הערת העורך: היום מציינים את השקת הנדל"ן המורחב - תאגידי ומסחרי - על ידי ג'ייסון פרקר של WRAL TechWire. חפשו צלילות עומק עתידיות לנדל"ן בימי שישי.
+ + +
ראלי - שוקי הנדל"ן של המשולש היו תחרותיים מאוד כבר שנתיים, ותחרותיים מאוד במשך חלקו הטוב יותר של עשור.
עד כדי כך שמאט פאולר, המנכ"ל של שירות רישום מרובה משולש, TMLS, אמר השבוע ל-WRAL TechWire כי בהתבסס על הנתונים ש-TMLS עוקבת אחריהם על בסיס חודשי, יהיה צורך להסתכל יותר משבע שנים אחורה כדי למצוא נתונים שיצביעו על שוק מאוזן, נורמלי ובריא.
ובכל זאת, שוק הנדל"ן היפר-תחרותי שהוביל רבים אליו להתכונן למלחמות הצעות מחיר נראה כי מוקדם יותר השנה הואטה, בחלקה, בחודש יוני, עם צורה כלשהי של הפסקה בשוק במהלך החודש, כאשר רוכשי בתים, מוכרי בתים, סוכנים ואחרים המעורבים בעסקאות נדל"ן הבינו איזו עלייה בריבית המשך האינפלציה המתמשכת עשויה להיות משמעות עבור עתיד שוקי הדיור.
למרות השהיה בשוק למכירה, דמי השכירות המשיכו לעלות בחודש יוני.
אבל כעת, רוכשי דירות רבים עשויים לשוב ולעסוק בשוק הנדל"ן של המשולש, מכיוון שאולי יהיו הזדמנויות לרוכשים למצוא עסקאות מכיוון שהשוק זז בצורה כזו שאמנם הוא עדיין שוק של מוכרים, אך ישנם אינדיקטורים זֶה ייתכן שלקונים יהיו אפשרויות נוספות כעת מאשר לפני כמה שבועות בלבד.
גורם אחד: קונים נסוגים מיותר עסקאות מאשר בכל עת ב-16 החודשים האחרונים, וכן המוכרים מורידים מחירים פי חמישה יותר מאשר לפני שנה, על פי הנתונים האחרונים שנאספו על ידי חברת תיווך הנדל"ן הלאומית Redfin.
צלילה עמוקה
WRAL TechWire שוחח עם רוג'ר ברנהולץ, סגן הנשיא ו יועץ כללי של חברת הנדל"ן המקומית המבוססת על המשולש Coldwell Banker Howard Perry and Watson (HPW) על מה שקורה עכשיו עם דיני הנדל"ן בצפון קרוליינה ובתנאי השוק הנוכחיים.
התמליל למטה עבר עריכה קלה למען הבהירות.
WRAL TechWire (TW): הדו"ח של רדפין מצטט כמעט 15% מהעסקאות בפריסה ארצית נפלו מהחוזה ביוני - אבל ב-Raleigh MSA, רק 7%. מה שונה בשוק המקומי שלנו מאשר בשווקים אחרים ומהטרנדים הלאומיים?
רוג'ר ברנהולץ (ברנהולץ): יש מעט קהילות שזוכות לדירוג כה גבוה עבור מספר רב של גורמים שחשובים לאנשים. למה אנחנו צריכים לצפות כשמדורגים באופן עקבי כאחד המקומות הטובים ביותר לחיות ולעבוד. ככל שהביקוש חזק יותר (הצעות מרובות מתמשכות) כאשר הוא קשור לעמלות בדיקת נאותות גבוהות במיוחד, שאינן ניתנות להחזר, המשולמות ברבות מהעסקאות, בוודאי למנוע מהקונים לבטל עסקאות. כמו כן, יש לנו קהילת ברוקראז' מתוחכמת וזה מניב פחות קונים ומוכרים לא מוכנים.
קונים נסוגים
TW: ובכל זאת, ש-7% שצוינו בניתוח האחרון של Redfin הם נמוכים יותר מיוני הקודם - אם כי נותרו האחוז החודשי הגבוה ביותר מאז פברואר 2021 - מהם תנאי השוק שגורמים כאן?
ברנהולץ: סביר להניח שריביות גבוהות יותר מצמצמות את כוח ההלוואות של חלק מהאנשים וגורמות לעוד כמה נפילות בנושאים פיננסיים. ואין ספק שחלק מהקונים מגלים שהם הסכימו לקנות בית שלדעתם יש בעיות חמורות שלא נודעו קודם לכן שהמוכר לא יתקן ויבחר לסיים את החוזה ולהפסיד את דמי בדיקת הנאותות שלהם. עם זאת, כאשר לבית יש בעיות מהותיות המשותפות עם המוכר ועם מתווך הרישום, יש לתקן את הבעיות הללו לצמיתות או לחשוף אותן בכל מכירה לקונים חדשים. אז, הקונים אינם חסרי אונים במצבים אלה.
תפקידה של בדיקת נאותות
TW: בשוק הזה, מדוע עסקה עלולה ליפול?
ברנהולץ: אני מקווה שעמלות בדיקת הנאותות הגבוהות ושאר הוויתורים הרציניים שהרוכשים צריכים לעשות יורדים.
ההיסטוריה של העמלות הללו היא די דרמטית. כאשר תיקנו את חוזה המכירות של NC REALTORS/NC BAR ב-2010, ידענו שזה יהיה רגיש לשוק. ואכן, הטופס מתיר במפורש 0$ עמלת בדיקת נאותות מכיוון שהאמינו שזה יהיה המספר בשוק של קונים רציניים, וזה היה כאשר הטופס הוצג לשוק. בעסקאות רבות, רבות במשך שנים מסוימות, לא שולמו עמלות בדיקת נאותות או נמוכות מאוד.
כעת אנו רואים עד כמה העמלות הללו רגישות לשוק. כאשר לקונים רבים נגמרה היכולת להתחרות במחיר, הם משתמשים בעמלה שאינה ניתנת להחזר כדי למשוך את המוכר ולגרום להם להתקשר איתם. ברוקרים רבים הפריעו לראות קונים מפסידים עמלות בדיקת נאותות גבוהות בעסקאות שאכן נופלות וחלקם דגלו להגביל את העמלה, אך הטופס צפוי להישאר רגיש לשוק ולהשאיר את הקונים והמוכרים אחראים על העסקאות שלהם.
טופס עדכני וסטנדרטי
טופס החוזה הנוכחי חשב על משא ומתן מאוזן מעט יותר על נושאים שלאחר החוזה הנובעים מחקירות הקונה בביצוע בדיקת הנאותות שלהם.
ברנהולץ: קיים טופס סטנדרטי לתיעוד תיקונים ושיפורים שהמוכר מסכים לבצע לאחר בקשת הקונה. עם זאת, טופס החוזה מאז 2010 תמיד הבהיר כי הנכס נמכר במצבו הנוכחי. בדרך כלל, הקונה בימים אלה אינו יכול לקבוע מה זה עד שהוא כבר מחויב בכבדות על ידי עמלת בדיקת הנאותות הגבוהה. אנו רואים יותר מוכרים מסכימים לבדיקה מוקדמת לשיווק הניתנת לקונים וזה בהחלט יכול להיות התאמה טובה בשוק וגם להיות גורם חזק להפחתת נפילות.
משולש בין האזורים המובילים בארה"ב לבניית בתים חדשים - זמן טוב לקנות?
היסטוריה של בדיקת נאותות
TW: אז, רגע, עזרו לנו להבין. מהי תקופת בדיקת הנאותות ומהי עמלת בדיקת הנאותות? ולמה הם קיימים בדיני חוזים בצפון קרוליינה?
ברנהולץ: הייתי יו"ר ועדת טפסי המגורים של NC Realtors בשנים 2009-10 שניסחה את הטופס המתוקן לפני יותר מעשור לאחר יותר משנה של מחקר וחקירה של מה שקורה במדינות אחרות.
בדקנו במיוחד את הטפסים של טקסס וג'ורג'יה, אני מאמין, באותה תקופה, שהיו להם מונחים דומים. המושגים דומים מאוד לחוזה בסגנון אופציה. טופס החוזה בהקשר זה דומה מאוד בסגנון גם לחוזה המכירה המסחרי שבו השתמשו REALTORS בצפון קרוליינה במשך שנים רבות לפני שטופס המגורים תוקן מאוד ב-2010.
(הערת העורך: טופס ההצעה הסטנדרטית של NC BAR ו-NC REALTORS לרכישה וחוזה תוקן שוב, לאחרונה, כשהטופס החדש נכנס לתוקף החל מה-1 ביולי 2022.)
מחירי הנדל"ן של מחוז ווייק עלו במאי, אפילו כאשר פעילות ההלוואות, התחרות יורדת
טופס קודם, החלטה לבדיקת נאותות
ברנהולץ: טופס החוזה הקודם ניסה לקבוע סטנדרטים רחבים להיבטים מסוימים של מצב המגורים ועוד כמה עניינים. זה הניב באופן שגרתי חילוקי דעות, לפעמים חמורים למדי, בין קונים למוכרים בשאלה אם התקנים התקיימו או לא התקיימו. זה נתפס כמצב לא יעיל ומטריד בתהליך.
הוחלט לקיים הליך בו הקונה ישלם עמלת בדיקת נאותות במשא ומתן שנועדה לפצות את המוכר על הוצאת רכושו מהשוק הפעיל לפרק זמן מוסכם, תקופת בדיקת הנאותות, ולתת לקונה. הזכות לסיים את העסקה מכל סיבה או ללא סיבה ולקבל בחזרה את הפקדת הכסף הרצינית שלהם. במציאות, הקונה יכול לנהל משא ומתן עם המוכר על כל מספר עניינים כדי להיות מרוצה ככל האפשר. בכל מקרה, זה יצר יותר ודאות למוכר שברגע שחלפה תקופת בדיקת הנאותות, הקונה היה מחויב יותר לעסקה מכיוון שהפקדת הכסף הרצינית שלו הייתה בסיכון אם לא ישלימו את הרכישה.
עוד שינוי…
ברנהולץ: שינוי אחד נוסף שנכלל גם הוא להפוך את עמלת בדיקת הנאותות והפקדת כסף רצינית לכל מה שהיה לקונה בסיכון בעסקה אם לא יוכל או יבחר שלא להשלים את הרכישה. האמינו שזהו התהליך היעיל והמובן ביותר עבור רוב האנשים ונתן להם יותר ודאות לגבי התוצאה במגוון נסיבות.
שנית, החוזה המתוקן ביטל גם את תנאי ההלוואה מכמה מאותן סיבות. יתעוררו ויכוחים גדולים בשאלה האם הקנייה. נתפס כי הקונה יכול ויהיה לנהל משא ומתן על תקופת בדיקת נאותות שתאפשר להם להיות בטוחים לגבי ההיבטים הפיננסיים של העסקה, בעיקר יכולתו לקבל את ההלוואה הדרושה לו, או יוכל לצאת מהעסקה בעלות סבירה (עמלת בדיקת נאותות מתונה בלבד). כסף רציני יוחזר.
זה גם היה מקודם מאוד לטובת המוכרים. תנאי ההלוואה של הקונה התרחב בעצם כל הדרך לסגירה וגזל מהמוכרים כל ודאות אמיתית האם הקונה יוכל לסגור.
אז למה שהחוזים יתפרקו?
ברנהולץ: נפילות התרחשו לעתים קרובות בסמוך למועד הסגירה.
למרות שבשוק של קונים, היה אופייני שתקופת בדיקת הנאותות מתארכת עד לסגירה, הרעיון הכללי היה שתקופת בדיקת הנאותות תסתיים "בדרך כלל" (שוק מאוזן יותר) מספר שבועות לפני הסגירה, ותיתן את למוכרים הגיע הזמן להיות בטוח יותר לגבי הכנסת ביתם למשאית הובלה. ראינו כמה שנים מזה שהובילו למגיפה. אבל כמובן, כעת אנו רואים את ההשפעה של מצב שוק הפוך והמוכרים דרשו חוזים ללא תקופת בדיקת נאותות, המחייבים בעצם את הקונה לעסקה ללא כל תנאים פיננסיים או מצב משמעותיים של הנכס. הפקדות כסף רציניות נעשו כמעט חריגות.
הנתונים מראים ששווקי הדיור של Triangle אולי התקררו ביוני - למעט שוכרים
תפקידה של עליית הריבית בשוקי הדיור המקומיים
TW: איזה תפקיד, אם בכלל, עליית הריבית עשויה למלא?
ברנהולץ: לא ראינו תנאי הלוואה נוספים למיטב ידיעתי. הדבר ידרוש תוספת מותאמת אישית לחוזה מעורך דין ובדרך כלל אינם מתרחשים בעסקאות מכירה חוזרת. מכירות בתים חדשים רואים יותר מזה ומשתמשים בטפסי חוזה שונים..
אף רוכש לא צריך להיות מופתע מכך שהוא לא יכול להרשות לעצמו את הבית שבו התקשרו לקנות. ניתן וצריך לקבוע זאת מראש. לכן, כוח הקנייה מצטמצם במידה מתונה ואנשים שממהרים ולא מקפידים להיות ברורים מאוד לגבי היכולות הפיננסיות שלהם עלולים להיות מופתעים ולא יוכלו לקנות את מה שהם התחייבו לקנות.
עם זאת, שיעורי הריבית נמוכים מבחינה היסטורית (כמו היסטוריה אמיתית, לא היסטוריה עדכנית).
סגרתי הרבה הלוואות משכנתא על בתים בשנות ה-1980 ותחילת שנות ה-90 בריבית של 20% עד 12%. לכן, המידה שבה כולנו התקלקלנו מהריצה האחרונה של ריבית משכנתא נמוכה להפליא באה לידי ביטוי בהתפלסות מסוימת של הביקוש. אולם לדעתי, עדיין המצב בשוק שלנו שמי שמתלבט הולך לאיבוד. עם ריבית כרטיסי האשראי עדיין סביב 18%, כספי המשכנתא נשארים זולים.
זכור…
TW: אז מה עוד צריכים תושבי צפון קרוליניה לדעת על נדל"ן עכשיו?
ברנהולץ: טבעם של השווקים לעלות ולרדת. במשך 25 השנים שאני עוסק בתחום הנדל"ן בשוק זה, ירידה בשוק באה לידי ביטוי בעיקר בעליית מחירים איטית יותר וזמנים ארוכים יותר בשוק.
הייתה ירידת ערך מסוימת בשוק שלנו במהלך המיתון הגדול, אבל היא הייתה קטנה בהשוואה למקומות שראו 50-70% ירידות ערך. אנו מאמינים ומקווים שזה היה מצב מאוד חריג שנכפה על העולם על ידי בנקאים בוול סטריט בפיקוח לא מספק.
עם זאת, אני לא רואה מצב דרמטי כזה מתעורר בשוק המשולשים בעתיד הנראה לעין. עם כל מה שראינו בחזית העסקית, האתלטית, הספורט האלקטרוני, החינוך והתעסוקה ועם כמות הזרימה שאנו רואים בתושבים חדשים, קל יותר להישאר בטוח לגבי ההשקעה בחלום האמריקאי של בעלות על בתים כאן.
