Εξυπηρέτηση της πολυοικογενειακής βιομηχανίας ακινήτων με λογισμικό

Η πολυοικογενειακή ακίνητη περιουσία στις ΗΠΑ, η οποία περιλαμβάνει πολυκατοικίες, συγκυριαρχίες, αρχοντικά και κτίσματα μικτής χρήσης, είναι μια από τις μεγαλύτερες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων στον κόσμο. Κατά προσέγγιση 44 εκατομμύρια κατοικίες θεωρούνται πολυοικογενειακές, και αντιπροσωπεύουν το 31% του συνόλου των κατοικιών στις ΗΠΑ. Σε αντίθεση με τις μονοκατοικίες, οι πολυκατοικίες ανήκουν κατά κύριο λόγο σε θεσμικούς ιδιοκτήτες και επενδυτές, σε αντίθεση με τους ιδιοκτήτες μαμά και λαϊκών κατοικιών, και οι περισσότεροι εκμεταλλεύονται το λογισμικό για τη διαχείριση των ακινήτων τους. Συγκεκριμένα, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες και διαχειριστές πολλών οικογενειών βασίζονται σε ένα σύστημα διαχείρισης ακινήτων (PMS) για να επεξεργαστούν και να λογοδοτήσουν το ρολό ενοικίασης - τη ζωτική πηγή κάθε ιδιοκτησίας. 

Εκτός από τη χρήση ενός PMS ως το κύριο λειτουργικό τους σύστημα, οι περισσότεροι θεσμικοί ιδιοκτήτες και χειριστές μπορούν τώρα να τοποθετήσουν οποιονδήποτε αριθμό νέων λύσεων σημείων εκκίνησης πάνω από το PMS τους για να τους βοηθήσουν να προσελκύσουν, να δεσμεύσουν και να προβάλουν ενοικιαστές και να διαχειριστούν αιτήματα συντήρησης και προμηθευτή συντονισμός. Ωστόσο, ακόμη και με όλο αυτό το νέο λογισμικό, οι ιδιοκτήτες και οι χειριστές εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν πολλά σημαντικά σημεία πόνου:

Το πρωταρχικό ζήτημα είναι ότι τα κατεστημένα συστήματα διαχείρισης ακινήτων όπως το Yardi, το Appfolio, το MRI και το RealPage είναι προϊόντα παλαιού τύπου που δεν ανταποκρίνονται στις ανάγκες των σύγχρονων ιδιοκτητών και χειριστών. Αντίθετα, αυτά τα υπάρχοντα δεδομένα σιλό PMS (δημιουργώντας επιπλέον ώρες εργασίας εξόρυξης), στερούνται διαλειτουργικότητας και συχνά απαιτούν από τους πελάτες να δημιουργήσουν προσαρμοσμένο λογισμικό επειδή πολλά από τα προϊόντα τους εξακολουθούν να λειτουργούν σε DOS, για παράδειγμα. 

Ωστόσο, αυτές οι πλατφόρμες είναι συστήματα καταγραφής, και ως εκ τούτου απίστευτα κολλώδεις. Έχουν επίσης αποκτήσει προηγούμενες γενιές νεοφυών επιχειρήσεων, επιτρέποντάς τους να προσαρμόζουν λύσεις σε σημεία πέρα ​​από την επεξεργασία ρολού ενοικίασης. Αυτό με τη σειρά του τους επιτρέπει να προσφέρουν λύσεις εκτός συσκευασίας σε υπάρχοντες πελάτες δωρεάν (θέτοντας νεότερες, τεχνολογικές λύσεις σε μειονεκτική θέση). Παρόλο που τα εσωτερικά προϊόντα του PMS είναι ωχρά σε σύγκριση με νεότερες προσφορές, τα έξοδα λογισμικού σε επίπεδο ιδιοκτησίας ελέγχονται εντατικά, αναγκάζοντας τους περισσότερους ιδιοκτήτες και χειριστές να επιλέξουν τη φθηνότερη και πιο βολική επιλογή. Αυτό υφιστάμενη διανομή έναντι καινοτομίας startup Το δίλημμα έχει περιορίσει την αξία των λύσεων σημείων ιστορικά. 

Τούτου λεχθέντος, πιστεύουμε ότι υπάρχουν αρκετοί καταλύτες και ουραίοι άνεμοι που οδηγούν την ανάγκη για περισσότερο λογισμικό στη βιομηχανία. Εάν αυτά τα νέα προϊόντα μπορούν να παρέχουν εξαιρετικά νέες δυνατότητες που βελτιώνουν τις εσωτερικές παλαιού τύπου λύσεις των πλατφορμών PMS ή είναι καθαρά νέες βελτιώσεις, έχουν τη δυνατότητα να γίνουν τόσο πολύτιμα όσο αυτά τα βασικά συστήματα.

ΠΙΝΑΚΑΣ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΩΝ

Σε μακροοικονομικό επίπεδο, πιστεύουμε ότι οι θεσμικές επενδύσεις στον κλάδο των πολλών οικογενειών θα συνεχίσουν να αυξάνονται σημαντικά τα επόμενα αρκετά χρόνια, ακόμη και αν υπάρχει βραχυπρόθεσμη αστάθεια της αγοράς με τους επενδυτές να αναζητούν ρευστότητα. Καθώς περισσότερα γραφεία υιοθετούν ένα υβριδικό μοντέλο εργασίας μετά την Covid, οι επενδυτές που ιστορικά επικεντρώνονταν μόνο στα ακίνητα γραφείου μετακομίζουν σε πολυοικογένειες. Έχουμε δει επίσης μια φυγή προς την ασφάλεια στην πολυοικογένεια από θεσμικούς επενδυτές των οποίων η εστίαση έχει μετατοπιστεί στην επένδυση σε ενοικιάσεις για μία οικογένεια (SFR) την τελευταία δεκαετία. Καθώς εμφανίζονται περισσότεροι θεσμικοί επενδυτές, τόσο περισσότεροι πιθανοί αγοραστές λογισμικού που θέλουν να διαχειρίζονται αποτελεσματικότερα τα ακίνητά τους.

Επιπλέον, η στενότητα της αγοράς εργασίας των ΗΠΑ είναι ένα όφελος για τις εταιρείες λογισμικού που θέλουν να κατασκευάσουν προϊόντα για να αντικαταστήσουν την εργασία που βασίζεται σε καθήκοντα (π.χ. έλεγχος ενοικιαστών, που μπορεί να διαρκέσει πάνω από τρεις ώρες ανά αιτούντα) που προηγουμένως είχε γίνει από υπαλλήλους back-office που είχαν εγκατέλειψε το εργατικό δυναμικό. 

Σε μικροεπίπεδο, οι ετερόρρυθμοι εταίροι (LP) πιέζουν ολοένα και περισσότερο τους ομόρρυθμους εταίρους (GP) να διαχειρίζονται αποτελεσματικότερα τις περιουσίες τους. Αυτό δημιουργεί ευκαιρίες για νέες λύσεις τύπου «διαχείρισης ιδιοκτησίας σε ένα κουτί» για τους ιδιοκτήτες. Επιπλέον, οι μικρομεσαίες επιχειρήσεις (SMB) (δηλαδή αυτοί που λειτουργούν κάτω από 30,000 μονάδες) ενοποιούνται όλο και περισσότερο σε μεγαλύτερες εταιρείες, οι οποίες με τη σειρά τους λειτουργούν περισσότερο σαν franchises όπου οι περιφερειακοί επικεφαλής λαμβάνουν αποφάσεις. Και τέλος, μεταξύ δυνητικών πελατών μάρκετινγκ, αφοσίωσης ενοικιαστών, χρήσης ανέσεων, έγκαιρης πληρωμής κ.λπ., υπάρχουν περισσότερα δεδομένα από ποτέ για να βοηθήσουν τις εταιρείες να βελτιώσουν την αποτελεσματικότητά τους και οι εταιρείες θα πρέπει να χρησιμοποιούν αυτόν τον πλούτο δεδομένων για να βελτιώσουν το καθαρό λειτουργικό εισόδημα στα υπάρχοντα χαρτοφυλάκια, δεδομένης αυτής της πρόκλησης περιβάλλον της αγοράς. 

ΠΙΝΑΚΑΣ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΩΝ

Δεδομένων αυτών των μακροοικονομικών και μικροκαταλυτών, βλέπουμε αρκετούς τομείς ευκαιριών για ιδρυτές που θέλουν να δημιουργήσουν λογισμικό για τη βιομηχανία ακινήτων για πολλές οικογένειες. 

Πιστεύουμε ότι οι νεοφυείς επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στην κατηγορία απόκτησης και ανάπτυξης θα πρέπει να χρησιμοποιήσουν ιδιόκτητες πηγές δεδομένων ως σφήνα στον κλάδο, ώστε να μπορούν να βοηθήσουν τους επενδυτές και τους ιδιοκτήτες να λάβουν καλύτερες αποφάσεις για το πού θα επενδύσουν, τους τύπους ακινήτων να αγοράσουν (π.χ. Apartment Multifamily vs. Scattered Site Multifamily), πόσα να πληρώσουν, ποια προηγούμενα χωροθέτησης τους επιτρέπουν να χτίσουν επί τόπου (δηλαδή, πόσες μονάδες να κατασκευάσουν) και πολλά άλλα. Ωστόσο, δεν μπορούν να βασίζονται μόνο στην εμφάνιση νέων ευκαιριών για τους πελάτες, καθώς αυτού του είδους τα δεδομένα μπορούν συχνά να εμπορευματοποιηθούν. Προκειμένου να δημιουργήσουν σημαντική αξία, οι νεοφυείς επιχειρήσεις αυτής της κατηγορίας θα πρέπει να γίνουν κάποιο είδος λειτουργικού συστήματος που θα διαχειρίζεται τον τρόπο με τον οποίο αυτές οι εταιρείες λαμβάνουν επενδυτικές αποφάσεις από άκρο σε άκρο. Τα καλά νέα είναι ότι βλέπουμε την υψηλότερη τάση για πληρωμή για λογισμικό σε αυτήν την κατηγορία.

Σήμερα, τα περισσότερα τμήματα διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων για ιδιοκτήτες μεγάλων πολυοικογενειών και επενδυτές αντλούν με μη αυτόματο τρόπο αναφορές από τα διάφορα PMS στα οποία εκτελούνται οι τελικές ιδιότητές τους για να κατανοήσουν την απόδοση των περιουσιακών τους στοιχείων. Συχνά, όλοι, από έναν αρχικό αναλυτή μέχρι τους επικεφαλής αυτών των ομάδων, αναζητούν με μη αυτόματο τρόπο αυτές τις αναφορές για σφάλματα και εναρμονίζουν τα δεδομένα μεταξύ του τρόπου με τον οποίο τα διαφορετικά PMS επισημαίνουν στοιχεία γραμμής, κάτι που είναι τεράστια σπατάλη ανθρώπου και εγκεφάλου. -εξουσία. Πιστεύουμε ότι υπάρχει μια ευκαιρία να δημιουργηθεί ένα σύστημα καταγραφής δεδομένων που θα βρίσκεται πάνω από αυτά τα διάφορα προϊόντα PMS. Δεδομένης της αυξημένης διαφάνειας και διαλειτουργικότητας των δεδομένων που θα ήταν υποπροϊόν αυτού του προϊόντος, πιστεύουμε ότι αυτό θα ήταν καταλύτης για αυξημένη καινοτομία στον κλάδο. Ο κύριος κίνδυνος σε αυτήν την κατηγορία είναι ότι μπορεί να είναι δύσκολο να επιτευχθεί άμεση απόδοση επένδυσης (ROI) από την πρώτη μέρα, καθιστώντας δύσκολη την αιτιολόγηση της συλλογής αυτού του επιπέδου δεδομένων εξαρχής.

Μια άλλη κρίσιμη λειτουργία για τους φορείς εκμετάλλευσης πολλών οικογενειών είναι η προμήθεια, η προμήθεια και η διαχείριση όλων των τρίτων προμηθευτών με τους οποίους συνεργάζονται για την εξυπηρέτηση των κτιρίων τους. Για τους περισσότερους χειριστές, αυτή η διαδικασία είναι εντελώς χειροκίνητη, με το μεγαλύτερο μέρος της διαδικασίας να πραγματοποιείται σε email και Excel. Πιστεύουμε ότι αυτή η διαδικασία θα πρέπει να ψηφιοποιηθεί μέσω λογισμικού και να χρησιμοποιήσει ένα μοντέλο που μοιάζει με την αγορά για να βοηθήσει και τους δύο φορείς εκμετάλλευσης να διασφαλίσουν ότι βρίσκουν τους καλύτερους δυνατούς προμηθευτές και τους πωλητές μικρομεσαίων επιχειρήσεων να βρουν νέες ευκαιρίες εργασίας. Οι νεοφυείς επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται σε αυτήν την κατηγορία θα πρέπει να βρουν αγορές όπου υπάρχουν και ελλείψεις εργατικού δυναμικού και πυκνότητα δόμησης για να δημιουργήσουν ρευστότητα.

Καθώς οι LP ωθούν τους γενικούς ιατρούς να αποκτήσουν μεγαλύτερη διαφάνεια στη διαχείριση ακινήτων, βλέπουμε μια ευκαιρία για νέες πλατφόρμες να βοηθούν τους ιδιοκτήτες είτε να φέρουν τη διαχείριση ακινήτων εντός της εταιρείας είτε να προσλαμβάνουν αποτελεσματικότερα εξωτερικούς διαχειριστές. Στόχος τους εδώ είναι να έχουν πλήρη προβολή στα οικονομικά των ακινήτων, τη δραστηριότητα χρηματοδοτικής μίσθωσης, τη δραστηριότητα και τα έξοδα συντήρησης και πολλά άλλα. Επιπλέον, δεδομένου ότι οι μεγαλύτεροι διαχειριστές ακινήτων λειτουργούν σαν franchise, μπορεί να υπάρχει η ευκαιρία να βοηθηθούν οι διαχειριστές να ξεχωρίσουν μόνοι τους μέσω προϊόντων business-in-a-box που αυτοματοποιούν όλες τις λειτουργίες back-office που απαιτούνται για να το κάνουν. Αυτά τα προϊόντα μπορεί επίσης να βοηθήσουν τους διαχειριστές να ταιριάζουν με τους κατόχους μέσω μιας αγοράς.

ΠΙΝΑΚΑΣ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΩΝ

Καθώς διερευνούμε αυτήν την κατηγορία, έχουμε τρεις αρχές που καθοδηγούν το επενδυτικό μας πλαίσιο:

Αρχικά, θα αναζητούσαμε νεοφυείς επιχειρήσεις που εξυπηρετούν ιδιοκτήτες και χειριστές μεσαίας αγοράς (30-100 μονάδες). Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι μικρομεσαίες επιχειρήσεις (δηλαδή, αυτές που εξυπηρετούν κάτω από 30,000 μονάδες) στον κλάδο γενικά ενοποιούνται και συχνά δεν διαθέτουν τους πόρους για να πραγματοποιήσουν πραγματική αλλαγή. Από την άλλη άκρη του φάσματος, οι μεγαλύτεροι ιδιοκτήτες (δηλαδή αυτοί με πάνω από 100,000 μονάδες) είτε είναι εξαιρετικά δύσκολο να πουληθούν είτε χρησιμοποιούν ήδη το δικό τους προσαρμοσμένο λογισμικό.

Δεύτερον, θα αναζητούσαμε εταιρείες που κατασκευάζουν προϊόντα που παρέχουν σαφές ROI από την πρώτη μέρα. Η πλειονότητα των λειτουργικών δαπανών για τους ιδιοκτήτες είναι κλειδωμένη για πράγματα όπως συντήρηση, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας κ.λπ. έχουν μόνο ένα μικρό ποσό προϋπολογισμού για δαπάνες σε επίπεδο ιδιοκτησίας που μπορούν πραγματικά να ελέγξουν. Έτσι, οι πάροχοι λογισμικού πρέπει να παρέχουν μια σαφή απόδοση επένδυσης (ROI) από την πρώτη μέρα, ώστε να μην έχουν αρνητικό αντίκτυπο στην καθαρή αξία ενεργητικού (NAV). Τούτου λεχθέντος, εάν μπορείτε να πουλήσετε λογισμικό και να μην το αποδώσει ο αγοραστής σε επίπεδο ιδιοκτησίας, αλλά ίσως σε επίπεδο αμοιβαίων κεφαλαίων (όπου αυτό το κόστος κατανέμεται σε πολλά υποκείμενα ακίνητα), ίσως μπορέσετε να το ξεπεράσετε.

Τρίτον, θα αναζητούσαμε ιδρυτές που μπορούν να καλλιεργήσουν μια δέσμια startup βάσης πελατών. Η πολυοικογενειακή ακίνητη περιουσία εξακολουθεί να είναι μια αρκετά ανώμαλη βιομηχανία όπου η υιοθέτηση οποιουδήποτε νέου προϊόντος από τη βάση προς την κορυφή θα είναι δύσκολη. Επομένως, ένας άλλος δρόμος προς την επιτυχία θα μπορούσε να είναι η ανάπτυξη ενός αιχμάλωτου πελάτη από την πρώτη μέρα, ο οποίος μπορεί να δοκιμάσει και να επεκτείνει τα προϊόντα λογισμικού σε ολόκληρη τη βάση ιδιοκτησίας του. Ωστόσο, οι εταιρείες που το κάνουν αυτό, θα πρέπει να εξισορροπήσουν την εξυπηρέτηση ενός μοναδικού, μεγάλου πελάτη που θα μπορούσε να λειτουργήσει ως μελέτη περίπτωσης για άλλους, χωρίς να γίνουν μια επιχείρηση παροχής υπηρεσιών που δημιουργεί προσαρμοσμένο λογισμικό για τον εν λόγω πελάτη.

Συνοπτικά, πιστεύουμε ότι η μεγαλύτερη αξία στην αναπτυσσόμενη βιομηχανία ακινήτων για πολλές οικογένειες θα δημιουργηθεί από νεοφυείς επιχειρήσεις που πρωτοστατούν με προϊόντα λογισμικού, έναντι εκείνων που βασίζονται μόνο σε χρηματοοικονομικά προϊόντα. Εάν χτίζετε σε αυτήν την κατηγορία, θα θέλαμε να συζητήσουμε. 

***

Οι απόψεις που εκφράζονται εδώ είναι αυτές του μεμονωμένου προσωπικού της AH Capital Management, LLC (“a16z”) που αναφέρεται και δεν είναι απόψεις της a16z ή των θυγατρικών της. Ορισμένες πληροφορίες που περιέχονται εδώ έχουν ληφθεί από τρίτες πηγές, συμπεριλαμβανομένων των εταιρειών χαρτοφυλακίου κεφαλαίων που διαχειρίζεται η a16z. Αν και λαμβάνεται από πηγές που πιστεύεται ότι είναι αξιόπιστες, το a16z δεν έχει επαληθεύσει ανεξάρτητα τέτοιες πληροφορίες και δεν κάνει δηλώσεις σχετικά με τη διαρκή ακρίβεια των πληροφοριών ή την καταλληλότητά τους για μια δεδομένη κατάσταση. Επιπλέον, αυτό το περιεχόμενο μπορεί να περιλαμβάνει διαφημίσεις τρίτων. Η a16z δεν έχει ελέγξει τέτοιες διαφημίσεις και δεν υποστηρίζει κανένα διαφημιστικό περιεχόμενο που περιέχεται σε αυτές.

Αυτό το περιεχόμενο παρέχεται μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς και δεν θα πρέπει να βασίζεται ως νομική, επιχειρηματική, επενδυτική ή φορολογική συμβουλή. Θα πρέπει να συμβουλευτείτε τους δικούς σας συμβούλους για αυτά τα θέματα. Οι αναφορές σε οποιουσδήποτε τίτλους ή ψηφιακά περιουσιακά στοιχεία είναι μόνο για ενδεικτικούς σκοπούς και δεν αποτελούν επενδυτική σύσταση ή προσφορά για παροχή επενδυτικών συμβουλευτικών υπηρεσιών. Επιπλέον, αυτό το περιεχόμενο δεν απευθύνεται ούτε προορίζεται για χρήση από επενδυτές ή υποψήφιους επενδυτές και δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να γίνει επίκληση του κατά τη λήψη απόφασης για επένδυση σε οποιοδήποτε αμοιβαίο κεφάλαιο που διαχειρίζεται η a16z. (Μια προσφορά για επένδυση σε ένα αμοιβαίο κεφάλαιο a16z θα γίνει μόνο από το μνημόνιο ιδιωτικής τοποθέτησης, τη συμφωνία εγγραφής και άλλη σχετική τεκμηρίωση οποιουδήποτε τέτοιου κεφαλαίου και θα πρέπει να διαβαστεί στο σύνολό τους.) Τυχόν επενδύσεις ή εταιρείες χαρτοφυλακίου που αναφέρονται, αναφέρονται ή που περιγράφονται δεν είναι αντιπροσωπευτικές όλων των επενδύσεων σε οχήματα που διαχειρίζεται η a16z και δεν μπορεί να υπάρξει διαβεβαίωση ότι οι επενδύσεις θα είναι κερδοφόρες ή ότι άλλες επενδύσεις που θα πραγματοποιηθούν στο μέλλον θα έχουν παρόμοια χαρακτηριστικά ή αποτελέσματα. Μια λίστα με επενδύσεις που πραγματοποιήθηκαν από αμοιβαία κεφάλαια που διαχειρίζεται ο Andreessen Horowitz (εξαιρουμένων των επενδύσεων για τις οποίες ο εκδότης δεν έχει παράσχει άδεια για δημοσιοποίηση της a16z καθώς και των απροειδοποίητων επενδύσεων σε δημόσια διαπραγματεύσιμα ψηφιακά περιουσιακά στοιχεία) είναι διαθέσιμη στη διεύθυνση https://a16z.com/investments /.

Τα γραφήματα και τα γραφήματα που παρέχονται εντός προορίζονται αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς και δεν θα πρέπει να βασίζονται σε αυτά όταν λαμβάνεται οποιαδήποτε επενδυτική απόφαση. Οι προηγούμενες αποδόσεις δεν είναι ενδεικτικές των μελλοντικών αποτελεσμάτων. Το περιεχόμενο μιλά μόνο από την ημερομηνία που υποδεικνύεται. Οποιεσδήποτε προβλέψεις, εκτιμήσεις, προβλέψεις, στόχοι, προοπτικές και/ή απόψεις που εκφράζονται σε αυτό το υλικό υπόκεινται σε αλλαγές χωρίς προειδοποίηση και μπορεί να διαφέρουν ή να είναι αντίθετες με τις απόψεις που εκφράζονται από άλλους. Ανατρέξτε στη διεύθυνση https://a16z.com/disclosures για πρόσθετες σημαντικές πληροφορίες.