Обслуговування індустрії багатоквартирної нерухомості за допомогою програмного забезпечення

Багатоквартирна нерухомість у США, яка включає багатоквартирні будинки, кондомініуми, таунхауси та багатофункціональні забудови, є одним із найбільших класів активів у світі. Приблизно 44 мільйони будинків вважаються багатоквартирними, і на них припадає 31% усього житлового фонду США. На відміну від односімейних будинків, багатоквартирні будинки в основному належать інституційним власникам та інвесторам, на відміну від домовласників, і більшість з них використовує програмне забезпечення для управління своєю власністю. Зокрема, більшість власників та операторів багатоквартирних будинків покладаються на систему управління майном (PMS) для обробки та обліку орендної плати — джерела життя будь-якої власності. 

На додаток до використання PMS як основної операційної системи, більшість інституційних власників і операторів тепер можуть накладати на свою PMS будь-яку кількість нових рішень для точки запуску, щоб допомогти їм залучати, залучати та перевіряти орендарів, а також керувати запитами на обслуговування та постачальниками координація. Однак, навіть з усім цим новим програмним забезпеченням, власники та оператори все ще мають справу з кількома основними проблемними моментами:

Основна проблема полягає в тому, що існуючі системи управління майном, такі як Yardi, Appfolio, MRI та RealPage, є застарілими продуктами, які не відповідають потребам сучасних власників і операторів. Натомість ці наявні дані PMS (що створюють додаткові години роботи з вилучення) не мають сумісності та часто вимагають від клієнтів створювати спеціальне програмне забезпечення, оскільки, наприклад, багато їхніх продуктів все ще працюють під DOS. 

Однак ці платформи є системами запису, а отже, неймовірно липкими. Вони також придбали попередні покоління стартапів, що дозволило їм використовувати точкові рішення на додаток до обробки орендної плати. Це, у свою чергу, дозволяє їм безкоштовно пропонувати існуючим клієнтам готові рішення (поставляючи нові технологічні передові рішення в невигідне становище). Незважаючи на те, що внутрішні продукти PMS бліднуть у порівнянні з новими пропозиціями, витрати на програмне забезпечення на рівні власності ретельно перевіряються, що змушує більшість власників і операторів вибирати дешевший і зручніший варіант. Це діюча дистрибуція проти стартап-інновацій історично дилема обмежувала цінність точкових рішень. 

З огляду на це, ми вважаємо, що є кілька каталізаторів і попутних вітрів, які спонукають до потреби в більшій кількості програмного забезпечення в галузі. Якщо ці нові продукти можуть надати надзвичайно нові можливості, які покращують внутрішні застарілі рішення платформ PMS, або є чистими новими вдосконаленнями, вони мають потенціал стати такими ж цінними, як ці основні системи.

ЗМІСТ

На макрорівні ми вважаємо, що інституційні інвестиції в індустрію багатоквартирних будинків продовжуватимуть суттєво зростати протягом наступних кількох років, навіть якщо спостерігатиметься короткострокова волатильність ринку з інвесторами, які шукатимуть ліквідність. Оскільки після пандемії все більше офісів приймає гібридну модель роботи, інвестори, які раніше зосереджувалися лише на офісній нерухомості, переходять у багатоквартирні будинки. Ми також спостерігали втечу в безпеку в багатоквартирні будинки інституційних інвесторів, які протягом останнього десятиліття зосередилися на інвестуванні в оренду житла для однієї сім’ї (SFR). З появою більшої кількості інституційних інвесторів з’являється більше потенційних покупців програмного забезпечення, які хочуть ефективніше керувати своєю власністю.

Крім того, обмеженість ринку праці в США є благом для компаній, що займаються програмним забезпеченням, які прагнуть створювати продукти, які замінять роботу, засновану на завданнях (наприклад, перевірка орендарів, яка може тривати більше трьох годин на заявника), яку раніше виконували співробітники бек-офісу, які залишив робочу силу. 

На мікрорівні партнери з обмеженою відповідальністю (LP) дедалі більше тиснуть на генеральних партнерів (GP) з метою більш ефективного управління їхньою власністю; це створює можливості для нових рішень типу «управління власністю в коробці» для власників. Крім того, оператори малого та середнього бізнесу (SMB) (тобто ті, що працюють до 30,000 XNUMX одиниць) дедалі частіше об’єднуються у великі компанії, які, у свою чергу, керуються більше як франшизи, де регіональні керівники приймають рішення. І, нарешті, щодо маркетингових потенційних клієнтів, залучення орендарів, використання зручностей, своєчасності платежів тощо, тепер існує більше даних, ніж будь-коли, щоб допомогти компаніям підвищити ефективність, і фірми повинні використовувати цю велику кількість даних для підвищення чистого операційного прибутку в існуючих портфелях, враховуючи цю складну проблему. ринкове середовище. 

ЗМІСТ

Враховуючи ці макро- та мікрокаталізатори, ми бачимо кілька сфер можливостей для засновників, які хочуть створювати програмне забезпечення для багатоквартирної індустрії нерухомості. 

Ми вважаємо, що стартапам, які працюють у категорії придбання та розвитку, потрібно буде використовувати власні джерела даних як клин у галузі, щоб вони могли допомогти інвесторам і власникам прийняти кращі рішення щодо того, куди інвестувати, які типи нерухомості купувати (наприклад, багатоквартирні квартири). порівняно з багатоквартирними будинками на розсіяних ділянках), скільки платити, які прецеденти зонування дозволяють їм будувати на ділянці (тобто скільки одиниць будувати) тощо. Однак вони не можуть покладатися лише на відкриття нових можливостей для клієнтів, оскільки цей тип даних часто можна перетворити на товар. Щоб створити значну цінність, стартапам у цій категорії потрібно буде стати певним типом операційної системи, яка керує тим, як ці фірми приймають інвестиційні рішення наскрізно. Доброю новиною є те, що ми бачимо найвищу схильність платити за програмне забезпечення в цій категорії.

Сьогодні більшість відділів управління активами для власників великих багатоквартирних будинків та інвесторів вручну отримують звіти з різних PMS, на яких працюють їхні кінцеві об’єкти, щоб зрозуміти, як працюють їхні активи. Часто всі, починаючи від аналітиків початкового рівня і закінчуючи керівниками цих груп, вручну шукають у звітах помилки та узгоджують дані між тим, як різні PMS позначають позиції, що є величезною тратою людських і розумових зусиль. - потужність. Ми вважаємо, що існує можливість побудувати систему запису даних, яка розміщується на основі цих різноманітних продуктів PMS. Враховуючи підвищену прозорість і взаємодію даних, які стануть побічним продуктом цього продукту, ми вважаємо, що це стане каталізатором збільшення інновацій у галузі. Основний ризик у цій категорії полягає в тому, що може бути складно забезпечити негайне повернення інвестицій (ROI) з першого дня, що ускладнює виправдання збору такого рівня даних.

Іншою важливою функцією для операторів багатоквартирних будинків є пошук, закупівля та управління всіма сторонніми постачальниками, з якими вони працюють для обслуговування своїх будівель. Для більшості операторів цей процес виконується повністю вручну, при цьому більша частина процесу відбувається в електронній пошті та Excel. Ми вважаємо, що цей процес слід оцифрувати за допомогою програмного забезпечення та використовувати ринкову модель, щоб допомогти операторам знайти найкращих постачальників, а постачальникам малого та середнього бізнесу знайти нові можливості для роботи. Стартапи, що працюють у цій категорії, повинні будуть знайти ринки, де є нестача робочої сили та щільність забудови, щоб створити ліквідність.

Оскільки LP підштовхують лікарів загальної практики до більшої прозорості в управлінні майном, ми бачимо можливість для нових платформ, щоб допомогти власникам або запровадити управління майном всередині компанії, або більш ефективно наймати зовнішніх менеджерів. Їхня мета тут полягає в тому, щоб мати повну видимість фінансів власності, лізингової діяльності, діяльності з технічного обслуговування та витрат тощо. Крім того, враховуючи, що найбільші менеджери з управління нерухомістю працюють як франшизи, можливо, є можливість допомогти менеджерам розвиватися самостійно за допомогою готових продуктів, які автоматизують усі необхідні для цього функції бек-офісу. Ці продукти також можуть допомогти менеджерам знайти контакт із власниками через ринок.

ЗМІСТ

Коли ми досліджуємо цю категорію, у нас є три принципи, якими керується наша інвестиційна структура:

По-перше, ми шукатимемо стартапи, які обслуговуватимуть власників і операторів середнього бізнесу (30-100 тисяч одиниць). Це пояснюється тим, що підприємства малого та середнього бізнесу (тобто ті, які обслуговують менше 30,000 100,000 одиниць) у галузі, як правило, консолідуються, і їм часто не вистачає ресурсів для здійснення реальних змін. З іншого боку, більшим власникам (тобто тим, хто має понад XNUMX XNUMX одиниць) або надзвичайно важко продати, або вони вже використовують власне програмне забезпечення.

По-друге, ми будемо шукати компанії, які створюють продукти, які забезпечують чітку рентабельність інвестицій з першого дня. Більшість операційних витрат для власників припадає на такі речі, як обслуговування, комунальні послуги тощо; у них є лише невелика сума бюджету для витрат на рівні власності, яку вони фактично можуть контролювати. Таким чином, постачальники програмного забезпечення повинні забезпечити чітку рентабельність інвестицій з першого дня, щоб вони не мали негативного впливу на вартість чистих активів (NAV). Тим не менш, якщо ви можете продавати програмне забезпечення і мати покупця не на рівні власності, а, можливо, на рівні фонду (де ця вартість розподіляється між багатьма основними властивостями), ви можете обійти це.

По-третє, ми будемо шукати засновників, які зможуть виховати стартап із клієнтською базою. Багатоквартирна нерухомість все ще є досить складною галуззю, де буде важко прийняти будь-який новий продукт знизу вгору. Таким чином, іншим шляхом до успіху може бути розробка невільного клієнта з першого дня, який може випробувати та розширити програмні продукти на всій своїй базі власності. Однак компаніям, які роблять це, потрібно буде збалансувати обслуговування окремого великого клієнта, який міг би служити прикладом для інших, і не перетворюватися на компанію, що надає послуги, яка створює індивідуальне програмне забезпечення для зазначеного клієнта.

Підводячи підсумок, ми вважаємо, що найбільшу цінність у зростаючій індустрії багатоквартирної нерухомості створять стартапи, які лідирують із програмними продуктами, а не ті, які покладаються лише на фінансові продукти. Якщо ви будуєте в цій категорії, ми будемо раді поспілкуватися. 

***

Погляди, висловлені тут, є поглядами окремих співробітників AH Capital Management, LLC («a16z»), які цитуються, і не є поглядами a16z або його філій. Певна інформація, що міститься тут, була отримана зі сторонніх джерел, зокрема від портфельних компаній фондів, якими керує a16z. Хоча отримано з джерел, які вважаються надійними, a16z не перевіряв таку інформацію незалежно та не робить жодних заяв щодо тривалої точності інформації чи її відповідності певній ситуації. Крім того, цей вміст може містити рекламу третіх сторін; a16z не переглядав такі оголошення та не схвалює будь-який рекламний вміст, що міститься в них.

Цей вміст надається лише в інформаційних цілях, і на нього не можна покладатися як на юридичну, ділову, інвестиційну чи податкову консультацію. Ви повинні проконсультуватися з власними радниками щодо цих питань. Посилання на будь-які цінні папери чи цифрові активи наведено лише з метою ілюстрації та не є інвестиційною рекомендацією чи пропозицією надати інвестиційні консультаційні послуги. Крім того, цей вміст не призначений для будь-яких інвесторів чи потенційних інвесторів і не призначений для використання ними, і за жодних обставин на нього не можна покладатися при прийнятті рішення інвестувати в будь-який фонд, яким керує a16z. (Пропозиція інвестувати у фонд a16z буде зроблена лише на підставі меморандуму про приватне розміщення, угоди про підписку та іншої відповідної документації будь-якого такого фонду, і її слід читати повністю.) Будь-які інвестиційні чи портфельні компанії, згадані, згадані або описані не є репрезентативними для всіх інвестицій у транспортні засоби, якими керує a16z, і не може бути гарантії, що інвестиції будуть прибутковими або що інші інвестиції, здійснені в майбутньому, матимуть подібні характеристики чи результати. Список інвестицій, здійснених фондами під управлінням Andreessen Horowitz (за винятком інвестицій, щодо яких емітент не надав дозволу a16z на оприлюднення, а також неоголошених інвестицій у публічні цифрові активи) доступний за адресою https://a16z.com/investments /.

Наведені в ньому діаграми та графіки призначені виключно для інформаційних цілей, і на них не слід покладатися під час прийняття інвестиційних рішень. Минулі результати не вказують на майбутні результати. Зміст відповідає лише вказаній даті. Будь-які прогнози, оцінки, прогнози, цілі, перспективи та/або думки, висловлені в цих матеріалах, можуть бути змінені без попередження та можуть відрізнятися або суперечити думкам, висловленим іншими. Додаткову важливу інформацію можна знайти на сторінці https://a16z.com/disclosures.