הערת העורך: בכל יום שישי, WRAL TechWire צוללת עמוק לתוך שוקי הנדל"ן של המשולש. השבוע: למה דווקא עכשיו זה הזמן הטוב ביותר לקנות בית במשולש, במיוחד עבור רוכשי דירה בפעם הראשונה.
+ + +
ראלי - רוכשי דירות ראשונים מיואש מעליית מחירים ותחרות עזה חוזרים לשוק הדיור, ועכשיו יכול להיות זמן טוב לקנות בית במשולש גם כאשר ריבית המשכנתא נעה קרוב ל-7%. השוק השתנה. הנה דוגמה:
"למרות שהריביות היו גבוהות יותר, המחירים בסך הכל ירדו יותר בטווח המחירים שלנו", אומרת סוואנה הופס מדורהאם. "הצענו הצעה - לפי בקשה, שלא נשמעה מוקדם יותר השנה - והיינו בחוזה למחרת לפני הצהריים".
מוסיפה קורטני בראון, סוכנת נדל"ן מורשית עם האנטר רו: "זה בכלל לא השוק שהיה. המוכרים צריכים לעשות יותר עבודה עכשיו."
בנוסף ישנן אפשרויות "קנייה" של מלווים כדי לעזור להוזיל עלויות.
זה גם זמן טוב לבדוק תמריצים המוצעים על ידי בונים.
האחרון נתונים על בעלות על בתים מתיווך הנדל"ן הלאומי Zillow גילה שחלקם של הרוכשים שרוכשים את ביתם הראשון התאושש ב-2022, לאחר ירידה ב-2021.
"נראה שרוכשים של פעם ראשונה משיגים רווחים יחסיים שכן ריביות גבוהות למשכנתאות מעודדות באופן לא פרופורציונלי את בעלי הבתים הנוכחיים להישאר במקום", אומר מני גרסיה, מדען אוכלוסיה ב-Zillow. "זרימת הבתים לשוק מואטת, מה שמרמז שבעלי בתים משווים ככל הנראה את ריבית המשכנתא הנמוכה הנוכחית שלהם לשיעורים של היום ומחליטים לא לעבור".
בעלי בתים רבים במשולש שקנו או מימנו מימון מחדש בעשור האחרון ננעלו בריבית מתחת ל-4%, עם חלק מהבעלים עם שיעורים נמוכים עד 2.75% או אפילו נמוכים יותר. כעת, לעומת זאת, הריבית הממוצעת עבור משכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה היא 6.94%, על פי הנתונים העדכניים ביותר מפרדי מאק.
זו הסיבה שחלק מהבעלים הנוכחיים עשויים להיות מרגיש מבוהל, והחליטו לא לעשות מהלך, כרגע, ציין גרסיה.
דמי השכירות עדיין עולים, אבל העלייה במחירי הדירות מואטת
אבל שכר הדירה עדיין עולה במשולש, ועכשיו הם עולים על העלייה במחירי הבית.
למעשה, הנתונים האחרונים מראים שמחיר שכר הדירה עלה בראלי מהר פי שניים מאשר בכל הארץ בין ספטמבר 2021 לספטמבר 2022, וצמח מהר יותר מאשר עלו מחירי הדירות גם באותה תקופה.
שוק הנדל"ן של המשולש התרכך מעט בעקבות שוק האביב והקיץ הלוהט, אם כי כמה סוכנים אמרו ל-WRAL TechWire שזוהי יותר חזרה למגמות עונתיות מאשר האטה בדיור או התרסקות דיור.
במקום זאת, הנתונים העדכניים ביותר של שירות הרישום המשולש, TMLS, מראים שמחירי הבתים במשולש עלו ב-13.9% בין ספטמבר 2021 לספטמבר 2022. זה הרבה פחות מהעלייה במחיר של 25.8% בין אפריל 2021 לאפריל 2022 באזור.
כאבי דיור: דמי השכירות של ראלי נוסקים בשיעור כפול של אינפלציה - במקום השביעי בגובהו בארה"ב
חדשות טובות לרוכשי דירה ראשונה
זה יכול להיות חדשות טובות עבור רוכשי בתים הראשונים במשולש.
בעוד שבתים נמכרו תוך מספר ימים מוקדם יותר השנה, ללא קשר למצבם, סוכן הנדל"ן בראון אמר שמוכרים לא צריכים לצפות לכך בשוק הנדל"ן של היום.
במקום להתמודד עם מלחמות הצעות מחיר, לקונים אולי יהיה יותר זמן לסקר את השוק, לכתוב הצעה המתאימה ביותר לצרכיהם ולזכות בחוזה, הכל במחיר המבוקש של הבית, אמר בראון.
"אם אתה מגיע עם הצעה טובה, אתה כנראה יכול לקבל את הבית במחיר המחירון שלו עכשיו," אמר בראון. "זה באמת יכול להיות זמן טוב לקנות בית, כי יש יותר אפשרויות כרגע."
אבל מוקדם יותר השנה זה היה כמעט בלתי אפשרי עבור רוכשי דירות בפעם הראשונה למצוא בית שיענה על הצרכים שלהם, במחיר שיוכלו להרשות לעצמם, מול תחרות מצד קונים אחרים ומשקיעים שקנו בתים במשולש.
מתווכים אומרים שכמעט בלתי אפשרי עבור קונים ראשונים למצוא בית ברחבי מרכז NC
סיפור הצלחה
מוקדם יותר השנה, סוואנה ואוסטין הופס שכרו דירה של 780 רגל מרובע. אבל עם שני כלבים ורצון להיות קרובים יותר לעסק שהם השיקו בדרום דורהאם, הם היו מוכנים לקנות את ביתם הראשון במשולש.
"ידענו שסביר להניח ששכר הדירה יעלה, וכבר שילמנו יותר מ-2,000 דולר", אמר הופס, הבעלים של חבטת שכונה, אשר ממוקם בדרום דורהאם. "ידענו שאנחנו רוצים לקנות לפני שחוזה השכירות שלנו הסתיים, ורציתי להיות קרוב יותר לעסק שלי".
למרות שראו שיעורי ריבית גבוהים יותר באוגוסט וספטמבר מאשר כאשר חיפשו לראשונה דיור באזור, הם גילו שהשוק היה הרבה פחות תחרותי ממה שהיה בשנה הקודמת ובאביב ובקיץ השנה.
"למרות שהריביות היו גבוהות יותר, המחירים בסך הכל ירדו יותר בטווח המחירים שלנו", אמר הופס. "הצענו הצעה - לפי בקשה, שלא נשמעה מוקדם יותר השנה - והיינו בחוזה למחרת לפני הצהריים".
הופס לא סיפר ל-WRAL TechWire את תנאי המשכנתא. אבל היא ציינה שגם לאחר שהצעתם התקבלה, והם נעלו את ריבית המשכנתא שלהם, הריבית עלתה שוב.
"בהחלט נשעננו על הביטוי 'תאריכו את התעריף, התחתנו עם הבית', כי ידענו שדרום דורהאם היא המקום שבו אנחנו רוצים להיות ושמימון מחודש יהיה אופציה בהמשך", אמר הופס. "עכשיו, המשכנתא שלנו זהה לשכר הדירה שלנו, אבל אנחנו גרים בבית בבעלותנו, גדול יותר מהדירה שלנו, עם חצר ענקית לכלבים, והוא קרוב למקום העבודה שלנו".
מחפשים לקנות בית? ריבית המשכנתא הגויה פירושה תשלומים גבוהים בהרבה
גם אפשרויות הלוואות נוספות
ובעוד שיעורי משכנתא מעל 7% אולי להפחיד כמה קונים משיקולי בעלות על בתים, מלווים רבים ובוני בתים רבים מציעים תוכניות או תמריצים שעשויים להקל על הקונים לרכוש בית.
"אנחנו מצפים שהשיעורים יישארו במצב הנוכחי, יישארו היכן שהם נמצאים, או אולי יעלו קצת יותר ממה שהם נמצאים במהלך שאר השנה", אמר ג'ון דהארט, ראש סניף ב-Movement Mortgage בדרהם.
אבל אפילו עם ריביות משכנתא קרוב ל-7%, עדיין יש אפשרויות לרוכשי דירות, אמר דהארט.
"אחד מפריטי השיווק הפופולריים ביותר כרגע נקרא קנייה 2-1", אמר. "זה נותן לקונים הזדמנות להקל על תשלום המשכנתא."
כך זה עובד: במהלך השנה הראשונה שלאחר רכישת הדירה, ריבית המשכנתא בנויה להיות נמוכה ב-2% מהריבית בשוק שהקונה זכאי לה. בשנה השנייה השיעור יהיה נמוך ב-1% מהריבית בשוק, והחל מהשנה השלישית תעבור ההלוואה לריבית השוק שנעשתה בעת חתימת המשכנתא.
זה יכול להשפיע ממשית גם על הקונים.
לדוגמה, הלוואה של 300,000$ עם ריבית משכנתא של 7% משמעה בדרך כלל שהלווה ישלם סכום חודשי של כ-2,000$. אבל שיעור של 5% פירושו תשלום חודשי של כ-1,600 דולר, חיסכון של כ-400 דולר לחודש בשנה הראשונה לבעלות על הבית.
"תשלום ריבית של 7% עדיף על תשלום שכירות של 100% כשמדובר בבניית עושר", אמר דהארט. "בגלל שאתה עדיין תשלם, מדי חודש, תשלום קטן למנהלת, כשהבית יעריך עם הזמן."
גם בונים רוצים שתקנה
"לכל בנאי כרגע יש נוכחות מקוונת טובה למדי, ורוב הבנאים משנים את התמחור", אמר ביל סמית', נשיא איגוד תעשיית הבנייה של מחוז ג'ונסטון וסוכן נדל"ן מורשה בקבוצת ג'ים אלן.
"הם גם משנים תמריצים באופן עקבי", אמר סמית'. "לפעמים, פעמיים בחודש, במיוחד בסוף החודש."
בנוסף לאספקת עלויות סגירה, לפעמים בתמורה לעבודה עם מלווה מועדף או עורך דין סגירה מועדף, בונים עשויים גם להציע שדרוגי חבילות עיצוב או לשלם עלויות סגירה כדי לעזור לקונה לקנות את הריבית על המשכנתא, ציין סמית.
בונים רוצים שלרוכשי בתים תהיה חוויה נהדרת לקנות, ולהחזיק, את בתיהם, וזו הסיבה שרבים בונים מחפשים לעשות עסקאות עם רוכשי דירות עכשיו.
"בונים הרבה יותר נעימים למכור את הבתים שלהם", אמר דהארט, והוסיף כי חלק מהבונים משווקים גם את הקנייה 2-1 ברישום בתיהם למכירה.
בנוסף, בפריסה ארצית, הזמן הטוב ביותר לקנות בית עשוי להיות באוקטובר, מצא ניתוח עדכני של ATTOM Data Solutions. במשולש, היסטורית, החודשים הטובים ביותר לקנייה היו בסתיו או בחורף, על פי מערך הנתונים של ATTOM, ששותף עם WRAL TechWire לפי בקשה.
משולש בין האזורים המובילים בארה"ב לבניית בתים חדשים - זמן טוב לקנות?
+ + +
כתב WRAL TechWire ג'ייסון פרקר, מחבר הדו"ח וסוכן נדל"ן מורשה בצפון קרוליינה, עובד עם עיתונאים מ-WRAL.com כדי לעקוב ולהציג נתוני שוק ולדווח על האופן שבו אנשים חווים את שווקי הנדל"ן המשתנים באזור. דוחות מיוחדים אלה ישתמשו בתג הקטגוריה "משולש נדל"ן"או"משולש שוק הנדל"ן".
