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Acheter une maison dans les plus grandes villes américaines coûte cher. En fait, l’achat d’une première maison moyenne dans des villes comme New York, Los Angeles et Boston peut coûter, et coûte souvent, plus d’un million de dollars.
L’un des effets des prix élevés de l’immobilier est qu’ils incitent les gens à louer des appartements. C’est pourquoi de plus en plus d’investisseurs immobiliers achètent chaque jour un appartement. Investir dans des appartements nécessite une planification minutieuse. Le guide de Benzinga sur l’investissement dans un appartement vous aide à en savoir plus sur la façon de procéder.
Table des matières
- Comment investir dans des immeubles d'appartements
- Diligence raisonnable
- Trouver un partenaire ou un cabinet de gestion
- Autres façons d’acheter des immeubles d’habitation
- Les immeubles d’habitation sont-ils rentables ?
- Inconvénients de posséder des immeubles à appartements
- Comparez les REIT, les ETF et les plateformes de financement participatif immobilier
- Foire aux Questions
Comment investir dans des immeubles d'appartements
L’attrait d’investir dans des immeubles à appartements est évident. Vous achetez un immeuble qui génère des flux de trésorerie grâce aux loyers des locataires, qui paient également l’hypothèque, pendant que vous regardez votre immeuble prendre de la valeur. C’est ainsi que cela fonctionne dans un monde parfait. Le monde réel de la propriété d’un appartement est plus compliqué. Tous les immeubles d’habitation ne constituent pas un bon investissement et certains immeubles d’habitation perdent de l’argent.
Diligence raisonnable
Tout le monde a entendu l’adage « que l’acheteur se méfie ». Ce sentiment est particulièrement vrai lorsqu’il s’agit d’immeubles à appartements. Ils coûtent très cher et ne constituent pas des investissements faciles à retirer si vous devez liquider un actif.
Tout cela signifie que vous devez faire preuve de beaucoup de diligence raisonnable avant d’acheter un immeuble. Sinon, l’immeuble que vous avez acheté pour générer des revenus passifs pourrait finir par vous mettre dans le rouge chaque mois.
Il est judicieux de prendre en compte un certain nombre de facteurs lors de la vérification préalable d’un investissement dans un logement multifamilial. Le premier est le financement. Contrairement aux maisons unifamiliales, aucun prêt hypothécaire subventionné par le gouvernement fédéral n'est proposé pour les logements multifamiliaux. Cela signifie que vous ne pourrez pas financer un immeuble avec une mise de fonds de 3 % avec une hypothèque fixe sur 30 ans.
Vous devriez prévoir une mise de fonds de 20 % et une hypothèque sur 15 ans. La première étape de votre diligence raisonnable consiste à être réaliste quant à ce que vous pouvez vous permettre. Soyez aussi prudent que possible avec ce calcul, car d’autres dépenses seront nécessaires avant que votre immeuble ne commence à rapporter de l’argent.
Une fois que vous avez un budget, vous devez tenir compte des principes fondamentaux sous-jacents importants. N'oubliez pas qu'un complexe d'appartements est comme les autres entreprises ; vous voulez savoir combien d’argent l’entreprise rapporte. Étudiez attentivement le bilan de la propriété que vous avez choisie pour répondre aux questions suivantes.
- Quelle est l’occupation actuelle du bâtiment ? La plupart des immeubles ne généreront pas de flux de trésorerie si le taux d’occupation quotidien moyen est inférieur à 96 %, et la plupart des banques ne financeront pas les immeubles présentant des taux d’inoccupation élevés.
- Quel est le coût moyen du pied carré par rapport au loyer ? Vous voulez que le montant en dollars par pied carré soit aussi élevé que possible.
- Quel est le taux de délinquance ? Un immeuble avec de nombreux loyers impayés signifie que vous paierez plus de dépenses que vous ne le devriez. Pire encore, vous devrez payer de votre poche pour expulser les locataires qui ne paient pas.
Au-delà du bilan, il faut bien regarder le bâtiment. Les aménagements extérieurs sont-ils à jour ? La toiture est-elle en bon état ? Quel est l’état des systèmes de plomberie et d’électricité ? Souvent, les propriétaires vendent des immeubles parce qu’ils nécessitent plus d’améliorations en capital que ce qu’ils sont prêts à apporter. Vous devez découvrir quelles sont les améliorations nécessaires avant d’acheter.
Tenez compte des facteurs externes tels que les lois locales et nationales sur les locataires qui s'appliquent à votre immeuble. Afin de lutter contre la flambée des loyers, de nombreuses villes et États ont adopté des ordonnances de contrôle des loyers qui plafonnent l'augmentation annuelle du loyer que vous pouvez accorder aux locataires préexistants. Si des lois sur le contrôle des loyers existent dans la ville où se trouve votre immeuble, votre potentiel de hausse locative pourrait être limité aux logements vacants.
Trouver un partenaire ou un cabinet de gestion
Posséder et exploiter soi-même un immeuble à appartements demande beaucoup de travail. Vous devez suivre à la fois la comptabilité, les réparations, les relations avec les locataires et les dépenses en capital. C’est pourquoi c’est une bonne idée d’envisager d’avoir un partenaire financier capable de partager la charge de travail.
La bonne nouvelle est que presque toutes les villes comptent de nombreuses sociétés de gestion de petite et moyenne taille qui sont également propriétaires et exploitants de leurs propres bâtiments. Si les fondamentaux de votre transaction sont bons, l’une de ces sociétés pourrait être disposée à investir avec vous. Vous pouvez également envisager d’acheter un immeuble plus petit (de 5 à 15 logements) dans le cadre d’un partenariat commercial avec un ami ou un associé.
Dans les deux cas, si vous ne prévoyez pas de gérer les opérations quotidiennes de votre bâtiment, vous devrez faire appel à une direction professionnelle et prendre en compte le coût dans le budget de votre bâtiment. La plupart des sociétés de gestion facturent entre 5% et 8% du loyer mensuel.
Autres façons d’acheter des immeubles d’habitation
Dans le passé, la seule façon d’acheter des immeubles à appartements était de devenir propriétaire unique ou membre d’une petite société de personnes. Désormais, grâce à Internet et à l’assouplissement des réglementations gouvernementales, vous pouvez exploiter plusieurs façons d’investir dans des immeubles à appartements sans avoir à les gérer directement. Les alternatives à la propriété et à la gestion directe des immeubles d’habitation comprennent :
- Financement participatif: Les plateformes en ligne comme CityVest, FouleRue ainsi que RealtyMogul sont mis en place pour permettre aux investisseurs individuels de financer l’achat d’un appartement. De nombreuses plateformes vous offrent la possibilité de choisir vos propres bâtiments ou d'investir dans un fonds géré par la plateforme.
- Fonds immobiliers : Vous pouvez acheter de nombreux fonds communs de placement très respectés et fonds négociés en bourse (ETF) basés sur des immeubles d'habitation et d'autres actifs immobiliers générateurs de revenus. Ils nécessitent généralement moins de capital que l’achat libre et net d’un immeuble à appartements, mais vous devrez peut-être également être un investisseur qualifié pour y acheter.
- Fiducies de placement immobilier (REIT) : Ces fonds combinent leur propre argent avec le capital des investisseurs pour posséder et exploiter des biens immobiliers commerciaux. L'avantage de les foncières est qu'il permet aux investisseurs de bénéficier des avantages de la propriété sans avoir à la gérer directement.
Les immeubles d’habitation sont-ils rentables ?
Les immeubles d’habitation sont comme tout autre investissement. Ils peuvent être rentables mais ne comportent aucune garantie de profit. La grande chose à considérer avec les immeubles d’habitation est que même s’ils génèrent des revenus, ils ont quand même des dépenses. Chaque bâtiment a une gamme de dépenses différente, mais en règle générale, plus le bâtiment est grand ou luxueux, plus les dépenses seront élevées.
Cela signifie que vous devez faire beaucoup de calculs avant de faire un achat. Une fois que vous aurez déterminé combien d’argent génère la propriété que vous avez choisie, vous devrez soustraire les dépenses suivantes :
- Paiement de l'hypothèque
- Impôts fonciers
- Assurance
- Entretien
- Utilitaires
- Frais de gestion
- Services professionnels auxiliaires (comptables et avocats)
- Améliorations des immobilisations
- Perte de vacance
Si vous prenez en compte ces dépenses et les soustrayez de l’argent généré annuellement par l’appartement que vous avez choisi, vous aurez une estimation approximative de votre bénéfice projeté. Si cela vous semble demander beaucoup de travail, cela devrait être le cas. C’est pourquoi tant d’investisseurs en appartements préfèrent les REIT et les investissements à financement participatif à la propriété individuelle.
Inconvénients de posséder des immeubles à appartements
Gagner un revenu mensuel avec un immeuble rentable est le rêve de tout investisseur immobilier. Cependant, vous devez tenir compte des sérieux inconvénients potentiels liés à la possession d’immeubles à appartements.
Premièrement, il y a le facteur temps et coût. Les bons immeubles d’habitation ne sont pas bon marché. Ils sont difficiles à trouver, et même si vous en obtenez un, vous devrez être un gestionnaire de terrain pour que la propriété continue de rapporter de l’argent. Vous devez être prêt à consulter régulièrement les livres et à être proactif en ce qui concerne l’entretien de routine et les améliorations des immobilisations.
Deuxièmement, certains facteurs échappent à votre contrôle. Le vieil adage immobilier « emplacement, emplacement, emplacement » s’applique également aux immeubles d’habitation. Le quartier où se trouve votre immeuble contribuera grandement à déterminer les types de loyers que vous pouvez vous attendre à percevoir. Malheureusement, vous ne pouvez pas faire grand-chose par vous-même pour changer un quartier.
Les immeubles situés dans les meilleurs quartiers auront des loyers plus élevés mais aussi des coûts plus élevés. Tout, du coût d'acquisition aux taxes foncières en passant par les frais de gestion, est plus élevé lorsqu'on achète des immeubles dans des quartiers de qualité. Vous devez trouver une propriété Boucle d’or qui soit abordable, dans un bon quartier et qui obtienne toujours un bon loyer. Cependant, tout le monde recherche la même chose.
Troisièmement, votre immeuble d’habitation ne fonctionnera aussi bien que si les personnes qui le gèrent le sont. Si tel est votre cas, vous devez vous engager à être un manager efficace, ce qui est potentiellement un travail 24h/7 et 9j/5. N’oubliez pas que les toilettes ne refoulent pas seulement entre XNUMXh et XNUMXh. en semaine. Si vous ne gérez pas le bâtiment, vous devez embaucher une gestion de haute qualité. Une mauvaise gestion entraînera une perte de revenus importante et pourrait mettre votre immeuble dans le rouge.
Comparez les REIT, les ETF et les plateformes de financement participatif immobilier
Posséder une propriété multifamiliale peut certainement être un investissement rentable. Cependant, ce n’est en aucun cas une solution sûre, et il faut beaucoup de travail pour qu’un logement multifamilial fonctionne correctement. La plupart des investisseurs trouvent que cela nécessite trop de travail pratique et préfèrent investir dans des REIT, des ETF ou des applications de financement participatif immobilier. Si cela vous convient, jetez un œil à cette liste des meilleurs de Benzinga. les foncières, FNB ainsi que plateformes de crowdfunding immobilier.
Foire aux Questions
Les immeubles à appartements sont-ils de bons investissements ?
Les immeubles d’habitation peuvent être de bons investissements, mais ils ne sont pas garantis de rapporter de l’argent. Si vous voulez savoir si un immeuble à appartements est un bon investissement ou non, vous devez examiner un certain nombre de facteurs.
Vous devez considérer combien le bâtiment rapporte à son coût. Sur une base annuelle, un bon appartement génère généralement entre 7 et 10 % de son coût total. Cependant, vous devez quand même soustraire le coût des dépenses comme les taxes, le service de la dette, les assurances, les taxes foncières et l’entretien des revenus annuels de votre immeuble avant d’avoir une idée du montant des flux de trésorerie qu’il génère. En général, les immeubles à flux de trésorerie élevés constituent de bons investissements.
Cependant, les investisseurs avisés peuvent identifier les immeubles à faible flux de trésorerie et les transformer en investissements solides grâce à une gestion proactive, des augmentations de loyer agressives et des améliorations du capital.
Combien coûte l’achat d’un immeuble à appartements ?
Le coût d’achat d’un immeuble dépend de plusieurs variables. Une liste de ces variables comprend :
- Localisation
- Âge
- Superficie totale
- Qualité de construction
- Désirabilité du quartier du bâtiment
- Revenu total généré par le bâtiment
Plus un bâtiment est performant par rapport à tous ces facteurs, plus il sera cher. L’achat d’immeubles à appartements coûte généralement beaucoup plus cher que l’achat de maisons unifamiliales.
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