Exempel på hur man bättre vägleder kunder i beslut om bostadslån (Thomas Pintelon)

Beslutet att köpa eller renovera en bostad är för de flesta det viktigaste ekonomiska beslutet i deras liv. De inblandade beloppen är inte bara 10 till 100 gånger högre än de flesta andra ekonomiska beslut, det finns också många beslutsfaktorer att ta hänsyn till.
Nuförtiden fattar de flesta bankkunder bara ett medvetet beslut om toppen av isberget.

När de frågar privatkunder om de viktigaste besluten att ta, kommer de att ange valet av bank (som bestämmer priset / räntan på lånet), beloppet att låna och lånets varaktighet. Det finns dock mycket fler aspekter att ta hänsyn till
fatta ett korrekt och välgrundat ekonomiskt beslut.

Låt oss ta en titt på alla element som kan och bör spela en roll i denna beslutsprocess.

Definiera "hemprojektet"

Först av allt "hemprojekt” bör vara väl definierad. Du kanske inte har bestämt dig ännu hur ditt hemprojekt ska se ut, så det är viktigt att ta ställning till aspekter som:

• Ska jag göra det köpa eller hyra mitt hem? Detta beslut innebär en god kunskap om hyresbeloppet kontra bolånebeloppet för en liknande bostad, hur värdet på din bostad kommer att utvecklas under de kommande åren (potentiellt med hänsyn till förväntad inflation).
  hur många år räknar du med att bo i din bostad, vad blir det för skattekonsekvenser osv.
• Som typ av hem letar du efter? Att själv bygga nytt hus, köpa nytt hus/lägenhet/studio av en projektutvecklare, köpa en befintlig bostad/lägenhet/studio som är redo att flytta in eller köpa en befintlig bostad/lägenhet som
  kräver omfattande renovering? Eller letar du efter mer ett specifikt boende, som ett samboendeprojekt eller en husbåt? Vilken plats? Vilken prisklass? Ett fristående hus eller ett radhus? Vilken yta av terräng eller bostadsyta? Antal sovrum,
  badrum? …​ Många av dessa beslut har inte bara en prispåverkan, utan har också skatte- och kassaflödeskonsekvenser (t.ex. ett hus som ska renoveras gör det möjligt att fördela kostnaderna över tiden).
• Hur kommer du använda hemmet? Äger du redan en bostad eller är det din första bostad att köpa? Köper du bostaden för att själv bo i den och/eller kommer du att hyra ut den (helt eller delvis)? Kommer du ockupera hemmet ensam eller med din partner, med
  dina barn, med andra familjemedlemmar och/eller med vänner?

Definiera finansieringsalternativen

När hemprojektet är definierat är nästa steg att definiera hur det ska finansieras? Här måste vi överväga aspekter som

• Bestäm belopp du behöver låna. Detta kommer naturligtvis att bero på priset på bostaden och de tillgångar du har tillgängliga. Det totala priset på bostaden blir också en komplex beräkning, med hänsyn till faktorer som terrängens pris
  och/eller hus, renoveringskostnader, kostnader för arkitekt, skatter (t.ex. moms eller registreringskostnader), notariekostnader, bolånekostnader m.m.
  Det är också viktigt att överväga ytterligare kortsiktiga kostnader kopplade till det nya hemmet (flyttkostnader, nya möbler, inredning), din riskaptit (vill du behålla några reservbesparingar som en buffert eller lägga alla dina tillgångar i bostaden) ), minimibeloppet
  banken ber om att få sätta in bostaden själv (t.ex. registreringskostnader, notariekostnader) och vilken inverkan ett högre personligt bidrag kan ha på räntan på ett lån.
• Vill du finansiera bostaden via traditionella finansiella system eller utforska alternativa former? Du kan t.ex. också överväga P2P-lånemarknadsplatser, DeFi-lån eller alternativa sätt att förvärva en bostad, t.ex. livränta, hyra/leasa bostaden med
  möjlighet att köpa det vid ett senare tillfälle, bli delägare i bostadsprojektet, vilket resulterar i att man betalar hyra till projektet och får utdelning från projektet m.m.
• Jämför olika banker. Här kan lånesimulatorer (som Spaargids.be eller TopCompare.be i Belgien) hjälpa, men oftast ger de bara marknadsräntan (dvs ingen förhandlad ränta), ger ingen garanti för att du faktiskt kommer att få det simulerade lånet
  och inkludera bara standardlånen (dvs inga speciella villkor och oftast lite jämförelse av alla värdeadderande tjänster – se vidare), så en bra jämförelse kommer förmodligen att kräva mycket ansträngning från din sida.
• Typ av lån. När man funderar på att låna ut pengar till ett hus tänker de flesta automatiskt på ett nytt bolån. I de flesta fall är detta det billigaste lånet (både ur ett ränte- och skatteperspektiv), men inte alltid. Speciellt redan för människor
  har vissa tillgångar kan andra typer av lån vara intressanta att överväga. Till exempel att dra om ett befintligt bolån, (delvis) använda en konsumentkredit (många regeringar subventionerar konsumentkrediter i syfte att förbättra din ekologiska karaktär
  hem), en Lombard-kredit (med dina befintliga finansiella tillgångar som säkerhet – se Capilevers Lombard²-produkt), etc.
  Dessutom måste du kontrollera om du behöver tillfällig finansiering för att gapa över specifika kortsiktiga kassaflöden. Typiska exempel kan vara ett brygglån (ett lån för att överbrygga kassaflödesgapet mellan att köpa din nya och sälja din gamla bostad), checkräkningskrediter, etc.
  lånet att ta kommer till stor del att bero på din nuvarande ekonomiska situation och de skatteeffekter varje lån kommer att få.
• När allt detta är definierat kan du börja spela med varaktighet. Detta gör det möjligt att få en uppfattning om månatligt ersättningsbelopp. Ju längre lånet är, desto mer ränta betalar du, men också desto lägre återbetalningsbelopp,
  så det gäller att hitta rätt balans mellan att optimera räntebetalningarna och att inte ha för höga amorteringar, så att ditt lån inte helt styr ditt liv. Din ålder är också viktig för att definiera lånetiden. De flesta människor (och
  ofta även banken) kommer att insistera på att få sitt lån avslutat före pensionsåldern.
  För att korrekt definiera det acceptabla månatliga återbetalningsbeloppet är det viktigt att skapa en budget för inkommande och utgående kassaflöden. Här måste du också ta hänsyn till de extra återkommande kostnaderna kopplade till den (nya) bostaden, som brand-/stöldförsäkring, utestående
  balansförsäkring, fastighetsskatt, (högre) allmännyttiga kostnader (vatten, el, gas), underhållskostnader (t.ex. rengöring av panna, trädgård) etc.
• När ovanstående aspekter är definierade kommer de flesta att fatta ett beslut, men självklart ränte-, återbetalnings- och utbetalningssystemet kommer också att vara oerhört viktigt. Beroende på typ av lån, land och bank finns det olika system. För återbetalningar
  vi kan göra skillnad på enkla (lika) månatliga avbetalningar, ett ballonglån, ett stående lån, månatliga amorteringar som ökar över tiden (t.ex. med en fast förväntad inflationstakt), månatliga avbetalningar som minskar över tiden som varje avbetalning
  återbetalar ett fast kapitalbelopp (och när räntorna minskar minskar det totala återbetalningsbeloppet).
  För räntevillkor, kan vi identifiera en fast ränta och alla typer av flexibla räntor, som revideras varje år, vart tredje år, etc. och med olika golv och tak som kan skydda båda parter mot framtida förändringar i
  centralbankens räntor.
  För utbetalning (får pengarna) finns det också några alternativ. Vanligtvis får du alla lånade medel på en gång, men det finns även konstruktioner där de lånade medlen tas emot i delar (t.ex. varje gång faktura kopplat till bygg/renovering)
  av hemmet levereras till banken).
• Nästa steg är definitionen av säkerheter och garantier kopplat till lånet. Den första frågan här är att definiera vilka låntagarna är (lånar ni ensam, som ett par etc.) och i vilken division (om tillämpligt). Förutom låntagarna
  i sig kan det vara så att andra personer (t.ex. föräldrar) också garanterar lånet.
  Ofta tvingar banker att underteckna ett dokument som tillåter dem att direkt beslagta utestående lånebelopp från insatta löner. Detta är också en anledning till att många banker begär att du ska ha ett löpande konto hos dem där din lön betalas ut.
  Typen av säkerheter beror vanligtvis på typen av lån. Vid ett standardbolån kommer bostaden att vara själva säkerheten, men andra säkerheter kan också finnas, såsom värdepapper, livförsäkringar eller panten i en annan bostad. Dessutom
  det kan diskuteras att inte ta ett bolån för hela lånebeloppet, utan en procentsats. Detta ökar risken för banken, men kan vara intressant för låntagaren då lagfartskostnaderna ofta är en procentsats av bolånebeloppet. I vissa fall,
  Banken kommer dock att begära att få underteckna ett mandat för den ”oavtäckta” återstående procentsatsen, vilket gör att banken automatiskt kan ta ett inteckningslån på den återstående procentandelen vid återbetalningsproblem.

Mervärdestjänster utöver finansieringen

Om detaljerna i lånet är helt klarlagda är det viktigt att diskutera alla mervärdestjänster utöver finansieringen. Ofta är dessa kopplade till lånet, vilket innebär att du får en bättre ränta om du tar dessa produkter på samma bank.
Detta gör det ännu mer komplext att jämföra lån hos olika banker, eftersom dessa värdeadderande tjänster inte har samma pris och kvalitet hos olika banker.

Exempel på sådana mervärdestjänster är:

• Behovet av att öppna en nuvarande konto på banken där till exempel din lön betalas ut. Uppenbarligen kommer ett sådant byteskonto med vissa kostnader och räntor (för vissa debet- och krediter) och potentiellt även specifika tjänster, som t.ex.
  ett betal-/kreditkort, specifika kontoförsäkringar och/eller belöningar (som cashbacks) på transaktioner som sker på kontot
• Brand/stöldförsäkring: Som för alla skadeförsäkringar är det viktigt att jämföra premiebeloppen, det totala försäkringsvärdet (och hur det utvecklas eller behöver anpassas om du förbättrar ditt hem eller inreder ditt hem bättre), vilka risker är
  täcks (som brand, stöld, översvämning, skadegörelse), hur anspråksprocessen är organiserad, om du får mervärdetjänster som juridisk hjälp för juridiska frågor relaterade till ditt hem, etc.
• Utestående balansförsäkring: detta återbetalar det utestående saldot om den försäkrade avlider. Även för denna försäkring finns det olika alternativ, som återbetalning av 100 % eller en lägre andel av det utestående beloppet, samma eller olika
  försäkring för varje låntagare, tilläggsförsäkring mot invaliditet, sjukdom och/eller ofrivilligt arbetsförlust, möjlighet att betala försäkringsbeloppet per månad, per år eller betala fullt ut i början.
• Lösningar till förvalta arvet. Detta kan vara intressant i fall av mer komplexa arvssituationer (som blandade familjer eller för en ensamstående person utan direkta arvtagare), men också för att säkerställa den längsta levande partnern (även levande).
  i hemmet) är tillräckligt skyddad.

Vad-om-scenarier

När all denna information har samlats är det viktigt att simulera olika Vad-om-scenarier, för att se vilken inverkan det blir på det månatliga återbetalningsbeloppet, skatter och lånets överkomlighet.

Typiska scenarier att simulera är:

• Död av en (eller flera) av låntagarna
• Allvarlig sjukdom av en (eller flera) av låntagarna (som vanligtvis resulterar i minskade intäkter och ökade kostnader)
• Förlust av jobb av en (eller flera) av låntagarna
• Skiljas kräva att bostaden säljs eller att en av låntagarna betalar ut den andra låntagaren (och fortsätta att betala tillbaka lån enbart)
• Tidig försäljning av hemmet (t.ex. inom 5 år, inom 10 år)
• Önskemål om att refinansiera lånet, dvs om räntorna har sjunkit avsevärt eller om du vill öka/minska det månatliga ersättningsbeloppet. Viktigt här är att balansera straffen kopplade till refinansieringen med potentialen
  nytta av refinansieringen
• Önskemål om tidig återbetalning, dvs. låntagares önskan att i förtid återbetala det utestående saldot delvis eller helt
• Evolutioner (ökning/minskning) av centralbankens ränta och hur detta påverkar ditt månatliga återbetalningsbelopp
• Utveckling av inflationstakten under lånets löptid och hur detta påverkar det rabatterade månatliga återbetalningsbeloppet
• A konkurs, övertagande/fusion eller beslut att avbryta verksamheten i den låntagande banken. Vad händer med villkoren för mitt lån i det ögonblicket?
• .

Mer vägledning kan ges

Som du kan se finns det dussintals aspekter att ta hänsyn till, för vilka banker sällan tillhandahåller de nödvändiga verktygen för att hjälpa sina kunder. Med tanke på vikten av ett bostadslån för de flesta privatkunder anser vi att det fortfarande finns utrymme för förbättringar för att kunna erbjuda mer
vägledning till kunder i ovanstående ekonomiska beslutsprocess.

Via (dynamiska) frågeformulär, guider, realtidssimuleringar (som gör det möjligt att simulera olika What-If-scenarier) och Q&S kan en bank bli ännu mer en pålitlig partner i denna process, vilket kommer att resultera i en stark konkurrensfördel gentemot andra banker.
Om du vet att ett bolån är en väldigt klibbig produkt – om det görs väl kommer kunden att vara bunden till banken i 20-30 år – med massor av alternativ för att korsförsälja andra produkter, skulle vi definitivt råda banker att investera mer i detta vägledning.