¿El mercado inmobiliario de EE. UU. alcanzó su punto máximo en julio?

Por Anna Bahney, CNN Negocios

Los precios de la vivienda en EE. UU. continuaron subiendo en julio. Pero el mercado mostró signos de enfriamiento a medida que el aumento de las tasas hipotecarias apartó a más posibles compradores.

Los precios de las viviendas subieron un 15.8% en julio respecto al año anterior, un salto menor que el crecimiento del 18.1% observado en junio, según el S&P CoreLogic Case-Shiller Índice nacional de precios de viviendas de EE. UU.. La diferencia de 2.3 puntos porcentuales entre esos dos meses es la mayor desaceleración en la historia del índice.

Sobre una base mensual, los precios cayeron un 0.2% desde junio, la primera disminución mensual del índice nacional desde febrero de 2012.

“Aunque los precios de la vivienda en EE. UU. se mantienen sustancialmente por encima de los niveles del año anterior, el informe de julio refleja una fuerte desaceleración”, dijo Craig J. Lazzara, director gerente de S&P Dow Jones Indices.

Las 20 ciudades informaron aumentos de precios más bajos en julio en comparación con el año anterior.

Tampa registró las mayores ganancias, con los precios de las viviendas aumentando un 31.8% en julio respecto al año anterior. Le siguieron Miami, que subió un 31.7%, y Dallas, con un aumento del 24.7%.

“A medida que la Reserva Federal continúa elevando las tasas de interés, el financiamiento hipotecario se ha vuelto más costoso, un proceso que continúa hasta el día de hoy”, dijo Lazzara. “Dadas las perspectivas de un entorno macroeconómico más desafiante, es posible que los precios de las viviendas continúen desacelerándose”.

Un separado reporte de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda el martes mostró una trayectoria similar en los precios de las viviendas en julio. El índice de precios de la vivienda de la FHFA, que mide los cambios en el valor de las viviendas unifamiliares, informó que los precios de las viviendas aumentaron un 13.9 % interanual en julio, pero cayeron un 0.6 % respecto al mes anterior. Es la primera caída mensual en los precios de las viviendas desde mayo de 2020, dijo la agencia.

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Las tasas hipotecarias más altas enfriaron la demanda

Los informes de precios de viviendas destacan el efecto de enfriamiento del aumento de las tasas hipotecarias.

Las tasas hipotecarias en julio eran aproximadamente el doble de lo que eran el año anterior. Después de subir a casi el 6% a mediados de junio, los temores de recesión hicieron que las tasas fueran más volátiles.

Las tasas hipotecarias han estado aumentando en medio de una serie de aumentos agresivos de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal en su intento de controlar la inflación galopante.

La Fed no establece directamente las tasas que los prestatarios pagan por las hipotecas, pero sus acciones las influyen. Las tasas hipotecarias tienden a seguir el rendimiento de los bonos del Tesoro de EE. UU. a 10 años. Cuando los inversionistas ven o anticipan aumentos en las tasas, a menudo venden bonos del gobierno, lo que eleva los rendimientos y las tasas hipotecarias aumentan.

Con más compradores potenciales sintiéndose presionados por el aumento de las tasas, la apreciación del precio de la vivienda ha seguido desacelerándose desde que alcanzó su punto máximo en abril, dijo Steve Reich, director de operaciones de Finance of America Mortgage.

“La desaceleración gradual se puede atribuir a las tasas de interés más altas, lo que ha atenuado lo que muchos compradores de vivienda pueden pagar y, a su vez, ha debilitado las ventas de viviendas”, dijo Reich.

En algunos mercados, particularmente aquellos que vieron una gran afluencia de compradores como resultado del trabajo remoto durante la pandemia, el crecimiento del precio de la vivienda está comenzando a moderarse, dijo.

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¿Pico del mercado detrás de nosotros?

“La combinación de un inventario aún ajustado en la mayoría de los mercados y los compradores que intentan asegurar un pago mensual fijo antes de que las tasas subieran aún más aseguraron que los precios continuaran subiendo”, dijo George Ratiu, economista senior y gerente de investigación económica de Realtor.com. "Sin embargo, el impulso alcista ha perdido fuerza y ​​está claro que el pico del mercado ahora está firmemente detrás de nosotros".

Para los compradores, el cambio a la baja en las ganancias de precios mantiene el promesa de mejores oportunidades en los próximos meses, dijo Ratiu.

“La proporción de viviendas con recortes de precios alcanzó alrededor del 20% en agosto, el mismo nivel que vimos en 2017 cuando los mercados inmobiliarios estaban en una situación mucho más equilibrada”, dijo. “Como se espera que las tasas hipotecarias sigan aumentando y los precios actuales se vuelvan aún menos sostenibles para la mayoría de los presupuestos de los compradores, es probable que los recortes de precios continúen expandiéndose”.

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Para los propietarios que planean vender, el mercado actual es significativamente diferente al de hace incluso tres semanas, agregó.

Con el pago hipotecario mensual típico ahora varios cientos de dólares más alto que el año pasado debido al aumento de las tasas de interés, la cantidad de compradores calificados se ha reducido mucho.

“Los vendedores que tienen un conocimiento firme de las condiciones del mercado local y fijan los precios en consecuencia desde el principio tendrán más probabilidades de captar la atención de los compradores y asegurar una transacción exitosa”, dijo Ratiu.

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