Redaktörens anteckning: Idag lanseras utökade fastigheter – företag och kommersiella – av WRAL TechWires Jason Parker. Leta efter framtida djupdykning i fastigheter på fredagar.
+ + +
RALEIGH – Triangelns fastighetsmarknader har varit mycket konkurrenskraftiga i två år och mycket konkurrenskraftiga under större delen av ett decennium.
Så mycket att Matt Fowler, den verkställande direktören för Triangle Multiple Listing Service, TMLS, berättade för WRAL TechWire denna vecka att baserat på de data som TMLS spårar på månadsbasis, skulle man behöva se tillbaka mer än sju år för att hitta data som skulle tyda på en balanserad, normal och hälsosam marknad.
Ändå den hyperkonkurrensutsatta fastighetsmarknaden som ledde många till förbereda sig för budkrig tidigare i år verkar ha avtagit, delvis, i juni, med någon form av paus på marknaden under månaden då bostadsköpare, bostadsförsäljare, agenter och andra inblandade i fastighetstransaktioner insåg vilken ränteuppgång och en fortsatt pågående inflation kan betyda för bostadsmarknadernas framtid.
Trots pausen på marknaden för försäljning, hyrorna fortsatte att öka i juni.
Men nu kan många bostadsköpare åter engagera sig i Triangelns fastighetsmarknad, eftersom det mycket väl kan finnas möjligheter för köpare att hitta affärer eftersom marknaden har rört sig på ett sådant sätt att medan det fortfarande är en säljares marknad, finns det indikatorer den där köpare kan ha fler alternativ nu än för bara några veckor sedan.
En faktor: köpare drar sig ur fler erbjudanden än någon gång under de senaste 16 månaderna, och säljare sänker priserna ungefär fem gånger så ofta som för ett år sedan, enligt de senaste uppgifterna som samlats in av det nationella fastighetsmäklarföretaget Redfin.
En djupdykning
WRAL TechWire pratade med Roger Bernholz, vice president och chefsjurist från det lokala Triangelbaserade fastighetsföretaget Coldwell Banker Howard Perry och Watson (HPW) om vad som händer just nu med North Carolinas fastighetslagstiftning och under de rådande marknadsförhållandena.
Avskriften nedan har redigerats lätt för tydlighetens skull.
WRAL TechWire (TW): Redfins rapport citerar nästan 15 % av transaktionerna i hela landet som föll ur kontrakt i juni – men i Raleigh MSA var det bara 7 % som gjorde det. Vad är annorlunda med vår lokala marknad än andra marknader och än de nationella trenderna?
Roger Bernholz (Bernholz): Det finns få samhällen som får så höga betyg för ett stort antal faktorer som är viktiga för människor. Vad ska vi förvänta oss när vi konsekvent rankas som en av de bästa platserna att bo och arbeta på. Ju starkare efterfrågan (pågående flera erbjudanden) när den är kopplad till de extremt höga, ej återbetalningsbara due diligence-avgifterna som betalas i många av transaktionerna, måste definitivt hindra köpare från att avbryta affärer. Dessutom har vi en sofistikerad mäklargemenskap och som ger färre oförberedda köpare och säljare.
Bostadspriserna gick heta i april – men har marknaden förändrats sedan dess?
Köpare backar
TW: Ändå är de 7 % som nämns i Redfins senaste analys lägre än föregående juni – även om det är den högsta månadsprocenten sedan februari 2021 – vilka är marknadsförhållandena som är faktorer här?
Bernholz: Det är troligt att högre räntor drar åt en del människors lånekraft och står för ytterligare några nedgångar i finansiella frågor. Och det råder ingen tvekan om att vissa köpare upptäcker att de har gått med på att köpa ett hus som de fastställer har tidigare okända allvarliga problem som säljaren inte kommer att rätta till och väljer att säga upp avtalet och förlora sin due diligence-avgift. Men när ett hus har väsentliga problem som delas med säljaren och noteringsmäklaren, måste dessa problem permanent korrigeras eller avslöjas vid eventuell försäljning till nya köpare. Så köparna är inte maktlösa i dessa situationer.
Priserna sjunker för många hem i Raleigh-området; listorna växer också
Due diligences roll
TW: Varför kan en affär falla igenom på den här marknaden?
Bernholz: Jag hoppas att de höga avgifterna för due diligence och andra allvarliga eftergifter som köpare måste göra minskar.
Historien om dessa avgifter är ganska dramatisk. När vi reviderade försäljningskontraktet för NC REALTORS/NC BAR 2010 visste vi att det skulle vara marknadskänsligt. I själva verket tillåter formuläret uttryckligen en due diligence-avgift på $0 eftersom man trodde att det skulle vara numret på en seriös köpares marknad, och det var när formuläret introducerades på marknaden. Vid många, många transaktioner under några år har inga eller mycket låga due diligence-avgifter betalats.
Vi ser nu hur marknadskänsliga dessa avgifter är. När många köpare får slut på förmågan att konkurrera med priset, använder de den icke-återbetalningsbara avgiften för att locka till sig och potentiellt förmå säljaren att ingå avtal med dem. Många mäklare har blivit störda av att se köpare förlora stora due diligence-avgifter i de affärer som faller igenom och vissa har förespråkat ett tak för avgiften, men formen kommer sannolikt att förbli marknadskänslig och hålla köpare och säljare ansvariga för sina transaktioner.
Aktuell standardform
Den nuvarande kontraktsformen övervägde en något mer jämnt balanserad förhandling av frågor efter kontraktet som härrörde från köparens undersökningar i sin due diligence.
Bernholz: Det finns ett standardformulär för att dokumentera reparationer och förbättringar som säljaren går med på att göra efter begäran från köparen. Kontraktsformen sedan 2010 har dock alltid gjort klart att fastigheten säljs i nuvarande skick. I allmänhet kan köparen i dag inte avgöra vad det är förrän de redan är hårt engagerade av den höga due diligence-avgiften. Vi ser att fler säljare går med på en förmarknadsbesiktning som tillhandahålls köpare och det kan också säkert vara en bra anpassning på marknaden och också vara en stark faktor för att minska genombrott.
Triangel bland toppområden i USA för nybyggnation av hem – en bra tid att köpa?
Due diligence historia
TW: Så vänta, hjälp oss att förstå. Vad är due diligence-perioden och vad är due diligence-avgiften? Och varför finns de i North Carolina avtalsrätt?
Bernholz: Jag var ordförande i NC Realtors Residential Forms Committee 2009-10 som utarbetade det reviderade formuläret för mer än ett decennium sedan efter mer än ett år av studier och utforskning av vad som pågick i andra stater.
Vi tittade särskilt på formerna i Texas och Georgia, tror jag på den tiden, som hade liknande termer. Koncepten är mycket besläktade med ett kontrakt i optionstil. Kontraktsformen i det avseendet är också mycket lik stilen det kommersiella försäljningskontraktet som REALTORS har använt i North Carolina i många år innan bostadsformen reviderades kraftigt 2010.
(Redaktörens anmärkning: NC BAR och NC REALTORS standarderbjudande till köp och kontraktsformulär reviderades nyligen igen, med det nya formuläret som trädde i kraft den 1 juli 2022.)
Wake County fastighetspriserna upp i maj även som utlåning aktivitet, konkurrens minskar
Tidigare formulär, beslut för due diligence
Bernholz: Den tidigare kontraktsformen försökte fastställa breda standarder för vissa aspekter av bostadens skick och några andra frågor. Detta ledde rutinmässigt till oenighet, ibland ganska allvarliga, mellan köpare och säljare om huruvida standarderna uppfylldes eller inte. Detta sågs som ett ineffektivt och besvärande tillstånd i processen.
Beslutet togs att ha en process där köparen skulle betala en förhandlad due diligence-avgift som var avsedd att kompensera säljaren för att ha tagit sin fastighet från den aktiva marknaden under en förhandlad tid, due diligence-perioden, och ge köparen rätten att avsluta affären av någon eller ingen anledning och få tillbaka sin seriösa insättning. I verkligheten kunde köparen förhandla hur många ärenden som helst med säljaren för att bli så nöjd som möjligt. I vilket fall som helst skapade det mer säkerhet för säljaren att när due diligence-perioden hade löpt ut, var köparen starkare engagerad i affären eftersom deras seriösa insättning av pengar då var i riskzonen om de inte slutförde köpet.
Ännu en förändring...
Bernholz: Ytterligare en förändring som också inkluderades var att göra due diligence-avgiften och seriös insättning av pengar till allt som köparen riskerade i affären om de inte kunde eller valde att inte genomföra köpet. Man trodde att detta var den mest effektiva och begripliga processen för de flesta och gav dem mer säkerhet om resultatet under en rad olika omständigheter.
För det andra eliminerade det reviderade kontraktet även lånevillkoret av några av samma skäl. Stora argument skulle uppstå om köpet. Och det ansågs att köparen kunde och skulle förhandla fram en due diligence-period som skulle göra det möjligt för dem att vara säkra på de ekonomiska aspekterna av affären, i första hand deras förmåga att få det lån de behöver, eller kunna ta sig ur affären till en rimlig kostnad (endast måttlig due diligence-avgift). Allvarliga pengar skulle returneras.
Detta främjades också starkt till förmån för säljarna. Köparens lånevillkor sträckte sig i princip hela vägen till att stänga och berövade säljarna all verklig säkerhet om köparen skulle kunna stänga.
Så varför skulle kontrakt falla isär?
Bernholz: Genombrott inträffade ofta nära slutdatumet.
Även om det på en köparmarknad var typiskt att due diligence-perioden sträckte sig ända fram till stängning, var den allmänna tanken att due diligence-perioden "normalt" (mer balanserad marknad) skulle sluta ett par veckor före stängning, och ge Säljare har tid att bli mer säkra på att lägga sitt hem i en flyttbil. Vi såg flera år av det som ledde fram till pandemin. Men naturligtvis, nu ser vi effekten av det motsatta marknadsläget och säljare har krävt kontrakt utan någon due diligence-period, vilket i huvudsak binder köparen till affären utan någon betydande ekonomisk eller tillstånd av fastighetsförutsättningar. Allvarliga insättningar gjordes nästan ovanligt.
Data visar att Triangles bostadsmarknader kan ha svalnat i juni – förutom för hyresgäster
De stigande räntornas roll på lokala bostadsmarknader
TW: Vilken roll, om någon, skulle stigande räntor kunna spela?
Bernholz: Vi har inte sett tillagda lånevillkor såvitt jag vet. Detta skulle kräva ett anpassat tillägg till kontraktet från en advokat och förekommer vanligtvis inte i återförsäljningstransaktioner. Nya bostadsförsäljningar ser mer av det och olika avtalsformer används..
Ingen köpare bör bli förvånad över att de inte har råd med huset de har avtalat om att köpa. Detta kan och bör bestämmas i förväg. Så köpkraften är måttligt begränsad och människor som har bråttom och inte är noga med att vara mycket tydliga med sina ekonomiska förmågor kan bli förvånade och inte kunna köpa det de har avtalat om att köpa.
Räntorna är dock historiskt (som verklig historia, inte nyare historia) låga.
Jag stängde många bolån på hus på 1980-talet och början av 90-talet till 20% till 12% ränta. Så i vilken utsträckning vi alla har blivit bortskämda av den senaste tidens otroligt låga bolåneräntor återspeglas i en viss utjämning av efterfrågan. Enligt min mening är det dock fortfarande läget på vår marknad att den som tvekar går förlorad. Med kreditkortsräntor fortfarande runt 18 % förblir bolånepengar billiga.
Kom ihåg…
TW: Så vad mer borde nordkarolinerna veta om fastigheter just nu?
Bernholz: Det är marknadernas natur att gå upp och ner. Under de 25 år jag har varit i fastighetsbranschen på denna marknad har en nedgångsmarknad mestadels återspeglas i långsammare prisuppgång och längre tid på marknaden.
Det var en viss värdenedgång på vår marknad under den stora lågkonjunkturen, men den var liten i jämförelse med de orter som såg 50-70% värdeminskningar. Vi tror och hoppas att det var en mycket ovanlig situation som påtvingats världen av otillräckligt reglerade bankirer på Wall Street.
Jag ser dock inte att en så dramatisk situation uppstår på Triangelmarknaden inom överskådlig framtid. Med allt vi har sett på affärs-, idrotts-, e-sport-, utbildnings- och sysselsättningsfronterna och med mängden inflöde vi ser hos nya invånare, är det lättare att förbli säker på investeringar i den amerikanska drömmen om bostadsägande här.
