编者注：今天标志着 WRAL TechWire 的 Jason Parker 推出了扩大的房地产（企业和商业）。 在周五寻找未来对房地产的深入研究。
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罗利—— 三角区的房地产市场两年来一直竞争激烈，并且在过去十年的大部分时间里竞争非常激烈。
以至于执行董事马特·福勒（Matt Fowler） 三角多重上市服务, TMLS 本周告诉 WRAL TechWire，根据 TMLS 每月跟踪的数据，人们需要回顾七年多的时间才能找到表明市场平衡、正常和健康的数据。
尽管如此，竞争激烈的房地产市场仍然导致许多人 为竞标战做准备 今年早些时候，在 XNUMX 月份似乎有所放缓，由于购房者、购房者、经纪人和其他参与房地产交易的人发现利率和持续持续的通胀可能意味着房地产市场的未来。
尽管待售市场暂停， 租金持续上涨 在6月。
但是现在，许多购房者可能会重新进入三角区的房地产市场，因为随着市场的变化，虽然它仍然是卖方市场，但有迹象表明买家很可能有机会找到交易。那 买家现在可能有更多选择 比几周前。
一个因素：买家退出的交易比过去 16 个月的任何时候都多，并且 卖家正在降价 根据全国房地产经纪公司 Redfin 收集的最新数据，大约是一年前的五倍。
深潜
WRAL TechWire 与副总裁 Roger Bernholz 进行了交谈， 总法律顾问 当地三角房地产公司 Coldwell Banker Howard Perry and Watson (HPW) 介绍了北卡罗来纳州房地产法和当前市场状况目前正在发生的事情。
为了清楚起见，下面的成绩单已经过轻微编辑。
WRAL TechWire (台湾): Redfin 的报告引用了 15 月份全国近 7% 的交易违约——但在罗利 MSA，只有 XNUMX% 的交易违约。 我们的本地市场与其他市场和全国趋势有何不同？
罗杰·伯恩霍尔茨 (Bernholz)： 很少有社区在对人们很重要的大量因素上得到如此高的评价。 当我们一直被评为最适合生活和工作的地方之一时，我们应该期待什么。 当与许多交易中支付的极高、不可退还的尽职调查费用相关时，需求（持续的多个报价）越强，肯定会阻止买家取消交易。 此外，我们有一个成熟的经纪社区，可以减少毫无准备的买家和卖家。
买家退出
TW：尽管如此，Redfin 最近的分析中引用的 7% 仍低于之前的 2021 月份——尽管仍然是自 XNUMX 年 XNUMX 月以来的最高月度百分比——但这里的市场状况是什么？
伯恩霍尔茨： 较高的利率很可能正在收紧一些人的借贷能力，并导致在金融问题上出现更多的失败。 毫无疑问，一些买家发现他们已经同意购买他们认为以前未知的严重问题，卖方不会纠正并选择终止合同并失去尽职调查费的房子。 但是，当房屋存在与卖方和挂牌经纪人共享的重大问题时，必须永久纠正这些问题或在向新买家的任何销售中披露这些问题。 因此，在这些情况下，买家并非无能为力。
尽职调查的作用
TW：在这个市场上，为什么交易会失败？
伯恩霍尔茨： 我希望买家不得不做出的高额尽职调查费用和其他重大让步正在减少。
这些费用的历史非常引人注目。 当我们在 2010 年修订 NC REALTORS/NC BAR 销售合同时，我们知道这将是市场敏感的。 事实上，该表格明确允许 0 美元的尽职调查费，因为人们认为这将是一个严肃的买方市场中的数字，而且正是在该表格被引入市场时。 在多年的许多交易中，没有支付或支付非常低的尽职调查费用。
我们现在看到这些费用对市场有多敏感。 当许多买家没有能力与价格竞争时，他们会使用不可退还的费用来吸引并可能诱使卖家与他们签订合同。 许多经纪人看到买家在失败的交易中损失大量尽职调查费用感到不安，一些经纪人主张限制费用，但这种形式可能会保持市场敏感性，让买卖双方负责他们的交易。
当前的标准形式
当前的合同形式考虑了对买方在进行尽职调查时进行的调查所产生的合同后问题进行更加平衡的谈判。
伯恩霍尔茨： 有一个标准表格来记录卖方同意在买方提出要求后进行的维修和改进。 然而，自 2010 年以来的合同表格一直明确表明，该物业是以当前状态出售的。 通常，这些天的买方在他们已经被高额的尽职调查费严重承诺之前无法确定那是什么。 我们看到越来越多的卖家同意提供给买家的上市前检查，这当然也可能是市场的良好调整，也是减少失败的重要因素。
尽职调查的历史
TW：所以，等等，帮助我们理解。 什么是尽职调查期，尽职调查费是多少？ 为什么它们存在于北卡罗来纳州合同法中？
伯恩霍尔茨： 我在 2009-10 年担任北卡罗来纳州房地产经纪人住宅表格委员会主席，在对其他州的情况进行了一年多的研究和探索后，该委员会在十多年前起草了修订后的表格。
我相信，我们当时特别研究了德克萨斯州和乔治亚州的表格，它们有类似的术语。 这些概念非常类似于期权式合约。 这方面的合同形式在风格上也与房地产经纪人在 2010 年对住宅形式进行重大修改之前在北卡罗来纳州使用多年的商业销售合同非常相似。
(编者注：最近再次修订了 NC BAR 和 NC REALTORS 标准购买要约和合同表格，新表格自 1 年 2022 月 XNUMX 日起生效。）
以前的表格，尽职调查的决定
伯恩霍尔茨： 以前的合同表格试图为住宅条件的某些方面和其他一些事项建立广泛的标准。 这通常会在买卖双方之间就是否符合标准产生分歧，有时甚至相当严重。 这被视为该过程中效率低下且令人不安的情况。
该决定制定了一个流程，在该流程中，买方将支付协商的尽职调查费，旨在补偿卖方在协商的时间段内将其财产从活跃市场上撤出，尽职调查期，并给予买方有权以任何理由或无理由终止交易并取回定金。 实际上，买方可以与卖方协商任何数量的事项，以便尽可能满意。 无论如何，它为卖方创造了更多的确定性，即一旦尽职调查期结束，买方就会更加坚定地致力于交易，因为如果他们没有完成购买，他们的保证金将面临风险。
还有一个变化……
伯恩霍尔茨： 还包括的另一项更改是，如果买方无法或选择不完成购买，则将尽职调查费和保证金存入买方在交易中面临的所有风险。 人们认为，对于大多数人来说，这是最有效和最容易理解的过程，并且让他们对各种情况下的结果更有把握。
其次，修改后的合同也出于同样的原因取消了贷款条件。 关于购买是否能够并且会协商一个尽职调查期，这将使他们对交易的财务方面充满信心，主要是他们获得所需贷款的能力，或者能够以合理的成本退出交易（仅适度的尽职调查费）。 定金将退还。
这也是为了卖家的利益而大力推广的。 买方的贷款条件基本上一直延伸到成交，并剥夺了卖方对买方是否能够成交的任何真正确定性。
那么，为什么合同会分崩离析？
伯恩霍尔茨： 跌幅经常发生在截止日期附近。
尽管在买方市场中，尽职调查期通常会一直延长到收盘，但总体思路是，尽职调查期“通常”（更平衡的市场）会在收盘前几周结束，并给予卖家是时候更有信心将他们的家装进一辆移动的卡车了。 我们看到了导致大流行的几年。 但是，当然，现在我们看到了相反市场条件的影响，卖方一直在要求没有尽职调查期的合同，基本上将买方约束在没有任何重大财务或财产意外情况的情况下。 存款几乎是不寻常的。
利率上升对当地房地产市场的影响
TW：如果有的话，利率上升可能会起到什么作用？
伯恩霍尔茨： 据我所知，我们还没有看到增加的贷款条件。 这将需要律师对合同进行自定义附录，并且通常不会发生在转售交易中。 新房销售看到更多，并使用不同的合同形式。
没有买家应该对他们买不起他们签约购买的房子感到惊讶。 这可以而且应该提前确定。 因此，购买力正受到适度限制，那些匆忙且不小心非常清楚自己的财务能力的人可能会感到惊讶并且无法购买他们签约购买的东西。
但是，利率在历史上（如真实历史，而不是近期历史）处于历史低位。
我在 1980 年代和 90 年代初以 20% 到 12% 的利率关闭了许多房屋抵押贷款。 因此，我们都被最近令人难以置信的低抵押贷款利率所宠坏的程度反映在某种程度的需求水平上。 然而，在我看来，我们市场的情况仍然是犹豫的人输了。 由于信用卡利率仍然在 18% 左右，抵押贷款仍然很便宜。
记住…
TW：那么北卡罗来纳人现在还应该了解房地产吗？
伯恩霍尔茨： 涨跌是市场的本质。 我在这个市场从事房地产业务已有 25 年，市场低迷主要体现在价格升值放缓和上市时间延长。
在大衰退期间，我们的市场价值有所下降，但与价值下降 50-70% 的地方相比，下降幅度很小。 我们相信并希望这是一个由监管不力的华尔街银行家强加给世界的非常不寻常的情况。
然而，在可预见的未来，我认为三角市场不会出现如此戏剧性的局面。 鉴于我们在商业、体育、电子竞技、教育和就业方面所看到的一切，以及我们在新居民中看到的大量流入，更容易对这里的美国置业梦投资保持信心。
