De meergezinsvastgoedsector bedienen met software

Meergezinsvastgoed in de VS, waaronder appartementsgebouwen, condominiums, herenhuizen en ontwikkelingen voor gemengd gebruik, is een van de grootste activaklassen ter wereld. Ongeveer 44 miljoen woningen worden beschouwd als meergezinswoningen, en ze zijn goed voor 31% van alle Amerikaanse woningen. In tegenstelling tot eengezinswoningen zijn meergezinswoningen voornamelijk eigendom van institutionele eigenaren en investeerders, in tegenstelling tot huisbazen, en de meeste profiteren van software om hun eigendommen te runnen. In het bijzonder vertrouwen de meeste meergezinseigenaren en exploitanten op een vastgoedbeheersysteem (PMS) om de huurrol te verwerken en te verantwoorden - de levensader van elk onroerend goed. 

Naast het gebruik van een PMS als hun primaire besturingssysteem, kunnen de meeste institutionele eigenaren en exploitanten nu een willekeurig aantal nieuwe opstartpuntoplossingen bovenop hun PMS leggen om hen te helpen huurders aan te trekken, te binden en te screenen, en onderhoudsverzoeken en leveranciers te beheren coördinatie. Maar zelfs met al deze nieuwe software hebben eigenaren en operators nog steeds te maken met een aantal grote pijnpunten:

Het belangrijkste probleem is dat gevestigde vastgoedbeheersystemen zoals Yardi, Appfolio, MRI en RealPage verouderde producten zijn die niet voldoen aan de behoeften van moderne eigenaren en exploitanten. In plaats daarvan ontbreekt het aan interoperabiliteit van deze bestaande PMS-silogegevens (wat zorgt voor extra uren extractiewerk), en vereisen ze vaak dat klanten aangepaste software bouwen omdat veel van hun producten bijvoorbeeld nog steeds op DOS draaien. 

Deze platforms zijn echter registratiesystemen en dus ongelooflijk plakkerig. Ze hebben ook eerdere generaties startups overgenomen, waardoor ze puntoplossingen kunnen aanpakken bovenop de verwerking van huurrollen. Hierdoor kunnen ze op hun beurt kant-en-klare oplossingen gratis aanbieden aan bestaande klanten (wat nieuwere, technologisch vooruitstrevende puntoplossingen in het nadeel brengt). Hoewel de interne producten van het PMS verbleken in vergelijking met nieuwere aanbiedingen, worden de softwarekosten op vastgoedniveau intensief onder de loep genomen, waardoor de meeste eigenaren en exploitanten de goedkopere, handiger optie kiezen. Deze zittende distributie versus startup-innovatie dilemma heeft historisch gezien de waarde van puntoplossingen beperkt. 

Dat gezegd hebbende, geloven we dat er verschillende katalysatoren en rugwinden zijn die de behoefte aan meer software in de branche aandrijven. Als deze nieuwe producten buitengewoon nieuwe mogelijkheden kunnen bieden die de interne verouderde oplossingen van PMS-platforms verbeteren of netto nieuwe verbeteringen zijn, hebben ze het potentieel om net zo waardevol te worden als deze kernsystemen.

INHOUDSOPGAVE

Op macroniveau denken we dat institutionele investeringen in de meergezinssector de komende jaren aanzienlijk zullen blijven groeien, ook al is er op korte termijn marktvolatiliteit met beleggers die op zoek zijn naar liquiditeit. Naarmate meer kantoren post-Covid een hybride werkmodel omarmen, verhuizen investeerders die zich van oudsher alleen richtten op kantoorvastgoed, naar meergezinswoningen. We hebben ook een vlucht naar meergezinswoningen gezien door institutionele beleggers wier focus de afgelopen tien jaar is verschoven naar investeringen in eengezinswoningen (SFR). Naarmate er meer institutionele investeerders opduiken, komen er ook meer potentiële softwarekopers die hun eigendommen efficiënter willen beheren.

Bovendien is de krapte op de Amerikaanse arbeidsmarkt een zegen voor softwarebedrijven die producten willen bouwen ter vervanging van het taakgebaseerde werk (bijvoorbeeld het screenen van huurders, wat meer dan drie uur per sollicitant kan duren) dat voorheen werd gedaan door backofficemedewerkers die verliet de beroepsbevolking. 

Op microniveau zetten commanditaire vennoten (LP's) steeds meer druk op general partners (GP's) om hun eigendommen efficiënter te beheren; dit creëert kansen voor nieuwe "property-management-in-a-box"-oplossingen voor eigenaars. Bovendien worden exploitanten van kleine en middelgrote bedrijven (MKB) (dwz die met minder dan 30,000 eenheden werken) steeds meer geconsolideerd in grotere bedrijven, die op hun beurt meer als franchises worden geleid waar regionale hoofden beslissingen nemen. En tot slot, tussen marketingleads, huurdersbetrokkenheid, gebruik van voorzieningen, tijdigheid van betalingen, enz., bestaan ​​er nu meer gegevens dan ooit om bedrijven te helpen de efficiëntie te vergroten, en bedrijven zouden deze schat aan gegevens moeten gebruiken om het netto bedrijfsresultaat in bestaande portefeuilles te verbeteren, gezien deze uitdagende marktomgeving. 

INHOUDSOPGAVE

Gezien deze macro- en microkatalysatoren zien we verschillende kansen voor oprichters die software willen bouwen voor de meergezinsvastgoedsector. 

Wij zijn van mening dat startups die actief zijn in de acquisitie- en ontwikkelingscategorie bedrijfseigen gegevensbronnen moeten gebruiken als een wig in de branche, zodat ze investeerders en eigenaren kunnen helpen betere beslissingen te nemen over waar te investeren, welke soorten onroerend goed te kopen (bijv. vs. verspreide meergezinswoningen), hoeveel te betalen, volgens welke precedenten ze op de bouwplaats mogen bouwen (dwz hoeveel eenheden er gebouwd moeten worden), en meer. Ze kunnen echter niet alleen vertrouwen op nieuwe kansen voor klanten, aangezien dit soort gegevens vaak kan worden weggegooid. Om aanzienlijke waarde te genereren, moeten startups in deze categorie een soort besturingssysteem worden dat beheert hoe deze bedrijven end-to-end investeringsbeslissingen nemen. Het goede nieuws is dat we de grootste geneigdheid zien om te betalen voor software in deze categorie.

Tegenwoordig halen de meeste vermogensbeheerdivisies voor grote meergezinseigenaren en investeerders handmatig rapporten op van de verschillende PMS'en waarop hun eindeigendommen draaien om te begrijpen hoe hun vermogen presteert. Vaak doorzoekt iedereen, van een analist op instapniveau tot aan de hoofden van deze groepen, deze rapporten handmatig op fouten en verzoent de gegevens tussen hoe de verschillende PMS-regelitems labelen, wat een enorme verspilling van mens en brein is. -stroom. Wij geloven dat er een mogelijkheid is om een ​​systeem van gegevensregistratie te bouwen dat bovenop deze verschillende PMS-producten zit. Gezien de grotere transparantie en interoperabiliteit van gegevens die een bijproduct van dit product zouden zijn, geloven we dat dit een katalysator zou zijn voor meer innovatie in de branche. Het belangrijkste risico in deze categorie is dat het een uitdaging kan zijn om vanaf de eerste dag een onmiddellijk rendement op de investering (ROI) te behalen, waardoor het verzamelen van dit gegevensniveau in de eerste plaats moeilijk te rechtvaardigen is.

Een andere kritieke functie voor exploitanten van meerdere gezinnen is het zoeken, aanschaffen en beheren van alle externe leveranciers waarmee ze samenwerken om hun gebouwen te onderhouden. Voor de meeste operators is dit proces volledig handmatig, waarbij het grootste deel van het proces zich in e-mail en Excel afspeelt. Wij zijn van mening dat dit proces via software moet worden gedigitaliseerd en een marktachtig model moet gebruiken om zowel operators te helpen ervoor te zorgen dat ze de best mogelijke leveranciers vinden, als MKB-leveranciers om nieuwe werkmogelijkheden te vinden. Startups die in deze categorie actief zijn, zullen markten moeten vinden waar zowel arbeidstekorten als bouwdichtheid zijn om liquiditeit te creëren.

Terwijl LP's huisartsen aansporen om meer transparantie te krijgen in vastgoedbeheer, zien we een kans voor nieuwe platforms om eigenaren te helpen vastgoedbeheer in eigen huis te brengen of effectiever externe managers in te huren. Hun doel hier is om volledig inzicht te krijgen in de financiën van onroerend goed, verhuuractiviteiten, onderhoudsactiviteiten en uitgaven, en meer. Bovendien, aangezien de grootste vastgoedbeheerders als franchises worden gerund, kan er een mogelijkheid zijn om managers te helpen zelfstandig te werken via business-in-a-box-producten die alle backofficefuncties automatiseren die daarvoor nodig zijn. Deze producten kunnen managers ook helpen bij het matchen met eigenaren via een marktplaats.

INHOUDSOPGAVE

Bij het verkennen van deze categorie hebben we drie principes die ons beleggingskader leiden:

Eerst zouden we op zoek gaan naar startups die eigenaren en exploitanten van het middensegment bedienen (30-100 eenheden). Dit komt doordat MKB's (dwz die met minder dan 30,000 eenheden) in de branche over het algemeen worden geconsolideerd en vaak niet over de middelen beschikken om echte verandering door te voeren. Aan de andere kant van het spectrum zijn grotere eigenaren (dwz die met meer dan 100,000 eenheden) extreem moeilijk te verkopen of gebruiken ze al hun eigen aangepaste software.

Ten tweede zoeken we naar bedrijven die producten bouwen die vanaf de eerste dag een duidelijke ROI opleveren. Een meerderheid van de bedrijfskosten voor eigenaren zit vast voor zaken als onderhoud, nutsvoorzieningen, enz.; ze hebben maar een klein budget voor uitgaven op vastgoedniveau die ze daadwerkelijk kunnen beheersen. Softwareleveranciers moeten dus vanaf de eerste dag een duidelijke ROI leveren, zodat ze geen negatieve invloed hebben op de intrinsieke waarde (NAV). Dat gezegd hebbende, als u software kunt verkopen en de koper deze niet op eigendomsniveau kunt toewijzen, maar misschien op fondsniveau (waar die kosten worden verdeeld over veel onderliggende eigendommen), kunt u dit misschien omzeilen.

Ten derde zouden we op zoek gaan naar oprichters die een start-up van een vast klantenbestand kunnen koesteren. Meergezinsvastgoed is nog steeds een vrij stugge sector waar de bottom-up acceptatie van elk nieuw product moeilijk zal zijn. Daarom zou een andere weg naar succes kunnen zijn door vanaf de eerste dag een vaste klant te ontwikkelen, die softwareproducten kan uitproberen en uitbreiden in hun hele vastgoedbestand. Bedrijven die dit doen, zullen echter een evenwicht moeten vinden tussen het bedienen van een enkele, grote klant die als casestudy voor anderen kan dienen, en niet een dienstverlenend bedrijf worden dat software op maat voor die klant bouwt.

Samenvattend geloven we dat de meeste waarde in de groeiende meergezinsvastgoedsector zal worden gecreëerd door startups die voorop lopen met softwareproducten, versus degenen die alleen afhankelijk zijn van financiële producten. Bouw je mee in deze categorie, dan gaan we graag met je in gesprek. 

***

De standpunten die hier naar voren worden gebracht, zijn die van het individuele personeel van AH Capital Management, LLC (“a16z”) dat wordt geciteerd en zijn niet de standpunten van a16z of haar gelieerde ondernemingen. Bepaalde informatie in dit document is verkregen uit externe bronnen, waaronder van portefeuillebedrijven van fondsen die worden beheerd door a16z. Hoewel ontleend aan bronnen die betrouwbaar worden geacht, heeft a16z dergelijke informatie niet onafhankelijk geverifieerd en doet het geen uitspraken over de blijvende nauwkeurigheid van de informatie of de geschiktheid ervan voor een bepaalde situatie. Bovendien kan deze inhoud advertenties van derden bevatten; a16z heeft dergelijke advertenties niet beoordeeld en keurt de daarin opgenomen advertentie-inhoud niet goed.

Deze inhoud is uitsluitend bedoeld voor informatieve doeleinden en mag niet worden beschouwd als juridisch, zakelijk, investerings- of belastingadvies. U dient hierover uw eigen adviseurs te raadplegen. Verwijzingen naar effecten of digitale activa zijn alleen voor illustratieve doeleinden en vormen geen beleggingsaanbeveling of aanbod om beleggingsadviesdiensten te verlenen. Bovendien is deze inhoud niet gericht op of bedoeld voor gebruik door beleggers of potentiële beleggers, en mag er in geen geval op worden vertrouwd bij het nemen van een beslissing om te beleggen in een fonds dat wordt beheerd door a16z. (Een aanbod om te beleggen in een a16z-fonds wordt alleen gedaan door middel van het onderhandse plaatsingsmemorandum, de inschrijvingsovereenkomst en andere relevante documentatie van een dergelijk fonds en moet in hun geheel worden gelezen.) Alle genoemde beleggingen of portefeuillebedrijven waarnaar wordt verwezen, of beschreven zijn niet representatief voor alle investeringen in voertuigen die door a16z worden beheerd, en er kan geen garantie worden gegeven dat de investeringen winstgevend zullen zijn of dat andere investeringen die in de toekomst worden gedaan vergelijkbare kenmerken of resultaten zullen hebben. Een lijst van investeringen die zijn gedaan door fondsen die worden beheerd door Andreessen Horowitz (met uitzondering van investeringen waarvoor de uitgevende instelling geen toestemming heeft gegeven aan a16z om openbaar te maken, evenals onaangekondigde investeringen in openbaar verhandelde digitale activa) is beschikbaar op https://a16z.com/investments /.

De grafieken en grafieken die hierin worden verstrekt, zijn uitsluitend bedoeld voor informatieve doeleinden en er mag niet op worden vertrouwd bij het nemen van een investeringsbeslissing. In het verleden behaalde resultaten zijn geen indicatie voor toekomstige resultaten. De inhoud spreekt alleen vanaf de aangegeven datum. Alle projecties, schattingen, voorspellingen, doelstellingen, vooruitzichten en/of meningen die in deze materialen worden uitgedrukt, kunnen zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd en kunnen verschillen of in strijd zijn met meningen van anderen. Zie https://a16z.com/disclosures voor aanvullende belangrijke informatie.