Al servizio del settore immobiliare plurifamiliare con il software

Gli immobili multifamiliari negli Stati Uniti, che comprendono condomini, condomini, case a schiera e complessi a uso misto, sono una delle classi di attività più grandi al mondo. Circa 44 milioni di residenze sono considerate multifamiliarie rappresentano il 31% di tutti gli alloggi negli Stati Uniti. A differenza delle case unifamiliari, le case plurifamiliari sono principalmente di proprietà di proprietari e investitori istituzionali, al contrario dei proprietari terrieri mamma e pop, e la maggior parte sfrutta il software per gestire le proprie proprietà. In particolare, la maggior parte dei proprietari e degli operatori plurifamiliari si affida a un sistema di gestione della proprietà (PMS) per elaborare e contabilizzare il registro degli affitti, la linfa vitale di qualsiasi proprietà. 

Oltre a utilizzare un PMS come sistema operativo principale, la maggior parte dei proprietari e degli operatori istituzionali può ora sovrapporre un numero qualsiasi di nuove soluzioni per punti di avvio al proprio PMS per aiutarli ad attrarre, coinvolgere e selezionare gli inquilini e per gestire le richieste di manutenzione e il fornitore coordinazione. Tuttavia, anche con tutto questo nuovo software, i proprietari e gli operatori devono ancora affrontare diversi importanti punti dolenti:

Il problema principale è che i sistemi di gestione delle proprietà esistenti come Yardi, Appfolio, MRI e RealPage sono prodotti legacy che non soddisfano le esigenze dei proprietari e degli operatori moderni. Invece, questi dati di silos PMS esistenti (creando ore extra di lavoro di estrazione), mancano di interoperabilità e spesso richiedono ai clienti di creare software personalizzato perché molti dei loro prodotti funzionano ancora su DOS, ad esempio. 

Tuttavia, queste piattaforme sono sistemi di registrazione e quindi incredibilmente appiccicose. Hanno anche acquisito generazioni precedenti di startup, consentendo loro di aggiungere soluzioni puntuali oltre all'elaborazione del roll roll. Ciò a sua volta consente loro di offrire gratuitamente soluzioni pronte all'uso ai clienti esistenti (mettendo in svantaggio le soluzioni puntuali più recenti e tecnologicamente avanzate). Anche se i prodotti interni del PMS impallidiscono rispetto alle offerte più recenti, le spese per il software a livello di proprietà vengono attentamente esaminate, inducendo la maggior parte dei proprietari e degli operatori a scegliere l'opzione più economica e conveniente. Questo distribuzione incumbent vs innovazione startup Il dilemma ha storicamente limitato il valore delle soluzioni puntuali. 

Detto questo, crediamo che ci siano diversi catalizzatori e venti favorevoli che stanno guidando la necessità di più software nel settore. Se questi nuovi prodotti possono fornire funzionalità straordinariamente nuove che migliorano le soluzioni legacy interne delle piattaforme PMS o sono miglioramenti netti, hanno il potenziale per diventare preziosi quanto questi sistemi di base.

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A livello macro, riteniamo che gli investimenti istituzionali nel settore multifamiliare continueranno a crescere in modo significativo nei prossimi anni, anche in presenza di volatilità di mercato a breve termine con investitori alla ricerca di liquidità. Man mano che sempre più uffici adottano un modello di lavoro ibrido post-Covid, gli investitori che storicamente si sono concentrati solo sugli immobili per uffici si stanno spostando verso il multifamiliare. Abbiamo anche assistito a una fuga verso la sicurezza nel multifamiliare da parte di investitori istituzionali la cui attenzione si è spostata sull'investimento in affitti unifamiliari (SFR) nell'ultimo decennio. Man mano che emergono più investitori istituzionali, aumentano anche i potenziali acquirenti di software che desiderano gestire in modo più efficiente le proprie proprietà.

Inoltre, la rigidità del mercato del lavoro statunitense è un vantaggio per le società di software che cercano di creare prodotti per sostituire il lavoro basato su attività (ad esempio, lo screening degli inquilini, che può richiedere più di tre ore per richiedente) precedentemente svolto dai dipendenti del back-office che hanno lasciato la forza lavoro. 

A livello micro, i soci accomandanti (LP) stanno facendo sempre più pressioni sui soci accomandatari (GP) affinché gestiscano in modo più efficiente le loro proprietà; questo crea opportunità per nuove soluzioni di tipo "property-management-in-a-box" per i proprietari. Inoltre, gli operatori delle piccole e medie imprese (PMI) (ovvero quelli che operano sotto le 30,000 unità) vengono sempre più consolidati in società più grandi, che a loro volta vengono gestite più come franchising in cui i capi regionali prendono le decisioni. E infine, tra lead di marketing, coinvolgimento degli inquilini, utilizzo dei servizi, tempestività dei pagamenti, ecc., ora esistono più dati che mai per aiutare le aziende a promuovere l'efficienza e le aziende dovrebbero utilizzare questa ricchezza di dati per migliorare il reddito operativo netto nei portafogli esistenti data questa sfida contesto di mercato. 

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Dati questi catalizzatori macro e micro, vediamo diverse aree di opportunità per i fondatori che cercano di creare software per il settore immobiliare multifamiliare. 

Riteniamo che le startup che operano nella categoria di acquisizione e sviluppo dovranno utilizzare fonti di dati proprietarie come un cuneo nel settore, in modo che possano aiutare investitori e proprietari a prendere decisioni migliori su dove investire, quali tipi di proprietà acquistare (ad es. Appartamento multifamiliare vs. multifamiliare sito sparso), quanto pagare, quali precedenti di zonizzazione consentono loro di costruire in loco (ovvero, quante unità costruire) e altro ancora. Tuttavia, non possono fare affidamento solo sull'emergere di nuove opportunità per i clienti, poiché questo tipo di dati può spesso essere commercializzato. Per generare un valore significativo, le startup in questa categoria dovranno diventare un tipo di sistema operativo che gestisca il modo in cui queste aziende prendono decisioni di investimento end-to-end. La buona notizia è che vediamo la più alta propensione a pagare per il software in questa categoria.

Oggi, la maggior parte delle divisioni di gestione patrimoniale per grandi proprietari e investitori multifamiliari estrae manualmente i rapporti dai vari PMS su cui vengono eseguite le loro proprietà finali per capire come stanno andando le loro risorse. Spesso, tutti, da un analista di livello base fino ai capi di questi gruppi, cercano manualmente questi rapporti per errori e riconciliano i dati tra il modo in cui i diversi PMS etichettano gli elementi pubblicitari, il che è un enorme spreco di uomini e cervello -potenza. Riteniamo che ci sia l'opportunità di costruire un sistema di registrazione dei dati che si trovi sopra questi vari prodotti PMS. Data la maggiore trasparenza e interoperabilità dei dati che sarebbero un sottoprodotto di questo prodotto, riteniamo che questo sarebbe un catalizzatore per una maggiore innovazione nel settore. Il rischio principale in questa categoria è che può essere difficile fornire un ritorno sull'investimento (ROI) immediato fin dal primo giorno, rendendo difficile giustificare la raccolta di questo livello di dati in primo luogo.

Un'altra funzione fondamentale per gli operatori multifamiliari è l'approvvigionamento, l'approvvigionamento e la gestione di tutti i fornitori di terze parti con cui lavorano per servire i loro edifici. Per la maggior parte degli operatori, questo processo è interamente manuale, con la maggior parte del processo che vive in e-mail ed Excel. Riteniamo che questo processo debba essere digitalizzato tramite software e utilizzare un modello simile a un mercato per aiutare entrambi gli operatori a garantire di trovare i migliori fornitori possibili e i fornitori di PMI a trovare nuove opportunità di lavoro. Le startup che operano in questa categoria dovranno trovare mercati in cui vi siano sia carenza di manodopera che densità di edifici per creare liquidità.

Mentre gli LP spingono i medici di base a ottenere maggiore trasparenza nella gestione della proprietà, vediamo un'opportunità per le nuove piattaforme per aiutare i proprietari a portare la gestione della proprietà internamente o ad assumere in modo più efficace gestori esterni. Il loro obiettivo qui è avere piena visibilità sulle finanze immobiliari, sulle attività di leasing, sulle attività di manutenzione e sulle spese e altro ancora. Inoltre, dato che i più grandi gestori di proprietà sono gestiti come franchising, potrebbe esserci un'opportunità per aiutare i gestori a girare da soli tramite prodotti business-in-a-box che automatizzano tutte le funzioni di back-office necessarie per farlo. Questi prodotti possono anche aiutare i manager ad abbinarsi ai proprietari tramite un marketplace.

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Mentre esploriamo questa categoria, abbiamo tre principi che guidano il nostro quadro di investimento:

Innanzitutto, cercheremo startup al servizio di proprietari e operatori di fascia media (30-100 unità). Questo perché le PMI (ovvero quelle che servono meno di 30,000 unità) nel settore vengono generalmente consolidate e spesso mancano delle risorse per attuare un vero cambiamento. Dall'altra parte dello spettro, i proprietari più grandi (cioè quelli con oltre 100,000 unità) sono estremamente difficili da vendere o stanno già utilizzando il proprio software personalizzato.

In secondo luogo, cercheremo aziende che realizzino prodotti che forniscano un chiaro ROI fin dal primo giorno. La maggior parte delle spese operative per i proprietari è bloccata per cose come manutenzione, utenze, ecc.; hanno solo una piccola quantità di budget per le spese a livello di proprietà che possono effettivamente controllare. Pertanto, i fornitori di software devono fornire un ROI chiaro fin dal primo giorno in modo da non avere un impatto negativo sul valore patrimoniale netto (NAV). Detto questo, se puoi vendere il software e fare in modo che l'acquirente non lo attribuisca a livello di proprietà, ma forse a livello di fondo (dove tale costo è distribuito tra molte proprietà sottostanti), potresti essere in grado di aggirare questo.

In terzo luogo, cercheremo fondatori che possano coltivare una startup di base di clienti in cattività. Il settore immobiliare multifamiliare è ancora un settore abbastanza pesante in cui l'adozione dal basso di qualsiasi nuovo prodotto sarà difficile. Pertanto, un altro percorso verso il successo potrebbe essere lo sviluppo di un cliente vincolato fin dal primo giorno, che può provare ed espandere i prodotti software nell'intera base di proprietà. Le aziende che lo fanno, tuttavia, dovranno bilanciare il servizio di un singolo cliente di grandi dimensioni che potrebbe fungere da caso di studio per altri, senza diventare un'azienda di servizi che sta creando software personalizzato per tale cliente.

In sintesi, riteniamo che il maggior valore nel crescente settore immobiliare multifamiliare sarà creato da startup che guidano con prodotti software, rispetto a quelle che si affidano solo a prodotti finanziari. Se stai costruendo in questa categoria, ci piacerebbe chattare. 

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