Глубокое погружение в недвижимость Triangle: брокер и юрист по недвижимости высказываются о должной осмотрительности и других вопросах

Примечание редактора: Сегодня Джейсон Паркер из WRAL TechWire отмечает запуск расширенной недвижимости — корпоративной и коммерческой. Ищите будущие глубокие погружения в недвижимость по пятницам.

+++

РОЛИ – Рынки недвижимости Треугольника были высококонкурентными в течение двух лет и на протяжении большей части десятилетия.

Настолько, что Мэтт Фаулер, исполнительный директор Сервис множественных листингов Triangle, TMLS, сообщил WRAL TechWire на этой неделе, что, основываясь на данных, которые TMLS отслеживает ежемесячно, нужно оглянуться более чем на семь лет назад, чтобы найти данные, которые предполагают сбалансированный, нормальный и здоровый рынок.

Тем не менее гиперконкурентный рынок недвижимости, который привел многих к готовьтесь к войнам торгов в начале этого года, по-видимому, замедлился, частично в июне, с некоторой паузой на рынке в течение месяца, когда покупатели жилья, продавцы жилья, агенты и другие лица, участвующие в сделках с недвижимостью, выяснили, что такое рост процентных ставок и продолжающаяся инфляция может означать для будущего рынков жилья.

Несмотря на паузу на рынке продажи, арендная плата продолжала расти в июне.

Но теперь многие покупатели жилья могут снова участвовать в рынке недвижимости Треугольника, потому что у покупателей вполне могут быть возможности найти сделки, поскольку рынок изменился таким образом, что, хотя он все еще остается рынком продавца, есть индикаторы. что теперь у покупателей может быть больше возможностей чем всего несколько недель назад.

Один фактор: покупатели отказываются от большего количества сделок, чем когда-либо за последние 16 месяцев, и продавцы снижают цены примерно в пять раз чаще, чем год назад, согласно последним данным, собранным национальной брокерской фирмой по недвижимости Redfin.

Глубокое погружение

WRAL TechWire поговорил с Роджером Бернхольцем, вице-президентом и генеральный консул местной фирмы по недвижимости, расположенной в Треугольнике, Coldwell Banker Howard Perry and Watson (HPW) о том, что происходит прямо сейчас с законодательством Северной Каролины о недвижимости и в текущих рыночных условиях.

Стенограмма ниже была слегка отредактирована для ясности.

WRAL TechWire (TW): В отчете Redfin говорится, что почти 15% транзакций по всей стране в июне расторгли контракты, но в Raleigh MSA это произошло только в 7%. Чем наш местный рынок отличается от других рынков и национальных тенденций?

Роджер Бернхольц (Bernholz): Есть несколько сообществ, которые так высоко оцениваются по большому количеству факторов, важных для людей. Чего нам ожидать, когда он неизменно считается одним из лучших мест для жизни и работы. Чем сильнее спрос (постоянные множественные предложения), когда он связан с чрезвычайно высокими невозмещаемыми сборами за комплексную проверку, уплачиваемыми во многих транзакциях, безусловно, должен препятствовать отмене сделок покупателями. Кроме того, у нас есть сложное брокерское сообщество, благодаря которому становится меньше неподготовленных покупателей и продавцов.

Цены на жилье в апреле взлетели до небес, но изменился ли рынок с тех пор?

Покупатели отказываются

TW: Тем не менее, эти 7%, указанные в недавнем анализе Redfin, ниже, чем в предыдущие июньские показатели, хотя и остаются самым высоким месячным процентом с февраля 2021 года. Какие рыночные условия являются здесь факторами?

Бернхольц: Вполне вероятно, что более высокие процентные ставки снижают кредитоспособность некоторых людей и объясняют еще несколько провалов по финансовым вопросам. И нет никаких сомнений в том, что некоторые покупатели обнаруживают, что они согласились купить дом, в котором, по их мнению, есть ранее неизвестные серьезные проблемы, которые продавец не будет исправлять, и решат расторгнуть договор и лишиться платы за комплексную проверку. Однако, когда у дома есть существенные проблемы, о которых сообщают продавцу и брокеру по листингу, эти проблемы должны быть постоянно исправлены или раскрыты при любой продаже новым покупателям. Таким образом, покупатели не бессильны в этих ситуациях.

Цены на многие дома в районе Роли падают; списки тоже растут

Роль должной осмотрительности

TW: Почему на этом рынке сделка может сорваться?  

Бернхольц: Я надеюсь, что высокие сборы за комплексную проверку и другие серьезные уступки, на которые приходится идти покупателям, уменьшатся.

История этих сборов весьма драматична. Когда мы пересмотрели договор купли-продажи NC REALTORS/NC BAR в 2010 году, мы знали, что он будет чувствителен к рынку. Действительно, форма явно допускает комиссию за комплексную проверку в размере 0 долларов, поскольку считалось, что это будет цифра на рынке серьезного покупателя, и именно тогда форма была представлена ​​​​на рынке. Во многих, многих транзакциях в течение нескольких лет сборы за проверку благонадежности не выплачивались или взимались очень низкие сборы.

Теперь мы видим, насколько чувствительными к рынку являются эти сборы. Когда многие покупатели теряют способность конкурировать с ценой, они используют эту невозмещаемую плату, чтобы привлечь и потенциально побудить продавца заключить с ними контракт. Многие брокеры были обеспокоены тем, что покупатели теряют большие комиссионные за комплексную проверку в сделках, которые все же провалились, и некоторые выступали за ограничение комиссии, но форма, вероятно, останется чувствительной к рынку и сохранит покупателей и продавцов, отвечающих за свои сделки.

Текущая, стандартная форма

Нынешняя форма контракта предусматривает несколько более сбалансированное обсуждение постконтрактных вопросов, возникающих в результате расследований, проводимых покупателем при проведении им должной осмотрительности.

Бернхольц: Существует стандартная форма для документирования ремонтов и усовершенствований, которые продавец соглашается произвести по запросу покупателя. Однако в форме договора с 2010 года всегда указывалось, что недвижимость продается в ее нынешнем состоянии. Как правило, покупатель в наши дни не может определить, что это такое, пока он не будет в значительной степени привержен высокой плате за проверку благонадежности. Мы видим, что все больше продавцов соглашаются на предмаркетинговую проверку, которая предоставляется покупателям, и это также, безусловно, может быть хорошей корректировкой на рынке, а также сильным фактором, уменьшающим провалы.

Треугольник среди лучших районов США для строительства нового дома — хорошее время для покупки?

История должной осмотрительности

TW: Итак, подождите, помогите нам понять. Каков период должной осмотрительности и какова плата за должную осмотрительность? И почему они существуют в договорном праве Северной Каролины?

Бернхольц: В 2009–10 годах я был председателем Комитета по жилищным формам риелторов Северной Каролины, который разработал пересмотренную форму более десяти лет назад после более чем года изучения и изучения того, что происходит в других штатах.

Мы особенно рассмотрели формы Техаса и Джорджии, я полагаю, в то время, у которых были похожие термины. Концепции очень похожи на опционный контракт. Форма договора в этом отношении также очень похожа по стилю на коммерческий договор купли-продажи, который РИЭЛТОРЫ использовали в Северной Каролине в течение многих лет до того, как в 2010 году форма договора на жилую недвижимость была сильно пересмотрена.

(Примечание редактора: Стандартная форма предложения о покупке и контракта NC BAR и NC REALTORS недавно была снова пересмотрена, и новая форма вступает в силу с 1 июля 2022 года.) 

Цены на недвижимость в округе Уэйк выросли в мае, несмотря на кредитную активность и снижение конкуренции

Предыдущая форма, решение о проведении комплексной проверки

Бернхольц: В предыдущей форме контракта была предпринята попытка установить широкие стандарты для определенных аспектов условий проживания и некоторых других вопросов. Это обычно приводило к разногласиям, иногда весьма серьезным, между покупателями и продавцами по поводу соблюдения или несоблюдения стандартов. Это рассматривалось как неэффективное и тревожное условие в процессе.

Было принято решение провести процедуру, в рамках которой покупатель будет платить согласованную плату за комплексную проверку, которая должна была компенсировать продавцу снятие его собственности с активного рынка на согласованный период времени, период комплексной проверки и дать покупателю право расторгнуть сделку по любой причине или без таковой и вернуть свой задаток. На самом деле покупатель может обсудить с продавцом любое количество вопросов, чтобы быть максимально удовлетворенным. В любом случае, однако, это создало у продавца большую уверенность в том, что по истечении периода должной осмотрительности покупатель будет более твердо привержен сделке, потому что его задаток подвергается риску, если он не завершит покупку.

Еще одно изменение…

Бернхольц: Еще одно изменение, которое также было включено, заключалось в том, чтобы сделать плату за комплексную проверку и задаток в виде задатка всем, чем покупатель подвергался риску в сделке, если он не мог или решил не завершить покупку. Считалось, что это был наиболее эффективный и понятный процесс для большинства людей и давал им больше уверенности в результате в различных обстоятельствах.

Во-вторых, пересмотренный контракт также отменил условие кредита по некоторым из тех же причин. Возникнут большие споры по поводу того, будет ли покупка и считается ли, что покупатель может и будет вести переговоры о периоде должной осмотрительности, который позволит им быть уверенными в финансовых аспектах сделки, в первую очередь в их способности получить необходимый кредит, или быть в состоянии выйти из сделки по разумной цене (только умеренная плата за проверку благонадежности). Задаток будет возвращен.

Это также активно рекламировалось в интересах продавцов. Условия кредита покупателя в основном распространялись на весь путь закрытия и лишали продавцов всякой реальной уверенности в том, сможет ли покупатель закрыть сделку.

Так почему контракты разваливаются?

Бернхольц: Провалы часто происходили ближе к дате закрытия.

Хотя на рынке покупателя было типично, что период должной осмотрительности продлевался до закрытия, общая идея заключалась в том, что период должной осмотрительности «обычно» (более сбалансированный рынок) заканчивался за пару недель до закрытия и давал Продавцам пора быть более уверенными в том, что они помещают свой дом в движущийся грузовик. Мы видели несколько лет, которые привели к пандемии. Но, конечно, сейчас мы наблюдаем эффект противоположной конъюнктуры рынка, и продавцы требуют контрактов без периода должной осмотрительности, по сути обязывая покупателя к сделке без каких-либо существенных финансовых или имущественных условий непредвиденных обстоятельств. Задаток делались почти необычно.

Данные показывают, что рынки жилья Triangle, возможно, остыли в июне, за исключением арендаторов.

Роль повышения процентных ставок на местных рынках жилья

Т.В.: Какую роль, если таковая имеется, может сыграть рост процентных ставок?  

Бернхольц: Насколько мне известно, мы не видели дополнительных условий кредита. Это потребует индивидуального дополнения к контракту от адвоката и обычно не происходит в сделках перепродажи. При продаже новых домов этого больше, и используются разные формы контрактов.

Ни один покупатель не должен удивляться тому, что он не может позволить себе дом, на покупку которого он заключил контракт. Это можно и нужно определить заранее. Таким образом, покупательная способность умеренно ограничивается, и люди, которые спешат и не очень тщательно оценивают свои финансовые возможности, могут быть удивлены и не смогут купить то, на что они заключили контракт.

Тем не менее, процентные ставки исторически (как реальная история, а не недавняя история) низки.

Я закрыл много ипотечных кредитов на дома в 1980-х и начале 90-х годов под 20% до 12% годовых. Таким образом, степень, в которой мы все были избалованы недавней чередой невероятно низких процентных ставок по ипотечным кредитам, отражается в некотором выравнивании спроса. Однако, на мой взгляд, на нашем рынке все еще такова ситуация, что тот, кто колеблется, пропал. Поскольку процентные ставки по кредитным картам все еще составляют около 18%, ипотечные деньги остаются недорогими.

Иметь ввиду…

TW: Итак, что еще жители Северной Каролины должны знать о недвижимости прямо сейчас?

Бернхольц: Такова природа рынков — двигаться вверх и вниз. В течение 25 лет, когда я работал в сфере недвижимости на этом рынке, падение рынка в основном отражалось в более медленном росте цен и более длительном пребывании на рынке.

Во время великой рецессии на нашем рынке произошло некоторое снижение стоимости, но оно было небольшим по сравнению с местами, где стоимость снизилась на 50-70%. Мы верим и надеемся, что это была крайне необычная ситуация, навязанная миру недостаточно регулируемыми банкирами с Уолл-Стрит.

Однако я не вижу такой драматичной ситуации на рынке Треугольника в обозримом будущем. Со всем, что мы наблюдаем в сфере бизнеса, спорта, киберспорта, образования и трудоустройства, а также с тем притоком, который мы наблюдаем среди новых жителей, здесь легче сохранять уверенность в отношении инвестиций в американскую мечту о домовладении.