten. Sie müssen vor dem Kauf herausfinden, welche Verbesserungen erforderlich sind.
Berücksichtigen Sie externe Faktoren wie die für Ihr Gebäude geltenden örtlichen und staatlichen Mietergesetze. Um der steigenden Miete entgegenzuwirken, haben viele Städte und Bundesstaaten Mietpreisbindungsverordnungen erlassen, die die jährliche Mieterhöhung, die Sie bestehenden Mietern gewähren können, begrenzen. Wenn es in der Stadt, in der sich Ihr Gebäude befindet, Gesetze zur Mietpreisbindung gibt, könnte Ihr potenzieller Mietvorteil auf leerstehende Einheiten beschränkt sein.
Finden Sie einen Partner oder eine Verwaltungsfirma
Mehrfamilienhäuser selbst zu besitzen und zu betreiben, ist eine Menge harter Arbeit. Sie müssen gleichzeitig den Überblick über Buchhaltung, Reparaturen, Mieterbeziehungen und Kapitalausgaben behalten. Deshalb ist es eine gute Idee, über einen Equity-Partner nachzudenken, der sich die Arbeitslast teilen kann.
Die gute Nachricht ist, dass es in fast jeder Stadt viele kleine und mittlere Verwaltungsgesellschaften gibt, die auch Eigentümer und Betreiber eigener Gebäude sind. Wenn die Grundlagen Ihres Geschäfts stimmen, ist möglicherweise eines dieser Unternehmen bereit, bei Ihnen zu investieren. Sie können auch den Kauf eines kleineren Gebäudes (5 bis 15 Einheiten) im Rahmen einer Geschäftspartnerschaft mit einem Freund oder Partner in Betracht ziehen.
Wenn Sie in beiden Fällen nicht vorhaben, sich um den täglichen Betrieb Ihres Gebäudes zu kümmern, müssen Sie ein professionelles Management beauftragen und die Kosten in Ihr Gebäudebudget einbeziehen. Die meisten Verwaltungsgesellschaften verlangen zwischen 5 % und 8 % der monatlichen Miete.
Andere Möglichkeiten, Mehrfamilienhäuser zu kaufen
Früher konnte man Mehrfamilienhäuser nur als Einzelunternehmer oder als Mitglied einer kleinen Personengesellschaft erwerben. Dank des Internets und der Lockerung staatlicher Vorschriften stehen Ihnen nun mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, in Mehrfamilienhäuser zu investieren, ohne diese direkt verwalten zu müssen. Zu den Alternativen zum praktischen Besitz und zur Verwaltung von Mehrfamilienhäusern gehören:
- Crowdfunding: Online-Plattformen wie Stadtweste, CrowdStreet und RealtyMogul sind eingerichtet, um Privatanlegern die Crowdfunding-Finanzierung von Wohnungskäufen zu ermöglichen. Viele Plattformen bieten Ihnen die Möglichkeit, Ihre Gebäude selbst auszuwählen oder in einen von der Plattform verwalteten Fonds zu investieren.
- Immobilienfonds: Sie können zahlreiche renommierte Investmentfonds kaufen und Exchange Traded Funds (ETFs) basierend auf Mehrfamilienhäusern und anderen ertragsgenerierenden Immobilienvermögen. Sie erfordern in der Regel weniger Kapital als der kostenlose Kauf eines Mehrfamilienhauses, aber Sie müssen möglicherweise auch ein akkreditierter Investor sein, um sich daran zu beteiligen.
- Immobilien-Investmentfonds (REITs): Diese Fonds kombinieren ihr eigenes Geld mit Investorenkapital, um Gewerbeimmobilien zu besitzen und zu betreiben. Der Vorteil von REITs besteht darin, dass Anleger die Vorteile des Immobilienbesitzes nutzen können, ohne diese selbst verwalten zu müssen.
Sind Mehrfamilienhäuser rentabel?
Mehrfamilienhäuser sind wie jede andere Investition. Sie können profitabel sein, haben aber keine Gewinngarantie. Das Wichtigste bei Mehrfamilienhäusern ist, dass sie zwar Einnahmen erwirtschaften, aber dennoch Ausgaben verursachen. Für jedes Gebäude fallen unterschiedliche Kosten an. Generell gilt jedoch: Je größer oder luxuriöser das Gebäude ist, desto höher sind die Kosten.
Das bedeutet, dass Sie viele Zahlen recherchieren müssen, bevor Sie einen Kauf tätigen. Sobald Sie herausgefunden haben, wie viel Geld Ihre ausgewählte Immobilie generiert, müssen Sie die folgenden Kosten abziehen:
- Hypothekenzahlung
- Grundsteuern
- Versicherungen
- Wartung
- Utilities
- Verwaltungsgebühren
- Ergänzende professionelle Dienstleistungen (Buchhalter und Rechtsanwälte)
- Kapitalverbesserungen
- Leerstandsverlust
Wenn Sie diese Ausgaben berücksichtigen und sie von den jährlichen Einnahmen Ihrer gewählten Wohnung abziehen, erhalten Sie eine grobe Schätzung Ihres voraussichtlichen Gewinns. Wenn es für Sie nach viel Arbeit klingt, sollte es das auch sein. Aus diesem Grund bevorzugen so viele Wohnungsinvestoren REITs und Crowdfunding-Investitionen gegenüber Alleineigentümern.
Nachteile des Besitzes von Mehrfamilienhäusern
Ein monatliches Einkommen aus einem rentablen Mehrfamilienhaus zu erzielen, ist der Traum eines jeden Immobilieninvestors. Allerdings sollten Sie die gravierenden potenziellen Nachteile des Besitzes von Mehrfamilienhäusern bedenken.
Erstens gibt es den Zeit- und Kostenfaktor. Gute Mehrfamilienhäuser sind nicht billig. Sie sind schwer zu finden, und selbst wenn Sie eine bekommen, müssen Sie ein praktischer Verwalter sein, damit die Immobilie weiterhin Geld verdient. Sie müssen bereit sein, die Bücher regelmäßig durchzusehen und sowohl bei routinemäßigen Wartungsarbeiten als auch bei Kapitalverbesserungen proaktiv vorzugehen.
Zweitens liegen einige Faktoren außerhalb Ihrer Kontrolle. Das alte Immobiliensprichwort „Lage, Lage, Lage“ gilt auch für Mehrfamilienhäuser. Die Nachbarschaft, in der sich Ihr Apartmentgebäude befindet, bestimmt maßgeblich, mit welchen Mieteinnahmen Sie rechnen können. Leider kann man alleine nicht viel tun, um eine Nachbarschaft zu verändern.
Gebäude in besseren Stadtteilen werden höhere Mieten, aber auch höhere Kosten haben. Alles, von den Anschaffungskosten bis hin zu den Grundsteuern und Verwaltungsgebühren, ist höher, wenn Sie Gebäude in Qualitätsvierteln kaufen. Sie müssen eine Goldlöckchen-Immobilie finden, die erschwinglich ist, in einer guten Gegend liegt und trotzdem eine gute Miete erzielt. Alle anderen suchen jedoch das Gleiche.
Drittens wird Ihr Wohnhaus nur so gut funktionieren wie die Leute, die es betreiben. Wenn Sie das sind, müssen Sie sich dazu verpflichten, ein effektiver Manager zu sein, was möglicherweise ein 24/7-Job ist. Denken Sie daran, dass die Toiletten nicht nur an Wochentagen zwischen 9 und 5 Uhr überlastet sind. Wenn Sie das Gebäude nicht verwalten, müssen Sie ein hochqualifiziertes Management beauftragen. Schlechtes Management führt zu großen Umsatzeinbußen und kann dazu führen, dass Ihr Gebäude rote Zahlen schreibt.
Vergleichen Sie REITs, ETFs und Immobilien-Crowdfunding-Plattformen
Der Besitz einer Mehrfamilienimmobilie kann durchaus eine lohnende Investition sein. Dies ist jedoch keineswegs ein Selbstläufer und es erfordert viel Arbeit, um ein Mehrfamilienhaus in Ordnung zu bringen. Die meisten Anleger finden, dass dies zu viel praktische Arbeit erfordert und investieren lieber in REITs, ETFs oder Immobilien-Crowdfunding-Apps. Wenn das nach dem richtigen Weg für Sie klingt, werfen Sie einen Blick auf diese Liste der Besten von Benzinga REITs, ETFs und Crowdfunding-Plattformen für Immobilien.
Häufig gestellte Fragen
Sind Mehrfamilienhäuser eine gute Investition?
Mehrfamilienhäuser können eine gute Investition sein, aber es ist nicht garantiert, dass sie Geld einbringen. Wenn Sie wissen möchten, ob ein Mehrfamilienhaus eine gute Investition ist oder nicht, müssen Sie eine Reihe von Faktoren berücksichtigen.
Sie müssen berücksichtigen, wie viel das Gebäude im Verhältnis zu seinen Kosten einnimmt. Auf Jahresbasis erwirtschaftet eine gute Wohnung in der Regel zwischen 7 % und 10 % der Gesamtkosten. Sie müssen jedoch immer noch die Kosten für Ausgaben wie Steuern, Schuldendienst, Versicherungen, Grundsteuern und Instandhaltung vom Jahresumsatz Ihres Gebäudes abziehen, bevor Sie eine Vorstellung davon haben, wie viel Cashflow es generiert. Generell sind Gebäude mit hohen Cashflows gute Investitionen.
Kluge Investoren können jedoch Gebäude mit geringem Cashflow identifizieren und sie durch proaktives Management, aggressive Mieterhöhungen und Kapitalverbesserungen in solide Investitionen umwandeln.
Wie viel kostet der Kauf eines Mehrfamilienhauses?
Die Kosten für den Kauf eines Mehrfamilienhauses hängen von mehreren Variablen ab. Eine Liste dieser Variablen umfasst:
- Ort
- Alter
- Gesamtfläche in Quadratmetern
- Bauqualität
- Attraktivität der Nachbarschaft des Gebäudes
- Gesamterlös, der durch das Gebäude generiert wird
Je besser ein Gebäude im Verhältnis zu all diesen Faktoren ist, desto teurer wird es. Der Kauf von Mehrfamilienhäusern kostet in der Regel deutlich mehr als der Kauf von Einfamilienhäusern.
Die Post Wie man in Mehrfamilienhäuser investiert by Eric McConnell erschien zuerst auf Benzinga. Besuch Benzinga um noch mehr tolle Inhalte wie diesen zu bekommen.
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