ポスト アパートの建物に投資する方法 by エリック・マコネル 最初に登場した ベンジンガ。 訪問 ベンジンガ このようなより素晴らしいコンテンツを取得します。
アメリカの大都市で家を買うのは高価です。実際、ニューヨーク、ロサンゼルス、ボストンなどの都市で平均的なスターター住宅を購入するには、100万ドル以上の費用がかかる場合があり、実際にかかることもよくあります。
住宅価格の高騰の影響の 1 つは、人々がアパートを借り続けることです。これが、毎日多くの不動産投資家がアパートの所有権を購入する理由です。アパート投資には慎重な計画が必要です。ベンジンガのアパート投資ガイドは、その方法について詳しく知るのに役立ちます。
内容
アパートの建物に投資する方法
マンション投資の魅力は明らかです。建物を購入すると、テナントの家賃によってキャッシュ フローが生まれ、住宅ローンの支払いも行われますが、その間、建物の価値が上昇していくのをただ座って眺めています。それが完璧な世界ではどのように機能するのかです。アパート所有の現実の世界はさらに複雑です。すべてのアパートが投資に適しているわけではなく、損失を被るアパートもあります。
デューデリジェンス
「買い手に気をつけろ」という格言は誰もが聞いたことがあるでしょう。この感情は特に集合住宅に当てはまります。これらには多額の費用がかかり、資産を清算する必要がある場合に自分自身で抜け出すのは簡単な投資ではありません。
これらすべては、建物を購入する前に多くのデューデリジェンスを行う必要があることを意味します。そうしないと、不労所得を得るために購入したアパートが毎月赤字になってしまう可能性があります。
集合住宅への投資に関するデューデリジェンスを実施する際には、多くの要素を考慮することが賢明です。一つ目は資金調達です。一戸建て住宅とは異なり、集合住宅には連邦政府による住宅ローン補助金は提供されません。つまり、3 年の固定住宅ローンでは 30% のダウンで建物を購入することはできないということです。
20% の頭金と 15 年間の住宅ローンの予算を立てる必要があります。デューデリジェンスの最初の部分は、自分が買える金額について現実的に考えることです。建物が収益を上げ始める前に他の自己負担費用が必要になるため、この計算はできるだけ控えめにしてください。
予算を決めたら、基礎となる重要な基礎を考慮する必要があります。集合住宅は他のビジネスと同じであることを忘れないでください。事業にどれだけの資金がかかるかを知りたいと考えています。選択した不動産の貸借対照表を注意深く調べて、次の質問に答えてください。
- 建物の現在の居住状況は何ですか?ほとんどの建物は、96 日の平均稼働率が XNUMX% 未満の場合、キャッシュ フローを生み出すことができず、ほとんどの銀行は空室率の高い建物には融資しません。
- 家賃に対する平方フィートあたりの平均コストはいくらですか?平方フィートあたりの金額をできるだけ高くする必要があります。
- 延滞率はどのくらいですか?未払いの家賃がたくさんある建物は、必要以上に建物の費用を支払うことになることを意味します。さらに悪いことに、料金を支払っていないテナントを立ち退かせるために、自腹でお金を支払うことになります。
貸借対照表とは別に、建物をよく見る必要があります。外装設備は最新のものですか?屋根の状態は大丈夫ですか?配管や電気系統の状態はどうなっていますか?多くの場合、所有者は、所有者が望んでいるよりも多くの資本改善が必要となるため、建物を売却します。購入する前に、必要な改善点が何なのかを確認する必要があります。
建物に適用される地方および州のテナント法などの外部要因を考慮してください。高騰する家賃に対抗するために、多くの都市や州は、既存のテナントに与えることができる年間家賃の値上げに上限を設ける家賃管理条例を導入しました。あなたの建物がある都市に家賃規制法が存在する場合、潜在的な家賃の上昇幅は空室に限定される可能性があります。
パートナーまたは管理会社を探す
アパートを自分で所有し、運営するのは大変な労力です。簿記、修繕、テナント関係、資本支出をすべて同時に管理する必要があります。そのため、ワークロードを共有できる資本パートナーを持つことを検討することをお勧めします。
幸いなことに、ほぼすべての都市には、自社の建物の所有者および運営者でもある中小規模の管理会社が多数存在します。あなたの取引の基本が正しければ、これらの企業のいずれかが喜んであなたに投資してくれるかもしれません。友人や同僚とのビジネスパートナーシップで、より小規模な建物 (5 ~ 15 ユニット) を購入することを検討することもできます。
いずれの場合も、建物の日常業務を行う予定がない場合は、専門の管理者を雇い、その費用を建物の予算に織り込む必要があります。ほとんどの管理会社は月額家賃の 5% ~ 8% を請求します。
アパートを購入するその他の方法
以前は、アパートの建物を購入するには、個人事業主か小規模なパートナーシップのメンバーになるしか方法がありませんでした。現在では、インターネットと政府の規制緩和のおかげで、アパートの建物を直接管理することなく、いくつかの方法でアパートの建物に投資できるようになりました。アパートの建物を実際に所有および管理する代わりに、次のような方法があります。
- クラウドファンディング: のようなオンラインプラットフォーム シティベスト, クラウドストリート および 不動産モーグル 個人投資家がアパート購入をクラウドファンディングできるように設定されています。多くのプラットフォームでは、独自の建物を選択するか、プラットフォームが運営するファンドに投資するかを選択できます。
- 不動産ファンド: 数多くの評判の高い投資信託を購入できます。 上場投資信託(ETF) アパートやその他の収益を生み出す不動産資産に基づいています。通常、アパートの建物を無料で購入するよりも資金が少なくて済みますが、購入するには認定投資家である必要がある場合もあります。
- 不動産投資信託(REITS): これらのファンドは、自己資金と投資家の資金を組み合わせて、商業用不動産を所有および運営します。の利点 リート それは、投資家が不動産を実際に管理することなく、不動産所有のメリットを享受できることです。
マンションって儲かるの?
アパートの建物は他の投資と同様です。利益を生む可能性はありますが、利益の保証はありません。アパートの建物について考慮すべき重要なことは、収益は発生しますが、それでも支出が発生するということです。建物ごとに費用の範囲は異なりますが、一般的に、建物が大きいほど、または豪華であればあるほど、費用は高くなります。
つまり、購入する前に多くの数値計算を行う必要があります。選択した不動産がどれだけの収益を生み出すかを把握したら、次の経費を差し引く必要があります。
- 抵当支払
- 固定資産税
- 保険
- メンテナンス
- ユーティリティ
- 管理手数料
- 付随的な専門サービス (会計士および弁護士)
- 資本の改善
- 空室損失
それらの費用を考慮し、選択したアパートが年間ベースで生み出したお金からそれらを差し引くと、予想される利益のおおよその見積もりが得られます。大変な仕事のように思えるなら、そうすべきです。多くのアパート投資家が個人所有よりもREITやクラウドファンディングによる投資を好むのはそのためです。
アパートを所有するデメリット
収益性の高いアパートの建物から毎月収入を得ることは、すべての不動産投資家にとって夢です。ただし、アパートの所有には重大な潜在的なデメリットがあることを考慮する必要があります。
まず、時間と費用の要因があります。良いマンションは安くはありません。それらを見つけるのは難しく、たとえ手に入れたとしても、その不動産が収益を上げ続けるためには実践的な管理者である必要があります。定期的に帳簿に目を通し、定期的なメンテナンスと資本の改善の両方に積極的に取り組む準備をしておく必要があります。
第二に、いくつかの要因は自分では制御できません。 「立地、立地、立地」という不動産業界の古い格言は、アパートの建物にも当てはまります。アパートの建物が建っている地域は、どのような種類の家賃を徴収できるかを決定するのに大いに役立ちます。残念ながら、地域を変えるために自分一人でできることはあまりありません。
より良い地域にある建物は家賃も高くなりますが、コストも高くなります。質の高い地域にある建物を購入すると、取得コストから固定資産税や管理費に至るまですべてが高くなります。手頃な価格で、良いエリアにあり、それでも良い家賃が得られるゴルディロックスの物件を見つけなければなりません。しかし、他の人は皆同じものを探しています。
第三に、あなたのアパートの建物は、あなたが管理している人々と同等のパフォーマンスを発揮します。それがあなたである場合は、有能なマネージャーになることに専念する必要がありますが、それは 24 時間年中無休の仕事になる可能性があります。トイレが復旧するのは平日の午前 7 時から午後 9 時までだけではないことに注意してください。建物を管理しない場合は、質の高い管理者を雇う必要があります。管理が悪いと多額の収益が失われ、建物が赤字になる可能性があります。
REIT、ETF、不動産クラウドファンディングプラットフォームを比較する
集合住宅の所有は確かに有益な投資となる可能性があります。しかし、それは決して確実な方法ではなく、集合住宅を適切に運営するには多大な労力が必要です。ほとんどの投資家は、実践的な作業が多すぎると感じており、REIT、ETF、または不動産クラウドファンディング アプリへの投資を好みます。それがあなたにとってのルートだと思われる場合は、ベンジンガのベストリストを見てください。 リート, ETFの および 不動産クラウドファンディングプラットフォーム.
よくある質問
マンションは投資に適しているのでしょうか?
アパートの建物は良い投資になりますが、確実に儲かるとは限りません。アパートの建物が投資に適しているかどうかを知りたい場合は、さまざまな要素を検討する必要があります。
建物がそのコストと比較してどれくらいの収益を上げているかを考慮する必要があります。年間ベースで見ると、優れたアパートは通常、総コストの 7% から 10% を生み出します。ただし、建物が生み出すキャッシュ フローを把握する前に、建物の年間収益から税金、債務返済、保険、固定資産税、メンテナンスなどの経費を差し引く必要があります。一般に、キャッシュ フローの高い建物は良い投資となります。
しかし、賢明な投資家は、キャッシュフローの低い建物を特定し、積極的な管理、積極的な賃料の値上げ、資本の改善を通じて堅実な投資に変えることができます。
マンションを買うのにいくらかかりますか?
アパートの購入費用は、いくつかの変数によって異なります。これらの変数のリストには次のものが含まれます。
- 会場
- ご年齢
- 総平方フィート
- 建設の質
- 建物周辺の望ましさ
- 建物によって生み出される総収益
建物がこれらすべての要素に関して優れているほど、価格は高くなります。アパートの購入は通常、一戸建ての住宅を購入するよりもはるかに高価です。
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