Betjänar flerfamiljsfastighetsbranschen med programvara

Flerfamiljsfastigheter i USA, som inkluderar flerbostadshus, bostadsrätter, radhus och blandad användningsområde, är en av de största tillgångsklasserna i världen. Ungefär 44 miljoner bostäder räknas som flerfamiljshus, och de står för 31% av alla amerikanska bostäder. Till skillnad från enfamiljshus ägs flerfamiljshus främst av institutionella ägare och investerare, till skillnad från mamma-och-pop-hyresvärdar, och de flesta drar nytta av mjukvara för att driva sina fastigheter. Specifikt förlitar sig de flesta flerfamiljsägare och operatörer på ett fastighetsförvaltningssystem (PMS) för att bearbeta och redogöra för hyresrullen - livsnerven för alla fastigheter. 

Förutom att använda en PMS som sitt primära operativsystem kan de flesta institutionella ägare och operatörer nu lägga valfritt antal nya startpunktslösningar ovanpå sina PMS för att hjälpa dem att attrahera, engagera och granska hyresgäster och hantera underhållsförfrågningar och leverantörer samordning. Men även med all denna nya mjukvara har ägare och operatörer fortfarande att göra med flera stora smärtpunkter:

Den primära frågan är att etablerade fastighetsförvaltningssystem som Yardi, Appfolio, MRI och RealPage är äldre produkter som inte uppfyller behoven hos moderna ägare och operatörer. Istället saknar dessa befintliga PMS-silodata (som skapar extra timmar av extraktionsarbete), interoperabilitet och kräver ofta att kunderna bygger anpassad programvara eftersom många av deras produkter fortfarande körs på DOS, till exempel. 

Dessa plattformar är dock rekordsystem och därmed otroligt klibbiga. De har också förvärvat tidigare generationer av startups, vilket gör det möjligt för dem att tackla punktlösningar utöver bearbetning av hyresrullar. Detta i sin tur låter dem erbjuda färdiga lösningar till befintliga kunder gratis (vilket ställer nyare, tekniskt framåtriktade punktlösningar till en nackdel). Även om PMS:s interna produkter bleknar i jämförelse med nyare erbjudanden, granskas programvarukostnader på fastighetsnivå intensivt, vilket får de flesta ägare och operatörer att välja det billigare och mer bekväma alternativet. Detta etablerad distribution kontra nystartad innovation dilemma har begränsat värdet av punktlösningar historiskt. 

Med det sagt tror vi att det finns flera katalysatorer och medvindar som driver behovet av mer mjukvara i branschen. Om dessa nya produkter kan ge extraordinärt nya funktioner som förbättrar PMS-plattformarnas interna äldre lösningar eller är nätnya förbättringar, har de potential att bli lika värdefulla som dessa kärnsystem.

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

På makronivå tror vi att institutionella investeringar i flerfamiljsindustrin kommer att fortsätta växa avsevärt under de kommande åren, även om det finns en kortsiktig marknadsvolatilitet med investerare som letar efter likviditet. När fler kontor anammar en hybrid arbetsmodell efter Covid, flyttar investerare som historiskt bara fokuserat på kontorsfastigheter till flerfamiljshus. Vi har också sett en flykt till säkerhet till flerfamiljshus av institutionella investerare vars fokus har flyttats till att investera i småhusuthyrning (SFR) under det senaste decenniet. I takt med att fler institutionella investerare dyker upp, blir det fler potentiella programvaruköpare som vill förvalta sina fastigheter mer effektivt.

Dessutom är trångheten på den amerikanska arbetsmarknaden en välsignelse för programvaruföretag som vill bygga produkter för att ersätta det uppgiftsbaserade arbetet (t.ex. hyresgästscreening, som kan ta över tre timmar per sökande) som tidigare utförts av backoffice-anställda som har lämnade arbetskraften. 

På mikronivå pressar kommanditbolag (LPs) alltmer allmänna partners (GPs) att mer effektivt förvalta sina fastigheter; detta skapar möjligheter för nya "fastighetsförvaltning-i-en-låda"-lösningar för ägare. Dessutom konsolideras små och medelstora företag (SMB) (dvs. de som är verksamma under 30,000 XNUMX enheter) alltmer till större företag, som i sin tur drivs mer som franchiseföretag där regionala chefer fattar beslut. Och slutligen, mellan potentiella kunder, hyresgästengagemang, användning av bekvämligheter, betalningsaktualitet, etc., finns det nu mer data än någonsin för att hjälpa företag att öka effektiviteten, och företag bör använda denna mängd data för att förbättra nettodriftsintäkterna i befintliga portföljer med tanke på denna utmanande marknadsmiljö. 

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

Med tanke på dessa makro- och mikrokatalysatorer ser vi flera möjligheter för grundare som vill bygga mjukvara för flerfamiljsfastighetsbranschen. 

Vi tror att nystartade företag som verkar inom kategorin förvärv och utveckling kommer att behöva använda proprietära datakällor som en kil in i branschen, så att de kan hjälpa investerare och ägare att fatta bättre beslut om var de ska investera, vilka typer av fastigheter som ska köpas (dvs. Apartment Multifamily vs. Scattered Site Multifamily), hur mycket de ska betala, vilka prejudikat för zonindelning som tillåter dem att bygga på plats (dvs. hur många enheter som ska byggas) och mer. De kan dock inte bara förlita sig på att skapa nya möjligheter för kunderna, eftersom denna typ av data ofta kan commoditiseras bort. För att generera betydande värde måste nystartade företag i denna kategori bli någon typ av operativsystem som hanterar hur dessa företag fattar investeringsbeslut från början. Den goda nyheten är att vi ser den högsta benägenheten att betala för mjukvara i denna kategori.

Idag hämtar de flesta kapitalförvaltningsavdelningar för stora flerfamiljsägare och investerare manuellt rapporter från de olika PMS som deras slutfastigheter kör på för att förstå hur deras tillgångar presterar. Ofta söker alla, från en nybörjaranalytiker hela vägen upp till cheferna för dessa grupper, manuellt i dessa rapporter efter fel och stämmer av data mellan hur de olika PMS:erna märker rader, vilket är ett enormt slöseri med människa och hjärna. -kraft. Vi tror att det finns en möjlighet att bygga ett system för registrering av data som ligger ovanpå dessa olika PMS-produkter. Med tanke på den ökade transparensen och interoperabiliteten för data som skulle vara en biprodukt av denna produkt, tror vi att detta skulle vara en katalysator för ökad innovation i branschen. Den primära risken i denna kategori är att det kan vara utmanande att leverera en omedelbar avkastning på investeringen (ROI) från dag ett, vilket gör det svårt att motivera insamlingen av denna nivå av data från första början.

En annan viktig funktion för flerfamiljsoperatörer är inköp, upphandling och hantering av alla tredjepartsleverantörer som de arbetar med för att serva sina byggnader. För de flesta operatörer är denna process helt manuell, med större delen av processen i e-post och Excel. Vi anser att denna process bör digitaliseras via mjukvara och använda en marknadsplatsliknande modell för att hjälpa både operatörer att se till att de hittar de bästa möjliga leverantörerna och SMB-leverantörer att hitta nya arbetsmöjligheter. Nystartade företag som verkar i denna kategori kommer att behöva hitta marknader där det finns både brist på arbetskraft och byggnadstäthet för att skapa likviditet.

När LP:er driver GPs att få mer insyn i fastighetsförvaltningen ser vi en möjlighet för nya plattformar för att hjälpa ägare att antingen ta in fastighetsförvaltning internt eller mer effektivt anställa externa förvaltare. Deras mål här är att ha full insyn i fastighetsekonomi, leasingverksamhet, underhållsverksamhet och utgifter med mera. Dessutom, med tanke på att de största fastighetsförvaltarna drivs som franchiseföretag, kan det finnas en möjlighet att hjälpa förvaltare att spinna ut på egen hand via business-in-a-box-produkter som automatiserar alla backoffice-funktioner som behövs för att göra det. Dessa produkter kan också hjälpa chefer att matcha med ägare via en marknadsplats.

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

När vi utforskar denna kategori har vi tre principer som styr vårt investeringsramverk:

Först skulle vi leta efter startups som betjänar medelstora ägare och operatörer (30 100-XNUMX XNUMX enheter). Detta beror på att små och medelstora företag (dvs. de som tjänar under 30,000 100,000 enheter) i branschen i allmänhet håller på att konsolideras bort och ofta saknar resurser för att genomföra verkliga förändringar. I andra änden av spektrumet är större ägare (dvs. de med över XNUMX XNUMX enheter) antingen extremt svåra att sälja in eller använder redan sin egen anpassade programvara.

För det andra skulle vi leta efter företag som bygger produkter som ger tydlig ROI från dag ett. En majoritet av driftskostnaderna för ägare är låsta för saker som underhåll, verktyg, etc.; de har bara en liten budget för utgifter på fastighetsnivå som de faktiskt kan kontrollera. Således måste mjukvaruleverantörer leverera en tydlig ROI från dag ett så att de inte har en negativ inverkan på nettotillgångsvärdet (NAV). Som sagt, om du kan sälja mjukvara och låta köparen inte tillskriva den på fastighetsnivå, utan kanske på fondnivå (där den kostnaden är spridd på många underliggande fastigheter), kanske du kan komma runt detta.

För det tredje skulle vi leta efter grundare som kan fostra en nystartad kundbas. Flerfamiljsfastigheter är fortfarande en ganska komplicerad bransch där det kommer att vara svårt att ta i bruk en ny produkt nerifrån och upp. Därför kan en annan väg till framgång vara att utveckla en fången kund från dag ett, som kan testa och utöka mjukvaruprodukter genom hela sin fastighetsbas. Företag som gör detta kommer dock att behöva balansera att betjäna en enskild, stor kund som skulle kunna fungera som en fallstudie för andra, med att inte bli ett tjänsteföretag som bygger anpassad programvara för nämnda kund.

Sammanfattningsvis tror vi att det största värdet i den växande flerfamiljsfastighetsbranschen kommer att skapas av startups som leder med mjukvaruprodukter, jämfört med de som bara förlitar sig på finansiella produkter. Om du bygger i den här kategorin vill vi gärna chatta. 

***

De åsikter som uttrycks här är de från den individuella AH Capital Management, LLC (“a16z”) personal som citeras och är inte åsikterna från a16z eller dess dotterbolag. Viss information som finns här har erhållits från tredjepartskällor, inklusive från portföljbolag av fonder som förvaltas av a16z. Även om den är hämtad från källor som anses vara tillförlitliga, har a16z inte självständigt verifierat sådan information och gör inga utfästelser om informationens varaktiga riktighet eller dess lämplighet för en given situation. Dessutom kan detta innehåll innehålla tredjepartsannonser; a16z har inte granskat sådana annonser och stöder inte något reklaminnehåll i dem.

Detta innehåll tillhandahålls endast i informationssyfte och bör inte litas på som juridisk rådgivning, affärs-, investerings- eller skatterådgivning. Du bör rådfråga dina egna rådgivare i dessa frågor. Hänvisningar till värdepapper eller digitala tillgångar är endast i illustrativt syfte och utgör inte en investeringsrekommendation eller erbjudande om att tillhandahålla investeringsrådgivningstjänster. Dessutom är detta innehåll inte riktat till eller avsett att användas av några investerare eller potentiella investerare, och får inte under några omständigheter lita på när man fattar ett beslut om att investera i någon fond som förvaltas av a16z. (Ett erbjudande om att investera i en a16z-fond kommer endast att göras av det privata emissionsmemorandumet, teckningsavtalet och annan relevant dokumentation för en sådan fond och bör läsas i sin helhet.) Alla investeringar eller portföljbolag som nämns, hänvisas till, eller beskrivna är inte representativa för alla investeringar i fordon som förvaltas av a16z, och det finns ingen garanti för att investeringarna kommer att vara lönsamma eller att andra investeringar som görs i framtiden kommer att ha liknande egenskaper eller resultat. En lista över investeringar gjorda av fonder som förvaltas av Andreessen Horowitz (exklusive investeringar för vilka emittenten inte har gett tillstånd för a16z att offentliggöra såväl som oanmälda investeringar i börsnoterade digitala tillgångar) finns tillgänglig på https://a16z.com/investments /.

Diagram och grafer som tillhandahålls i är endast i informationssyfte och bör inte litas på när man fattar investeringsbeslut. Tidigare resultat är inte en indikation på framtida resultat. Innehållet talar endast från det angivna datumet. Alla prognoser, uppskattningar, prognoser, mål, framtidsutsikter och/eller åsikter som uttrycks i detta material kan ändras utan föregående meddelande och kan skilja sig åt eller strida mot åsikter som uttrycks av andra. Se https://a16z.com/disclosures för ytterligare viktig information.