Betjener flerfamilieeiendomsbransjen med programvare

Flerfamilieeiendom i USA, som inkluderer leilighetsbygg, borettslag, rekkehus og utviklinger med blandet bruk, er en av de største aktivaklassene i verden. Omtrent 44 millioner boliger regnes som flerfamiliehus, og de står for 31% av alle amerikanske boliger. I motsetning til eneboliger, eies flerfamiliehus primært av institusjonelle eiere og investorer, i motsetning til mor-og-pop-eiere, og de fleste drar nytte av programvare for å drive eiendommene deres. Nærmere bestemt er de fleste eiere og operatører av flere familier avhengige av et eiendomsstyringssystem (PMS) for å behandle og redegjøre for husleierullen – livsnerven til enhver eiendom. 

I tillegg til å bruke en PMS som sitt primære operativsystem, kan de fleste institusjonelle eiere og operatører nå legge et hvilket som helst antall nye oppstartspunktløsninger på toppen av PMS-ene sine for å hjelpe dem med å tiltrekke, engasjere og screene leietakere, og for å administrere vedlikeholdsforespørsler og leverandører koordinasjon. Men selv med all denne nye programvaren, har eiere og operatører fortsatt å gjøre med flere store smertepunkter:

Hovedproblemet er at etablerte eiendomsadministrasjonssystemer som Yardi, Appfolio, MRI og RealPage er eldre produkter som ikke oppfyller behovene til moderne eiere og operatører. I stedet mangler disse eksisterende PMS-silodataene (som skaper ekstra timer med utvinningsarbeid), interoperabilitet, og krever ofte at kundene bygger tilpasset programvare fordi mange av produktene deres fortsatt kjører på DOS, for eksempel. 

Disse plattformene er imidlertid rekordsystemer, og dermed utrolig klissete. De har også kjøpt opp tidligere generasjoner startups, slik at de kan gripe punktløsninger i tillegg til behandling av leieruller. Dette lar dem i sin tur tilby ut-av-boksen-løsninger til eksisterende kunder gratis (som setter nyere, tech-forward-punktløsninger til en ulempe). Selv om PMS' interne produkter blekner i forhold til nyere tilbud, blir programvareutgifter på eiendomsnivå grundig undersøkt, noe som får de fleste eiere og operatører til å velge det billigere og mer praktiske alternativet. Dette etablert distribusjon vs. oppstartsinnovasjon dilemma har begrenset verdien av punktløsninger historisk sett. 

Når det er sagt, tror vi det er flere katalysatorer og medvind som driver behovet for mer programvare i bransjen. Hvis disse nye produktene kan gi ekstraordinært nye funksjoner som forbedrer PMS-plattformens interne eldre løsninger eller er nettnye forbedringer, har de potensialet til å bli like verdifulle som disse kjernesystemene.

INNHOLDSFORTEGNELSE

På makronivå tror vi at institusjonelle investeringer i flerfamilieindustrien vil fortsette å vokse betydelig i løpet av de neste årene, selv om det er kortsiktig markedsvolatilitet med investorer som leter etter likviditet. Etter hvert som flere kontorer omfavner en hybrid arbeidsmodell etter Covid, flytter investorer som historisk sett kun fokuserte på kontoreiendom inn i flerfamiliehus. Vi har også sett en flukt til sikkerhet inn i flerfamiliehus av institusjonelle investorer hvis fokus har skiftet til å investere i eneboliger (SFR) i løpet av det siste tiåret. Etter hvert som flere institusjonelle investorer dukker opp, kommer flere potensielle programvarekjøpere som ønsker å administrere eiendommene sine mer effektivt.

I tillegg er stramheten i det amerikanske arbeidsmarkedet en velsignelse for programvareselskaper som ønsker å bygge produkter for å erstatte det oppgavebaserte arbeidet (f.eks. screening av leietakere, som kan ta over tre timer per søker) tidligere utført av backoffice-ansatte som har forlot arbeidsstyrken. 

På mikronivå presser begrensede partnere (LP-er) i økende grad generelle partnere (GPs) til å forvalte eiendommene sine mer effektivt; dette skaper muligheter for nye "eiendomsforvaltning-i-en-boks"-løsninger for eiere. I tillegg blir små og mellomstore bedrifter (SMB) (dvs. de som opererer under 30,000 XNUMX enheter) i økende grad konsolidert til større selskaper, som igjen drives mer som franchiser hvor regionale ledere tar beslutninger. Og til slutt, mellom potensielle kunder, engasjement hos leietakere, bruk av bekvemmeligheter, betalingsaktualitet, osv., eksisterer det nå mer data enn noen gang for å hjelpe bedrifter med å øke effektiviteten, og bedrifter bør bruke denne mengden av data til å forbedre netto driftsinntekter i eksisterende porteføljer gitt denne utfordringen. markedsmiljø. 

INNHOLDSFORTEGNELSE

Gitt disse makro- og mikrokatalysatorene ser vi flere muligheter for gründere som ønsker å bygge programvare for multifamilie-eiendomsbransjen. 

Vi tror at startups som opererer i kategorien anskaffelse og utvikling må bruke proprietære datakilder som en kile inn i bransjen, slik at de kan hjelpe investorer og eiere med å ta bedre beslutninger om hvor de skal investere, hvilke typer eiendommer som skal kjøpes (dvs. Apartment Multifamily vs. Scattered Site Multifamily), hvor mye de skal betale, hvilke reguleringsplaner som tillater dem å bygge på stedet (dvs. hvor mange enheter de skal bygge), og mer. De kan imidlertid ikke bare stole på å finne nye muligheter for kundene, siden denne typen data ofte kan varevares bort. For å generere betydelig verdi, må startups i denne kategorien bli en type operativsystem som styrer hvordan disse firmaene tar investeringsbeslutninger fra ende til ende. Den gode nyheten er at vi ser den høyeste tilbøyeligheten til å betale for programvare i denne kategorien.

I dag henter de fleste kapitalforvaltningsavdelinger for store flerfamilieeiere og investorer manuelt rapporter fra de ulike PMS-ene deres slutteiendommer kjører på for å forstå hvordan eiendelene deres presterer. Ofte søker alle fra en analytiker på inngangsnivå helt opp til lederne av disse gruppene manuelt i disse rapportene for feil og forener dataene mellom hvordan de forskjellige PMS-ene merker linjeelementer, noe som er en enorm sløsing med menneske og hjerne. -makt. Vi tror det er en mulighet til å bygge et system for registrering av data som ligger på toppen av disse forskjellige PMS-produktene. Gitt den økte åpenheten og interoperabiliteten til data som ville være et biprodukt av dette produktet, tror vi dette vil være en katalysator for økt innovasjon i bransjen. Den primære risikoen i denne kategorien er at det kan være utfordrende å levere en umiddelbar avkastning på investeringen (ROI) fra dag én, noe som gjør det vanskelig å rettferdiggjøre innsamling av dette datanivået i utgangspunktet.

En annen kritisk funksjon for flerfamilieoperatører er innkjøp, anskaffelse og administrasjon av alle tredjepartsleverandørene de samarbeider med for å betjene bygningene sine. For de fleste operatører er denne prosessen helt manuell, med det meste av prosessen i e-post og Excel. Vi mener denne prosessen bør digitaliseres via programvare og bruke en markedsplasslignende modell for å hjelpe både operatører med å sikre at de finner de beste leverandørene som mulig, og SMB-leverandører finner nye arbeidsmuligheter. Startups som opererer i denne kategorien vil måtte finne markeder der det er både mangel på arbeidskraft og byggetetthet for å skape likviditet.

Ettersom LP-er presser fastleger til å få mer åpenhet i eiendomsforvaltningen, ser vi en mulighet for nye plattformer for å hjelpe eiere med enten å bringe eiendomsforvaltning internt eller mer effektivt ansette eksterne forvaltere. Målet deres her er å ha full innsyn i eiendomsøkonomi, leasingaktivitet, vedlikeholdsaktivitet og utgifter med mer. I tillegg, gitt de største eiendomsforvalterne drives som franchiser, kan det være en mulighet til å hjelpe ledere med å spinne ut på egenhånd via business-in-a-box-produkter som automatiserer alle backoffice-funksjonene som trengs for å gjøre det. Disse produktene kan også hjelpe ledere med å matche eiere via en markedsplass.

INNHOLDSFORTEGNELSE

Når vi utforsker denne kategorien, har vi tre prinsipper som styrer investeringsrammene våre:

Først vil vi se etter startups som betjener eiere og operatører i mellommarkedet (30 100-XNUMX XNUMX enheter). Dette er fordi SMB-er (dvs. de som betjener under 30,000 100,000 enheter) i bransjen generelt blir konsolidert bort og ofte mangler ressursene til å gjennomføre reell endring. På den andre enden av spekteret er større eiere (dvs. de med over XNUMX XNUMX enheter) enten ekstremt vanskelige å selge inn eller bruker allerede sin egen tilpassede programvare.

For det andre vil vi se etter selskaper som bygger produkter som leverer tydelig avkastning fra dag én. Et flertall av driftsutgiftene for eiere er låst inne for ting som vedlikehold, verktøy osv.; de har bare en liten mengde budsjett for utgifter på eiendomsnivå de faktisk kan kontrollere. Dermed må programvareleverandører levere en klar ROI fra dag én slik at de ikke har en negativ innvirkning på netto aktivaverdi (NAV). Når det er sagt, hvis du kan selge programvare og få kjøperen til å ikke tilskrive det på eiendomsnivå, men kanskje på fondsnivå (hvor denne kostnaden er spredt på mange underliggende eiendommer), kan du kanskje komme deg rundt dette.

For det tredje vil vi se etter grunnleggere som kan pleie en fanget kundebase-oppstart. Flerfamilieeiendom er fortsatt en ganske vanskelig bransje der det vil være vanskelig å ta i bruk ethvert nytt produkt nedenfra og opp. Derfor kan en annen vei til suksess være ved å utvikle en fanget kunde fra dag én, som kan prøve og utvide programvareprodukter gjennom hele eiendomsbasen. Bedrifter som gjør dette, må imidlertid balansere å betjene en enkelt, stor kunde som kan fungere som en casestudie for andre, med å ikke bli en tjenestevirksomhet som bygger tilpasset programvare for nevnte kunde.

Oppsummert tror vi at mest verdi i den voksende flerfamilieeiendomsbransjen vil bli skapt av startups som leder med programvareprodukter, kontra de som kun er avhengige av finansielle produkter. Hvis du bygger i denne kategorien, vil vi gjerne chatte. 

***

Synspunktene som uttrykkes her er de fra individuelle AH Capital Management, LLC (“a16z”) personell som er sitert og er ikke synspunktene til a16z eller dets tilknyttede selskaper. Visse opplysninger her er innhentet fra tredjepartskilder, inkludert fra porteføljeselskaper av fond forvaltet av a16z. Selv om a16z er hentet fra kilder som antas å være pålitelige, har ikke a16z uavhengig verifisert slik informasjon og gir ingen representasjoner om den varige nøyaktigheten til informasjonen eller dens hensiktsmessighet for en gitt situasjon. I tillegg kan dette innholdet inkludere tredjepartsannonser; aXNUMXz har ikke vurdert slike annonser og støtter ikke noe reklameinnhold som finnes deri.

Dette innholdet er kun gitt for informasjonsformål, og bør ikke stoles på som juridisk, forretningsmessig, investerings- eller skatterådgivning. Du bør rådføre deg med dine egne rådgivere om disse sakene. Referanser til verdipapirer eller digitale eiendeler er kun for illustrasjonsformål, og utgjør ikke en investeringsanbefaling eller tilbud om å tilby investeringsrådgivningstjenester. Videre er dette innholdet ikke rettet mot eller ment for bruk av noen investorer eller potensielle investorer, og kan ikke under noen omstendigheter stoles på når du tar en beslutning om å investere i et fond som forvaltes av a16z. (Et tilbud om å investere i et a16z-fond vil kun gis av det private emisjonsmemorandumet, tegningsavtalen og annen relevant dokumentasjon for et slikt fond og bør leses i sin helhet.) Eventuelle investeringer eller porteføljeselskaper nevnt, referert til, eller beskrevet er ikke representative for alle investeringer i kjøretøy forvaltet av a16z, og det kan ikke gis noen garanti for at investeringene vil være lønnsomme eller at andre investeringer som gjøres i fremtiden vil ha lignende egenskaper eller resultater. En liste over investeringer foretatt av fond forvaltet av Andreessen Horowitz (unntatt investeringer som utstederen ikke har gitt tillatelse til at a16z kan offentliggjøre så vel som uanmeldte investeringer i børsnoterte digitale eiendeler) er tilgjengelig på https://a16z.com/investments /.

Diagrammer og grafer gitt i er kun for informasjonsformål og bør ikke stoles på når du tar investeringsbeslutninger. Tidligere resultater er ikke en indikasjon på fremtidige resultater. Innholdet taler kun fra den angitte datoen. Eventuelle anslag, estimater, prognoser, mål, prospekter og/eller meninger uttrykt i dette materialet kan endres uten varsel og kan avvike eller være i strid med meninger uttrykt av andre. Vennligst se https://a16z.com/disclosures for ytterligere viktig informasjon.