Глибоке занурення в нерухомість Triangle: брокер і юрист з нерухомості говорять про належну обачність та інші питання

Примітка редактора: сьогодні Джейсон Паркер з WRAL TechWire відкриває розширену нерухомість – корпоративну та комерційну. Подивіться на майбутні глибокі занурення в нерухомість по п'ятницях.

+ + +

РАЛІ – Ринки нерухомості Трикутника були висококонкурентними протягом двох років і дуже конкурентними протягом більшої частини десятиліття.

Настільки, що Метт Фаулер, виконавчий директор Служба множинних списків Triangle, TMLS, повідомила WRAL TechWire цього тижня, що на основі даних, які TMLS відстежує на щомісячній основі, потрібно було б озирнутися більше ніж на сім років назад, щоб знайти дані, які б свідчили про збалансований, нормальний і здоровий ринок.

Все-таки гіперконкурентний ринок нерухомості, який привів багатьох до готуйтеся до торгів на початку цього року, здається, частково сповільнився в червні, з певною формою паузи на ринку протягом місяця, оскільки покупці житла, продавці житла, агенти та інші, залучені до операцій з нерухомістю, з’ясували, що таке підвищення процентних ставок і триваюча інфляція може вплинути на майбутнє ринків житла.

Незважаючи на паузу на ринку продажу, орендна плата продовжувала зростати В червні.

Але тепер багато покупців житла можуть знову залучитися до ринку нерухомості Трикутника, тому що для покупців цілком може бути можливість знайти угоди, оскільки ринок змінився таким чином, що, хоча він все ще є ринком продавців, є індикатори що покупці можуть мати більше варіантів ніж лише кілька тижнів тому.

Один із факторів: покупці відмовляються від більшої кількості угод, ніж будь-коли за останні 16 місяців продавці знижують ціни Згідно з останніми даними, зібраними національною брокерською компанією Redfin, приблизно в п’ять разів частіше, ніж рік тому.

Глибоке занурення

WRAL TechWire поспілкувався з Роджером Бернгольцом, віце-президентом і загальний радник місцевої фірми з нерухомості Triangle Coldwell Banker Howard Perry and Watson (HPW) про те, що зараз відбувається із законодавством про нерухомість Північної Кароліни та в поточних ринкових умовах.

Стенограму нижче було дещо відредаговано для ясності.

WRAL TechWire (TW): У звіті Redfin зазначено, що майже 15% транзакцій по всій країні припинили дію контракту в червні, але в Raleigh MSA лише 7%. Чим наш місцевий ринок відрізняється від інших ринків і від національних тенденцій?

Роджер Бернгольц (Bernholz): Небагато спільнот отримали таку високу оцінку за велику кількість факторів, важливих для людей. Чого ми повинні очікувати, коли воно постійно вважається одним із найкращих місць для життя та роботи. Більший попит (постійні численні пропозиції) у зв’язку з надзвичайно високими невідшкодованими комісіями за належну перевірку, які сплачуються в багатьох транзакціях, безсумнівно, повинен запобігти покупцям від скасування угод. Крім того, у нас є складна брокерська спільнота, і це дає менше непідготовлених покупців і продавців.

У квітні ціни на житло піднялися, але чи змінився ринок з тих пір?

Покупці відступають

TW: Тим не менше, ці 7%, зазначені в нещодавньому аналізі Redfin, нижчі, ніж у попередніх червнях, хоча залишаються найвищим місячним відсотком з лютого 2021 року. Які ринкові умови є факторами тут?

Бернгольц: Цілком ймовірно, що вищі відсоткові ставки обмежують можливості деяких людей позичати і спричиняють ще кілька провалів у фінансових питаннях. І немає жодних сумнівів, що деякі покупці виявляють, що вони погодилися купити будинок, який, на їхню думку, має раніше невідомі серйозні проблеми, які продавець не виправить і вирішить розірвати договір і втратити свою плату за належну обачність. Однак, якщо в будинку є матеріальні проблеми, про які поділяються з продавцем і брокером, ці проблеми необхідно остаточно виправити або розкрити під час будь-якого продажу новим покупцям. Отже, покупці в цих ситуаціях не безсилі.

Ціни падають на багато будинків у районі Ролі; списки також зростають

Роль належної обачності

TW: Чому на цьому ринку угода може зірватися?  

Бернгольц: Я сподіваюся, що високі комісії за належну обачність та інші серйозні поступки, на які покупці повинні йти, зменшуються.

Історія цих зборів досить драматична. Коли ми переглядали договір купівлі-продажу NC REALTORS/NC BAR у 2010 році, ми знали, що він буде чутливим до ринку. Дійсно, форма явно дозволяє стягувати комісію за належну обачність у розмірі 0 доларів США, оскільки вважалося, що це буде цифра на ринку серйозних покупців, і це було тоді, коли форму було представлено на ринку. У багатьох, багатьох транзакціях протягом кількох років комісія за належну обачність не сплачувалася або була дуже низькою.

Зараз ми бачимо, наскільки ці збори чутливі до ринку. Коли багато покупців втрачають можливість конкурувати з ціною, вони використовують цю плату, що не повертається, щоб залучити й потенційно спонукати продавця укласти з ними договір. Багато брокерів були стурбовані тим, що покупці втрачають великі комісії за належну перевірку в угодах, які не пройшли, і деякі виступають за обмеження комісії, але ця форма, ймовірно, залишатиметься чутливою до ринку та збереже покупців і продавців відповідальними за свої транзакції.

Актуальна, типова форма

Поточна форма контракту передбачала дещо більш рівномірно збалансоване вирішення постконтрактних питань, які виникають у результаті розслідування покупцем під час проведення належної обачності.

Бернгольц: Існує стандартна форма для документування ремонту та вдосконалення, яке продавець погоджується зробити після запиту покупця. Однак у формі договору з 2010 року завжди було чітко зазначено, що майно продається в поточному стані. Як правило, сьогодні покупець не в змозі визначити, що це таке, доки вони вже не будуть сильно зобов’язані високою комісією за належну обачність. Ми бачимо, що все більше продавців погоджуються на передмаркетингову інспекцію, яка надається покупцям, і це, безсумнівно, може бути хорошим пристосуванням до ринку, а також бути сильним чинником, що зменшить падіння.

Трикутник серед найкращих районів у США для будівництва нових будинків – вдалий час для покупки?

Історія належної обачності

TW: Отже, зачекайте, допоможіть нам зрозуміти. Що таке період належної перевірки та яка плата за проведення належної перевірки? І чому вони існують у договірному праві Північної Кароліни?

Бернгольц: У 2009-10 роках я був головою Комітету з питань житлових форм ріелторів штату Північна Кароліна, який розробив переглянуту форму понад десять років тому після більш ніж року вивчення та вивчення того, що відбувається в інших штатах.

Я вважаю, що в той час ми особливо розглядали форми Техасу та Джорджії, які мали схожі терміни. Концепції дуже схожі на опціонний контракт. У цьому відношенні форма договору також дуже схожа за стилем на комерційний договір купівлі-продажу, який використовували РІЕЛТОРИ в Північній Кароліні протягом багатьох років до того, як форму житла було суттєво переглянуто в 2010 році.

(Примітка редактора: стандартну пропозицію NC BAR і NC REALTORS щодо купівлі та форму договору нещодавно було знову переглянуто, нова форма набирає чинності з 1 липня 2022 р.) 

Ціни на нерухомість округу Вейк зростають у травні, навіть якщо кредитна активність та конкуренція зменшуються

Попередня форма, рішення про належну перевірку

Бернгольц: Попередня форма контракту намагалася встановити широкі стандарти щодо певних аспектів умов проживання та деяких інших питань. Це регулярно спричиняло розбіжності, іноді досить серйозні, між покупцями та продавцями щодо дотримання стандартів чи ні. Це розглядалося як неефективна та тривожна умова процесу.

Було прийнято рішення запровадити процес, у якому покупець сплачуватиме узгоджену комісію за належну перевірку, яка мала на меті компенсувати продавцю за вилучення його власності з активного ринку на обговорений період часу, період належної перевірки, і надавати покупцеві право розірвати угоду з будь-якої причини або без неї та повернути свій завдаток. Насправді покупець міг обговорити з продавцем будь-яку кількість питань, щоб бути максимально задоволеним. У будь-якому випадку це створило для продавця більше впевненості в тому, що після завершення періоду належної обачності покупець був більш відданий угоді, оскільки його грошовий депозит піддавався ризику, якщо він не завершив покупку.

Ще одна зміна…

Бернгольц: Ще одна зміна, яка також була включена, полягала в тому, щоб зробити комісію за належну обачність і грошовий депозит усім, чим ризикував покупець в угоді, якщо він не міг або вирішив не завершити покупку. Вважалося, що це найефективніший і зрозумілий процес для більшості людей, який дає їм більше впевненості щодо результату за різних обставин.

По-друге, переглянута угода також скасувала умову позики з тих самих причин. Великі суперечки виникали з приводу того, чи купівля. І вважалося, що покупець міг би домовитися про період належної обачливості, який би дозволив йому бути впевненим щодо фінансових аспектів угоди, насамперед щодо їх здатності отримати потрібну позику, або мати можливість вийти з угоди за розумну ціну (лише помірна плата за належну обачність). Зароблені гроші повернули б.

Це також активно пропагувалося на користь продавців. Умова кредиту для покупця в основному поширювалась на весь шлях до закриття та позбавляла продавців будь-якої реальної впевненості щодо того, чи зможе покупець закрити.

Тож чому контракти розпадаються?

Бернгольц: Провали часто відбувалися ближче до дати закриття.

Хоча на ринку покупців було типово, що період належної обачності подовжувався аж до закриття, загальна ідея полягала в тому, що період належної обачності «зазвичай» (більш збалансований ринок) закінчувався за пару тижнів до закриття, і дав Продавцям час бути більш впевненими в тому, щоб поставити свій будинок у вантажівку. Ми бачили кілька років цього, що призвело до пандемії. Але, звісно, ​​зараз ми бачимо ефект протилежних ринкових умов, і продавці вимагали контрактів без періоду належної перевірки, по суті, зобов’язуючи покупця до угоди без будь-яких значних фінансових чи непередбачених умов майна. Майже незвичними були вклади грошових вкладів.

Дані показують, що ринки житла Triangle могли охолонути в червні – за винятком орендарів

Роль зростання процентних ставок на місцевих ринках житла

TW: Яку роль зіграло б підвищення процентних ставок, якщо таке було б?  

Бернгольц: Наскільки мені відомо, ми не бачили додаткових умов позики. Для цього знадобиться спеціальний додаток до контракту від адвоката, і зазвичай це не відбувається в угодах перепродажу. Продажі нових будинків бачать більше цього, і використовуються різні форми контрактів.

Жоден покупець не повинен дивуватися тому, що він не може дозволити собі придбати будинок, який вони купили. Це можна і потрібно визначити заздалегідь. Таким чином, купівельна спроможність помірно обмежена, і люди, які поспішають і не мають чіткого уявлення про свої фінансові можливості, можуть бути здивовані й не зможуть купити те, на що вони домовилися.

Проте процентні ставки історично низькі (як реальна історія, а не нещодавня історія).

Я закрив багато іпотечних кредитів на будинки в 1980-х і на початку 90-х за відсотковими ставками від 20% до 12%. Тож те, до якої міри ми всі були розпещені нещодавньою серією неймовірно низьких процентних ставок за іпотечними кредитами, відображається на певному вирівнюванні попиту. Але, як на мене, на нашому ринку все ще така ситуація, що той, хто вагається, програв. Оскільки процентні ставки за кредитними картками все ще становлять близько 18%, іпотечні гроші залишаються недорогими.

Запам'ятати…

TW: Отже, що ще варто знати жителям Північної Кароліни про нерухомість прямо зараз?

Бернгольц: Це природа ринків, щоб підніматися і падати. Протягом 25 років, які я працюю на цьому ринку нерухомості, падіння ринку здебільшого відображалося у повільнішому зростанні цін і більш тривалому терміні перебування на ринку.

Під час великої рецесії на нашому ринку відбулося деяке зниження вартості, але воно було незначним у порівнянні з місцями, де вартість знизилася на 50-70%. Ми віримо та сподіваємось, що це була надзвичайно незвичайна ситуація, яку нав’язали світу неадекватно регульовані банкіри з Уолл-стріт.

Однак я не бачу такої драматичної ситуації на ринку Трикутника в осяжному майбутньому. З огляду на все, що ми бачили в бізнесі, спорті, кіберспорті, освіті та працевлаштуванні, а також з огляду на приплив нових мешканців, тут легше залишатися впевненим щодо інвестицій в американську мрію про володіння будинком.