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Comprar una casa en las ciudades más grandes de Estados Unidos es costoso. De hecho, comprar una vivienda inicial promedio en ciudades como Nueva York, Los Ángeles y Boston puede costar, ya menudo lo hace, más de un millón de dólares.
Uno de los efectos de los altos precios de la vivienda es que mantienen a la gente alquilando apartamentos. Esta es la razón por la que cada día más inversores inmobiliarios compran apartamentos en propiedad. Invertir en apartamentos requiere una planificación cuidadosa. La guía de Benzinga para invertir en apartamentos lo ayuda a obtener más información sobre cómo hacerlo.
Contenido
- Cómo invertir en edificios de apartamentos
- Diligencia debida
- Encuentre un socio o una empresa de gestión
- Otras formas de comprar edificios de apartamentos
- ¿Son rentables los edificios de apartamentos?
- Desventajas de ser propietario de edificios de apartamentos
- Compara REIT, ETF y plataformas de crowdfunding inmobiliario
- Preguntas frecuentes
Cómo invertir en edificios de apartamentos
El atractivo de invertir en edificios de apartamentos es obvio. Usted compra un edificio que genera flujo de efectivo a través de los alquileres de los inquilinos, que también pagan la hipoteca, mientras se sienta y observa cómo se aprecia el valor de su edificio. Así es como funciona en un mundo perfecto. El mundo real de la propiedad de un apartamento es más complicado. No todos los edificios de apartamentos son una buena inversión, y algunos edificios de apartamentos pierden dinero.
Diligencia debida
Todo el mundo ha escuchado el dicho "que el comprador tenga cuidado". Este sentimiento es especialmente cierto cuando se trata de edificios de apartamentos. Cuestan mucho dinero y no son inversiones fáciles de las que salir si necesita liquidar un activo.
Todo esto significa que debe hacer mucha diligencia debida antes de comprar un edificio. De lo contrario, el edificio de apartamentos que compraste para generar ingresos pasivos podría terminar poniéndote en números rojos todos los meses.
Es inteligente tener en cuenta una serie de factores al realizar su debida diligencia en una inversión de vivienda multifamiliar. El primero es la financiación. A diferencia de las viviendas unifamiliares, no se ofrecen hipotecas subsidiadas por el gobierno federal para viviendas multifamiliares. Eso significa que no podrá financiar un edificio con un pago inicial del 3% con una hipoteca fija a 30 años.
Debe presupuestar un pago inicial del 20% y una hipoteca a 15 años. La primera parte de su diligencia debida es ser realista acerca de lo que puede pagar. Sea lo más conservador posible con este cálculo porque se requerirán otros gastos de bolsillo antes de que su edificio comience a generar dinero.
Una vez que tenga un presupuesto, debe considerar los fundamentos subyacentes importantes. Recuerde que un complejo de apartamentos es como cualquier otro negocio; desea saber cuánto dinero ingresa el negocio. Estudie cuidadosamente el balance general de la propiedad elegida para responder las siguientes preguntas.
- ¿Cuál es la ocupación actual del edificio? La mayoría de los edificios no generarán flujo de efectivo si la ocupación diaria promedio es inferior al 96 %, y la mayoría de los bancos no financiarán edificios con altas tasas de vacantes.
- ¿Cuál es el costo promedio por pie cuadrado en relación con el alquiler? Desea que la cantidad en dólares por pie cuadrado sea lo más alta posible.
- ¿Cuál es la tasa de morosidad? Un edificio con muchas rentas impagas significa que pagará más de lo que debería por los gastos del edificio. Lo que es peor, pagará de su bolsillo para desalojar a los inquilinos que no pagan.
Además del balance, debe observar bien el edificio. ¿Están actualizados los accesorios exteriores? ¿El techo está en buenas condiciones? ¿Cuál es el estado de los sistemas de plomería y electricidad? Muchas veces, los propietarios venden edificios porque requieren más mejoras de capital de las que el propietario está dispuesto a realizar. Debe averiguar cuáles son esas mejoras necesarias antes de comprar.
Considere los factores externos, como las leyes de inquilinos locales y estatales que se aplican a su edificio. Para combatir los alquileres en espiral, muchas ciudades y estados han adoptado ordenanzas de control de alquileres que limitan el aumento anual de alquiler que puede dar a los inquilinos preexistentes. Si existen leyes de control de alquileres en la ciudad donde se encuentra su edificio, su ventaja potencial de alquiler podría estar restringida a las unidades desocupadas.
Encuentre un socio o una empresa de gestión
Poseer y operar edificios de apartamentos por sí mismo es un trabajo muy duro. Debe estar al tanto de la contabilidad, las reparaciones, las relaciones con los inquilinos y los gastos de capital, todo al mismo tiempo. Por eso es una buena idea considerar tener un socio de capital que pueda compartir la carga de trabajo.
La buena noticia es que casi todas las ciudades tienen muchas empresas de gestión pequeñas y medianas que también son propietarias y operadoras de sus propios edificios. Si los fundamentos de su trato son correctos, una de estas empresas puede estar dispuesta a invertir con usted. También puede considerar comprar un edificio más pequeño (de 5 a 15 unidades) en una sociedad comercial con un amigo o socio.
En cualquier caso, si no planea manejar las operaciones diarias de su edificio, deberá contratar a un administrador profesional y tener en cuenta el costo en el presupuesto de su edificio. La mayoría de las empresas de gestión cobran entre el 5% y el 8% de la renta mensual.
Otras formas de comprar edificios de apartamentos
En el pasado, la única forma de comprar edificios de apartamentos era como propietario único o como miembro de una pequeña sociedad. Ahora, gracias a Internet y la flexibilización de las regulaciones gubernamentales, puede aprovechar varias formas de invertir en edificios de apartamentos sin tener que administrarlos directamente. Las alternativas a la propiedad y administración práctica de edificios de apartamentos incluyen:
- Crowdfunding: Plataformas en línea como CityChaleco, MultitudStreet y RealtyMogul están configurados para permitir a los inversores individuales financiar colectivamente la compra de apartamentos. Muchas plataformas le ofrecen la opción de elegir sus propios edificios o invertir en un fondo administrado por la plataforma.
- Fondos inmobiliarios: Puede comprar numerosos fondos mutuos muy respetados y fondos cotizados en bolsa (ETF) basado en edificios de apartamentos y otros activos inmobiliarios generadores de ingresos. Por lo general, requieren menos capital que comprar un edificio de apartamentos de forma gratuita, pero es posible que también deba ser un inversor acreditado para comprarlos.
- Fideicomisos de inversión en bienes raíces (REITS): Estos fondos combinan su propio dinero con capital de inversionistas para poseer y operar bienes raíces comerciales. La ventaja de un REIT es que permite a los inversores obtener los beneficios de la propiedad sin tener que administrarla directamente.
¿Son rentables los edificios de apartamentos?
Los edificios de apartamentos son como cualquier otra inversión. Pueden ser rentables pero vienen sin garantía de ganancias. Lo más importante a considerar con los edificios de apartamentos es que, aunque generan ingresos, todavía tienen gastos. Cada edificio tiene un rango diferente de gastos, pero como regla general, cuanto más grande o más lujoso sea el edificio, mayores serán los gastos.
Eso significa que tiene que hacer muchos cálculos numéricos antes de realizar una compra. Una vez que sepa cuánto dinero genera la propiedad elegida, deberá restar los siguientes gastos:
- Pago hipotecario
- Impuestos de propiedad
- Seguros
- Mantenimiento
- Departamento de Servicios Públicos
- Los gastos de gestión
- Servicios profesionales auxiliares (contadores y abogados)
- Mejoras de capital
- Pérdida de vacante
Si tiene en cuenta esos gastos y los resta del dinero que ha generado anualmente el apartamento elegido, tendrá una estimación aproximada de su ganancia proyectada. Si le parece mucho trabajo, debería hacerlo. Es por eso que tantos inversionistas de apartamentos prefieren los REIT y las inversiones de financiación colectiva a la propiedad exclusiva.
Desventajas de ser propietario de edificios de apartamentos
Obtener ingresos mensuales de un edificio de apartamentos rentable es un sueño para todos los inversores inmobiliarios. Sin embargo, querrá considerar las graves desventajas potenciales de ser propietario de edificios de apartamentos.
En primer lugar, está el factor tiempo y gasto. Los buenos edificios de apartamentos no son baratos. Son difíciles de encontrar, e incluso si obtiene uno, deberá ser un administrador práctico para que la propiedad siga generando ingresos. Debe estar preparado para revisar los libros con regularidad y ser proactivo tanto en el mantenimiento de rutina como en las mejoras de capital.
En segundo lugar, algunos factores están fuera de su control. El viejo adagio en bienes raíces "ubicación, ubicación, ubicación" es cierto cuando se trata de edificios de apartamentos. El vecindario donde se encuentra su edificio de apartamentos contribuirá en gran medida a determinar qué tipo de alquileres puede esperar cobrar. Desafortunadamente, no puedes hacer mucho por ti mismo para cambiar un vecindario.
Los edificios en mejores vecindarios tendrán rentas más altas pero también costos más altos. Todo, desde el costo de adquisición hasta los impuestos a la propiedad y las tarifas de administración, es más alto cuando compra edificios en vecindarios de calidad. Tienes que encontrar una propiedad Ricitos de oro que sea asequible, en una buena zona y que todavía tenga un buen alquiler. Sin embargo, todos los demás buscan lo mismo.
En tercer lugar, su edificio de apartamentos solo funcionará tan bien como las personas que lo administren. Si ese es usted, debe comprometerse a ser un gerente eficaz, que es potencialmente un trabajo de 24 horas al día, 7 días a la semana. Recuerde, los inodoros no solo se acumulan entre las 9 a. m. y las 5 p. m. los días de semana. Si no va a administrar el edificio, debe contratar una administración de alta calidad. La mala gestión dará lugar a una gran pérdida de ingresos y podría poner su edificio en números rojos.
Compara REIT, ETF y plataformas de crowdfunding inmobiliario
Sin duda, ser propietario de una propiedad multifamiliar puede ser una inversión rentable. Sin embargo, de ninguna manera es un tiro seguro, y se necesita mucho trabajo para que una vivienda multifamiliar funcione bien. La mayoría de los inversores consideran que requiere demasiado trabajo práctico y prefieren invertir en REIT, ETF o aplicaciones de crowdfunding inmobiliario. Si esa te parece la ruta, echa un vistazo a esta lista de las mejores de Benzinga un REIT, ETFs y plataformas de crowdfunding inmobiliario.
Preguntas frecuentes
¿Son los edificios de apartamentos una buena inversión?
Los edificios de departamentos pueden ser buenas inversiones, pero no se garantiza que ganen dinero. Si desea saber si un edificio de apartamentos es una buena inversión o no, debe considerar una serie de factores.
Tienes que considerar cuánto está ganando el edificio en relación con su costo. Anualmente, un buen apartamento suele generar entre un 7% y un 10% de su coste total. Sin embargo, aún debe restar el costo de gastos como impuestos, servicio de la deuda, seguros, impuestos a la propiedad y mantenimiento de los ingresos anuales de su edificio antes de tener una idea de cuánto flujo de efectivo genera. En general, los edificios con altos flujos de efectivo son buenas inversiones.
Sin embargo, los inversionistas inteligentes pueden identificar edificios con bajo flujo de caja y convertirlos en inversiones sólidas a través de una gestión proactiva, aumentos de alquiler agresivos y mejoras de capital.
¿Cuánto cuesta comprar un edificio de apartamentos?
El costo de comprar un edificio de apartamentos depende de varias variables. Una lista de esas variables incluye:
- Destino
- Edad
- Pies cuadrados totales
- Calidad de construcción
- Deseabilidad del vecindario del edificio.
- Ingresos totales generados por el edificio
Cuanto mejor sea un edificio en relación con todos esos factores, más caro será. La compra de edificios de apartamentos suele costar mucho más que la compra de viviendas unifamiliares.
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