Phục vụ ngành bất động sản đa gia đình bằng phần mềm

Bất động sản dành cho nhiều gia đình ở Hoa Kỳ, bao gồm các tòa nhà chung cư, chung cư, nhà liền kề và các khu phát triển phức hợp, là một trong những loại tài sản lớn nhất trên thế giới. Khoảng 44 triệu cư dân được coi là đa gia đình, và chúng chiếm 31% tổng số nhà ở ở Hoa Kỳ. Không giống như nhà dành cho một gia đình, nhà dành cho nhiều gia đình chủ yếu thuộc sở hữu của các chủ sở hữu tổ chức và nhà đầu tư, trái ngược với chủ nhà nhỏ và hầu hết đều tận dụng phần mềm để vận hành tài sản của họ. Cụ thể, hầu hết các chủ sở hữu và người điều hành nhiều gia đình đều dựa vào hệ thống quản lý tài sản (PMS) để xử lý và hạch toán danh sách tiền thuê nhà - huyết mạch của bất kỳ tài sản nào. 

Ngoài việc sử dụng PMS làm hệ điều hành chính, hầu hết chủ sở hữu và nhà điều hành tổ chức giờ đây có thể xếp bất kỳ giải pháp điểm khởi động mới nào lên trên PMS của họ để giúp họ thu hút, thu hút và sàng lọc người thuê cũng như quản lý các yêu cầu bảo trì và nhà cung cấp. sự phối hợp. Tuy nhiên, ngay cả với tất cả phần mềm mới này, chủ sở hữu và người vận hành vẫn phải đối mặt với một số điểm khó khăn chính:

Vấn đề chính là các hệ thống quản lý tài sản hiện tại như Yardi, Appfolio, MRI và RealPage là những sản phẩm cũ không đáp ứng được nhu cầu của chủ sở hữu và nhà điều hành hiện đại. Thay vào đó, dữ liệu silo PMS hiện có này (tạo ra thêm giờ cho công việc trích xuất), thiếu khả năng tương tác và thường yêu cầu khách hàng xây dựng phần mềm tùy chỉnh vì chẳng hạn, nhiều sản phẩm của họ vẫn chạy trên DOS. 

Tuy nhiên, những nền tảng này là hệ thống hồ sơ và do đó cực kỳ hấp dẫn. Họ cũng đã mua lại các thế hệ công ty khởi nghiệp trước đó, cho phép họ giải quyết các giải pháp điểm bên cạnh việc xử lý cuộn tiền thuê. Điều này cho phép họ cung cấp miễn phí các giải pháp sẵn có cho khách hàng hiện tại (khiến các giải pháp điểm mới hơn, tiên tiến về công nghệ gặp bất lợi). Mặc dù các sản phẩm nội bộ của PMS kém hơn so với các sản phẩm mới hơn, nhưng chi phí phần mềm ở cấp độ tài sản được xem xét kỹ lưỡng, khiến hầu hết chủ sở hữu và nhà điều hành phải chọn phương án rẻ hơn, thuận tiện hơn. Cái này phân phối đương nhiệm so với đổi mới khởi nghiệp tình thế tiến thoái lưỡng nan đã giới hạn giá trị của các giải pháp điểm trong lịch sử. 

Nói như vậy, chúng tôi tin rằng có một số chất xúc tác và động lực thuận lợi đang thúc đẩy nhu cầu về nhiều phần mềm hơn trong ngành. Nếu những sản phẩm mới này có thể cung cấp những khả năng cực kỳ mới giúp cải thiện các giải pháp kế thừa nội bộ của nền tảng PMS hoặc là những cải tiến hoàn toàn mới, thì chúng có tiềm năng trở nên có giá trị như những hệ thống cốt lõi này.

MỤC LỤC

Ở cấp độ vĩ mô, chúng tôi tin rằng đầu tư của tổ chức vào ngành công nghiệp đa ngành sẽ tiếp tục tăng trưởng đáng kể trong vài năm tới, ngay cả khi thị trường có biến động trong ngắn hạn khi các nhà đầu tư đang tìm kiếm thanh khoản. Khi ngày càng có nhiều văn phòng áp dụng mô hình làm việc kết hợp sau Covid, các nhà đầu tư trước đây chỉ tập trung vào bất động sản văn phòng đang chuyển sang khu nhiều gia đình. Chúng tôi cũng đã chứng kiến ​​chuyến bay đến nơi an toàn của các nhà đầu tư tổ chức đa gia đình, những người mà trọng tâm của họ đã chuyển sang đầu tư vào dịch vụ cho thuê nhà ở một gia đình (SFR) trong thập kỷ qua. Khi càng có nhiều nhà đầu tư tổ chức xuất hiện thì càng có nhiều người mua phần mềm tiềm năng muốn quản lý tài sản của họ hiệu quả hơn.

Ngoài ra, sự thắt chặt của thị trường lao động Hoa Kỳ là một lợi ích cho các công ty phần mềm đang tìm cách xây dựng sản phẩm để thay thế công việc theo nhiệm vụ (ví dụ: sàng lọc người thuê, có thể mất hơn ba giờ cho mỗi người nộp đơn) trước đây được thực hiện bởi các nhân viên văn phòng có kinh nghiệm. đã rời bỏ lực lượng lao động. 

Ở cấp độ vi mô, các đối tác hữu hạn (LP) đang ngày càng gây áp lực lên các đối tác chung (GP) để quản lý tài sản của họ hiệu quả hơn; điều này tạo cơ hội cho các giải pháp kiểu “quản lý tài sản trong hộp” mới cho chủ sở hữu. Ngoài ra, các nhà điều hành doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMB) (tức là những công ty hoạt động dưới 30,000 đơn vị) đang ngày càng được hợp nhất thành các công ty lớn hơn, đến lượt các công ty này lại được điều hành giống như nhượng quyền thương mại nơi người đứng đầu khu vực đưa ra quyết định. Và cuối cùng, giữa các đầu mối tiếp thị, sự tham gia của người thuê, việc sử dụng tiện nghi, tính kịp thời của thanh toán, v.v., hiện có nhiều dữ liệu hơn bao giờ hết để giúp các công ty nâng cao hiệu quả và các công ty nên sử dụng lượng dữ liệu phong phú này để cải thiện thu nhập hoạt động ròng trong danh mục đầu tư hiện tại trước thách thức này điều kiện thị trường. 

MỤC LỤC

Với những chất xúc tác vĩ mô và vi mô này, chúng tôi nhận thấy một số lĩnh vực cơ hội cho những người sáng lập đang tìm cách xây dựng phần mềm cho ngành bất động sản đa gia đình. 

Chúng tôi tin rằng các công ty khởi nghiệp hoạt động trong lĩnh vực mua lại và phát triển sẽ cần sử dụng các nguồn dữ liệu độc quyền làm điểm tựa cho ngành để họ có thể giúp các nhà đầu tư và chủ sở hữu đưa ra quyết định tốt hơn về nơi đầu tư, loại bất động sản nào nên mua (ví dụ: Căn hộ chung cư nhiều gia đình). so với Scattered Site Multifamily), số tiền phải trả, tiền lệ phân vùng nào cho phép họ xây dựng trên địa điểm (tức là xây dựng bao nhiêu căn hộ), v.v. Tuy nhiên, họ không thể chỉ dựa vào việc tìm kiếm các cơ hội mới cho khách hàng vì loại dữ liệu này thường có thể bị biến thành hàng hóa. Để tạo ra giá trị đáng kể, các công ty khởi nghiệp trong danh mục này sẽ cần phải trở thành một loại hệ điều hành nào đó quản lý cách các công ty này đưa ra quyết định đầu tư từ đầu đến cuối. Tin tốt là chúng tôi thấy xu hướng trả tiền cho phần mềm trong danh mục này cao nhất.

Ngày nay, hầu hết các bộ phận quản lý tài sản dành cho chủ sở hữu nhiều gia đình lớn và nhà đầu tư lấy báo cáo từ các PMS khác nhau mà tài sản cuối cùng của họ chạy theo cách thủ công để hiểu tài sản của họ đang hoạt động như thế nào. Thông thường, tất cả mọi người từ nhà phân tích cấp thấp cho đến người đứng đầu các nhóm này đều đang tìm kiếm lỗi trong các báo cáo này một cách thủ công và đối chiếu dữ liệu giữa cách các PMS khác nhau gắn nhãn cho các mục hàng, điều này gây lãng phí rất lớn về nhân lực và trí óc. -quyền lực. Chúng tôi tin rằng có cơ hội để xây dựng một hệ thống ghi dữ liệu dựa trên các sản phẩm PMS khác nhau này. Do tính minh bạch và khả năng tương tác ngày càng tăng của dữ liệu sẽ là sản phẩm phụ của sản phẩm này, chúng tôi tin rằng đây sẽ là chất xúc tác để tăng cường đổi mới trong ngành. Rủi ro chính trong danh mục này là có thể gặp khó khăn trong việc mang lại lợi tức đầu tư (ROI) ngay lập tức ngay từ ngày đầu tiên, gây khó khăn cho việc biện minh cho việc thu thập mức dữ liệu này ngay từ đầu.

Một chức năng quan trọng khác đối với các nhà điều hành nhiều gia đình là tìm nguồn cung ứng, mua sắm và quản lý tất cả các nhà cung cấp bên thứ ba mà họ hợp tác để phục vụ các tòa nhà của họ. Đối với hầu hết các nhà khai thác, quy trình này hoàn toàn thủ công, hầu hết quy trình đều diễn ra trong email và Excel. Chúng tôi tin rằng quy trình này nên được số hóa thông qua phần mềm và sử dụng mô hình giống như thị trường để giúp cả hai nhà khai thác đảm bảo rằng họ đang tìm được nhà cung cấp tốt nhất có thể và nhà cung cấp SMB tìm được cơ hội làm việc mới. Các công ty khởi nghiệp hoạt động trong hạng mục này sẽ cần tìm kiếm những thị trường vừa thiếu hụt lao động vừa có mật độ xây dựng để tạo tính thanh khoản.

Khi LP thúc đẩy các GP đạt được sự minh bạch hơn trong việc quản lý tài sản, chúng tôi nhận thấy cơ hội cho các nền tảng mới giúp chủ sở hữu quản lý tài sản nội bộ hoặc thuê người quản lý bên ngoài hiệu quả hơn. Mục tiêu của họ ở đây là có được cái nhìn đầy đủ về tài chính tài sản, hoạt động cho thuê, hoạt động và chi phí bảo trì, v.v. Ngoài ra, do các nhà quản lý tài sản lớn nhất được điều hành giống như nhượng quyền thương mại, nên có thể có cơ hội giúp các nhà quản lý tự mình phát triển thông qua các sản phẩm kinh doanh trong hộp tự động hóa tất cả các chức năng hỗ trợ cần thiết để thực hiện điều đó. Những sản phẩm này cũng có thể giúp người quản lý kết nối với chủ sở hữu thông qua thị trường.

MỤC LỤC

Khi chúng tôi khám phá danh mục này, chúng tôi có ba nguyên tắc hướng dẫn khuôn khổ đầu tư của chúng tôi:

Đầu tiên, chúng tôi sẽ tìm kiếm các công ty khởi nghiệp phục vụ các chủ sở hữu và nhà điều hành ở thị trường tầm trung (đơn vị 30 nghìn-100 nghìn). Điều này là do SMB (tức là những doanh nghiệp phục vụ dưới 30,000 đơn vị) trong ngành thường được hợp nhất và thường thiếu nguồn lực để thực hiện thay đổi thực sự. Ở phía bên kia của quang phổ, những chủ sở hữu lớn hơn (tức là những người có trên 100,000 căn hộ) cực kỳ khó bán hoặc đã sử dụng phần mềm tùy chỉnh của riêng họ.

Thứ hai, chúng tôi sẽ tìm kiếm những công ty xây dựng sản phẩm mang lại ROI rõ ràng ngay từ ngày đầu tiên. Phần lớn chi phí hoạt động của chủ sở hữu được dành cho những thứ như bảo trì, tiện ích, v.v.; họ chỉ có một lượng ngân sách nhỏ cho các chi phí ở cấp độ tài sản mà họ thực sự có thể kiểm soát. Do đó, các nhà cung cấp phần mềm cần cung cấp ROI rõ ràng ngay từ ngày đầu tiên để không có tác động tiêu cực đến giá trị tài sản ròng (NAV). Điều đó có nghĩa là, nếu bạn có thể bán phần mềm và yêu cầu người mua không phân bổ nó ở cấp tài sản, nhưng có lẽ ở cấp quỹ (nơi chi phí đó được chia cho nhiều tài sản cơ bản), bạn có thể giải quyết được vấn đề này.

Thứ ba, chúng tôi tìm kiếm những người sáng lập có thể nuôi dưỡng một công ty khởi nghiệp có cơ sở khách hàng ổn định. Bất động sản dành cho nhiều hộ gia đình vẫn là một ngành khá trì trệ, nơi việc áp dụng bất kỳ sản phẩm mới nào từ đầu sẽ gặp khó khăn. Do đó, một con đường dẫn đến thành công khác có thể là phát triển một khách hàng tiềm năng ngay từ ngày đầu, những người có thể dùng thử và mở rộng các sản phẩm phần mềm trên toàn bộ cơ sở kinh doanh của họ. Tuy nhiên, các công ty thực hiện điều này sẽ cần phải cân bằng việc phục vụ một khách hàng lớn, đơn lẻ, những người có thể đóng vai trò là nghiên cứu điển hình cho những người khác, với việc không trở thành một doanh nghiệp dịch vụ xây dựng phần mềm tùy chỉnh cho khách hàng nói trên.

Tóm lại, chúng tôi tin rằng giá trị cao nhất trong ngành bất động sản đa gia đình đang phát triển sẽ được tạo ra bởi các công ty khởi nghiệp dẫn đầu về sản phẩm phần mềm, so với những công ty chỉ dựa vào sản phẩm tài chính. Nếu bạn đang xây dựng trong danh mục này, chúng tôi rất muốn trò chuyện. 

***

Các quan điểm được trình bày ở đây là quan điểm của từng nhân viên AH Capital Management, LLC (“a16z”) được trích dẫn và không phải là quan điểm của a16z hoặc các chi nhánh của nó. Một số thông tin trong đây đã được lấy từ các nguồn của bên thứ ba, bao gồm từ các công ty danh mục đầu tư của các quỹ do a16z quản lý. Mặc dù được lấy từ các nguồn được cho là đáng tin cậy, a16z đã không xác minh độc lập thông tin đó và không đưa ra tuyên bố nào về tính chính xác lâu dài của thông tin hoặc tính thích hợp của nó đối với một tình huống nhất định. Ngoài ra, nội dung này có thể bao gồm các quảng cáo của bên thứ ba; a16z đã không xem xét các quảng cáo đó và không xác nhận bất kỳ nội dung quảng cáo nào có trong đó.

Nội dung này chỉ được cung cấp cho mục đích thông tin và không được dựa vào như lời khuyên về pháp lý, kinh doanh, đầu tư hoặc thuế. Bạn nên tham khảo ý kiến ​​của các cố vấn của riêng mình về những vấn đề đó. Các tham chiếu đến bất kỳ chứng khoán hoặc tài sản kỹ thuật số nào chỉ dành cho mục đích minh họa và không cấu thành khuyến nghị đầu tư hoặc đề nghị cung cấp dịch vụ tư vấn đầu tư. Hơn nữa, nội dung này không hướng đến cũng như không nhằm mục đích sử dụng cho bất kỳ nhà đầu tư hoặc nhà đầu tư tiềm năng nào và không được dựa vào bất kỳ trường hợp nào khi đưa ra quyết định đầu tư vào bất kỳ quỹ nào do a16z quản lý. (Đề nghị đầu tư vào quỹ a16z sẽ chỉ được thực hiện bởi bản ghi nhớ phát hành riêng lẻ, thỏa thuận đăng ký và các tài liệu liên quan khác về bất kỳ quỹ nào như vậy và phải được đọc toàn bộ.) Bất kỳ khoản đầu tư hoặc công ty danh mục đầu tư nào được đề cập, đề cập đến, hoặc được mô tả không phải là đại diện cho tất cả các khoản đầu tư vào xe do a16z quản lý và không thể đảm bảo rằng các khoản đầu tư sẽ sinh lời hoặc các khoản đầu tư khác được thực hiện trong tương lai sẽ có các đặc điểm hoặc kết quả tương tự. Danh sách các khoản đầu tư được thực hiện bởi các quỹ do Andreessen Horowitz quản lý (không bao gồm các khoản đầu tư mà tổ chức phát hành không cho phép a16z tiết lộ công khai cũng như các khoản đầu tư không thông báo vào tài sản kỹ thuật số được giao dịch công khai) có tại https://a16z.com/investments /.

Các biểu đồ và đồ thị được cung cấp bên trong chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không nên dựa vào khi đưa ra bất kỳ quyết định đầu tư nào. Hiệu suất trong quá khứ không cho thấy kết quả trong tương lai. Nội dung chỉ nói kể từ ngày được chỉ định. Mọi dự đoán, ước tính, dự báo, mục tiêu, triển vọng và / hoặc ý kiến ​​thể hiện trong các tài liệu này có thể thay đổi mà không cần báo trước và có thể khác hoặc trái ngược với ý kiến ​​của người khác. Vui lòng xem https://a16z.com/disclosures để biết thêm thông tin quan trọng.